万科企业股份有限公司 SWOT 分析

1、万科企业股份有限公司 SWOT 分析目录：万科企业股份有限公司 SWOT 分析1. 中国房地产业 2.万科企业股份有限公司 SWOT 分析 2.1 优势（S） 2.2 劣势（W） 2.3 机会（O） 2.4 威胁（T） 1.中国房地产业 自 1999 年开始，中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关 的产业也进入快速发展期。与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、 陶瓷、纺织、家电等一系列产业，拉动房地产也也就间接拉动的其他相关 产业的发展，因此，最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过 度依赖对房地产业的投资拉动经济。政策的支持导致了社会众多资金进入 房地产业，在其他产业

2、投资不足的同时导致了房地产业的过热。 房地产业从 2005 年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以 国家在 2007 年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式， 最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。不幸 的是，2008 年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。为了避免经济的快速 下滑，国家出台了 4 万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展 的轨道。虽然当年 GDP“保 8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于 是国家开始在 2010 年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到 现在。而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。 2.万科企

3、业股份有限公司 SWOT 分析 2.1 优势（S） （1） 品牌 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的 2010 年度 中国品牌 500 强 排行榜中排名第 19 位， 品牌价值已达 635.65 亿元。 品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。在房 地产深度调整的时候，品牌就是信心。万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社 区文化气氛和万科的服务很令人满意。 这就可以满足不同消费群体对于万科优势 的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成 较高的住户满意度和忠诚度。 （2） 企业文

4、化 A.客户是我们永远的伙伴 B.人才是万科的资本 C.“阳光照亮的体制” D.持续的增长和领跑 （3） 持续的增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。截止到 2011 年 6 月 30 日， 万科的总资产和主营收入分别为 2609.6 亿元和 199.89 亿元， 均排在所有房地产 上市公司的第一位。2011 年二季度末公司持有货币资金 407.8 亿元,相比一季度 末提高 9.7%,远高于短期借款和一年内到期的长期借款 230.4 亿元。公司继续保 持良好的财务状况,资金实力进一步增强。公司已经连续 3 年保持经营性和投资 性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量

5、的增长,财务状况非常稳 健。 （4） 创新组织结构 组织结构要根据战略的变化而变化。 万科根据整个项目的生命周期才设立组织结 构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到 高度关注。 （5）研究开发能力万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今, 标准住宅的 4 个版本基本成型,已经有超过 12 个部品实现了工厂化的生产装配, 在住宅性能标准方面的创新超过 60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项 专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万 科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。 （6） 经营管理模

6、式 A. 经营专业化 B.住宅市场主流化 C.财务政策积极化 D.产业结构合理化 （7） 战略眼光 A. 战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学 发展号召。 B.战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型。 C.所作的努力：在东莞建立万科建筑实验中心，在上海成立第二个中心。这两个 中心是发动机，也是培训中心。在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合 作者进行培训。 如今承担 CSR(社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力，讲环 保，讲可持续发展，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。 2.2 劣势（W） （1）重视顾客，文化建设，但对员工关注

7、不够，员工满意度不是很高。（2） 各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意 程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。说明 在某些城市万科的住房，服务等有待提高。 （3） 与政府的关系一般 对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万 科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在 管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的 可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制， 迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收 益，其不

8、足之处也很明显。 2.3 机会（O） （1） 目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必 然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张， 如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公 司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的 万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 （3） 由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国 外融资， 国外融资以美元计价， 由于人民币在不断升值， 所以融资成本相比较低。 一旦美国走强势美元，那么人民币

9、将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而 倒闭， 这对于万科这样的大的房地产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳 机会。 （4）由于一线城市房价上涨过快，国家出台了一系列针对一线城市的房地产的 调控措施，这必然加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开 发房地产的公司之一，可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。（5）2011 年，政府提出，今年将建设 1000 万套的保障性住房，未来三年内将 建设 3600 万套的保障性住房。（6） 随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。 （7） 万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求。 （8） 万科品牌形

10、象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。 2.4 威胁（T） （1） 目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产业。房地产业也不再 定位为国家经济的支柱产业，这会导致针对房地产业的倾斜政策作出调整。 （2） 目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。 （3） 目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程的结束和人口老龄化 的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减弱，房地产的暴利时代将结束。 （4） 合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持 持久竞争力必须拥有自己的特色。 （5） 中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强，对产品的设计 要求也有所提高，这一方必须加大对科研的投入，以满足日益时尚的消费者的口 味。 （6） 宏观上，08 的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击，许多竞争对手都 以降价促销。 3. 给万科的一些建议 3.1 关心企业内部员工，注意给员工创建一个竞争与和谐并