房地产销售专题讲座

1、123456n8、其他法定条件。789101112不得含有开发商能够为入住者办理户口、就 业、升学等事项的承诺。最高法院最高法院关关于于审审理商品房理商品房买卖买卖合同合同纠纷纠纷案件适用法律的解案件适用法律的解释释 “ “出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” （ 详见案例1）131415161718192021222324252627282930313233343536373839

2、4041第七部分 工程的竣工与结算 n 发包人与承包人在竣工验收方面的争议纠纷主要集中在以下几发包人与承包人在竣工验收方面的争议纠纷主要集中在以下几个方面：个方面： n 建设工程未经验收，发包人擅自使用，导致工程质量纠纷；建设工程未经验收，发包人擅自使用，导致工程质量纠纷； n 双方因工程未经验收或验收不合格情况下的价款支付问题发生双方因工程未经验收或验收不合格情况下的价款支付问题发生争议。争议。 n 控制风险的方法主要是双方都要以工程质量为主线，严格依据控制风险的方法主要是双方都要以工程质量为主线，严格依据合同法第合同法第279279条和建设部建设工程质量管理条例第条和建设部建设工程质量管理

3、条例第1616条条等相关的法律规定，工程竣工后及时组织验收，未经验收，工等相关的法律规定，工程竣工后及时组织验收，未经验收，工程不得交付使用。同时，承包人应当根据通用条款第程不得交付使用。同时，承包人应当根据通用条款第3232条的规条的规定，及时向发包人提交竣工验收报告并保留好签收记录，以免定，及时向发包人提交竣工验收报告并保留好签收记录，以免发包人拖延验收时间。这里，作为承包人尤其注意工程质量，发包人拖延验收时间。这里，作为承包人尤其注意工程质量，以及平时施工资料的收集整理。以及平时施工资料的收集整理。 n 最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题最高人民法院关于审理建设施工合同

4、纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，的解释第三条规定，“建设工程施工合同无效，且建设工程建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责

5、任。成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。” n 第十三条规定，第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。主体结构质量承担民事责任。” n 第十四条规定，第十四条规定，“当事人对建设工程实际竣工日期当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工有争议的，按照以下情形

6、分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。” n 第十六条第第十六条第3 3款规定，款规定，“建设工程施工合同有效，但建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参

7、照建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。本解释第三条规定处理。” （二）竣工结算二）竣工结算 n 实际施工过程中，发包人为了拖延支付工程款，往往对承包人提交的实际施工过程中，发包人为了拖延支付工程款，往往对承包人提交的竣工结算报告迟迟不予答复，而通用条款第竣工结算报告迟迟不予答复，而通用条款第3333条只规定了发包人给予条只规定了发包人给予确认和提出修改意见的期限，但并未明确约定：发包人收到竣工结算确认和提出修改意见的期限，但并未明确约定：发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复的，视为认可竣工结算文件。而为了文件后，在约定期限内不予答复的，视为认可竣工结算文

8、件。而为了保护承包人的合法权益，建议将建设部发布的建设工程施工发包与保护承包人的合法权益，建议将建设部发布的建设工程施工发包与承包计价管理办法和建设工程价款结算暂行办法列为合同适用承包计价管理办法和建设工程价款结算暂行办法列为合同适用的规章和法律文件，因为前述办法规定，的规章和法律文件，因为前述办法规定，“发包人应该在收到竣工结发包人应该在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可视为约定期限为被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可视为约定期限为2828天。天。”最

9、高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条规定，第二十条规定，“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。” n 通用条款第通用条款第33.433.4款规定，款规定，“发包人在收到竣工结算报告及结算发包人在收到竣工结算报告及结算资料后资料后5656天内仍不支付的

10、，承包人可以与发包人协议将该工程天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”按合同法第按合同法第286286条条的规定，该项优先权属于法定抵押权，效力高于一般抵押权，的规定，该项优先权属于法定抵押权，效力高于一般抵押权，因为工程款中凝聚了建筑员工的工资，按照人权高于物权，物因为工程款中凝聚了建筑员工的工资，按照人权高于物权，物权高于债权的原则，工程款应优先。但是，在商品房开发过程权高于债权的原则，工程款应优先。但是，在商品房开发过程中，当消费者已经支付大部分购房款的情况下，就存在承包人中，当消费者已经支付大部分购房款的情况下，就存在承包人法定抵押权与消费者权利的冲突，按照消费者的生存利益高于法定抵押权与消费者权利的冲突，按照消费者的生存利益高于承包人的经营利益的原则，应优先保护消费者的利益。承包人的经营利益的原则，应优先保护消费者的利益。 n 控制风险的方法：控制风险的方法： n 1、承包人提交竣工结算报告和结算资料，务、承包人提交竣工结算报告和结算资料，务必要求发包人签收，并应注明签收日期；必要求发包人签收，并应注明签收日期； n 2、双方对结