房产抵押估价报告实例

1、.房地产抵押估价报告工程名称：*市*路*号*幢*房地产抵押价值评估委 托 方：*估 价 方：*房地产评估XX估 价 人 员：* *估价作业日期：2002年月日至月日估价报告广万2002房产或房地产(估)字第 * 号. v.房地产估价结果报告一、委托估价方：*恒业房地产开发XX公司 地址：联系人：二、受托估价方：*公司XX书号：地 址：市海淀区人民大学北路*号院*楼三、估价对象概况估价对象为地处市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园2*住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下：1、估价对象背景情况“国宾嘉园2*住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区效

2、劳科技综合楼，并于1994年9月1日取得了"建立用地规划许可证"。1997年，中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该工程，并将该工程规划用途改为商住楼。1999年12月22日中实恒业房地产开发XX公司与房屋土地管理局签订了"市国有土地使用权出让合同"，2000年9月7日取得了该工程的"建立工程规划许可证"2000-规建字-1344，2000年12月22日市方案委员会以京计投资字200133号文件"关于开发建立西八里庄商住楼工程工程建议书代可行性研究的批复"批准了本工程由中实恒

3、业房地产开发XX公司开发建立。2001年3月30日取得了该工程的"建筑工程施工许可证"施020010777，2001年6月22日取得了"国有土地使用证"。2、估价对象个别因素情况1根本情况“国宾嘉园整体规划设计是由希埃希建筑XX设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化的高档生活社区。估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土

4、地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。2设施设备情况估价对象配有系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。3装修情况：外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、XX石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；XX石电梯门套；住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；电梯：“东芝牌电梯。分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；户内地面：水泥沙浆找平；

5、户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。3、估价对象区域因素情况1位于市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。2所处生活社区较成熟，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。3公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；4交通极为便利，733、603、

6、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线2000米。四、估价目的为中恒实业房地产开发XX公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。五、估价时点二二年十二月十八日六、价值定义本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点二二年十二月十八日现状下的公开市场价值。七、估价依据全国人大、国务院、建立部、国土资源部、市人民政府等部门公布的有关法律、法

7、规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。主要内容如下：一、"房地产估价规X"GB/T50291-1999二、"城镇土地估价规程"GB/T18508-2001三、主要依据的法律、法规和政策文件：1."中华人民XX国担保法"2."中华人民XX国城市房地产管理法"3."城市房地产抵押管理方法"4."中华人民XX国土地管理法"5."中华人民XX国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例"6."城市房地产开发经营管理条例"7.&

8、quot;城市房地产市场估价管理暂行方法"四、委托方提供的相关资料1.市海淀区人民政府八里庄街道办事处与中实恒业房地产开发公司签订的"合作开发协议书"2.市城市规划管理局颁发的"审定设计方案通知书"(98-规审字-0549)3.市方案委员会颁发的"关于开发建立西八里庄商住楼工程工程建议书(代可行性研究)的批复"(京计投资字(2001)*号)4.委托方与市房屋土地管理局签署的"市国有土地使用权出让合同"(京房地出让合字99第*号)5.市国土资源和房屋管理局颁发"国有土地使用证"(京海国用

9、(2000出)字第*号)6.市城市规划管理局颁发"建立用地规划许可证"(编号94-市规地字-0186)7.市城市规划管理局颁发"建立工程规划许可证"(编号2000-规建字-1344)8.市建立委员会颁发"建筑工程施工许可证"(编号施0020010777建)五估价人员实地勘察所获取的资料八、估价原那么本报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循以下原那么完成的：1、合法原那么即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提根底上估价。2、最高最正确使用原那么最高最正确使用原那么是指法律上允许、技术上可能和经济上可行，经过充分合

10、理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、综合分析原那么房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进展综合比拟分析，这样才能得到比拟合理并切合实际的房地产价格。4、多种估价方法相结合的原那么随着房地产估价业的开展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益法、市场比拟法、本钱法等方法，这些方法都有自己的特点和适用X围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进展估价时，就要根据委估房地产的实际情况，选择几种最适合的估价方法进展综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。5、替代原那么替代原那么的理

11、论依据是同一市场上一样物品具有一样市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有一样性质的替代性房地产的价格所决定，房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比拟后所决定的价格，房地产价格可通过比拟房地产的具体条件及使用价值来确定。6、估价时点原那么估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法房地产抵押评估不同于一般的房地产评估，评估人员严格按照房地产抵押估价的保守性和平安性原那么，在认真分析研究了所掌握的资料和对邻近地区同类物业调查之后，按照"房地产估价规X"规定的估价程序，对上述房地产的正常抵押价格进展

12、了客观公正的评估，其具体步骤如下：1、估价方法根据"房地产估价规X"，估价方法通常有市场比拟法、收益复原法、本钱法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。根据估价对象的特点和实际情况，经过研究，选取市场比拟法和本钱法进展估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值。2、估价的思路、选取在近期已发生了交易的与估价对象相类似的房地产,与估价对象加以比拟对照，从价格修正得出估价对象的比准价格。、根据等量资金获取等量收益的投资原理，选取本钱法对估价对象进展估价。具体为：根据估价对象所在区域内类似物业的正常土地取得费用、开发本钱、管理费用、投资利息、销售税费及合理

13、的开发利润，求和得出估价对象积算价格。、根据目前市房地产市场状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了房地产价值，考虑到市场对房地产价值的实际承受情况，我们把市场比拟法和本钱法求取得到的结果在综合计算评估结果时给予适当的权重，得出估价对象最终结果。3、估价方法定义：1市场比拟法是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比拟法公式为：房地产价值=比拟实例房地产价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数&

14、#215;个别因素修正系数2本钱法以房地产价格各构成局部的累加为根底，来估算房地产价格的一种估价方法。本钱法公式为：房地产价值土地取得费用开发本钱管理费用投资利息+销售税费开发利润注：根据估价规X，开发利润是以土地取得费用与开发本钱之和为根底，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平求取。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照规X的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经历综合分析房地产价值影响因素和市场行情的根底上，确定“国宾嘉园剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二二年十二月十八日的市场价值为:单价:6667

15、元/平方米总价:8362.9万元大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。十一、估价人员估价人员*房地产估价师证书号签名估价人员*房地产估价师证书号签名十二、估价作业日期2002年12月13日至2002年12月20日十三、估价报告应用的有效期本报告完成之日为2002年12月20日，根据有关规定，本次估价的估价结果有效期到2003年12月19日。十四、估价报告应用建议 1.估价对象的变现能力分析及贷款额度建议略2.此抵押贷款业务的主要风险及躲避措施略天平行房地产评估XX公章 二二年十二月二十日. v.房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象土地使用权年限的起算日期从1999年12月22日起算

16、，在估价时点还剩余67年的土地使用权年限，建筑构造为框架构造，而框架构造的耐用年限为6080年，取其平均值为70年，由此可见，估价对象剩余的67年土地使用权的价值能够得到充分地发挥。估价对象的占地面积为18亩，规划建筑面积为7万平方米，由此推算容积率为5.83，此容积率较高，对物业的价值有一定影响。估价对象的优势在于：1内部的配套设施比拟齐全，小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所。2二是为板式的高层住宅，采光和通风较好。3欧式风格的外形具有一定的吸引力。4户型较多，一居、二居、三居、四居、跃层都有，客户群较为广泛，这对于估价对象

17、的销售较为有力。估价对象的设施设备匹配属于群众化的标准。1系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都是一般小区所必须具备的设施设备匹配标准。2“地面、墙面为花岗岩、XX石，天花采用复式吊顶配高级装饰灯具，XX石电梯门套的住宅入口及电梯间，“防滑地砖、乳胶漆内墙及天花 住宅各层内部及电梯间，“实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼的分户门，“水泥沙浆找平的室内地面，“乳胶漆内墙面及天花的墙面和天花，“塑钢窗配双层中空玻璃，阳台另配有铸铁铁艺装饰件的外窗等装修标准也属普通标准，而且属于中偏下的装修标准。估价对

18、象的劣势在于1户型过多，客群虽然广泛，但同时也较为复杂，如果借款人将来不能清偿借款，将来在拍卖变现的时候，大户型住宅的变现会有一定的困难。2容积率较高，绿化率较低，小区环境较差。3外墙中5-14层均为涂料，使得整个小区的档次较低。4电梯为XX“东芝牌电梯，档次较低，在使用假设干年后，电梯的性能可能较差，从而对估价对象的抵押处置变现有较大的影响。二、区域因素分析一生活社区比拟成熟估价对象位于海淀区西八里庄,处于市西北部。该地区具有优美自然景观及较多的人文景观，已经形成了较成熟的生活社区，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、玲珑花园、亮甲店小区、印象、翠微嘉园、颐源居、曙光小区、世

19、纪城、自由度、美丽园等十多个住宅小区，有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所，对估价对象的价值有利于提升。二公共配套设施完善区域内有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三四医院、空军总医院、玉渊潭医院、肿瘤医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、工商银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；三交通便利估价对象距西四环约800米，到西三环北路约1500米，距地铁1号线约2000米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、小12、小15、康恩专线多路公交经过。四

20、环境优越估价对象距离国家部委和军队机关较近，具有良好的人文环境及自然环境。随着近一两年来，阜成路的改建、西四环的贯穿、昆玉河的整治以及良好的人文环境，使该地区成为目前的开发热点。三、市场背景分析通过对近年来有关数据进展分析，房地产市场已进入调整期，但依然保持增长，是一种在增长中进展的调整，目前市场依然表现为购销两旺，预计未来的房地产市场将持续走高。一市的宏观经济经济背景2002年1-9月，市经济运行呈现出“高增长、低通胀的良好势头，前3个季度实现国内生产总值1970.3亿元，同比增长11.1，位居全国前列。经济运行中显著的特点是：农业生产实现增加值74.1亿元，增长4.8，到达近10年最高水平

21、；假日消费在拉动消费中发挥了突出的作用，占到销售总额的40左右；民间投资达298.9亿元，占全社会投资的13。在申奥成功和即将参加WTO等一系列有利因素带动下，市国民经济快速平稳增长，运行质量明显提高。前3个季度增长率始终保持在11-11.3之间，经济增长的稳定性增强，波动幅度明显减小。财政收入完成334.2亿元，增长36.8。经济运行中，构造调整成效显著，高新技术产业的主导作用日益增强，全市高新技术产业实现工业增加值192.4亿元，对工业增加值增长的奉献率到达55.5。国有大中型骨干企业完成改制39户，中小企业改制到达51，企业破产力度加大，减少亏损1.5亿元。社会需求进一步加大，消费投资拉

22、动强劲，是市经济运行的另一特点，前3季度实现社会消费品零售总额1191.3亿元，增长11.3，假日消费占销售总额的40，时尚消费热点同比增长50。房地产开发投资高速增长，成为投资增长的主要力量，其中危旧房改造取得突破性进展，完成投资71.4亿元，成为促进消费和投资双重拉动的有力杠杆。国税收入增长56.5，在全国率先完成全年税收方案。今年头3季度，市的重大工程和生态环境建立也取得新进展，60项工程已经完工8项、在建39项，13项未开工工程在加紧前期工作。全市绿化面积完成4.3万亩，全市空气质量二级和好于二级天数累计到达51.3。从目前看，市今年国民经济和社会开展主要指标均可完成或超额完成，国内生

23、产总值有望增长11。前三季度，市房地产开发投资保持较高的增长速度，完成投资612.9亿元，增长29.5。在投资推动下，各类商品房开复工面积达5775.6万平方米，增长29.2；本年竣工面积达413.8万平方米，增长38.1。“金九银十”是传统消费旺季，许多购房者也趁举办大型房展会和开发商采取优惠促销措施时机选购住房，截至9月底，全市累计销售各类商品房530.4万平方米，增长23.2，其中，住宅508.3万平方米，增长24.4，累计增速分别比上月上升10.4个百分点和9.6个百分点。房地产投资增长速度高于同期商品房销售面积增长速度的幅度也在缩小，上年底为24.2个百分点，今年上半年为22.6个百

24、分点，三季度减至6.3个百分点，这种情况对促进房地产业的开展和调整市场供需状况无疑是有利的。从资金方面看，前三季度各开发企业本年资金累计到位(含上年结余)1065.8亿元，增长26.8，与开发投资增速相当，其总量超过本年完成投资452.9亿元，从资金上保证了今年投资的稳定增长。在累计到位资金中本年到位资金771.4亿元，增长18.6，其中国内贷款增长13.9，自筹资金增长32.3，定金及预收款增长25.9。今年以来，由于土地政策调整，造成一段时期内房地产新开工工程减少，前9个月全市房地产开发完成开发土地面积231.6万平方米，下降53，在其影响下商品房新开工面积1652万平方米，仅增长7.4，

25、其中住宅1292.5万平方米，下降1，对房地产开发投资增长后劲产生一定影响，但推动土地供给方式的改革，从机制上预防了因土地转让、炒作而产生泡沫因素。虽然日前契税政策再次调整以及今年以来开发、销售情况较好，局部提升了企业和各方对房地产业的信心，但管理部门仍要加强对市场的监管，奖优罚劣；开发企业也要注重产品和效劳质量，在市场竞争中优胜劣汰，使企业通过竞争、重组、合并不断壮大，增强自身实力和竞争力，进一步向集约型转变，一些具备条件的企业还可以通过上市融资，解决资金来源单一的问题。对上市企业而言，要转变观念，由单纯开发转向开发与经营并重，保证企业的长期收益，使企业具备比拟稳定的开展根底，稳固投资者信心

26、。二市的房地产供求总背景1.房地产供给总背景1 开发投资2002年1-9月，市累计完成房地产开发投资612.93亿元，同比增长29.5；3季度内完成房地产开发投资274亿元，同比增长22.1。各渠道资金到位全线上扬。各开发企业今年累计到位资金771.44亿元，同比增长18.6。其中三季度到位300.37亿元，同比增长16.9。在到位资金中，国内贷款219.97亿元，增长13.9；自筹资金166.91亿元，增长32.3；定金及预收款330.82亿元，增长25.9。以上三项占当年到位资金的72.1。当年到位资金中利用外资总体依然下降，利用外资额三季度有所上升，前三季度总外资额为8.98亿元，第三季

27、度内利用外资额为4.79亿元，同比上升92.4。资金到位的全线上扬保证了投资所需，有利于房地产开发投资的持续增长。(2)施工面积2002年3季度，市商品房施工面积5775.61万平方米，比去年同期增长了29.20。其中住宅4254.27万平方米，较上年同期增长31；办公501.26万平方米，较上年同期上升25；商业营业用房345.78万平方米，同比上升36.6。(3)竣工面积2002年前三季度共竣工613.81万平方米，同比增长38.1；第3季度，本市商品房竣工面积为334.59万平方米，比去年同期增长55.5。其中住宅竣工面积268.43万平方米，同比增长44.6：写字楼竣工面积19.31万

28、平方米，比去年同期增长94.9；商服用房竣工面积13万平方米，同比增长156.4。(4)新开工面积2002年1-9月市商品房新开工面积为1651.96万平方米，同比增长7.4；在第3季度新开工面积为545.81万平方米，同比下降5.4。前三季度大局部时间的新开工面积一直较低，同比低于去年同期，这可能与上半年各大开发商在大量购置土地，占用局部资金有关。再加上去年同期基数较大，使得今年上半年的一段时间内新开工面积表现出增长缓慢甚至负增长的局面。进入三季度大量工程集中新开工，使得面积总体上继续保持增长势头，而其中办公用房、商业用房新开工面积增幅显著，前三季度分别为62.0、82.4，带动了前三季度新

29、开工面积的增长。(5)土地开发与购置2002年3季度市土地开发面积和购置面积分别为40.85万平方米和142.2万平方米，同比分别减少83.3和29.9。2002年1-9月，市土地开发和购置面积为231.63万平方米和911.02万平方米，同比分别下降,53和上升127.9。2.房地产需求总背景(1)市场销售2002年1-9月商品房销售面积为530.41万平方米，住宅销售面积508.3万平方米，同比增长分别为 36.3、37.3；2季度，商品房销售面积530.41万平方米，实现销售额248.03亿元，分别比去年同期增长36.3和36.5。其中住宅销售508.3万平方米，同比增长37.3，销售额

30、为229.61亿元，同比增长5.5。反映出3季度住宅销售增长速度急剧增大，成交价格上升，中低价位住宅成为这段时期的主力；小户型、超小户型、产权酒店式公寓等得推出表现出开发商对市场的再次细分和潜力挖掘力度加大。(2)价格走势根据中房指数系统测算，在2002年三季度中房城市指数变化不大，2002年3季度城市指数上升2点，为1137点，住宅指数、办公用房、商服用房指数均上升。其中住宅指数为906点，上升4点；办公用房指数为1482点，上升10点；商服用房指数2225点，下降15点。三住宅物业供求背景1.住宅物业供给背景2002年3季度住宅投资额为177.15亿元，同比增长34.1。2002年3季度住

31、宅施工面积为4254.27万平米，比去年同期增长31。随着新开工面积的增长，施工面积增幅也开场加速。2002年3季度住宅新开工面积393.21万平米，同比减少15.3。前三季度新开工面积(特别是住宅新开工面积)的下降原因是多方面的，一方面原因在于上年同期基数较大，再有加上市土地供给方式及规那么的变化，这是市场调整的正常反响。进入下半年后新开工面积将正常增长。2002年3季度市商品住宅的竣工量为268.43万平方米，比去年同期增长44.6。由于季节性因素和施工周期，一般年中工程竣工较少，所以目前市商品住宅竣工面积少于商品住宅销售面积。2.住宅物业需求背景2002年3季度住宅销售面积为236.79

32、万平方米，比去年同期增长36.3。较上季度增幅上升迅速，但前三季度总体住宅销售面积增速依然保持稳定。销售额为104亿元，同比增长35.9。因为今年有着大量的拆迁和危改任务，再加上销售旺季的到来，住宅销售面积有较大的增长，但总体销售额增幅可能会继续低于销售面积的增幅。2002年第3季度市商品住宅交易平均价格为元4517平方米，较2001年同期4626元平方米下降2.5。根据中房指数系统测算，3季度住宅价格指数比1季度上升3点，为895点。在住宅市场中，高档公寓工程租赁市场呈现供大于求局面。其原因是多方面的：一是针对IT业高收入人群的出租公寓工程由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了

33、大量的租客；二是进入中国的外籍公司日益趋向外乡化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少老外转租普通公寓甚至普通住宅，高级公寓越显“曲高和寡；三是CBD、亚奥商圈尚停留在“概念炒作阶段，而真正的商业中心还未形成。要知道想建成一个完善的大型商务区、最少也需要3-5年，如使之成熟，至少需要8-10年的时间。商务中心没有从蓝图变成现实，需要租住公寓的白领群体也就未能形成，公寓热租自然是痴人说梦。此外公寓所对应的目标客户群是极其有限的，这局部高端的客户对会所的要求高过周边是否有学校之类的要求，没有成熟的社区，没有优良的硬件配套设施，是不具备

34、竞争能力的。而前期很多开发商并未意识到这点，盲目开发，使得近两年来高档楼盘供给量大增，导致供大于求的局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后，就形成了公寓租赁市场的空置率增大。四全国的房地产宏观政策背景2002年我国房地产业开展迅速，该年出台了许多重要政策，可概括为：调控树方向，整顿为主调，规X是趋势，金融做重点1.调控树方向从1998年下半年深化住房制度改革以来，我国的房地产业又得到迅速开展，例如：1998年到2001年商品房销售面积年均增长42.7%，商品住宅销售面积年均增长44.8%。中央已经感觉到出现了房地产过热的势头，开场着手房地产的宏观调控，其中主要是房地产供给构造的调控。2月4日

35、国家建立部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广阔中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房开展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广阔人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供给、扩大个人住房贷款、搞活和规X市场、开展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场开展的重要内容。2月5日，市公布了指导2002年房地产行业开展的政策措施。提出：加强市房地产市场特别是住宅市场的数量、构造和空间布局的研究，制定相应的宏观调控政策；加快启动房地产二、三级市场，把经济适用住房建立与危旧房改造进一步

36、结合起来，继续加大对危旧房改造的政策倾斜力度，建立和完善新的住房供给体系；加强对房地产行业的管理和调控，积极稳妥采取有效措施，依法整顿房地产市场经济秩序，提高规模效益，促进房地产市场安康稳定的开展。央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警觉房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付个人住房贷款。2.整顿为主调1998年至2001年我国房地产业迅速开展的同时，出现许多不规X的市场行为，为了促使房地产业的安康开展，政府在2002年开场着力整顿房地产市场，其整顿X围之广、力度之大是空前的。2002年2月，建立部发出"关于规X房地产开发企业建立行为的通知&q

37、uot;，确定对房地产业的12种不良行为给予相应处分。2002年5月，建立部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出的“通知，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构整顿和规X房地产市场秩序。2002年2月，市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。与此同时，国有土地收购储藏制度开场实施，土地供给实行方案管理，并按市场需求严格控制建立用地供给总量，这将从源头上规X市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。2002年7月1日，国土资源部制定的"招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定&

38、quot;开场施行。这对规X土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。3.金融做重点各级政府调控和整顿房地产业，不是为了抑制房地产业的开展，而是为了促进房地产业的开展，准确地说是为了房地产业能够安康地、可持续地开展。为了配合这一政策意图，中央充分利用金融政策，下调存款和贷款的利率。2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调，5年以下含5年由现在的4.14下调为3.6，5年以上由现行的4.59下调为4.05。2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54，五年期以内由5.31降为4.

39、77，五年以上由5.58降为5.04。2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在市正式启动。四、最高最正确使用分析最高最正确使用分析即是要确定估价对象的最正确用途，具体有定性和定量两种分析方法。定性的最高最正确使用分析采用的是“从原因推算结论的技术思路，定量的最高最正确使用分析采用的是“从结果反算原因的技术思路。根据本工程的特点，本报告对估价对象最高最正确使用分析采用定性分析的技术思路，具体过程如下：一影响因素的选择房地产的最高最正确使用在本质上由其在假设干因素上的特性决定的；可以说，某宗房地产的最正确用途是客观存在的，最高最正确使用分析只是把这个客观存在的最高最正确用途提醒出来。因此，最

40、高最正确使用分析首先要选择决定估价对象最正确用途的影响因素。通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和咨询有关专家，本报告的两位估价师最后选择以下因素为决定估价对象最正确用途的影响因素：1.估价对象的通达性：衡量的内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍2.估价对象的配套设施：衡量的内容包括“周边商业设施的密度、银行、订票旅行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼儿园、医院、邮局3、估价对象的可视性：衡量的内容包括“地点的高度、障碍及建筑的遮蔽、树木的遮挡、从入口处的视点二各影响因素的评价1.影响因素评价方法对影响因素的评价采用权重与作用水平评分相乘的方法，来确定某一因素对估价对

41、象的影响程度。权重确实定按重要性程度打分的方法确定，具体如下：1不重要2有些重要3比拟重要4非常重要5极为重要作用水平评分按如下的方法确定：+2作用远远超过正常水平+1作用超过平均水平0正常水平-1作用低于正常水平-2作用远远低于正常水平2.估价对象通达性的评价略3.估价对象配套设施的评价略4.估价对象可视性的评价略三影响因素评价的结论通过对上述各因素各工程的评价，得出如下的结果估价对象影响因素评价结果表工程重要性得分通达性4+5配套设施5+10可视性3-2结论：由于工程的可视性较差，通达性较好，配套设施好，加上现状设计为住宅用途，因此，估价对象作为商业用途和写字楼用途均不适宜，住宅用途为估价

42、对象的最高最正确使用方式。五、估价方法选用根据估价对象的特点及市场情况，我们决定选取市场比拟法和本钱法分别进展评估，将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果。六、估价测算过程一市场比拟法的估价测算过程1、估价对象及可比实例根本情况表参考委托方提供的资料数据，公司评估人员到工程现场展开调查，并将调查结果进展整理。通过对近一年内的市场行情进展收集整理分析，挑选出几个案例，并通过现场调查了解，取得比拟因素方面的资料，详见下表：估价对象与可比实例因素条件说明表工程估价对象实例A实例B实例C工程名称国宾嘉园印象颐源居颐安嘉园销售均价元/平米待估820068006500交易时间2002.122002

43、.122002.122002.12交易情况正常正常正常正常区域因素公共设施配套完备程度完备完备完备完备商服配套配套配套配套配套周边环境一般一般好一般交通状况好好好一般个别因素小区规模较小中等大中等入住时间2002.122003.62003.102003.5小区绿化一般较好好较好设施设备完备完备完备完备装修状况初装修精装毛坯房毛坯房2、估价对象及可比实例因素指数确定根据估价对象的实际情况，对以上比拟案例进展各项修正，包括交易情况修正，交易时间修正，区域因素修正和个别因素修正。为在因素指标量化的根底上进展比拟因素修正，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：估价对象及可比实例因素指数表比拟因素估价

44、对象实例A实例B实例C交易时间100100100100交易情况100100100100区域因素公共设施配套完备程度100100100100商服配套100100100100周边环境100100102100交通状况10010010098个别因素小区规模100102103102入住时间100989698小区绿化100101103101设施设备100100100100装修状况10011597973、可比实例各因素修正系数确实定在确定了各种因素修正指数的根底上，将估价对象的因素条件指数与比拟实例的因素条件进展比拟，得出各因素修正系数，详见下表：可比实例各因素修正系数表比拟因素实例A实例B实例C交易时间1

45、00/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素公共设施配套完备程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周边环境100/100100/102100/100交通状况100/100100/100100/98个别因素小区规模100/102100/103100/102入住时间100/98100/96100/98小区绿化100/101100/103100/101设施设备100/100100/100100/100装修状况100/115100/97100/974.可比实例的比准价格从上表可以看出，估价对

46、象与可比实例的交易情况与交易时间一样，因此只需要进展区域因素与个别因素的修正，而不需要进展交易情况修正和交易日期修正；同时，从表中可知，区域因素和个别因素分别由假设干个子工程构成。其实，这些子工程对房地产价值的重要性是不同的，即它们的权重不同。估价人员利用特尔菲法，确定区域因素中的“公共设施配套完备程度、商服配套、周边环境、交通情况等4个子工程的权重分别为：0.3、0.2、0.2、0.3，个别因素中的“小区规模、入住时间、小区绿化、设施设备、装修状况等5个工程的权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3个可比实例的比准价格分别为：实例A：8200××78

47、77.04元/平方米实例B：68006769.52元/平方米实例C：6500×6565.50元/平方米5.估价对象比准价格确实定从上述的测算过程可知，估价对象与3个可比实例的交易情况和交易日期一样；可比实例A在区域因素条件上和估价对象一样，而在个别因素条件上要比估价对象好，因此，估价对象的价格要比可比实例A的比准价格低；可比实例B的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象要好，所以估价对象的价格也要比可比实例B的比准价格低；而可比实例C的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象差，所以估价对象的价格要比可比实例C的比准价格要高。将上述比拟过程排列起来可以构成下表：估价对象与可比实例价格顺序与整体可比拟性表可比实例单位价格元/平方米整体可比拟性A7877.04较优B6769.52较优估价对象C6565.50较劣从上表可知，估价对象的价格应该在可比实例B和可比实例C的比准价格之间，如果取它们的平均值那么为6769.526565.50/2=6667.51元/平方米考虑到可比实例B和C的比拟、修正工程均为5个工程，但是可比实例B修正幅度的绝对值之和为15，而可比实例C修正幅度的绝对值之和为9，因此，估价对象的价格应该更接近可比实例C。可比实例B和C修正幅度的绝对值之和合计为24，它们之间的价格差为