餐饮选址评估

1、消费者调查主要目的确定商圈范围确定商务半径确定进入方式确定消费金额确定消费选项确定餐饮频次确定来店目的确定结伴人群确定会员消费确定年龄跨度87654321结论：某商圈会员消费回头率结论：2.7公里距离是商圈调研范围会员1中餐下午餐晚餐累计会员占比30%60%中餐会员5会员150会员500累计客单价平均人数晚餐60%下午餐10%10%30%累计结论：高频次一般是商务集中带结论：反映会员与非会员消费结构结论：反映高频次会员消费时间，携带人数人结论：高频次人与总体消费吻合度情况结论：高频人次每次来店人数分布可以合理确定酒店营建规模结论：商圈商务消费等级会员消费记录：反映不同商圈会员开发率、历年成长率

2、、活动率、品牌忠诚度餐饮业种结论：反映餐饮业种吸引率结论：会员与随机消费者调查看吻合度情况进一步推算商圈距离大店面积500100015002500-1000-1500-2500-4000结论：反映区域大店比例两者交叉可以得出消费分配律情况，便于商圈餐饮某业种饱和度推算人口数量品牌餐饮面积大店餐饮面积大店街铺+大店商城各大商办总面积区域土地面积人口数量人口数量商办总面积大店餐饮面积+餐饮面积品牌餐饮面积商场+餐饮面积餐饮业态比率品牌餐饮进驻率品牌大店比例入店人流大店餐饮面积大店吸引力大店街铺+各大入店人流消费习惯大店竞（人口密度+办公密度）人均商业及商务面积商业集中度商圈商业结构甄别商圈商圈环境

3、指标确定大方向人口指标商务指标商业指标公建指标行政指标重要指标店铺住商比X1X2X3X4X5X6X7X8条件指标经营排序人口密度办公密度商业密度商业集中度商圈结构餐饮业态比例品牌比例大店比例X1113X2222X3331X4454X5546X6675X7767X8888交通站点影响力全市人口分布（居委会边界）消费者购物趋势全市人口分布（网格边界）消费者购物花费分布全市餐饮分布（网格）局部地区富裕度分布（居委会边界）局部地区人口分布（居委会边界）全市休闲娱乐分布（网格）道路各业态占比项目对周边居委会人口竞争牵引力写字楼建筑面积锁定重点地带结论：确定关键指标及权重因素集交通网络建设评价外生变量：1

4、.用地规模交通网络布局质量评价2.人口规模3.车辆拥有量交通网络容量分析内生变量交通网络可达性分析1.道路长度（对内对外）2.道路面积（对内对外）3.停车场面积4.道路等级质量5.公交线路6.公交车辆保有量7.路灯数8.交叉口数量重要标志道路通达度标志公交便捷度标志易达性指标路段流量监测指标集1.平均路网密度2.平均道路面积率3.人均道路长度4.人均道路面积5.人均公交车拥有量6.公交路网密度交通运力/商业面积固定车位/商业面积路段车辆驶入量监测1)基于交通系统的交通设施法,常采用的指标是空间直线距离、实际距离、平均出行时耗、平均出行速度、单位时间内的出行距离、公交线路密度、道路网络的阻塞程度等;2)基于土地使用系统的活动法,如距离法、等值线法、引力模型法、平衡系数法、时空法等;3)基于个体收益的效用法。这些所有方法几乎都是距离法的延伸或者以距离法为基础。确定位置商业能见度分析可达性指标可视性指标日照分析车辆配置确定商业办公比例百米重心点确定距离指标人行道与车行道比例反映障碍情况物业长宽比B/L物业形状指标昭示面比H1/H2H1>4.5米物业显著性H2/HH2>4.5米物业高度与街宽比B/H商业街舒适性指标物业沿街展示长度与百米商业比商业