物业管理服务方案模块1

1、一、撰写的物业管理方案（共100 分）选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：1、管理公司介绍（略）2、物业基本概况3、物业管理机构、人员配置和工作（岗位）职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的目标和服务承诺评分标准：1、内容结构完整。（30 分）具体要求包括以下五项内容：物业基本概况、 物业管理机构人员配置和工作（岗位）职责、各专业管理方式（工作方案） 、费用和预算、阶段性达到的目标和服务承诺。2、物业基本概况部分，要求对物业项目情况进行介绍，需要用量化指标加以说明，如建筑面积、居民户数等。（10 分）3、各专业管理工作方案，要求包括基本的各项

2、专业管理。（20 分）4、费用和预算，要求基本准确，并符合实际。（20 分）5、方案要求结合小区的情况，有针对性，体现特色。（10 分）6、语言通畅，编排清晰。（10 分）物业管理方案的模块1 、管理公司介绍（略）2 、物业基本概况3 、机构设置、人员编排及相应岗位职责4 、各专业管理方式（工作方案）5 、费用和预算6 、阶段性达到的目标和服务承诺物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备大致为：建筑面积10 万平方米计算， 多层房屋配6 人，高层大楼配8 人，不足建筑面积10 万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标

3、准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1 万平方米配置3.6 人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设 1 人， 1020 万平方米，设一正一副， 25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设 1 人，在 10 万平方米以上每增加 5 万平方米增加1 人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员：建筑面积每4 万平方米设置 1人。3、绿化员：绿化面积每4000 平方米左右设1

4、 人。4、保洁员：每140户设 1人。5、保安员：每120户设 1人。6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2 人，流量小的每班设置1 人，一日3 班。二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1 万平方米配置7.57.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于5 万平方米设主任1 名，每增加5 万平方米增设副主任1 名；助理每350 户设1 人；社区文化设1 人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1 人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、

5、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在 3 万平方米以上的楼宇每 1 万平方米配 1.5 人。3、保洁、 绿化人员： 建筑面积每 7000 平方米左右或 90100 户配 1 人；公共场所或商业场所可适当调整人员。4、保安人员：每40 户配1 人或建筑面积3000平方米左右配1 人。5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2 人，流量小的每班设1 人，一日3 班。三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1 万平方米配置1518人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于3 万平方

6、米设主任1 名，每增加3 万平方米增设副主任1 名；助理每2 万设1人；社区文化设1 人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1 人；其他人员可以根据需要设置。2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每 1 万平方米配 45 人。3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1 人。4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1 人。四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。实例：××小区物业管理服务收费支出测算××小区占地2，

7、建筑面积2264405 m74710 m ( 其中住宅面积为70670 m) ，为多层住宅居住，户数 938 户，绿地率为 30.7%。一、人工费用( 一) 管理服务人员的工资 ( 共计 44 人)1、主任 (1 人)1200元/ 月×12 月×1 人=14400元2、主任助理 (1 人)1000元/ 月×12 月×1 人=12000元3、管理员 (2 人)800元/ 月× 12 月× 2 人=19200元4、收费员 (1 人)700元/ 月× 12 月× 1 人=8400 元5、保安员 (28 人， 8 小时四班

8、三运转：7人/×4班)600元/ 月× 12 月× 28 人=201600 元6、保洁员 (8 人)500元/ 月× 12月× 8人=48000 元7、维修员 (2 人)700元/ 月× 12月× 2人=16800 元8、绿化员 (1 人)500元/ 月× 12月× 1人=6000 元9、节日加班费 ( 法定节假日 10 天) 50 元 / 天× 10 天× 40 人=20000 元小计： 346400 元（二）按规定提取的福利费用1、福利基金2、养老金3、失业金4、工会基金5、教育基

9、金6、医疗保险工资总额×工资总额×工资总额×工资总额×工资总额×工资总额×14% 48496 元21% 72744 元3%10392 元2%6928 元1.5%5196 元6%20784 元小计： 164540 元二、公共设施、设备运行维护及保养费1、消防设施（灭火器年检）2、巡更系统3、绿化喷灌系统4、安防报警系统5、泵组（车库、排污）150 元 / 只年× 86 只 12900 元2000 元1000 元2000 元50 元/ 台年× 24 只 1200 元小计： 19100 元三、清洁卫生费1、保洁用品、工具

10、2、防护用品3、生活垃圾清运费4、化粪池清掏费5、消毒、灭鼠费30 元 / 月人× 12 月× 8 人 2880 元50 元/ 季人× 4 季×8 人 1600 元500 元/ 车月× 2 车× 12 月 12000 元500 元/ 个× 6 个3000 元100 元/ 月× 12 月 1200 元6、保洁人员服装（ 2 年摊销） 200 元/ 套× 2 套/ 人× 8 人÷ 2 年 1600 元7、保洁用水费100 元/ 天× 365 天 36500 元小计： 58780

11、元四、绿化管理费1、绿化用具30 元/ 月×12 月 360 元2、防护用品50 元/ 季人× 4 季× 1 人 200 元3、施肥100 元 / 包× 50 包 5000 元4、花木更换、补栽5000 元/ 年×1 年 5000 元5、治虫药剂500 元/ 年× 1 年 500 元6、绿化器械（耗油、零件更换）2000 元 / 年× 1 年 2000 元7、绿化人员服装（ 2 年摊销）200 元/ 套× 2 套/ 人×1 人÷ 2 年 200 元8、水费（喷灌、喷泉）100 元/ 天×

12、;250 天 25000 元小计： 38260 元五、保安费用1、保安用品10 元 / 月人×12 月× 28 人 3360 元2、防护用品50 元 / 季人×4 季× 28 人 5600 元3、保安服装（ 2 年摊销）300 元/ 套×2 套/ 人× 28 人÷2 年 8400 元小计： 17360 元六、办公费用1、通讯费用（电话费、对讲机频费）500元/ 月×12 月6000 元2、办公用品100元/ 月×12 月1200 元3、报刊杂志100元/ 月×12 月1200 元4、接待费用10

13、0元/ 月×12 月1200 元5、社区文化、宣传费用100元/ 月×12 月1200 元6、治安联防费用100元/ 月×12 月1200 元7、管理人员服装（ 2 年摊销）300 元/ 套× 2 套/ 人×7 人÷ 2 年 2100 元8、培训费用工资总额× 5%173209、其他费用200元/ 月×12 月2400 元小计： 33820 元七、固定资产折旧1、绿化设备（推草机、喷雾机）15000 元÷ 5 年 3000 元2、办公设备（电脑2 台、打印机 2 台、装订机 1 台、复印机 1 台、办公桌

14、椅）40000 元÷ 5 年 8000 元3、水电维修设备（疏通机、组合工具、电焊机）10000 元÷ 5 年 2000 元4、保安设备（警具、对讲机）10000 元÷ 5 年 2000 元5、保洁设备（垃圾车、垃圾箱）8000 元÷ 5 年 1600 元小计： 16600 元以上七项合计： 694860 元八、法定税费( 一)+( 二)+ +( 七)×6%41692元九、利润( 一)+( 二)+ +( 八)×5%36828元十、总计( 一)+( 二)+ +( 九) 773380元十一、物业管理费2月 0.91元2773380 元&#

15、247; 70670m÷12/ m 月二、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算支出金额（人民币元）式月 支 出年 支 出一管理处员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8空调水电工9万能工10文员兼仓管物业管理部11物业经理12 商务咨询管理13信报收发员14会所管理员15物业清洁员16 物业管理文员财务管理部22财务经理 / 会计23财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯

16、设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10 通讯广播设备维护费11 给排水设备维护费12设备维修备用金四物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费安全管理部17安全经理18安全主管19安全管理员20车场管理员21监控管理员7水池清洁费8 “四害”消杀费9 清洁工具维修费10 清洁管理备用金五绿化租用、管理费1 外围绿化租用费2 物业绿化水电费3 室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2 写字楼消防梯3 生活水泵、排污泵4 楼梯间公共照明

17、5 泛光、霓虹照明6 车库照明空调费八物业公共用水费1 写字楼用水费用2 商场用水费用3 会所用水费用4 餐厅用水费用九物业管理开支费合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权

18、委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5合同管理部门履行以下职责：4.5.1建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7在总经理