产业地产财务测算

1、产业地产项目财务测算模型测算前提测算前提1启动区用地范围启动区用地范围总用地范围启动区用地范围测算前提测算前提2产品组合产品组合产品类型用地面积（）容积率建筑面积（）高端人才引致区别墅花园洋房高层会所总计物流产业园区产业用地转让厂房及仓储 办公楼及商业配套 总计园区生活引致区高层可建设用地合计土地价格及分布区域序号分区项目编号占地（亩）项目公司市场单价（万元/亩）估算说明一物流产业区二园区生活引致区三高端人才引致区四总计测算前提测算前提3各地块价格各地块价格注：锁定价格为某企业方与政府协商确定的价格；市场单价由上述市场分析估算得出；物流产业区转让土地位置为初定，未来要根据最新规划进行调整小康安

2、置区市政配套区货运仓储区启动区范围地块边界项目注册资本金项目起始开发年营业税税率所得税税率银行贷款利率不可预见费率股东贷款利率管理费用产业基金贷款利率销售费用测算前提4基础数据各物业销售价格序号分区物业类型当前市场单价（元/平方米）年增长率1(2013年前)年增长率2(2013年后)估算说明一高端人才引致区别墅花园洋房高层二园区生活引致区高层三物流产业区办公楼及商业配套厂房、仓储设施测算前提5各物业销售价格各物业建安成本序号分区物业类型市场建安成本（元/平方米）测算建安成本（元/平方米）建筑面积（平方米）一高端人才引致区别墅花园洋房高层二园区生活引致区高层三物流产业区办公楼及商业配套厂房、仓储

3、设施测算前提6各物业建安成本序号分区项目编号占地（亩）项目公司土地主体开发主体政府返还一物流产业区集团二园区生活引致区三高端人才引致区测算前提7各地块操作方式小康安置区市政配套区货运仓储区启动区范围地块边界测算前提8开发进程开发分期序号 物业20112012201320142015201620174123412341234123412341234物流产业区1.1办公楼及商业配套1.2厂房及仓储1.3产业用地园区生活引致区2.1 高层高端人才引致区3.1 洋房3.2 别墅3.3 高层3.4 会所市政设施4泰山路二级开发周期物业销售周期一级开发周期用地转让周期缴纳出让金【整体财务状况摘要】项目总投

4、资约亿，总收入约亿，净利润约亿，总投资净利润率约为经济指标汇总表总用地面积转让用地面积自建用地面积自建建筑面积自建容积率自有资金银行贷款产业基金借款股东借款序号项目金额1项目总投资（万元）2总收入2.1销售收入（万元）2.1.1物流产业区2.1.2高端人才引致区2.1.3园区生活引致区2.1.4土地转让2.2政府补贴3不含税总投资（万元）4净利润（万元）5销售净利率（%）6销售毛利率（%）7总投资净利润率（%）8融资前税前财务内部收益率（%）9融资前税前财务净现值（万元）10融资后税后财务内部收益率（%）11融资后税后财务净现值（万元）12静态投资回收期（月）13动态投资回收期（月）（Ic=1

5、2%)14保本售价（元/)15开发周期（季度）【总投资估算表】项目总投资约为亿序号项目估算额（万元）一土地成本1土地一级开发成本2二级开发土地出让金3二级开发契税二开发成本1前期工程费2基础设施建设费3建筑安装工程费4公共配套费5其他费用6不可预见费三公司组建及临时办公楼四开发费用1管理费用2财务费用3销售费用五总成本费用（一 + 二 + 三 + 四 ）六税费（不含契税）1一级开发税金及附加2二级开发营业税金及附加3土地转让税金及附加4土地增值税5土地使用税6所得税七总投资（五 + 六）【总收入明细】项目总收入约亿，其中销售物业约亿，土地转让约亿，政府补贴约亿开发类别收入类别分区物业类型总计（

6、万元）合计（万元）小计（万元）收入（万元）2011201220132014201520162017二级开发物业销售园区生活引致区高层高端人才引致区高层别墅花园洋房会所物流产业区办公楼及商业配套商业厂房及仓储土地转让物流产业区产业用地一级开发政府补贴启动区居住及产业用地合计注：启动区以锁定价格取地，土地价格高出锁定价格的部分及由此产生的交易税费由政府以补贴的形式返还【税费明细】总税费约亿，其中一级开发税费约亿，二级开发税费约亿开发类型税费类别计算依据计算方式金额（万元）一级开发一级开发营业税金一级开发税金一级开发所得税所得税二级开发二级开发销售税金销售税金别墅土地增值税扣除项目金额增值额适用税率

7、普通住宅土地增值税速算扣除系数二级开发土地使用税土地使用税二级开发契税契税土地转让税金土地转让税金二级开发所得税所得税合计序号开发内容合计（万元）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一土地出让金二开发成本1园区生活引致区高层2高端人才引致区高层3别墅4花园洋房5办公楼及商业配套6厂房及仓储7会所三管理费用四销售费用五财务费用六土地一级开发七公司组建八临时办公楼九总投资（一 + . + 八）【资金投入计划表】2013年投资额最大，约为亿序号项目名称合计（万元）2011201220132014201520162017一收入1二级销售收入2二级土地转让收入3政府补贴

8、收入二成本1二级开发成本2土地一级开发成本3公司组建及临时办公楼4二级销售税金及附加5二级土地转让税金及附加6一级开发税金及附加7二级开发土地增值税8土地转让土地增值税9土地使用税三业务利润四 销售费用五 管理费用六 财务费用七营业利润八 所得税费用九净利润【项目利润表】项目净利润约为亿序号项目名称合计（万元）2011201220132014201520162017一资金运用1土地一级开发成本2公司组建及临时办公楼3土地出让金4开发成本5开发费用6产业基金借款偿还7股东借款偿还8银行借款偿还9经营税金及附加10 土地使用税11土地增值税12所得税二资金来源1自有资金2产业基金借款3股东借款4银

9、行贷款5销售收入6土地出让收入7政府补贴三资金盈余四累计资金盈余【资金来源与运用表】股东借款约亿，产业基金约亿，银行贷款约亿【还本付息表】项目融资成本约为亿股东贷款利率12%银行贷款利率8%产业基金贷款利率15%股东借款时间：2012年2季度-4季度，偿还时间：2014年1季度-3季度，成本：产业基金借款时间：2012年4季度，偿还时间：2013年4季度-2014年1季度，成本银行借款时间：2013年1季度-3季度，偿还时间：2014年3季度-2015年2季度，成本：序号项目合计（万元）2011 2012 2013 2014 2015 4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一银行借款1借款1.1期初借款本息累计1.1.1本金1.1.2利息1.2本期借款1.3本期应计利息2本期还本付息2.1本期还本2.2