房地产企业的转型和发展电子版本

1、房地产企业的转型和发展房地产企业的转型和发展第一部分：对于当下和未来的4个判断一、房地产的充裕时代已经到来“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在免费这本书中所提出的叫一个重 要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经 普遍的面临了充裕时代。在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到免费中所提到的 “充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却 在说明这个趋势迟早要到来。突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如 一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行

2、业要更多去想怎么样在这样的一个 常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早 会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代并 不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些 城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒 店式公寓再加上住宅。比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产 品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品 基本雷同。但是从需求上

3、看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变 化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也 在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被 满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点 是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位， 你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买 60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联

4、排，双 拼，至V独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要 求越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异化，因为改善所导致 的差异化的空间巨大，我们这个行业在这方面大有可为。三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的 钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变 化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱， 赚金融的钱等等，房地产企业的盈利模式将会从依靠土地升值转变到依靠产

5、品 盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。个人认为，未来的行 业格局：一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续加大；二是一些中小 开发企业，特别是一些成长型的中小企业，如果还继续以规模为主要目标，那 将面临很大的挑战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多的要 关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他们能够提供好的产品，好 的执行力，好的服务从而获得产品和品牌溢价，精品型的开发商是很多中小企 业发展的方向，也是我们的发展方向。四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点在充裕时代背景下，传统的

6、产品类型正在分化。第一是住宅产品，我认为未来 住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解 的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产 品。第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而发展的，随着全国大 多数城市的城市格局基本形成，商业地产从新增量上看已经十分有限的，但是 随着城市更新、国企混合所有制改革会带来较大规模存量资产发展成为新的商 业地产机会，这个机会需要我们去把握，商业地产中存在的大量再改造，再重 建，再设计，再运营的机会。第三是大量的主题地产机会，尤其是致力于为人们提供有质量生活方式的主题 地产机会值得认真研究和把握。新兴产

7、业、养老服务业、旅游业、文化产业、 健康产业、商业服务业（物流配送中心和社区服务业）的发展，也为房地产业 的发展提供了新的空间。当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的 投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游 度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的 产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变 是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了 房地产行业新的投资机会。有了以上的判断，我们一直在思考以下问题，如何才能找到适合自己转型的方 法和模式。1企业自身的资源能

8、力如何支撑企业的转型？一些关键能力如专业团队、产 业资源和企业信用（对应的融资能力）将制约或深刻影响企业转型的成败。如 果缺乏足够的资源能力，如何以较低的成本获取这些资源和能力？这需要经营 模式和管理能力的升级和创新。2、转型如何开始，从何开始？房企以项目为基本经营单元的业务特征意味 着，转型应该从选择合适的项目进行试点、创新开始。对新项目，按照既定的 转型方向，设计财务模型、商业模式，积累细分市场的相关资源和能力。这需 要应用产品和装备技术的升级和创新。所以说当下是转型，未来是升级，贯穿始末的是创新。第二部分：对于当下（转型）和未来（升级）的两个思考一、什么是转型升级？什么是创新？我认为，房

9、地产企业的转型升级，并不一定要等于转产或转行，转型和升级应 当更多的是强调发展和效益，产业内的创新发展是为了升级，多渠道多方式创 造盈利点是为了转型。目前房产公司开展的主要工作，一方面，房产公司内部 要实现转型和创新，由开发形向运营型转变，由销售型向服务型转变，保安全 抓质量，同时为客户提供最优质的服务，让客户推荐客户给企业带来更多的客 户；另一方面，房产公司结合建材，实现业务走出去，立足综合管廊这一产品 创新、技术领先的优势，积极拓展对外施工作业，以综合管廊业务为突破口， 带动企业转型升级。所以，企业转型升级的内涵：目的是通过产业升级来突破企业的发展瓶颈。主要 内容是提高产品附加值、拓展新业

10、务、提升管理者自身的战略决策水平。核心 本质就是通过管理体制进化来培育组织的应变能力。最终使命是通过组织应变 能力，推动产业不断升级和管理体制的不断进化，来更好地适应环境的复杂变 化，并在日益激烈的市场竞争中获得健康持续的生存和发展。二、为什么要转型升级？为什么要创新？我们认为，房地产正处在一个存量市场越来越大、增量市场越来越小的时代，而环境背景决定发展方向。在开放的社会，一个企业要走向成功，需要顺应外 部大环境的变化趋势。不适应，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部环境的变化趋势，才能判断出正确的发展方向。转型升级的直接好处就是提高产品附加值，增加企业盈利点，只有转型升级这条路，才是制胜

11、未来的根本出 路。早在2015年底总结时，集团公司就已经指明了我们 16年发展的主导方向：经 营方面，盘活现有资产去库存，力争将现有的 1.5亿元可卖住宅、商铺完成 70%勺任务，计238套，盘活资产缓解企业资金压力；由开发企业转向运营企 业，提升企业可持续性发展；提升管理效能，保住行业领先地位；建设方面， 与建材公司联手拓展外部建设任务，实现盘活资产和养活队伍；做好23#楼建设任务及其它需完善事宜；物业方面，提升物业服务，做好品质提升工作，做 好环境及车位整治，算好账、核定高层缴费标准、实现物业不亏损。面对这些 目标，我们要如何进行转型和升级？第三部分：对于当下（转型）和未来（升级）的两个对

12、策一、通过管理创新，加强团队建设。重新认识企业的“企”字，如果没有了“人”字，企业也就终止了。我觉得很有道 理，在现代企业的发展中，必须建立以人为本的管理思路。“十年树木、百年树 人”，企业在“选人、用人、留人”的问题尤为重要，所以我们必须建立和健全我 们的用人制度，切实的提高员工的技术水平，才能跟上我们公司硬件发展的步 伐，企业才能更加的欣欣向荣。房地产企业的当下和未来的竞争，说到底是人才的竞争。谁拥有一个一支强大 的团队，谁就拥有了未来。招聘和留住好的人才，靠物质条件，更靠文化、靠 平台，要让人才在企业感觉到尊重，感觉到机会，感觉到空间，同时人才也选团队，他要看我在和谁一起共事，团队成员之

13、间是否可以互相学习，共同进 步。同时，对于这些高效能人才，要严格要求，结果导向，同时尊重过程的付出， 用制度和流程去管理，减少人治和随意性，让他们充分意识到团队的重要，加 强沟通和协作意识，从而实现企业的共同目标。所以，我们需要巩固现有团队，通过加强学习，尤其是专业上、团队合作和沟 通、工作方式和方法等问题上加强锻炼，提高团队能力，打造一支执行能力 强、业务水平高的专业团队。用团队的智慧去弥补不足，实现公司和团队的发 展目标。二、通过经营模式的创新，寻求具有带动效应的突破口。房产企业要实现转型升级，必须不断地创新经营理念和模式，拓宽销售渠道， 强化服务意识，延伸产业链条，才能实现做大做强做精做

14、长。变静态经营为动 态经营，市场不是静止的，销售上要抛弃传统的以静制动、以不变应万变的静 态经营思维，时刻保持高度的危机感和紧迫感，建立企业主体的动态经营策 略，努力做到驾驭未来而非经营过去。除此以外，还要实现经营模式灵活多样化，结合自身条件以及客户情况，采取 多种多样的渠道销售和客户服务方式，做专做精做特，让客户满意。由开发型 企业向运营型企业转变，目前和未来的市场是一个渠道为王、服务至上的市 场，因此，房产企业要从发包商全向服务商转变，从原来的以价格为导向，靠 政策、靠行情实现盈利，向以精品工程为名片的经营模式转型、向以多渠道销 售的销售模式转型、向以服务为导向的服务模式转型，全面适应市场

15、需求。于此同时，大力拓展外部建设工程，提高施工能力。充分发挥现有团队的指挥 部作用，强化对人、机、物的协调力度，为外部施工建设保驾护航。对施工队 伍进行人才“输血”，靠承揽工程为企业转型升级进行“造血”，以综合管廊施工这 一技术创新、产品领先的优势为突破口，打开企业转型升级之门，实现由养活 队伍向盘活资产的根本转变。第四部分：对于当下（转型）和未来（升级）的四个目标以产品创新为途径。一方面，通过对最终产品与细分市场的选择，发展具有创 新特色的建筑产品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒适性和功能性，打 造质量优良、性价比优、群众满意、社会放心的产品。保安全，抓质量，打造 卓越的团队执行力，成为

16、精品型的房地产开发商。以优化成本为途径。科学配置资源，优化流程、整合房地产企业价值链系统，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。同时，集约节约利用资源，积极采用新技术、新产品、新材料以降低开发成本。以创新管理为途径。以企业经营管理理念创新为突破口，建立现代企业制度， 为提升核心竞争力营造良好的内部环境；建立与完善企业激励和评价机制，充 分调动员工积极性、主动性、创造性，培养员工的主人翁精神。以树立品牌为途径。以房地产企业的企业信誉、产品形象树立品牌，企业在运 营中，要高度重视社会效益、环境效益、履行社会责任，为社会服务，树立良 好的品牌形象。“解放思想、转型升级、创新发展”为我们房产公司指明了方向，也为房产公 司带来了机遇，房产公司在新一轮的转型发展中主要是解决好存量与增量的矛 盾，存量就是对现有物资