资产评估-5ppt

1、第二篇第二篇 资产评估实务资产评估实务第一节第一节 房地产房地产评估概述评估概述第二节第二节 房地产价格构成及影响因素房地产价格构成及影响因素第三节第三节 成本法在房地产成本法在房地产评估中的运用评估中的运用第四节第四节 市场法在房地产市场法在房地产评估中的运用评估中的运用第五节第五节 收益法收益法在房地产在房地产评估中的运用评估中的运用第六节第六节 路线价法路线价法在房地产在房地产评估中的运用评估中的运用第七节第七节 在建工程评估在建工程评估第五章第五章 房地产评估房地产评估一、房地产及其特性一、房地产及其特性（一）房地产的概念（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地房

2、地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一）合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面。房地产分为物质实体、权益及区为三个方面。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述（二）房地产的特性（二）房地产的特性 土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地产房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差异性）效用的差异性决定决定决定决定

3、2. 2.土地的人文特性土地的人文特性 （1 1）用途的多样性）用途的多样性 （2 2）供给的稀缺性）供给的稀缺性 （3 3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性 （4 4）可垄断性）可垄断性 3.3.建筑物的特点建筑物的特点 （1 1）建筑物不能脱离土地而独立存在）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2 2）建筑物的使用寿命是有限的）建筑物的使用寿命是有限的 （3 3）建筑物属可再生性社会资源）建筑物属可再生性社会资源 4.4.房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性 （1 1）位置固定性）位置固定性 （2 2）使用长期性）使用长期性 （3 3）投资大量性）投资大量性 （4 4）影响因

4、素多样性和复杂性）影响因素多样性和复杂性 （5 5）保值增值性）保值增值性二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 1.1.合法原则合法原则 2.2.最高最佳使用原则最高最佳使用原则 3.3.房地综合考虑原则房地综合考虑原则 4.4.区域及地段原则区域及地段原则三、房地产评估的目的和价值类型三、房地产评估的目的和价值类型 1. 1.单纯的房地产交易单纯的房地产交易 市场价值或非市场价市场价值或非市场价值值 2. 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）式评估其

5、价值） 3. 3.财务报告目的涉及的房地产财务报告目的涉及的房地产 按会计准按会计准则要求的价值类型则要求的价值类型评估评估评估评估评估评估一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性（一）土地价格的特殊性1.1.价格构成的特殊性价格构成的特殊性2.2.价格决定机制的特殊性价格决定机制的特殊性3.3.市场供求关系的特殊性市场供求关系的特殊性4.4.价格呈不断增长趋势价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性（二）房地产价格的特性1.1.房地产价格构成的复杂性房地产价格构成的复杂性2.2.房地产价格具有明显的区域性、个别性房地产价格具有明显的区域性、个别性3.3.房地产价格具有较

6、强的政策性房地产价格具有较强的政策性第二节第二节 房地产价格构成及影响因素房地产价格构成及影响因素我国土地价格的特殊性我国土地价格的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。场交易的是使用权而非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格1.1.土地价格土地价格（1 1）基准地价）基准地价（2 2）标定

7、地价）标定地价（3 3）出让底价）出让底价（4 4）转让价格）转让价格（5 5）其他价格（抵押价格、课税价格等）其他价格（抵押价格、课税价格等） 上述（上述（1 1）（）（3 3）属土地一级市场价格，由政府垄）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。断定价。4 45 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。价格。二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类 （二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价楼面地价土地总价建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容例：投资

8、者面对甲、乙两幅土地。甲地的容 积率为积率为5 5，单价为，单价为10001000元元/ /平方米；乙地的容平方米；乙地的容 积率为积率为3 3，单价为，单价为800800元元/ /平方米。假使两幅平方米。假使两幅 土地的其他条件相同，问投资者应该选择土地的其他条件相同，问投资者应该选择 哪一幅土地进行投资更为经济？哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.1.所有权价格所有权价格 2.2.使用权价格使用权价格 3.3.其他权益价格其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格

9、和评估价格（四）市场交易价格和评估价格 1.1.市场交易价格市场交易价格 2.2.评估价格评估价格三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成（一）土地取得成本（一）土地取得成本 土地取得成本土地取得成本= =购置土地应支付的价款购置土地应支付的价款+ +税费税费（二）开发成本（二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费和税费（三）管理费用（三）管理费用（四）资金成本（四）资金成本（五）销售税费（五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附加、

10、其他销售税费包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（六）开发利润（六）开发利润四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素 1.1.社会因素社会因素 2.2.经济因素经济因素 3.3.政策因素政策因素（二）区域因素（二）区域因素 1.1.商业繁华度商业繁华度 2.2.道路通达度道路通达度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.设施完善度设施完善度 5.5.环境质量状况环境质量状况 6.6.规划限制规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。方向等会有区别。（三）个别因素（三）个别因素 指

11、房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。因素。 1.1.影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素 2.2.影响建筑物价格的个别因素影响建筑物价格的个别因素一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格建筑物贬值评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房易案例的公益性房地

12、产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。价格时，成本法较适宜。第三节第三节 成本法在房地产评估中的运用成本法在房地产评估中的运用三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+ +土地土地开发费开发费+ +管理费用管理

13、费用+ +资金成本资金成本+ +税费税费+ +开发利润开发利润（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的，是从农村征地取决于土地使用权是如何取得的，是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.1.从农村征地取得土地从农村征地取得土地（1 1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。费及安置补助费。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支

14、付给政府的土地使用权出让金。2.2.从城镇出让取得土地从城镇出让取得土地（1 1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。拆迁费用。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本 1.1.基础设施建设费基础设施建设费 2.2.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 （三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算资金成本（四）估算资金成本注意：注意： 1 1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 2 2）计息基础土地取得成本计息

15、基础土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费管理费 3 3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半资金投入时间的一半计息。计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。括管理费用），也可以是开发后土地的地价。 例例: :某地某地块面积为块面积为80,00080,000平方米，是通过城镇平方米，是通过城镇土地出

16、土地出让让而取得的，出让金为而取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，拆迁费亩，拆迁费3030万元万元/ /亩亩，开发费开发费3 3亿元亿元/ /平方公里，其他费用（包括税费）平方公里，其他费用（包括税费）5 5万元万元/ /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的费的40%40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%10%，银，银行贷款利率为行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成

17、本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地开发成本估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1 1平方米平方米=0.0015=0.0015亩亩1 1亩亩=666.67=666.67平方米平方米 3.3.估算资金成本估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入

18、，则：土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本资金成本750750(1(16%)6%)2 21137537540%40%(1(16%)6%)1.51.51137537560%60%(1(16%)6%)0.50.51192.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米 4.4.估算开发利润估算开发利润 开发利润开发利润(750(750375)375)10%10%112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.计算土地价格计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,35

19、0.55元元/ /平方米平方米 土地总价土地总价1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理费用管理费用+ +资金成本资金成本+ +销售税费销售税费+ +正正常利润常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本新建建筑物价格建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+

20、 +资资金成本金成本+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）本） 1.1.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2.2.基础设施建设费基础设施建设费 3.3.建安工程费建安工程费 4.4.公共设施建设费公共设施建设费 5. 5.其他工程费其他工程费 6.6.开发过程的税费开发过程的税费（三）估算管理费（三）估算管理费（四）估算资金成本（四）估算资金成本（五）估算销售税费（五）估算销售税费 1.1.销售费用销售费用 2.2.销售税金及附加销售税金及附

21、加 3.3.其他销售税费其他销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤 注意注意: :土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置

22、成本，然新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。后估算旧有房地产的贬值。建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格（一）估算重新构建价格（一）估算重新构建价格 1.1.估算重新构建价格的思路估算重新构建价格的思路 可采用可采用房地分估的方式房地分估的方式 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。价修正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) (1) 复原重置成本复原重置成本 (2) (2) 更新重置成本更新重置成本

23、 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新构建价格的估算建筑物重新构建价格的估算 （1 1）单位比较法）单位比较法 （2 2）分部分项法）分部分项法 （3 3）工料测量法（工料估算法）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用该种方法评估中一般较少用 （4 4）指数调整法）指数调整法 （二）估算建筑物贬值（二）估算建筑物贬值 1.1.建筑物贬值的概念和原因建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值实体性、功能性、经济性三种贬值 2.2.建筑物贬

24、值的估算方法建筑物贬值的估算方法 （1 1）年限法（直线法）年限法（直线法） 建筑物贬值率建筑物贬值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100%100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物总经济寿建筑物总经济寿命命100%100% 已使用年限应采用已使用年限应采用“有效年限有效年限” （2 2）观察法（评分法）观察法（评分法） 成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部分合计得分设备部分合计得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 例例: :某钢

25、筋混凝土某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场勘察层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分评分，结构部分8080分，装修部分分，装修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。分。再经查得出修正系数再经查得出修正系数C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13，则，则计算成新率。计算成新率。 成新率成新率 (80(800.75+700.75+700.12+600.12+600.13)/1000.13)/10076.276.2 例：某套住宅重新建造价为例：某套住宅重新建造价为3030万元，经对其结构、装万元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，

26、确定其成新率为修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为8080，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作1010的减的减价修正，评估住宅当前价值。价修正，评估住宅当前价值。 V V3000003000008080(1(11010) )3000003000007272 216000216000（元）（元） 第四节第四节 市场法在房地产评估中的运用市场法在房地产评估中的运用一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价以类

27、似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。值。 被估房地产价格交易实例单价被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系交易情况修正系数数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数时间因时间因素修正系数素修正系数被估房地产面积被估房地产面积二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例找到交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、因素修正及操作步骤三、因素修正及操作步骤（一）踏勘被估房地产（一）踏勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交

28、易实例资料（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例（三）选择可供比较参考的交易实例交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正（五）差异因素的比较修正1.1.交易情况修正交易情况修正 交易实例成交价格交易实例成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数= =交易实例正交易实例正常市场价格常

29、市场价格 2.2.交易日期修正交易日期修正 交易实例成交价格交易实例成交价格(1(1T%)=T%)=评估时点价格评估时点价格 S%1 1交易情况修正系数3.3.区域因素修正系数区域因素修正系数直接比较法：直接比较法： 间接比较法：间接比较法： 4.4.个别因素修正个别因素修正（1 1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2 2）土地使用年期修正）土地使用年期修正Q%11区域因素修正系数100 100修正系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象状况估价对象状况交易案例状况交易案例状况（五）求取比准价格（五）求取比准价格 将交易实例的

30、价格与各修正系数连乘将交易实例的价格与各修正系数连乘, ,有一个交易有一个交易案例就得到一个比准价格。案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格 应综合分析后确定应综合分析后确定( (可比性分析，修正准确性分析可比性分析，修正准确性分析) )一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 常用计算公式常用计算公式 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 收益性房地产，不适宜公益性房地产收益性房地产，不适宜公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化房地产的收益和风险可以预期、量化第五节第五节 收益法在房地产评估中的运用收益法在房地产评估中的运用11(/, , )(1)nnn

31、nnnnFPF P F i ni1(, , )(1)nnnAPAP A i ni三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益的估算（一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。用来获取。 具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。进行。（二）资本化率的估算（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 （三）收益期的确定（三）收益期的确定 单独评建

32、筑物单独评建筑物建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评土地单独评土地土地使用权年限土地使用权年限（1 1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2 2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一 例：某房地产公司于例：某房地产公司于19991999年年5

33、 5月以出让方式取得一月以出让方式取得一块土地块土地5050年使用权，并于年使用权，并于20012001年年5 5月在此地块上建成月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060年。目前，该类型建筑的重置年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米写字楼的租金一般为每天每平方米2

34、.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税为租金，房产税为租金收入的收入的12%12%，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6%6%，保险费为建筑，保险费为建筑物重置价的物重置价的0.2%0.2%，资本化率确定为，资本化率确定为6%6%。试根据以上资。试根据以上资料评估该写字楼在料评估该写字楼在20042004年年5 5月的价格。月的价格。1.1.估算估算年有效毛收入年有效毛收入 2.52.536536512,00012,

35、000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算估算年营运费用年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费： 4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年

36、营运费用：）年营运费用： 344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3.3.估算估算净收益净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.计算计算房地产价格房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/(11/(16%)6%)4545 1

37、04,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.评估结果评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20042004年年5 5月的价格为月的价格为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。 第六节第六节 路线价法在房地产评估中的运用路线价法在房地产评估中的运用一、基本原理一、基本原理 三、举例三、举例(P142)(P142) 第七节第七节 在建工程评估在建工程评估1 1、什么是市场法？市场法适用的

38、前提条件是什么？、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？2 2、折现率与资本化率的关系如何？、折现率与资本化率的关系如何？3 3、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？4 4、选择资产评估方法应考虑哪些因素？、选择资产评估方法应考虑哪些因素？5 5、各种资产评估方法之间的关系如何？、各种资产评估方法之间的关系如何？6 6、资产评估包括哪些基本要素？、资产评估包括哪些基本要素？项目项目可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C建筑面积建筑面积101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8

39、平方尺平方尺成交价格成交价格48.548.5万人民币万人民币600600美元美元/m/m2 248.648.6万人民币万人民币成交日期成交日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情况交易情况-5%-5%0%0%+2%+2%区域因素区域因素+2%+2%0%0%+2%+2%个别因素个别因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%案例案例1 1 A A为分期付款，即：于成交日首付为分期付款，即：于成交日首付1515万元，时隔半年万元，时隔半年再付再付1515万元，余款于万元，余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%计；计； B

40、B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C为抵押贷款，即：于成交日首付为抵押贷款，即：于成交日首付30%30%，余款向银行，余款向银行申请申请1515年期的抵押贷款，抵押贷款利率为年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%5.05%。 该类房地产以人民币为基准的市场价格该类房地产以人民币为基准的市场价格20042004年上半年上半年间逐月上涨年间逐月上涨1.5%1.5%；下半年以来逐月上涨；下半年以来逐月上涨0.8%0.8%。 美元与人民币的市场汇价美元与人民币的市场汇价20042004年年4 4月月1 1日为日为1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日为日为1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日为日为1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日为日为1 1：8.268.26。 评估某房地产于评估某房地产于20042004年年1010月月3030日的价格。日的价格。 （1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价1 1平方米平方米=9=9平方尺平方尺0.51