利群即墨项目营销推广方案158361505

1、1打造即墨首席财富引擎！打造即墨首席财富引擎！利群即墨项目营销推广报告利群即墨项目营销推广报告2关于利群关于利群中国500强企业，山东商业巨擘，年销售额138亿元的超级商业航母，厚积薄发，开启掘金狂潮！关于区域关于区域辐射胶东半岛的小商品集散地，即墨未来的财富枢纽，财富制胜的桥头堡 ！关于项目关于项目22万平米巨型体量，即墨首个商业综合体，4星级酒店，首个酒店式公寓，必将领袖西城，傲视即墨。3报告思维导图报告思维导图城市背景城市背景研究研究企业解读企业解读区域背区域背景研判景研判项目本体项目本体解读解读面临核心面临核心问题问题项目整体定位项目整体定位项目背景项目背景问题判断问题判断 机会与策略

2、机会与策略整体定位整体定位主要的研究内容主要的研究内容营销推营销推广广解决方案解决方案41 12 23 34 4目标解读目标解读项目解读项目解读核心问题提出核心问题提出突破方向突破方向报告结构报告结构基于基于企业发展战略企业发展战略的项的项目目标解析目目标解析本体本体解读解读/背景背景解读解读/客群客群分析分析实现项目目标面临的实现项目目标面临的核核心问题提炼心问题提炼项目项目定位定位/营销营销推广推广/销售销售组织组织5以商业为主营业务企业的房地产开发模式以商业为主营业务企业的房地产开发模式!理解利群6n保证项目绝对成功；保证项目绝对成功；n快速销售，快速回笼资金，实现合理利润；快速销售，快

3、速回笼资金，实现合理利润；n通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。通过项目成功运作，巩固利群企业品牌。企业战略布局下的项目战略企业战略布局下的项目战略7销售：销售：公寓部分：开盘公寓部分：开盘12个月内基本清盘，销售个月内基本清盘，销售21880.5平方米平方米，（，（ 90以上的销售率）。以上的销售率）。 商业街部分：开盘商业街部分：开盘8个月内销售个月内销售90%，即，即18530平米。平米。品牌：品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。来项目和企业品牌的巩固和提升。战略下的营销目标战略下的营

4、销目标81 12 23 34 4目标解读目标解读项目解读项目解读核心问题提出核心问题提出突破方向突破方向报告结构报告结构基于基于企业发展战略企业发展战略的项的项目目标解析目目标解析本体本体解读解读/背景背景解读解读/客群客群分析分析实现项目目标面临的实现项目目标面临的核核心问题提炼心问题提炼项目项目定位定位/营销营销推广推广/销售销售组织组织9本体解读本体解读背景解读背景解读客群解读客群解读10地块解读地块解读n地块属性解读地块属性解读n地块价值解读地块价值解读产品解读产品解读n各业态的城市属性解读各业态的城市属性解读n各业态的价值关系解读各业态的价值关系解读11 城市属性界定城市属性界定即墨

5、市即墨市即墨处于青岛市即墨处于青岛市“环湾保护，拥湾发展环湾保护，拥湾发展”、“一主三一主三辅多组团辅多组团”发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大发展战略的胶州湾地区核心内圈层，为大青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。青岛城市发展框架下五个重点中心镇之首。12 区域属性界定区域属性界定根据即墨市城市规划，即墨分为东、中、西、城区四大部分。西部城区预留空间为青岛高新区发展搞好服务配套新利群大厦位于西部核心商圈位置，其得天独厚的商业资源为项目奠定良好基的础。城区城区 西部西部东部东部中部中部项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、项目所在的西部区域为重点规划的发展现代物流业、商业、先进制造

6、业和综合配套服务业的区域。商业、先进制造业和综合配套服务业的区域。13 即墨新利群大厦 76亩 容积率：3 项目属性界定项目属性界定大规模大规模/中低密度综合体项目中低密度综合体项目酒店式酒店式公寓公寓商业购物中心酒店配套服务依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。依托潜力商圈，拥有有绝对强势资源。14总规模：总规模：215434.37 商业部分：商业部分：80709.91 酒店部分：酒店部分：48989.91 酒店公寓部分：酒店公寓部分：24311.68 地下：地下：61431.87 宗地分析宗地分析属于大规模项目，具有较大的开发空间。属于大规模项目，具有较大的开发空间。15地块现状地块现状目前地

7、块正在进行平整处理，部分洼水目前地块正在进行平整处理，部分洼水地填平后，前期工作基本准备就绪。地填平后，前期工作基本准备就绪。16项目四至项目四至北侧小商品批发城北侧小商品批发城西侧居住区西侧居住区东侧八里庄二村东侧八里庄二村南侧居住区南侧居住区项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、项目所在区域北面集中了众多的专业批发市场，东、西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。西、南侧为原始村落，为待开发区域，发展潜力巨大。17小结小结即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定即墨市为青岛重点城镇，即墨经济的快速发展为项目的开发奠定了良好的市场基础。了良好的市场基础。项目位

8、于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段，项目位于即墨以现代物流业、先进制造业为主的西部商业地段，区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐区域内集中了众多的专业市场，各大专业市场经营情况良好，辐射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商射胶东半岛甚至整个山东省，为项目开发带来了大量的人气和商业的需求。业的需求。项目规划为高端大型综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套项目规划为高端大型综合体物业，弥补周边高端酒店、商业配套的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建的缺失，在完善区域功能的同时，更能成为即墨西城的地标性建筑。筑。项目所在地块交通路

9、网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。项目所在地块交通路网系统发达，具备高端商业开发的先决条件。18地块解读地块解读n地块属性解读地块属性解读n地块价值解读地块价值解读产品解读产品解读n各业态的城市属性解读各业态的城市属性解读n各业态的价值关系解读各业态的价值关系解读19建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市建筑总体形象现代感强烈，超越即墨市场，打造即墨第一城市综合体，成就区域地标。综合体，成就区域地标。20即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色即墨高星级酒店、高档公寓、区域综合性商业、特色商业街。商业街。21综合体各物业形态有机结合，实现项目整体价值提升综合体各物业

10、形态有机结合，实现项目整体价值提升22物业类型物业类型角色角色公寓公寓贡献现金流贡献现金流商业街商业街实现高利润、贡献现金流实现高利润、贡献现金流利群商厦利群商厦树立标杆形象树立标杆形象高星级酒店高星级酒店引领商务新生活方向引领商务新生活方向各种物业类型在本项目开发中的角色定位各种物业类型在本项目开发中的角色定位高高中中价格吸引力价格吸引力高高中中住宅底商写字写字楼楼综合综合商业商业产品竞争力产品竞争力低低低低公寓投投入入两两可可不不投投23本体总结本体总结n依托城市发展，成就即墨规划的商业区核心；n专业市场密集区，带来大量的人气。区域区域品牌品牌n利群品牌的强势出击；n利群品牌强大的市场基础

11、。本体本体n即墨首席城市综合体；n提升区域价值的标志性建筑；n引领区域的商业升级。产品关系产品关系n商业、酒店部分利群持有经营；n酒店式公寓、沿街商铺对外销售，回笼现金。24本体解读本体解读背景解读背景解读客群解读客群解读25研究目的：研究项目所依托大区域青岛市房地产发展现状；研究项目所依托的城市即墨城市经济发展状况、即墨房地产市场现状；研究项目所属的区域商业环境发展状况等，分析现状及未来发展趋势，进而对项目可能的机会进行判断。26本项目市场空间有多大？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否

12、支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？27青岛房地产市场现状总结青岛房地产市场现状总结n20082008年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入年下半年青岛房地产市场形势受全国形势影响也进入下行阶段，销售压力较大。下行阶段，销售压力较大。20082008年青岛总销量为年青岛总销量为353.17353.17万万平米。平米。n20092009年年2 2月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势，月开始青岛房地产市场销量开始呈逐月上升趋势，房地产市场销售状况有所好转。房地产市场销售状况有所好

13、转。20092009年前年前5 5个月，青岛房个月，青岛房价整体下跌了价整体下跌了7.96%7.96%，截止，截止20092009年年6 6月底，普通住宅成交月底，普通住宅成交2689826898套，成交面积套，成交面积239.93239.93万平方米。万平方米。n20092009年开盘的中海年开盘的中海银海一号、伟东银海一号、伟东幸福城项目都取得幸福城项目都取得了较好的销售业绩，开盘即实现销售了较好的销售业绩，开盘即实现销售200200套以上。销售较套以上。销售较好的项目月均销售在好的项目月均销售在5555套左右，普通项目月均销售也在套左右，普通项目月均销售也在20-3020-30套左右。套

14、左右。n客户购房回归理性，更注重实实在在的品质和性价比。客户购房回归理性，更注重实实在在的品质和性价比。28青岛房地产市场区域青岛房地产市场区域格局格局 胶南市、即墨市、胶州市、平胶南市、即墨市、胶州市、平度市、莱西市等度市、莱西市等5个县级市，为个县级市，为青岛市的卫星城镇。青岛市的卫星城镇。 随着大青岛格局的逐步推进，随着大青岛格局的逐步推进，住宅郊区化的趋势日益明显住宅郊区化的趋势日益明显。卓。卓越、宝龙、万科等地产大鳄先后越、宝龙、万科等地产大鳄先后落户城阳、即墨、胶南等地，对落户城阳、即墨、胶南等地，对于促进地级市房地产市场的发展于促进地级市房地产市场的发展具有重要的作用。具有重要的

15、作用。 即墨市是青岛楼市中一支即墨市是青岛楼市中一支“潜力股潜力股”，与青岛的物理距离，与青岛的物理距离最近，是青岛经济发展的龙头县最近，是青岛经济发展的龙头县市，为胶东最大的小商品集散地。市，为胶东最大的小商品集散地。莱西市莱西市胶州市胶州市即墨市即墨市胶南市胶南市平度市平度市青岛市区青岛市区青岛房地产市场形势的好转，对于促进即墨市房地产市场形势的青岛房地产市场形势的好转，对于促进即墨市房地产市场形势的好转具有重要意义，青岛格局的推进，住宅郊区化的趋势越来越好转具有重要意义，青岛格局的推进，住宅郊区化的趋势越来越明显，即墨市是青岛楼市中一支明显，即墨市是青岛楼市中一支“潜力股潜力股”，优良的

16、经济发展形，优良的经济发展形势，对投资性物业的发展是一个良好的机会。势，对投资性物业的发展是一个良好的机会。29本项目市场空间有多大？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？从即墨城市发展看，是否支持项目开发？30 城市属性界定城市属性界定青岛市城市总体规划（青岛市城市总体规划（2006-2020）即墨市即墨市 即墨处于青岛市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射” 空间发展战略的胶州湾地区核心内

17、圈层，为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。扩容：七镇及胶南市区纳入新规划扩容：七镇及胶南市区纳入新规划 2009年7月22日青岛市新规划规划区范围由中心城区及滨海公路沿线的胶南市区胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城七镇王村、丰城七镇，以及胶州市的营海等沿胶州湾地区组成，与青岛市城市总体规划(1995-2010)相比，新增了一市七镇。鳌山卫、温泉、田横、王村、丰鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城均隶属于即墨。城均隶属于即墨。 即墨滨海沿线的琅琊组团、鳌山组即墨滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团是青岛组团布局中的重要团、田横组团是青岛组团布局

18、中的重要组成部分及发展区域。组成部分及发展区域。即墨为大青岛城市发展框架的重点建即墨为大青岛城市发展框架的重点建设城区之一。设城区之一。31城市定位城市定位即墨市即墨市即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，处于青岛市“依托主依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射 ”空间发展战略的内空间发展战略的内圈层。圈层。 即墨处于青岛市即墨处于青岛市“依托主城、拥湾依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射发展、组团布局、轴向辐射 ”空间发空间发展战略的内圈层。即墨东部定位为展战略的内圈层。即墨东部定位为“率率先打造成青岛经济发展的新增长极和

19、滨先打造成青岛经济发展的新增长极和滨海旅游城市的新亮点，建设成为国际化、海旅游城市的新亮点，建设成为国际化、现代化、生态型、花园式的国际旅游度现代化、生态型、花园式的国际旅游度假区假区”。 青岛的旅游规划以沿海海滨带为主青岛的旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成为重点，形成“一线、两翼、二十区一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。即墨市位于青岛的旅游资源开发格局。即墨市位于青岛旅游规划中的东翼，这对推进即墨市旅旅游规划中的东翼，这对推进即墨市旅游经济的发

20、展具有重要作用。游经济的发展具有重要作用。32宏观经济宏观经济 2006-2008年青岛即墨市国内生年青岛即墨市国内生产总值及人均产总值及人均GDP呈现逐年上涨趋呈现逐年上涨趋势，势， 2008年全市实现地区生产总值年全市实现地区生产总值499亿元，同比增长亿元，同比增长14.8%，总量和，总量和增幅稳居青岛五市首位。增幅稳居青岛五市首位。 2008年即墨市人均年即墨市人均GDP达达44501元，元，较较2007年增长年增长14%；2007年人均年人均GDP为为39014元，较元，较2006年增长年增长19.8%，增，增长幅度较大。长幅度较大。青岛即墨市国内生产总值的逐年增长，表明即墨市经济发

21、展青岛即墨市国内生产总值的逐年增长，表明即墨市经济发展状况良好，为房地产开发业的发展提供了强有力的经济支持。状况良好，为房地产开发业的发展提供了强有力的经济支持。33宏观经济宏观经济 由图可以看出，2006-2008年即墨市三次产业正在逐年调整，第一产业所占比重呈逐年下降趋势；第二产业比重也称下降趋势；第三产业比重有所上升。一、二产业比重的逐年减少，表明即墨市产业结构逐步得到调整，向3：2：1的发展格局靠拢。三次产业结构的逐步完善，表明即墨市城市化水平不断得到提三次产业结构的逐步完善，表明即墨市城市化水平不断得到提升，大量农村人口转移到城市，为房地产开发业提供了广阔的升，大量农村人口转移到城市

22、，为房地产开发业提供了广阔的发展空间。发展空间。34即墨城即墨城市化的市化的发展轨发展轨迹迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70以后，城市化进程将进入平稳发展期。 即墨市从即墨市从20062006年开始，进入城市化高速年开始，进入城市化高速发展期。发展期。宏观经济宏观经济35宏观经济宏观经济 由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市固定资产投资总额呈上涨趋势，且增长幅度在逐年增长。 2008年青岛即墨市房地产开发投资总额达15.3亿元，同比增长29.80%；2007年房地产投资总额为11.8

23、亿元，同比增长24%；2006年青岛即墨市房地产投资总额为15.6亿元，同比增长9.2%；总的来看，2007-2008年即墨市房地产投资总额较2006年有所下降。即墨市固定资产投资总额的逐年增长，为房即墨市固定资产投资总额的逐年增长，为房地产投资产品的发展提供了资金支持。地产投资产品的发展提供了资金支持。36宏观经济宏观经济 2006-2008年青岛即墨市城市居民人均可支配收入也呈逐年增长趋势，2006城市居民人均可支配收入为13331元，同比增长17.10%；2007年城市居民人均可支配收入达15813元，同比增长19%；2008年城市居民人均可支配收入达18005元，同比增长14.20%。

24、即墨市城乡居民储蓄存款余额及城市居民人均可支配收入的逐年增即墨市城乡居民储蓄存款余额及城市居民人均可支配收入的逐年增长，具有较大的消费潜力，为投资市场奠定良好的消费基础。长，具有较大的消费潜力，为投资市场奠定良好的消费基础。 由图可以看出，2006-2008年青岛即墨市居民储蓄存款余额呈逐年增长态势。2006年即墨市居民储蓄存款余额达128.5亿元，同比增长16.20%；2007年居民储蓄存款余额为140.5亿元，同比增长12.10%；2008年居民储蓄存款余额为172.4亿元，同比增长22.7%。37人口因素人口因素即墨市城市人口的逐年增长，人口规模的逐渐扩大，有利于即墨市城市人口的逐年增长

25、，人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成，也为房地产开发提供了广阔的发展空间。集聚经济的形成，也为房地产开发提供了广阔的发展空间。 即墨市人口数截至即墨市人口数截至2008年底，户籍总人口数达到年底，户籍总人口数达到112.13万人，流动人口近万人，流动人口近20万，人口自然增长率为万，人口自然增长率为2.72.7；人口密度为；人口密度为629.9629.9人人/ /平方公里。平方公里。38小结小结从即墨城市经济发展、城市化进程等角度看，项目从即墨城市经济发展、城市化进程等角度看，项目所属即墨市具有较大的投资市场空间，支持本项目所属即墨市具有较大的投资市场空间，支持本项目的开发。具体表现如下

26、：的开发。具体表现如下：p即墨市位于青岛市旅游规划中的东翼，且素有即墨市位于青岛市旅游规划中的东翼，且素有“青岛后院青岛后院”的美誉。作为胶东最大的美誉。作为胶东最大的小商品集散地，必然为即墨市带来大量的人气，且有大批外地客户到此投资置业，的小商品集散地，必然为即墨市带来大量的人气，且有大批外地客户到此投资置业，提供了巨大的投资市场空间。提供了巨大的投资市场空间。p即墨市地区生产总值及人均生产总值呈逐年增长趋势，经济发展势头良好，经济的即墨市地区生产总值及人均生产总值呈逐年增长趋势，经济发展势头良好，经济的发展为房地产业的发展提供了资金支持。发展为房地产业的发展提供了资金支持。p即墨进入城市化

27、进程的快速发展阶段，为投资市场奠定良好的市场基础。即墨进入城市化进程的快速发展阶段，为投资市场奠定良好的市场基础。p即墨市固定资产投资总额及房地产开发投资总额呈现逐年增长趋势，房地产业发展即墨市固定资产投资总额及房地产开发投资总额呈现逐年增长趋势，房地产业发展良好。良好。p即墨市居民储蓄存款余额及城镇居民人均工资水平的逐年增长，居民购买力逐年增即墨市居民储蓄存款余额及城镇居民人均工资水平的逐年增长，居民购买力逐年增强。强。p即墨市人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成。即墨市人口规模的逐渐扩大，有利于集聚经济的形成。39本项目市场空间有多大？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，

28、是否支持项目开发？从即墨房地产发展看，是否支持本项目开发？从即墨房地产发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构市场及发展机会研判逻辑结构从即墨城市发展看，是否支持项目开发？40海信海信 马山新城马山新城永合永合 硕辉苑硕辉苑即发即发 润发家园润发家园西部新城区板块西部新城区板块青银高速青银高速烟青路烟青路华山二路华山二路华山一路华山一路鹤山路鹤山路蓝鳌路蓝鳌路烟青一级路烟青一级路泰山一路泰山一路青威路青威路曼谷阳光曼谷阳光悦城悦城御园御园万科万科 四季花城四季花城信特名苑信特名苑银座动感世代银座动感世代东部开发区板块东部开发区板块即墨房地产市

29、场按照目前在售项目分布及特点分为四大板块：北部工即墨房地产市场按照目前在售项目分布及特点分为四大板块：北部工商业板块、西部新城区板块、市中心板块、和东部开发区板块。商业板块、西部新城区板块、市中心板块、和东部开发区板块。p北部工、商业板块北部工、商业板块：大力发展的商业区，普通住宅产品销售均价3000元/左右。p西部新城区板块西部新城区板块：未来的中高端居住社区含花园洋房、小高层，平均价格3500元/p市中心板块：市中心板块：城市核心区，市政机关所在地，土地供应紧张，暂无在售项目p东部新城区板块东部新城区板块：未来发展的中高端居住区，洋房、小高层、别墅，平均价格3800元/。房地产板块格局房地

30、产板块格局海都新街区海都新街区服装市场服装市场小商小商品城品城家家私私城城纺织城纺织城厨具厨具市场市场建建材材城城北部工、商业板块北部工、商业板块本案本案市政机关片区市政机关片区市中心板块市中心板块41北部板块为工、商业聚集地，分布各种专业北部板块为工、商业聚集地，分布各种专业市场，是即墨重点规划的工、商业板块。市场，是即墨重点规划的工、商业板块。海信海信 马山新城马山新城永合永合 硕辉苑硕辉苑即发即发 润发家园润发家园西部新城区板块西部新城区板块青银高速青银高速烟青路烟青路华山二路华山二路华山一路华山一路鹤山路鹤山路蓝鳌路蓝鳌路烟青一级路烟青一级路泰山一路泰山一路青威路青威路曼谷阳光曼谷阳光

31、悦城悦城御园御园万科万科 四季花城四季花城信特名苑信特名苑银座动感世代银座动感世代海都新街区海都新街区服装市场服装市场小商小商品城品城家家私私城城纺织城纺织城厨具厨具市场市场建建材材城城市政机关片区市政机关片区市中心板块市中心板块北部工、商业板块北部工、商业板块东部开发区板块东部开发区板块本案本案板块处于即墨市西北部区域，是即墨工业与专业批发市场聚集地，目前区域聚集了众多的专业市场，人流量密集，但商业配套较缺乏，除专业市场外，一般为自然村落。项目所在板块项目所在板块未来发展方向：即墨商未来发展方向：即墨商业区业区房地产板块格局房地产板块格局42海信海信 马山新城马山新城永合永合 硕辉苑硕辉苑即

32、发即发 润发家园润发家园西部新城区板块西部新城区板块青银高速青银高速烟青路烟青路华山二路华山二路华山一路华山一路鹤山路鹤山路蓝鳌路蓝鳌路烟青一级路烟青一级路泰山一路泰山一路青威路青威路曼谷阳光曼谷阳光悦城悦城御园御园万科万科 四季花城四季花城信特名苑信特名苑银座动感世代银座动感世代东部开发区板块东部开发区板块海都新街区海都新街区服装市场服装市场小商小商品城品城家家私私城城纺织城纺织城厨具厨具市场市场建建材材城城北部工、商业板块北部工、商业板块本案本案市政机关片区市政机关片区市中心板块市中心板块西部新城区板块有着优越的地理位置、教育资源西部新城区板块有着优越的地理位置、教育资源和良好的规划，为中

33、高端居住社区。和良好的规划，为中高端居住社区。该板块处于城区西南部，凭借完善的配套、优越的地理位置、良好的规划，吸引了众多置业者，区域内集中了海信马山新城、润发家园等高品质住宅产品。未来发展方向：即墨未来发展方向：即墨CLDCLD中高档居住社区中高档居住社区房地产板块格局房地产板块格局43海信海信 马山新城马山新城永合永合 硕辉苑硕辉苑即发即发 润发家园润发家园西部新城区板块西部新城区板块青银高速青银高速烟青路烟青路华山二路华山二路华山一路华山一路鹤山路鹤山路蓝鳌路蓝鳌路烟青一级路烟青一级路泰山一路泰山一路青威路青威路曼谷阳光曼谷阳光悦城悦城御园御园万科万科 四季花城四季花城信特名苑信特名苑银

34、座动感世代银座动感世代东部开发区板块东部开发区板块海都新街区海都新街区服装市场服装市场小商小商品城品城家家私私城城纺织城纺织城厨具厨具市场市场建建材材城城北部工、商业板块北部工、商业板块本案本案市政机关片区市政机关片区市中心板块市中心板块该板块为即墨城区中心地带，由于近年来，市中心土地供应较少，房地产发展较为缓慢。城市中心地带，市政机关单位所在地，土地供城市中心地带，市政机关单位所在地，土地供应应较少，目前暂无在售项目。较少，目前暂无在售项目。市中心板块市中心板块房地产板块格局房地产板块格局44东部为新兴的居住板块，随着万科等品牌地产的东部为新兴的居住板块，随着万科等品牌地产的进驻，将成为即墨

35、的高端居住板块。进驻，将成为即墨的高端居住板块。该板块是近年新兴的居住版块社区，虽然配套尚不完善，发展潜力巨大。海信海信 马山新城马山新城永合永合 硕辉苑硕辉苑即发即发 润发家园润发家园西部新城区板块西部新城区板块青银高速青银高速烟青路烟青路华山二路华山二路华山一路华山一路鹤山路鹤山路蓝鳌路蓝鳌路烟青一级路烟青一级路泰山一路泰山一路青威路青威路曼谷阳光曼谷阳光悦城悦城御园御园万科万科 四季花城四季花城信特名苑信特名苑银座动感世代银座动感世代东部开发区板块东部开发区板块海都新街区海都新街区服装市场服装市场小商小商品城品城家家私私城城纺织城纺织城厨具厨具市场市场建建材材城城北部工、商业板块北部工、

36、商业板块本案本案市政机关片区市政机关片区市中心板块市中心板块东部开发区东部开发区未来发展方向：未来发展方向：新兴的中高端居住片区新兴的中高端居住片区房地产板块格局房地产板块格局45板块板块代表项目代表项目规模规模业态组成业态组成价格价格销售情况销售情况北部悦城住宅45322.87，552户商业31178.96酒店式公寓8390.46住宅、商铺、公寓公寓4145元/商业：100%住宅：100%御园占地73451.67，住宅86400，商业18637，17栋多层、6栋小高层商铺96套、，住宅300套住宅、商铺住宅3000元/商铺8000元/商业：开始销售住宅：开始销售海都嘉苑商铺110套左右、约2

37、.5万，双层，170360住宅、商铺商铺36004500元/商业：15%，3750住宅100%西部润发家园占地面积：19.79万建筑面积：24.08万商业：2000规划户数：2448户住宅、商铺住宅均价3560元/商铺50006000元/商业：60%，1800住宅：85%，20.3万硕辉苑一期27栋花园洋房，6栋别墅二期26栋多层三期9栋小高层住宅、商铺三期住宅：3200元/商铺约6000元/二期：90%三期商业：未开盘三期住宅：未开盘东部万科四季花城总占地面积为15万平方米，总建筑面积为27万平方米住宅、商铺住宅3800元/商铺1.2万/商业：100%住宅：90%动感世代占地12.04公顷，

38、总建约201420，16栋多层和18栋小高层，6000社区商业广场住宅、商铺均价3000元/商铺未定价商业：40%，2400住宅：75%，18.9万中惠景园占地约172亩，总建筑面积137464平方米；共1600余套住宅以及30套40-1100平米的商业及配套用房，近4000住宅、商铺住宅均价3100元/商铺4000元/商业：50%，2000住宅：70%，93424各板块典型项目销售情况一览各板块典型项目销售情况一览46板块格局：板块格局：p项目所在即墨西城板块为即墨重点规划的工商业版块，区域内集中了众多的专项目所在即墨西城板块为即墨重点规划的工商业版块，区域内集中了众多的专业市场，且各专业市

39、场辐射整个胶东半岛甚至山东省内，为本区域带来了大量的业市场，且各专业市场辐射整个胶东半岛甚至山东省内，为本区域带来了大量的人气。人气。各典型项目销售情况：各典型项目销售情况：p即墨房地产市场以住宅为主，兼有少量沿街商铺，酒店式公寓为市场空白产品。即墨房地产市场以住宅为主，兼有少量沿街商铺，酒店式公寓为市场空白产品。p住宅产品：普通楼盘月均销售住宅产品：普通楼盘月均销售30套左右，部分楼盘月均销售套数可达套左右，部分楼盘月均销售套数可达50余套，余套，销售情况较好。销售情况较好。p商铺产品：目前区域房地产市场商铺销售率在商铺产品：目前区域房地产市场商铺销售率在80%以上，其中悦城项目月均销以上，

40、其中悦城项目月均销售套数达售套数达90套左右，月均销售面积套左右，月均销售面积6200平米左右。平米左右。小结小结从目前即墨房地产市场发展看，投资产品、商铺销从目前即墨房地产市场发展看，投资产品、商铺销售市场状况良好，为本案的开发提供了良好的市场售市场状况良好，为本案的开发提供了良好的市场空间，具体表现如下：空间，具体表现如下：47本项目市场空间有多大？本项目市场空间有多大？从青岛房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？从即墨房地产板块发展看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？从区域商业环境看，是否支持本项目开发？市场及发展机会研判逻辑结构市场及发展机会研判逻辑结构从即

41、墨城市发展看，是否支持项目开发？48项目周边专业市场分布项目周边专业市场分布 项目周边目前分布有6个专业市场，主要为中国服装批发市场、厨具城、即墨小商品城、服装辅料及精品家私城、环保装饰材料城、纺织城。2008年即墨市专业市场完成商品交易额203亿元，同比增长16%，从业人员达5万人之多，每日来客量达30万以上。即墨小商品城即墨小商品城纺织城纺织城服装辅料及精服装辅料及精品家私城品家私城即墨服装批发市即墨服装批发市场场环保装饰材料城环保装饰材料城厨具城厨具城海都海都新街区新街区本案本案区域商业环境分析区域商业环境分析49即墨服装批发市场即墨服装批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地354亩，建筑

42、面积27.1万平方米，市场分五个区，设置商铺7168个，经营商户5932家。其中外地商户2935家，总经销、总代理及厂家直销商户1964家，品牌经营商户4280家 ，其中江浙地区30%，东北地区30%，本地40%。平均收入在50万以上的占三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。主要经营业主要经营业态态主要经营服装、针织、纺织等三大类2800多个花色品种，A区1楼主营男士西装、精品男装；2楼主营男女裤子、女装；3楼主营地产品、品牌总代理直销；B区1楼主营男女装、羊毛衫；2楼主营女装、毛衣；3楼主营品牌总代理、床上用品、大小针织品；C区1楼主营棉衣、裤子、毛衫；2楼主营女上衣、

43、新娘妆、女衫、男装；3楼主营鞋、箱包外贸、针织毛衣；D区1楼男女服装、2楼品牌内衣专卖E区1楼主营裤子、毛衫；2楼主营男毛衫、裤子；3楼主营童装辐射范围辐射范围胶东半岛及华北和东北地区 市场整体出市场整体出租率租率82%左右层数层数共3层，分为A、B、C、D、E5个区二层租金二层租金1.2元/平米天即墨服装批发市场即墨服装批发市场区域商业环境分析区域商业环境分析50即墨小商品批发市场即墨小商品批发市场主要经营主要经营业态业态日用百货、五金、鞋市辐射范围辐射范围胶州半岛、华北及东北地区市场整体市场整体出租率出租率95%以上出售率出售率目前只租不售层数层数一层一层租金一层租金内铺：1.5元/天中间

44、：6.05元/ 天外铺：10.3元/ 天即墨小商品批发市场即墨小商品批发市场位于即墨城区鹤山路，市场占地350亩，建筑面积16万平方米，约2000户左右，从业人员达1.5万人，其中江浙地区30%，东北、山东其他地区10%，本地60%。平均收入在50万以上的占三分之一；20-30万的占三分之一；5-20万的占三分之一。年营业额40个亿。区域商业环境分区域商业环境分析析51即墨服装辅料城、精品家私城即墨服装辅料城、精品家私城主要经营业主要经营业态态家具、服装辅料辐射范围辐射范围以即墨本地为主，周边地区为辅市场整体出市场整体出租率租率98%以上出售率出售率只租不售层数层数一层、两层（连租）一层租金一

45、层租金一层外铺2.5元/平米天两层内铺：1.25元/平米天即墨服装辅料城、精品家私城即墨服装辅料城、精品家私城位于即墨城区鹤山路，拥有店铺170多户，其中9家为家具专卖，其余为服装辅料。区域商业环境分析区域商业环境分析52即墨厨具商城即墨厨具商城主要经营业主要经营业态态厨具辐射范围辐射范围即墨本地为主，青岛周边为辅市场整体出市场整体出租率租率60%左右出售率出售率100%层数层数两层连租（上层为仓库）租金租金外铺：0.8元/平米天内铺：0.32元/平米天即墨厨具商城市场即墨厨具商城市场位于即墨市嵩山三路 ，总户数约300多户，整体经营出租状况不是很好。区域商业环境分析区域商业环境分析53即墨环

46、保装饰材料城即墨环保装饰材料城主要经营主要经营业态业态木地板、陶瓷及装饰装修材料三大类辐射范围辐射范围经营业户以本地为主，青岛、江苏、浙江、东北等外地业户占30%。市场整体市场整体出租率出租率95%以上出售率出售率100%层数层数两层（里面）、三层（临街）部分2层及以上作为宾馆、旅馆租金租金外铺：1.04元/平米天（三层连租）内铺：0.8元/平米天（两层连租）即墨市环保装饰材料城即墨市环保装饰材料城位于鹤山路西首，项目占地80亩，建筑面积6.1万平方米，经营业户约200多家。区域商业环境分析区域商业环境分析54即墨纺织城即墨纺织城即墨小商品城三期（即纺织城一期）即墨小商品城三期（即纺织城一期）

47、主营纺织类产品，目前处在招商阶段，主营纺织类产品，目前处在招商阶段，共约共约250多户，上下三层，目前只有多户，上下三层，目前只有一层有部分商户经营。经营前三年免一层有部分商户经营。经营前三年免除租金。除租金。即墨纺织城二期，目前处于主体施工阶段，在建的共7栋楼，预计总户数约150户左右（以上下三层为一户算）。区域商业环境分区域商业环境分析析552009年年7月份各专业市场日平均人流量、车流量月份各专业市场日平均人流量、车流量市场日人流量（万人次）日客流量（辆）服装市场8156小商品市场、辅料市场3230环保装饰材料城0.0475布匹市场0.850木材市场1.4150农场品市场4400合计17

48、.241061注：以上数据来自即墨发展局6大专业市场日人流量大专业市场日人流量区域商业环境分区域商业环境分析析56小结小结目前项目所在区域专业市场的为即墨重点规划的商目前项目所在区域专业市场的为即墨重点规划的商业区域，人流量密集，人气较高，为本案的开发奠业区域，人流量密集，人气较高，为本案的开发奠定了良好的基础，具体表现如下：定了良好的基础，具体表现如下：n6大主题批发市场大主题批发市场n年交易额年交易额203亿元，辐射胶东半岛和山东省。亿元，辐射胶东半岛和山东省。n总计总计11000个商户个商户n5万从业人员万从业人员n其中其中40%左右的商户为浙江、东北等地的外的人。左右的商户为浙江、东北

49、等地的外的人。57小结小结目前项目所在区域专业市场的除小商品城经营状况目前项目所在区域专业市场的除小商品城经营状况良好以外，其他市场经营情况一般，具体表现如下：良好以外，其他市场经营情况一般，具体表现如下：n区域专业市场也小商品城经营状况最好，沿街较好铺位的租金在区域专业市场也小商品城经营状况最好，沿街较好铺位的租金在10元元/平米平米天，区域天，区域专业市场租金仅仅在专业市场租金仅仅在1-2元元/平米平米天之间、，投资回报率较低。天之间、，投资回报率较低。n随着区域商业氛围的成熟，区域专业市场的发展壮大，即墨服装批发市场的进一步搬随着区域商业氛围的成熟，区域专业市场的发展壮大，即墨服装批发市

50、场的进一步搬迁，区域内市场将进一步发展，为本项目商业部分的开发提供良好的市场基础。迁，区域内市场将进一步发展，为本项目商业部分的开发提供良好的市场基础。58n即墨为09年规划大青岛城市发展框架的重点建设城区之，即墨市经济的快速发展为房地产市场投资奠定基础。即墨即墨城市发展城市发展即墨房地产即墨房地产市场市场n商铺去化速度较快，为本案的开发提供了良好的市场依据。n项目所属的即墨西城板块是重点规划的工商业板块，将成为即墨大型专业市场的聚集地。青岛青岛房地产形势房地产形势n09年上半年地产逐步回暖，下半年政策导向尚不明朗，存在一定的市场风险，仍需谨慎。区域市场区域市场发展发展n区域内专业市场发展不均

51、衡，即墨小商品城经营状况良好，单位铺位租金达10元/平米天，其余市场均在2-3元/平米天，部分市场的较差铺位租金在1元/平米天以下。市场背景总结市场背景总结59本体解读本体解读客群解读客群解读背景解读背景解读60客群定位依据：客群定位依据：p利群品牌号召力；利群品牌号召力；p即墨的区域影响力；即墨的区域影响力；p项目所在区域集中了众多的专业市场。项目所在区域集中了众多的专业市场。核心客户群核心客户群重要客户群12区域内专业市场老板：区域内专业市场老板：70%70%来源：来源：多为即墨本地人、浙江商人、东北人，在此经营多为即墨本地人、浙江商人、东北人，在此经营。置业目的置业目的：投资、居住。投资

52、、居住。3偶得客户即墨本地投资客即墨本地投资客：15%15%，来源来源：即墨财富阶层：即墨财富阶层置业目的置业目的：投资使用：投资使用其他其他：10%10%，与即墨有业务往来的外地客户。，与即墨有业务往来的外地客户。来源来源：山东省其他市县客户。：山东省其他市县客户。青岛及周边县市客户青岛及周边县市客户;5%;5%以区域内专业市场老板和即墨投资客户为主。以区域内专业市场老板和即墨投资客户为主。客户锁定客户锁定61环境及配套方面在满足其基本功能外，客户追求的环境及配套方面在满足其基本功能外，客户追求的是产品的是产品的投资回报率、品质感、服务品质、安全性投资回报率、品质感、服务品质、安全性。投资回

53、报率：投资回报率：拥有多套物业，掌握较多的财富，敏锐的投资意识，对产品的投资回报率要求较高。 服务品质：服务品质：需要高品质、完善区别于普通住宅的服务； 环境需求：环境需求：园林不是考虑的首要元素，但符号性和品质感要强；配套需求：配套需求：充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸；装修需求：装修需求：豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保留个性化的发挥空间最好，符号性要强；欧式风格太繁杂，现代简洁较好，设备设施必须是国际品牌；需求特征描述需求特征描述62李女士李女士家私城经营业主家私城经营业主在家私城经营服装辅料，来自浙江，目前店铺经营状况

54、良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己购买的，对于住房能够承受的总价在30-40万之间。看好即墨的商业环境，除现在经营的店铺外，还有一处自己购买的商铺。置业目的：改善住房刘先生夫妇刘先生夫妇小商品城业主小商品城业主在小商品城经营电器，即墨本地人，店铺14层是自己购买的，看好了政府的规划和小商品城所在区域的发展。去看过四季花城的房子，环境不错，但周边目前缺乏配套。关注配套和周边设施，比如说饭店、娱乐设施、医疗等。承受总价：40万左右置业目的：投资王先生王先生厨具市场业主厨具市场业主王先生在厨具城经营凉席生意，共租了两处店铺，另一处店铺由其侄子代为经营，由于凉席生意受季节限制较大，经营状况一般。王

55、先生目前在即墨是租房居住，租来的网点房是上下两层，住在二层。对于租房能够承受的租金在1-1.5万/年。客户访谈客户访谈63李女士李女士装饰材料城业主装饰材料城业主经营地板砖业务，目前店铺1、2层为自己购买的，1层经营、2层自住。目前经营状况良好。有更换住房的打算，希望在材料城周边，距离近方便打理店铺。于先生于先生服装市场业主服装市场业主经营服装业务，来自义乌，目前一家三口租房住，孩子在上小学。在即墨经商多年，对当地的气候、饮食、习俗、人文等已经很熟悉，考虑在即墨购置一套住房，希望离学校和服装市场近些，既方便孩子上学，又方便自己上班。能承受的总价在40万左右。赵女士赵女士装饰材料城业主装饰材料城

56、业主经营名牌卫浴，租店铺13层，面积260平米，1层用来经营，2、3层全家自住。目前经营状况良好。孩子已成家，老两口想买套房子，承受总价在20万左右。客户访谈客户访谈64客户访谈小结客户访谈小结n专业市场客户主要来自即墨本地和温州、义乌等地；专业市场客户主要来自即墨本地和温州、义乌等地；n即墨本地人住房条件较为宽裕，都有即墨本地人住房条件较为宽裕，都有1套以上的房子，未来购房主要套以上的房子，未来购房主要是考虑改善住房条件或投资；是考虑改善住房条件或投资；n外地人在即墨经商多年，在即墨拥有自己的房产，有投资意向，但投外地人在即墨经商多年，在即墨拥有自己的房产，有投资意向，但投资总额不高，限制在

57、资总额不高，限制在20-30万。万。n被访者绝大部分希望在自己所在市场附近投资，对配合和投资回报率被访者绝大部分希望在自己所在市场附近投资，对配合和投资回报率最为关注。最为关注。651 12 23 34 4目标解读目标解读项目解读项目解读核心问题提出核心问题提出突破方向突破方向报告结构报告结构基于基于企业发展战略企业发展战略的项的项目目标解析目目标解析本体本体解读解读/背景背景解读解读/客群客群分析分析实现项目目标面临的实现项目目标面临的核核心问题提炼心问题提炼项目项目定位定位/营销营销推广推广/销售销售组织组织66项目的核心价值与机会的关系导图项目的核心价值与机会的关系导图市场认可市场认可专

58、业市场密集专业市场密集市场空白产品市场空白产品品牌产品区域核心价值点核心价值点市场解读市场解读市场提示市场提示1.1.利群品牌强势出击利群品牌强势出击2.2.直接进入市场领军者阵营直接进入市场领军者阵营3.3.高价值形象高价值形象4.4.高回报率高回报率5.5.区域借势，主题市场市场空间较大；区域借势，主题市场市场空间较大；6.6.区域内专业市场的客户开发；区域内专业市场的客户开发；671、利群品牌如何发力，迅速建立领军者地位？、利群品牌如何发力，迅速建立领军者地位？2、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，、如何让项目一炮走红，快速红遍即墨，辐射青岛？如何高效推广，使项目

59、价值被广泛认同？（营销推广组织、事件营销、活动营销策使项目价值被广泛认同？（营销推广组织、事件营销、活动营销策略）略）3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）断扩大？（营销渠道及客户维护）4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）Q1项目成功营销的核心问题项目成功营销的核心问题5、什么样的团队能够保证项目成交率？、什么样的团队能够保证项目成交率？6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？、什么样的价格能够实

60、现预期的销售目标？Q2Q3Q4Q5Q6681 12 23 34 4目标解读目标解读项目解读项目解读核心问题提出核心问题提出突破方向突破方向报告结构报告结构基于基于企业发展战略企业发展战略的项的项目目标解析目目标解析本体本体解读解读/背景背景解读解读/客群客群分析分析实现项目目标面临的实现项目目标面临的核核心问题提炼心问题提炼项目项目定位定位/营销营销推广推广/销售销售组织组织6970项目定位需满足的要求项目定位需满足的要求1、品牌的、品牌的强势出击强势出击，体现品牌价值。，体现品牌价值。2、具有、具有鲜明特色鲜明特色，体现项目地段价值。，体现项目地段价值。3、符合、符合市场、客群要求市场、客群