房地产价格评估练习及答案

1、房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产（2）房地产 面地价（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼2、单项选择题（1） 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。a. 地产 b.房屋建筑物c.企业资产d. 资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法（4） 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为（）元。a. 85000 b. 12631 c. 723

2、69 d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按（）计算。a. 合同工期 b.额定工期c. 协商工期 d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）丿元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利

3、率为8%,评估时，建 筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） 元。a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8） 残余估价法属于（）中的一种具体方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d.功能价值法（9） 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7， 容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10

4、） 若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。A建筑总价格B 土地总价格'土地总面积'土地总面积小房地总价格.土地总价格C d '土地总面积'建筑总面积（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期， 预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加I万元。资本化率为7%则该地产的评估值最接近于（）万元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690(12) 待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折 现率为 10%，则其评估价值最接近于 ( ) 万元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 4

5、9(13) 待评估建筑物为一砖混结构两层楼房， 宅基地面积为 300 平方米，房屋每 层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还 原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000 元，建筑物的年纯收益为 ( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000( 14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估， 评估中共选择了三个参照物， 并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果，它们的权重依次为25% 40%、 35%，则被评估房地产的价值最接近 ( ) 万元。a140b. 157 c. 141 d.

6、148(15) 如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为 450万元，建筑物的资本化率为 10， 那么土地的资本化率最接近于 ( )。a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5(16) 被评估建筑物历史建造成本为 80万元， 1997年建成，要求评估该建筑物 2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指 数分别为 103%、 103%、 102%，该建筑物的重置成本最接近于 ( ) 万元。a. 86 b. 87 c. 90 d. 85( 1 7)已知某房地产月租金收入为 20 万元，月费用

7、总额为 5 万元，建筑物价格 为 1000万元，建筑物的资本化率为 10，该房地产的土地年纯收益最接近于 ( ) 万元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100( 1 8)假定被评估房地产可以永续利用， 预计前 3 年的纯租金收入分别为 3 万元、 2 万元、 1 万元，从第 4 年开始年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10， 该房地产的评估值最接近于 ( ) 万元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30(19) 被评估土地的剩余使用权年限为 30 年，参照物剩余使用权年限为 25 年， 假定折现率为 8，被评估土地的年限修正系数最接近于 ( )a. 0.9659 b.

8、 0.948 c. 1.152 d. 1.054(20) 运用最佳使用原则评估地产的前提条件是 ( )。a. 土地的非再生性b.土地位置固定性c. 土地用途广泛性d.土地利用永续性(21) 某宗地取得费用为每平方米 100元，开发费用为每平方米 300元，当地银 行一年期贷款利率为 9，二年期贷款利率为 10，三年期贷款利率为 11 ， 开发周期为 3 年，第一年投资占总投资的 1/2 ，第二、三年投资各占总投资的 l/4 ， 问该土地每平方米应负担利息为 ( ) 元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25(22) 某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积

9、120 平方米，月租金 3000元，土地还原利率 8，取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另 用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元平方米，建筑物的年纯收益为( ) 元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000(23) 某一宗 2000 平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000 元平方米，估计该建筑物的建筑费用为 1400 元平方米，专业费用为建筑费用的 6，利息利 润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15，销售费用及有关税费为售价的 10，该土地的价值接近于 ( ) 元平方米

10、。a. 1728 b. 1900c. 1500d. 1000元( 24)在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括( ) 。a. 房地产税金 b. 管理费 c. 利息 d. 保险费( 25)某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价 值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280万元。城市规划确认该土地可 用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 300 万元。这体现了房地产评估的( )a 供求原则 b. 替代原则 c. 最佳使用原则 d. 贡献原则(26) 某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言， 室内格局更加合理， 由此 引起待评估住宅的价格比参照交

11、易住宅的价格高15，室内格局因素修正系数为 ( )a100115b85100 c 115/100 d 10085(27) 某建筑物建成于 1990年 1月，为砖混结构一等， 耐用年限为 50年，残值率 为 2。该建筑物 2001年1月的重置成本为 500 万元， 2001年 1月的评估值接 近 ( ) 万元a400b392 c 402d390(28) 某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 l000 万元，土地开发 期为 1 年，银行一年期贷款利率为 8。该土地投资利息为 ( ) 万元a 120b 80c60d100(29) 某宗土地为 1 000 平方米，国家规定的容积率为 5

12、，建筑密度为 0.6 ，下列建设方案中最可行的为( )建筑物地面一层建筑面积为建筑物地面一层建筑面积为建筑物地面一层建筑面积为 建筑物地面一层建筑面积为a.b.c.d.(30) 某地产未来第一年的纯收益为 率递减，该地产的剩余使用权年限为 接近于( )万元a. 77b. 146c. 1163、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有 ( ) a. 行政因素 b. 区域因素 人口因素(2) 影响地价的社会因素主要包括 (a. 政治安定状况 b.800 平方米，总建筑面积为700 平方米，总建筑面积为600 平方米，总建筑面积为400 平方米，总建筑面积为18 万元，预计以后各年的纯收益按10 年，

13、折现率为 8d. 193c.)社会治安程度社会因素 d.等几个方面。c. 税收政策 d.4600 平方米7000 平方米4800 平方米4200 平方米 l 的比该地产的评估值最经济因素 e.房地产投机 e.交通管制(3) 影响商业用地土地价格的区域因素有 ( )a. 商业繁华程度 b. 环境优劣度 c. 规划限制d. 公有设施完善度 e. 交通便捷度(4) 影响地价的个别因素主要有 ( ) 。a. 位置因素b.地形地质因素c.面积因素d. 地块形状因素 e. 土地利用因素(5) 市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。a. 繁华程度b.交通状况 c.基础设施状况d. 环境质量e.土地使用

14、年限(6) 评估建筑物需考虑的因素包括 ( ) 。a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d. 建成时间 e. 装修质 量和水平(7) 建筑物应在 ( ) 方面符合政府规定。a. 建筑结构 b. 建筑用途 c. 容积率 d. 覆盖率 e. 外形 设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括 ( ) 。a. 土地使用权 b. 土地所有权 c. 建筑物及其权益d. 建筑物中的水暖设施 e. 建筑物中的办公设备(9) 假设开发法中的投资利润是以 ( ) 为计算基础的。e. 建筑费a. 专业费用 b. 投资利息 c. 卖楼价 d. 地价 用(10) 运用市场比较法评估地产， 在选择参照物时应注意在 (

15、) 方面与评估对 象保持一致。a. 交易类型 b. 用地性质 c. 交易价格 d. 供需圈 e. 交易时间 ( 11)房地产评估遵循的原则有 ( )a. 最有效使用原则 b. 合法原则 c. 替代原则 d. 供求原则 e. 贡献原则4、计算分析题(1) 待估宗地为待开发建设的七通一平空地， 面积 2000 平方米，允许用途为住 宅建设，允许容积率为6,覆盖率为W 50%，土地使用权年限为70年，要求按 假设开发法估测该宗地公平市场价值。 有关数据如下： 预计建设期为 2 年，第一 年投人 60%的总建设费，第二年投入 40%的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6

16、%，利息率为 10%，利润率为 20%，售楼费 用及税金等综合费率为售楼价的 5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预 计为 3000元平方米 ,折现率 10%。(2) 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为 5，单价为 1000 元/ 平方米， 乙地容积率为 3，单价为 800 元/ 平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应 选择哪一幅土地进行投资更为经济 ?(3) 某房屋建筑面积为 1200平方米，同类型房屋标准新建单价为 970元平方 米，但该房屋装修好，调整增加 1%；设备配置齐全，增加 2%；地段、层次、 朝向增加 1.5 %，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为 7 成新。

17、根据 上述情况，评估房屋价格。(4) 某商业用房地产， 按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40年，现 该房屋拟出租，出租期 l0 年，按租赁双方合同规定，前 5 年租金是以第一年租 金 8万元为基础，每年比上年递增 2%，后 5 年按每年 15万元固定不变。假定 资本化率为 l0 %，该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少 ?(5)有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格(元/平方米)交易时间交易情 况容积 率剩余使用 年限区域因 素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501% :028501999/011%1

18、.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较, 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3% 该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105 108110111115试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格。(6) 有一宗已七通一平的待开发建设的

19、空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后 即可对外出租，出租率估计为 90%，每建筑平方米的年租金预计为 300元，年 出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费 的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。(7) 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房

20、租 损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、 修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房 地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。(8) 假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅， 土地面积5000平方米，容积率限定为4, 土地使用权70年，某开发商欲购买此 地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为 2年，建筑投资均匀投入。建筑成 本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%开发商的目标利润为成本的15% 有关税费为楼价的5%折现率为10%工程完工后每平方米售价5500元，估计 一年

21、内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。(9) 某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益 仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10% 转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%若该类房地产的投资收益率为 9%试测 算该房地产2001年10月的价格。(10) 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50年，实际已经使用8年。经 过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800万元(建设期 为2年，假定第一年投入建造成本的60%第二年投入建造成本的40%,管理费 用为建造成本的3%年利息率为6%销售税费为50万元，开

22、发利润为120万元。 该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置成本为 200万元， 平均寿命为 5 年，已经使用 2年；设备部分的重置成本为 110万元，平均寿命为 10 年，已经使用 8 年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧 （贬值） 总额。（11）某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000 元 / 平方米的价格取得， 使用权年限为 50 年。建筑物为钢筋混凝土结构，于 1995年 10月 1 日建成使用，建筑造价为 800 元/建筑平方米。 1999年 10 月 1 日与该房

23、地产地段及用途相似、使用权年限为 50年的土地的价格为 1100元/ 平方米，该类房屋的重置成本为 900元/建筑平方 米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为 6%，试估算该房地产 1999 年 10月 1日的总价格。（12）某在建工程开工于 2001年 3月 1日，用地面积为 2000平方米，建筑容积 率为 5.1 ，用途为公寓。土地使用权年限从 2001年 3月 1日起 50年。土地取得 费为楼面地价 1000 元/ 平方米，该公寓正常建设期为 2年，建造费用为 2500元/ 建筑平方米，到 2001年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。估计该公寓开 发项目可以按期完成，

24、建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米月，可出租 面积为总建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租经营费用为收入的 30%。购 买该在建工程应交纳税费为购买价格的 4%。试估算该在建工程 2001年 9 月 1 日 的价格。折现率为 10%。（13）某商场的土地使用年限从 1994年 5月 31 日起 40年，商场共有两层，每层建筑面积为 2000 平方米，可出租面积占建筑面积的 60%。一层已经于 1996年 5月 31日出租，租期 5 年，月租金为 180 元/平方米。二层暂时空置。附近类似 商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/ 平方米、 120元/ 平方米，出租费用

25、为租金的 20%。折现率为 10%。试估算该房地产 1998年 5 月 31日出售 时的总价格。（14）某在建工程开工于 2002年 3月 1 日，用地面积为 2000平方米，建筑容积率为 5，用途为公寓。土地使用权年限从 2002年 3月 1日起 50年。土地取得费 为楼面地价 1000 元/平方米，该公寓正常建设期为 2 年，建造费用为 2500 元/ 建筑平方米，到 2002年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。评估基准日相 近地区类似 70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓 （建设开发周期为 2 年）的出 售价格为 3500 元/ 建筑平方米 ,公寓类房地产价格近年来每年上

26、涨 2%,预计将继 续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的 8%。试估算该在建工程 2002年 9 月 1 日的价值。若按评估价 值进行交易 , 在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少 （不计利息 ）?二、参考答案1、（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相 关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其 财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的

27、树木及农 作物、已经播撒于土地中的种子等） 、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑 附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、 电梯，以及各种给排水、 采 暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估 的土地使用权单位面积平均价格。（5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标 志性宗地的价格。（6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单 价除以容积率。2、(1) a(2) b(3) d(4) c(5) b(6) b(7) d(8)(9) b(10) d(11) c(12)

28、 d(13) b(14)c (15) c(16)(17) c(18) a(19) d(20) c(21)c(22) b(23)a (24)c(25)c(26)c(27)b (28)b (29)c(30)c3、(1) acde abd abce abcde abed abede bcd (8) acd (9)acde (10)abd( 11)abcde4、计算题（1）根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：3000 2000 62 29752066（兀）（1+10% ）2）总建筑费用现值为：1000 60% 10000 1000 40% 1000005159190000（元）1 1

29、0% 1 10%3）专业费用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售费用及税金=29 7520 66 X 5% =1 487 603（元）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%=（ 地价X 20%）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地价X 20%）+1 948 2806）总地价=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）- （1+20 %）=16574783 1.2 =13812319（元）（2）根据题中所给条件计算如下：1）甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）2）乙地楼面地价

30、=800/3=269（元/平方米）从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。（3）根据题意：该房屋价格=970X （1+l % +2% +1.5 %） X 1200X 0.7=970X 1.045 X 1200X 0.7=851466（元）(4)被估房地产十年租期内的收益现值=(5)238丄 8乂(1+2%)丄 8疋(1 + 2%)丄 8 乂(1 + 2%)+- +3 +4(1+10%) (1 + 10%) (1+10%) (1 + 10%)4-15乂(1 +2% )丄15+55(1+10%)10%气 1 + 10%)l (1+10%)= 66.75万元1 -45115100106(1 +

31、10%)100100一 书七土P = 800汉乂xx汉汉=785.4 (兀/平方米110 102109 11101100I _50(1+10% )P2P31_1_45115 100 106(1+10%)100 100= 850111 101 112 , 1 100 1011-50(1+10% )1一1_45(1 +10% ) 100 100X" xx= 812.8元/平方米P4115100 106=760 -110 100103 11100981401 10%= 841.53元/平方米= 780丄型110 100-1_45106 1 10% 100 100 881.93兀/平万米10

32、0 119999145(1+10% )785.4 812.8 841.53 881.93 =830.41 元 / 平方米44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩 余法求取地价。1）测算不动产总价不动产建筑总面积：3200X 2.5 = 8000（平方米）不动产纯收益 =300 X 8000 X 90 %X （1-25 %） = 1620000（元） 不动产收益年期=50-3 = 47（ 年）147不动产总价=1620000/8%汉1-（1+8%）=19706113元）2 ）测算建筑费及专业费建筑费及专

33、业费=1000 x（ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ） 计算利息利息= 地价 X 7%X 3 + 8800000 X 7%X 1.5 = 0.21 地价 + 924000 （元）4 ） 计算利润利润 = 19706113 X15% = 2955917（元）5 ） 测算地价地价 = 不动产总价 - 建筑费 - 专业费 -利息 - 利润= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元）2单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2）楼面地价=1806.36/2.

34、5 = 722.54（元 /m2）（7）1）该房地产的年租金总收入为：1 X 7X 12 = 84（ 万元 ）2）该房地产的年出租费用为：84X（5+12+6） + 0.3 = 19 62（万元）3）该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38（ 万元）4）该房地产的价格为：64.38 X 1-1 （1+12）1012 = 64.38 X5.650 2 = 363.76（ 万元）（8）1 ）完工后的预期楼价现值为： 5000X4X5500/（1+10%）2.5 = 8667.8 （万元）2）建筑成本及专业费： 1500X （1+6%）X 2 / （1+10%）2/2= 2891（万元）3）有关税费： 8667.8X5% = 433.4（ 万元）4）目标利润为 :（ 地价+2891） X15% = 15%地价+433.7 万元5）估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地价地价=4269.3（ 万元）（9）300X 1-1/（1+9%） 3/9% +p X （1+10%）X （1-6%）/（1+9%） 3=pp = 3759.4（ 万元）（10）1）建筑部分的重置成本 :800X （1+3%）+800X60%X 6%X1.5+800X40%X 6%X0.