房地产全面计划管理讲义

1、房墩产卄标与全商计划裁理目录讲师简介 错误 !未定义书签。引言 如何理解项目计划管理 4一、从美国地产发展看地产项目管理 4二、从企业经营看项目管理 4三、项目管理战略的价值 4四、项目管理战略的核心 4五、成功的项目取决于科学的项目计划 4六、项目计划管理是项目管理三大关键过程之一 4第一章计划管理对房地产项目管理的的影响 5一、通过计划管理解决的五个问题 5二、计划管理是房地产开发过程控制主线 5三、项目计划为项目开发提供指导和控制作用 5四、目前计划管理存在的问题 6五、项目计划与控制遇到的困难 6六、项目的基本特征和项目管理的基本要素 6第二章项目计划管理概念与框架 7一、对项目计划认

2、识和实践的几个误区 7二、项目计划概念和编制的三个阶段 7三、项目计划的基本要素 8四、项目计划过程和采用的技术和方法 8五、项目计划与控制的管理框架 8第三章项目计划的原则 9一、项目计划编制中遵循的五个原则 9二、项目计划中需关注的四个整合 9第四章房地产企业计划管理体系 10一、项目计划的分类 10二、房地产公司的计划分类 10三、房地产三年发展规划 10四、房地产项目经营计划 11五、房地产项目业务计划 11六、计划管理体系一览表 11第五章计划编制流程 12一、项目计划的制定流程 12二、项目计划执行步骤分解 12三、制定计划的首要任务 12四、制定项目目标的管理要点 13五、制定项

3、目目标的 SMART 原则 13六、制定项目目标注意事项 13七、分解工作结构 目标细化的通用工具 14八、工作包进一步细化 -任务定义 14九、核算资源和成本 14十、分析任务的执行关系 15十一、工期估算 15十二、工期估算的注意事项 15十三、分配职责 16十四、编制项目进度计划的步骤和任务间的逻辑关系 16十五、分析任务间逻辑关系时需要考虑的因素 16十六、控制风险 17十七、编制计划需要提高的方面 17第六章房地产各项计划编制操作指引 18一、房地产项目计划管理操作的六项要求 18二、三年发展规划编制原理和方法 19三年发展规划是什么？ 不是什么？ 19三年发展规划编制概述 19作用

4、：三年发展规划是企业中长期战略的体现 19原理：平衡衡记分卡、战略地图 20过程：地产战略十步法 20战略管理讨论 20三年计划编制示例 20三年发展规划模版 20三、经营计划编制原理和方法 211. 房地产企业的经营计划概念 212. 项目经营计划的管理要点 213. 经营计划编制和审批流程 214. 经营计划设计的主要计划内容解释 215. 项目经营计划的审核和批复 226. 项目经营计划的变更 227. 经营计划的格式和示范文本 228. 项目资金计划 229. 项目成本控制计划 2210. 项目人力资源计划 22四、项目控制性计划编制原理和方法 23项目总控制计划的作用 23讨论： 2

5、3选择里程碑的注意事项 24项目总控制计划的责任单位和发放范围 24五、职能计划编制原理和方法 25职能计划的概念和原则 25职能计划的作用 25六、业务计划编制原理和方法 26工程业务计划编制 26采购业务计划编制 26设计业务计划编制 27营销业务计划编制 27入伙和验收业务计划编制 27其它专项计划编制 27第七章计划的执行与反馈 29一、计划的控制步骤 29二、计划执行和反馈基本流程 29三、项目计划执行要点 29四、执行中常出现的问题 29五、项目控制基础和目标 29六、项目控制的要点 29七、项目控制的措施 30八、职能计划的监控细则 31九、计划变更管理 31十、计划反馈要求 3

6、1第八章项目计划管理的发展 34一、明确责任 34二、明确要求和过程 34三、房地产公司的计划管理“一台五管” 34引言 如何理解项目计划管理一、从美国地产发展看地产项目管理二、从企业经营看项目管理企业管理的三个层次：战略管理、项目管理、营运管理三、项目管理战略的价值四、项目管理战略的核心五、成功的项目取决于科学的项目计划六、项目计划管理是项目管理三大关键过程之一【培训目标】通过二天的培训，我们将能够：1）项目计划管理体系2）项目计划编制流程3）常用计划编制说明【培训对象】房地产高层管理人员、各部门业务经理、中基层主管及资深员工【优势】1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、

7、积累计划管理的实践经验第一章计划管理对房地产项目管理的影响第一章计划管理对房地产项目管理的影响一、通过计划管理解决的五个问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。 第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。 第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题二、计划管理是房地产开发过程控制主线作用：计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用 桥梁：计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁 核心和基础：计划管理是企业消息化管理的核心和基础三、项目计划为项目开发提供指导和控制作用项目实施前的详尽预测和模拟确

8、定项目的时间、成本、资源和人员促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准提高项目的质量和效能公司的财富和员工的培训资料第一章计划管理对房地产项目管理的影响四、目前计划管理存在的问题从公司管理角度看：六个方面问题 从日常工作看：赶工是开发过程的常态制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实计划的编制各自为政总是忽略或遗漏的工作内容将施工企业的计划，作为现场的总控制计划缺乏计划管理方法70%的项目成本超出了预算90%的项目面临计划超出限度五、项目计划与控制遇到的困难项目和组织的独特性员工对项目开发过程的理解人员的计划管理能力、观念和文化等人为因素项目

9、复杂性和多因素影响伴随项目的大量不确定性和变化专业技术、项目计划和控制的高级方法和技能六、项目的基本特征和项目管理的基本要素第二章项目计划管理概念与框架一、对项目计划认识和实践的几个误区项目计划中的五个工项目进度工 公司经营计划项目进度计划工项目计划总包编制施工总计划工工程总开发计划里程碑计划 工 项目总开发计划工绩效高二、项目计划概念和编制的三个阶段1. 概念项目计划定义：项目计划是实现项目目标的一种行动方案；项目计划是以时 间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标 项目进度计划定义：项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、 成本计划的编制都是以季度计划为基础2.

10、项目计划制定过程的三个阶段：时间计划、资源计划、实施计划I第二章 项目计划管理概念与框架三、项目计划的基本要素计划的五个基本要素计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况和对项目更深的认识和把 握计划须一直保持其完整性和一致性四、项目计划过程和采用的技术和方法五、项目计划与控制的管理框架全员计划管理理念第三章项目计划的原则第三章 项目计划的原则项目计划编制中遵循的五个原则全面分解原则上下一致原则充分参与原则关注品质原则严肃性原则项目计划中需关注的四个整合关注成本、资源和进度的整合关注计划和控制的整合关注人力资源的和组织设置的整合关注项目各种信息的整合四种月报第四章 房地产企业计划管理体系.第

11、四章房地产企业计划管理体系一、项目计划的分类二、房地产公司的计划分类中期发展规划项目经营计划项目业务计划三、房地产三年发展规划中期、短期发展计划的管理要点服务的组织：计划名称：三年发展规划；集团、分公司；定义组织的目标 计划涉及的内容：明确公司发展中期战略和策略；规划公司的经营目标 （业 绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）计划的模版：企业发展规划书；三年发展规划-业绩目标的细化；利润销售 面积、销售收入 资金控制性计划 土地储备控制性计划 人力资源控制性计划 个项目开发控制性计划四、房地产项目经营计划项目经营计划的管理要点服务的组织：业务部门、计划名称计划涉及的内容：项目经营目标、项目里程

12、碑计划等；质量管理要求、风险 管理要求、成本管理要求计划的模版：项目经营规划书、里程碑计划、土地计划、成本规划、营销规戈V、人力资源规划五、房地产项目业务计划项目业务计划的管理要点服务的组织：计划名称：施工计划、设计计划等；业务部门：定义部门的具 体行动计划涉及的内容：各部门的工作计划、专项的计划；资源、成本方面的要求 计划的模版：干特图六、计划管理体系一览表第五章计划编制流程第五章计划编制流程项目计划的制定流程 确定项目目标f建立工作分解结构f任务定义f成本估算f任务排序f形成项 目计划一风险控制f形成项目基准计划二、项目计划执行步骤分解确定目标编制计划实施控制项目计划管理讨论：回答13个问

13、题三、制定计划的首要任务确定项目目标：阐明一个项目要达到的期望和要求回答两个关键问题：1、你应该做它吗？ 2、你能作它吗？案例：文件打印任务10分钟把一份20000页的文件打印出来第五章计划编制流程四、制定项目目标的管理要点明确项目的结果和衡量项目成功的标准 制定目标的原则SMART原则更少就是更多目标是可控制的确定所有目标五、制定项目目标的SMART原则六、制定项目目标注意事项非常重要：领导和项目成员认同项目问题：如何使大家认同项目？七、分解工作结构一一目标细化的通用工具确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系（ WBS）用图表或目录形式表示工作结构（3种）工作分解的三个关键问题W

14、BS使用指南八、工作包进一步细化-任务定义任务：指需要一定时间、资金、资源来完成的一项活动。这类活动一般需要的时间较短，不能或不需要进一步分解任务定义的好处：WBS分解的工作报可能仍然显得过于模糊和缺乏最终的操作性，需要任务 定义使之细化明确焦点取得时间、费用、任务三要素的平衡九、核算资源和成本每项任务都会花费费用，确定资源需求，帮助今后分配职责和控制成本 成本分解结构（CBS）应遵循结构构建方法案例：北京城花| Note :第五章计划编制流程 十、分析任务的执行关系分析任务的前后关系影响任务关系的几种现象十一、工期估算编制计划的基础之一：工期的经验值工程工期经验：工程主要节点统一参考工期十二

15、、工期估算的注意事项工期估算的注意事项：开始、中间、结尾案例要点：结尾阶段按计划完成最难。经统计，任务的最后10%的工作量需要约20%的时间。所以，排时间计划时，应把通常的结尾估计时间加倍。十三、分配职责分配职责，落实所有工作的负责人列出参加工作的人员及其职责十四、编制项目进度计划的步骤和任务间的逻辑关系进度计划编制常用的技术进度计划的编制步骤任务逻辑关系十五、分析任务间逻辑关系时需要考虑的因素项目活动存在的规律施工工序的要求场地限制资源、材料部品、成本的限制任务作业方式的要求（依次作业、水平作业、流水作业） 图片说明：一伙外国人外出狩猎、野炊| Note :第五章计划编制流程十六、控制风险控

16、制风险与创造机遇风险管理管理方法案例：标杆企业经营计划管理流程 案例：计划管理的“三要素”十七、编制计划需要提高的方面计划管理的发展计划管理存在的问题第六章房地产各项计划编制操作指引一、房地产项目计划管理操作的六项要求房地产计划管理主体和配合计划编制的时间和要求计划编制的质量要求计划编制的沟通要求计划编制的来源要求计划编制的工作内容设置要求讨论：根据你的经验和理解，三年发展规划应该包括哪些内容？二、【三年发展规划】计划编制原理和方法三年发展规划是什么？ 不是什么？三年发展规划编制概述作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现案例：万科中长期战略万科中长期三大策略一一客户细分策略万科中长期三大策略

17、一一城市经济圈聚焦策略万科中长期三大策略一一产品创新与工厂化策略原理：平衡衡记分卡、战略地图过程：地产战略十步法战略管理讨论案例：标杆企业三年发展规划管理流程三年计划编制示例三年发展规划模版| Note :第六章房地产各项计划编制操作指引经营计划三、【经营计划】编制原理和方法1房地产企业的经营计划概念经营计划的内涵和目的2项目经营计划的管理要点经营计划的目的、原则、经营计划的责任、经营计划的管理流程经营计划的内容和格式案例：标杆管理流程3经营计划编制和审批流程4.经营计划设计的主要计划内容解释经营计划包含的主要计划说明：项目经营目标、项目总控制计划、项目资金计划、 项目目标成本规划、人力资源指

18、导书、土地储备规划5项目经营计划的审核和批复 经营计划的审核和批复的管理要点 案例：项目的kpi指标6. 项目经营计划的变更7. 经营计划的格式和示范文本 经营计划的格式：通过经营规划书呈现 经营规划书的主要篇章8. 项目资金计划9. 项目成本控制计划10. 项目人力资源计划第六章 房地产各项计划编制操作指引 一项目控制计划I四、【项目控制性计划】编制原理和方法项目总控制计划的作用是项目总高层的计划，属于策略层级项目总控制计划又称“里程碑计划”反映了项目开发过程和重要节点要求是项目实现和控制的基准讨论：1、根据您的管理经验，请列出开发控制计划的主要里程碑工作内容2、请列出最重要的5个里程碑节点

19、选择里程碑的注意事项容易理解可控性关注决策逻辑性项目总控制计划的责任单位和发放范围责任和发放管理要点发放的范围部门经理级及以上管理层授权人员总办计划管理岗案例：标杆企业的“均好中加速”五、【职能计划】编制原理和方法职能计划的概念和原则职能计划的概念职能计划的编制原则：一致性、科学性、完善性、及时性职能计划的作用职能计划任务的来源职能计划编制流程和管理工具-POM简介第六章房地产各项计划编制操作指引一业务讦划六、【业务计划】编制原理和方法工程业务计划编制工程建设方面的业务计划编制注意事项和主要计划注意事项：区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别、重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出、

20、审核专项计划、坚持合理工期 主要计划工程管理规划书工程进度控制计划材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）采购业务计划编制采购计划编制注意事项和主要内容注意事项：关注合约规划、关注采购计划的责任矩阵、关注采购过程，更要关注 米购结果主要计划采购管理规划书、采购性能标准说明、采购的方式规划、采购评标规划、采购过程计划、采购成本规划材料和部品的现场管理设计业务计划编制注意事项关注各环节设计成果文件设计计划的核心目标是设计质量关注设计管理环节的里程碑主要计划设计管理规划书、设计总体计划、各阶段设计计划、设计成果文件标准说明

21、营销业务计划编制注意事项营销的规划营销过程的里程碑主要计划营销推广方案、营销总体计划、销售培训计划、营销费用计划、常规营销活动规划入伙和验收业务计划编制注意事项熟悉政府要求的验收关注客户验收主要计划现场工程管理部门内部检查计划、客户部主导的模拟验收计划和标准、入伙前风险检查计划、物业移交计划、客户入伙交房方案其它专项计划编制主要专项计划开盘专项计划、结算专项计划、其它部门的职能28 / 35文档可自由编辑打印第七章计划的执行与反馈计划的控制步骤计划执行和反馈基本流程项目计划执行要点“执行”是对计划的执行，计划是执行的基础 执行是对项目的执行，必须完成项目的目标四、执行中常出现的问题五、项目控制

22、基础和目标控制的基础：完备的计划控制的目标：项目工作成果（交付物+管理结果）控制的关键：持续的监督控制：查看项目执行情况及其工作成果，对照项目计划，分析、评估计划与实际 间的差距，对出现的偏差采取必要的纠正措施六、项目控制的要点控制应关注对关键因素的控制控制是对关键因素进行控制，如进度、成本费用、质量、工作范围等，高风险的领域、问题、阶段是关注的重点变更控制是控制的一个重要方面！在关键点进行控制，如阶段评审：需求评审、设计评审等第七章计划的执行与反馈监督、控制的时间、流程、责任应是事先进行计划的，而非“灵机一动” 想起的复杂项目的控制应加强自我控制和激励复杂的控制应按层次进行受到控制是工作而非

23、工作者七、项目控制的措施日常工作检查：每月工作报告、每周例行检查、每日工作情况了解、任务执 行人按约定提交工作报告等交付物检验自查措施（单元测试）正式阶段评审独立（外部）审计辅助工具的运用，如控制检查表、控制图、帕累托图（Pareto）等变更控制案例：计划监控八、职能计划的监控细则执行及日常监控月度评估九、计划变更管理不同的计划遵守不同的变更程序一级计划：一般情况只有年初和年中可以修订和更新;经营计划三级计划十、计划反馈要求计划的反馈应成为公司的管理制度一级计划：使用POM流程将三年发展规划中指标分解至各部门职能计划二级大节点，计划评估体系每月评估大节点完成情况；经营计划：运营、资金、成本、营

24、销计划每月五日前报送完成情况，人力、土地计划发生变更后在下月五日前报送更新情况， 控制计划每月六日前报 送完成情况；三级计划：除销售开盘专项计划外其他计划每月二日前报送完成情况，每 月十日前完成更新；节假日顺延。十一、项目控制常见的问题十二、计划评估过程计划评估的流程十三、计划管理绩效评价计划的评价纬度应包括计划管理纬度和计划执行纬度计划编制和上报维度（40%）新项目计划是否及时编制上报？重大计划变更是否及时上报？新项目计划 是否通过了集团审批？计划执行实施维度（60%）施工图完成、开盘、竣工备案、入伙等四个重要节点是否按计划完成？项 目实施的实际周期是否偏短？十四、计划管理绩效评估纬度示例第七章计划的执行与反馈 十五、经营计划绩效评估经营计划的评估纬度包括了财