房地产企业开发成本与应付账款确认时点及金额

1、房地产企业开发成本与应付账款确认时点及金额【案例】2016年8月1日，东方公司开发建设的 12#楼主体工程完工，财务部门收到工程造价部门传 来的工程计量报告，该计量报告显示施工单位B公司共完成工程计量1000万元，按照合同约定“标段 工程主体结构工程全部完工（含屋面及其上部建筑物 及构筑物等）并提供合格工程资料后，支付本节点相 应合同价的70%；应支付施工单位B公司700万的工 程款。2016年9月10日，收到施工单位提供的增值税专 用发票，注明的增值税额为110万元，价款为1000万 元；2016年9月17日，付款审批手续齐全，支付节点 工程款700万元、增值税额110万元。问题：对于B公司

2、完成的工程计量，东方公司财务 部门应在何时进行会计处理呢？实务解析案例中，有三个时间节点：（1）8月1日，收到施 工单位报送并经监理单位、建设单位签字确认的工 程计量报告；（2）9月10日，收到施工单位开具 的发票；（3）9月17日，建设单位支付工程款。在实务中，房地产开发企业通常的做法是在支付工 程款时（9月17日）才确认开发成本和应付账款，理 由是认为支付工程款时有会计处理的依据。但此时确 认开发成本会导致会计系统的开发成本和应付账款信 息不准确，不能及时准确地反映资产和负债信息。根 据企业会计准则一基本准则第十九条规定，"企 业对于已经发生的交易或事项，应当及时确认、计量 和报

3、告，不得提前和拖后。"在付款时确认开发成本， 严重违背了会计信息质量的及时性原则要求。那么到底应该在什么时候确认开发成本呢？我们 认为应该在8月1日，收到施工单位报送并经监理单 位、建设单位签字确认的工程计量报告时。首先，明确资产的定义及确认条件。企业会计准 则一基本准则第二十条规定，“资产是指企业过去 的交易或者事项形成的、企业拥有或者控制的、预期 会给企业带来经济利益的资源。"第二十一条规定，“符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同 时满足以下条件时，确认为资产：（一）与该资源有关的 经济利益很可能流入企业；（二）该资源的成本或者价 值能够可靠地计量。”其次，8月

4、1日的在建房地产是否符合资产的定义， 是否达到资产的确认条件。在建房地产已经建成，是 过去的交易或事项形成的，产权归房地产开发企业， 由房地产开发企业拥有和控制，建成后销售可以为房 地产开发企业带来收益。所以，在建房地产符合资产 的定义。此外，8月1日已经收到工程计量报告，在 建房地产的价值能够可靠计量，也已经达到资产确认 条件。综上，房地产开发企业应该在 8月1日，收到施工 单位报送并经监理单位、建设单位签字确认的工程 计量报告时确认资产，计入开发成本。实务解析：首先，明确负债的定义及确认条件。企业会计准 则基本准则第二十三条规定，“负债是指企业 过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益

5、流 出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下 已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务， 不属于现时义务，不应当确认为负债。”第二十四条 规定，"符合本准则第二十三条规定的负债定义的义 务，在同时满足以下条件时，确认为负债：（一）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；（二）未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。”其次，看8月1日是否符合负债的定义，是否达到 负债的确认条件。第一，施工单位提交并经监理单位、 房地产开发企业确认的工程计量报告，证明"企 业过去的交易或者事项已经形成的、预期会导致经济 利益流出企业的现时义务”。第二，证明该义务是“企 业在现行条件下

6、已经承担的义务”，房地产开发企业 的付款义务已经形成，发票只是“以票控税”的凭据， 不能因施工单位未提供发票而否认付款义务的存在。 第三，有监理单位、施工单位、建设单位三方签字确 认的节点工程计量报告，证明"该资源的成本或者价 值能够可靠地计量”。所以，在 8月1日房地产开发 企业已经达到确认负债的时点，应该确认负债。那么，明确了应该确认应付账款后，应付账款的金 额应该确认多少呢？是700万元，还是1000万元？保 留金300万元应不应该确认负债？根据负债的定义和 确认条件，工程已经达到规定节点， 30%的保留金只 是支付时间在以后，但仍然是企业在现行条件下已承 担的义务，已经是现时义务。同样，在 8月1日收到 工程计量报告等资料时，已经满足准则中规定的 负债确认条件，应确认为应付账款。为了区分当期应 付款