中航南太武地块价值评析

1、中航南太武地块价值评析Contents Contents 目目 录录区域开发价值研判区域开发价值研判区域市场情况分析区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块属性分析本案地块规划建议本案地块规划建议本案地块整体定位本案地块整体定位本案位于厦门湾南岸，漳州新港城东部；本案隶属于素有“鱼米花果之乡”美称的龙海市；龙海市是国家持续高效农业示范区，海峡西岸对台农业合作试验区，福建省重要的农产品出口创汇基地之一，是水仙花的故乡；本案区位概述本案区位概述漳州新港城发展规划漳州新港城发展规划区域区域范围范围招商局漳州开发区港尾镇（南太武滨海新城）发展发展定位定位承担临港产业发展以及高端服务业发展职能，是漳州市

2、重要的临港产业发展地区，现代生产型服务业为主的宜居滨海新城。发展发展时序时序近期近期（2010-2015年）年）：进一步发展招银港区及其临港产业，加快南太武滨海新城、高新技术产业园区、漳州开发区四区和双鱼岛建设，支撑城市经济、产业发展；中期中期（2016-2020年）年）：全面开发后石港区；远期远期（2021-2030年）年）：依托港口及临港产业发展，拓展漳州新港城。漳州新港城是：漳州市重要的临港产业发展地区，现代生产服务业为主的宜居滨海新城。招商局招商局漳州开发区漳州开发区南太武南太武滨海新城滨海新城港尾镇港尾镇资料来源：厦门湾漳州南太武滨海新区发展规划后石港区后石港区招银港区招银港区漳州新

3、港城范围漳州新港城范围漳州新港城的城市功能定位漳州新港城的城市功能定位漳州新港城产业规划漳州新港城产业规划利用优越的港口条件、陆域交通条件，发展港口物流产业、临港产业等，形成区域航运物流中心、船舶制造业基地；45临港产业临港产业重点发展以集装箱物重点发展以集装箱物流配套的临港加工区流配套的临港加工区1现代物流业现代物流业 重点发展以集装箱物流重点发展以集装箱物流2现代物流业现代物流业重点发展大宗散杂、重点发展大宗散杂、矿建及石化物流矿建及石化物流3临港产业临港产业重点发展以大中型固体、重点发展以大中型固体、散杂物流配套临港产业散杂物流配套临港产业4 滨海休闲旅游业滨海休闲旅游业重点发展滨海度假

4、、休闲养重点发展滨海度假、休闲养生、火山观光等生、火山观光等9现代服务业现代服务业重点发展文化创意产业重点发展文化创意产业区、高新技术孵化基地区、高新技术孵化基地535129产业类型产业类型分布区域分布区域临港产业临港产业重点发展以集装箱集装箱物流配套的临港加工业招银港区重点发展以大中型固体、散大中型固体、散杂物杂物物流配套临港大工业、清洁能源后石港区现代现代物流业物流业重点发展集装箱集装箱物流招银港区重点发展大宗散杂、矿建及大宗散杂、矿建及石化石化物流后石港区高新高新技术产业技术产业重点发展光电电子、生物医药、新材料等高新技术产业南太武高新技术园区现代现代服务业服务业重点发展文化创意产业等现

5、代服务业南太武高新技术园区目前区域对外交通主要依靠轮渡和沈海高速，至厦门岛内车程时间1-1.5小时；若厦漳跨海大桥与规划中的海底隧道开通，至厦门岛内车程可缩至30分钟以内，但需穿过招商局的开发区后，到达本案。现状交通现状交通路线1：轮渡轮渡漳州港，经招商局到达本案；需要时间约60分钟分钟路线2：沈海高速沈海高速，经招商局到达本案；需要时间约80分钟分钟路线3：沈海高速沈海高速，经S201省道达到本案；需要时间约60分钟分钟规划交通规划交通厦漳跨海大桥厦漳跨海大桥：预计将于2012年年底建成通车年年底建成通车，届时厦门湾南岸至厦门的距离缩短为35公里，缩短为原来的一半。厦漳海底隧道厦漳海底隧道：

6、已纳入漳州市“十二五”规划重点建设项目，建成后滨海新城正式进入厦门半小时经济圈。沿海大通道龙海段沿海大通道龙海段：已于2010年9月15日开工建设，未来南太武滨海新城与外界的联系将更加便捷。1.疏港高速疏港高速：2009年12月开工建设，预计将于2012年底竣工通车.漳州新港城的交通规划漳州新港城的交通规划南太武滨海新城南太武滨海新城轮渡S201沈海高速沿海大通道厦漳海底隧道厦漳跨海大桥疏港高速1规划交通现状交通路径23区域经济保持快速增长态势，但经济总量较其他区域有较大差距；随着漳州开发区升格为“国家级”，区域经济预计将保持“跨越式”增长。n到2015年，漳州开发区全区工业总产值达到500亿

7、元亿元，年均增长91.4%；财政总收入达到20亿元，年均增长50.72%；全港吞吐量达到5000万吨万吨，年均增长55.96%；全社会固定资产投资五年累计完成450亿元亿元，年均增长66.75%。开发区经济发展目标：开发区经济发展目标：n 20102015年年GDP增长率按增长率按25%进行预估；进行预估；n20162020年年GDP增长率按增长率按20%进行预估；进行预估；n20202030年年GDP增长率按增长率按10%进行预估；进行预估；数据来源：招商局开发区总体规划（数据来源：招商局开发区总体规划（2010-2030）亿元亿元亿元亿元漳州新港城的经济概况漳州新港城的经济概况2010年漳

8、州新港城各项重点指标年漳州新港城各项重点指标项目项目漳州漳州新港城新港城龙海市龙海市占龙海市占龙海市比重比重%区域面积（区域面积（Km2）134.01128.011.9%城镇建设用地城镇建设用地面积（面积（Km2）13.4总人口（万人）总人口（万人）9.387.810.6%工业总产值工业总产值(亿元亿元)150.4757.119.9%规模以上规模以上工业产值工业产值 (亿元亿元)134.3708.219.0%固定资产投资（亿元）固定资产投资（亿元）52.9159.033.3%财政收入（亿元）财政收入（亿元）9.237.524.6%漳州新港城人口基础薄弱，总人口约10万，并以当地居民和产业人群为

9、主，人口整体素质一般。厦门市厦门市龙海市龙海市港尾镇港尾镇漳州开发区漳州开发区滨海新城滨海新城招银港区招银港区后石港区后石港区漳州新港城的总人口情况漳州新港城的总人口情况区域开发价值研判区域开发价值研判开发机遇开发机遇受限因素受限因素区域将受益于跨海大桥和海底隧道的开通，提高与厦门岛的通达效率；物流和临港产业为主的区域发展功能定位，限定了房地产在区域内的发展空间；随着产业发展，区域人口将有所增长，居住需求亦会随之增强；海底隧道规划尚待确定，短期内难于开通，且非直通本案，限定了客群地域范围；以本地居民和产业人群为主的人口组成，限定了房地产开发的级别；龙海市拥有农产品出口优势；鱼米花果的农业发展优

10、势；南中国海岸线资源；突破突破Contents Contents 目目 录录区域开发价值研判区域开发价值研判区域市场情况分析区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块属性分析本案地块规划建议本案地块规划建议本案地块整体定位本案地块整体定位2011年新港城片区（招商局、南太武滨海新城）商品房总供应量为31万，总成交量为17.5万，呈供大于求状态。主要是招商卡达凯斯成交，拉高价格区域市场整体供求分析区域市场整体供求分析新港城片区目前市场潜在的开发量约为460万，南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29%和71%，区域内外竞争异常严峻。楼盘名称楼盘名称在售在售存量存量待售待售存量存量市场市场

11、存量存量招商假日3651.43 8.09 9.52 招商花园城0.27 3.82 4.09 招商卡达凯斯0.85 70.33 71.18 永鸿御景园3.70 7.79 11.49 永鸿半岛国际1.95 25.24 27.19 永鸿尚海湾2.65 0.00 2.65 南太武高尔夫4.33 6.03 10.36 水岸书香0.80 0.28 1.08 港昌新苏格兰0.15 8.53 8.68 已出让未开发地块已出让未开发地块197.20197.20 招商局开发区合计招商局开发区合计16.13327.31343.44 海湾太武城1.89 40.21 42.10 原石滩度假社区87.00 87.00 怡

12、港花园城4.323.758.07南太武滨海新城南太武滨海新城合计合计6.21130.96137.17 单位：万单位：万m2区域市场潜在开发分析区域市场潜在开发分析漳州新港城在售楼盘主要集中于招商局片区，目前共有10个在售楼盘，南太武只有2个在售楼盘。区域市场项目分布分析区域市场项目分布分析招商卡达凯斯招商卡达凯斯招商花园城招商花园城永鸿御景湾永鸿御景湾南太武高尔夫南太武高尔夫水岸书香水岸书香永鸿尚海湾永鸿尚海湾永鸿半岛国际永鸿半岛国际港昌新苏格兰港昌新苏格兰双鱼岛双鱼岛原石滩度假社区原石滩度假社区海湾太武城海湾太武城 在售楼盘待建楼盘新城海世界新城海世界招商假日招商假日365怡港花园城怡港花园

13、城区域主要项目产品2011年去化量(万m2)平均售价（元/m2）片区资源片区配套招商局开招商局开发区发区招商花园城招商花园城高层3.74 高层：7300n 国家级经济开发区n 厦漳海底隧道入口处（规划）n 海景资源学校、医院、银行等相关配套完善招商假日招商假日365高层1.64 高层：7500招商卡达凯斯招商卡达凯斯高层、别墅1.56 别墅：14500港昌新苏格兰港昌新苏格兰高层0.58高层：6300永鸿御景湾永鸿御景湾高层、别墅2.33高层：7800别墅：13500永鸿尚海湾永鸿尚海湾高层、别墅3.19高层：7200别墅：9500南太武高尔夫南太武高尔夫高层、别墅0.52 高层：7800别墅

14、：12000南太武南太武滨海新城滨海新城海湾太武城海湾太武城高层、别墅1.88高层：6000n 山、湖、海景观资源缺乏怡港花园城怡港花园城高层3.80高层：42002011年全年区域成交均价为7215元/。目前招商局开发区高层均价约为7500元/ ，别墅均价约为14000元/ ；招商局开发区较南太武滨海新城价格高出约1500-2000元/。区域市场价格分析区域市场价格分析项目名称项目名称客群来源客群来源置业目的置业目的职业特征职业特征招商招商.花园城花园城主要为厦门、漳州、龙岩客户主要为厦门、漳州、龙岩客户部分开发区、省外客户部分开发区、省外客户大部分以投资为主大部分以投资为主外地投资投机客外

15、地投资投机客厦大教师厦大教师南太武高尔夫长堤墅南太武高尔夫长堤墅主要为厦门、三明、晋江客户主要为厦门、三明、晋江客户投资和自住各占投资和自住各占50% 外地投资投机客外地投资投机客嘉元嘉元 亿景海岸亿景海岸主要为厦门、龙岩客户，主要为厦门、龙岩客户，部分为三明、南平、漳州（龙海）客户部分为三明、南平、漳州（龙海）客户基本为投资兼自住基本为投资兼自住外地外地 投资投机客投资投机客永鸿御景湾永鸿御景湾主要为厦门、龙岩、三明、温州客户主要为厦门、龙岩、三明、温州客户部分为开发区客户部分为开发区客户基本为投资兼自住基本为投资兼自住外地投资投机客外地投资投机客开发区居民、企业中高层、泛公务员开发区居民、

16、企业中高层、泛公务员永鸿尚海湾永鸿尚海湾主要为开发区、龙岩、南平客户主要为开发区、龙岩、南平客户部分为福州、台湾客户部分为福州、台湾客户基本为投资兼自住基本为投资兼自住外地投资投机客外地投资投机客开发区居民、企业中高层、泛公务员开发区居民、企业中高层、泛公务员海湾太武城海湾太武城主要厦门、龙岩、三明、台湾客户，部主要厦门、龙岩、三明、台湾客户，部分龙海本地客户。分龙海本地客户。大部分以投资为主大部分以投资为主外地投资投机客外地投资投机客港尾镇当地居民港尾镇当地居民新港城片区项目主要依靠外地客户，主要为厦门、龙岩、三明、漳州等地的投资投机客，部分来自于开发区的公务员、企业中高层、个体户以及当地居

17、民，购买用途主要是以第二居所为主；区域市场成交客户分析区域市场成交客户分析区域市场重点项目分析区域市场重点项目分析项目项目原石滩国际社区原石滩国际社区海湾太武城海湾太武城招商卡达凯斯招商卡达凯斯南太武高尔夫南太武高尔夫澎湖湾澎湖湾双鱼岛双鱼岛基本指标占地：43万总建：87万占地：36万总建：52万容积率：1.5占地：34万总建：73万容积率：1.74占地： 18.5万总建： 19.4万容积率：1.04规划面积2.2平方公里，中国首例生态人工岛项目规划海景别墅、高端公寓、度假会所、豪华游艇俱乐部、湿地公园、休闲沙滩等为一体的大型高档滨海度假休闲社区多层生态寓所、小高层、高层景观住宅、情景花园洋房

18、、生态别墅群等。海景别墅、海景公寓、五星级酒店公寓、会所、滨海商业街、五星级酒店及教堂等2528层7栋高层，联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅等七大规划区：1、内湾艺术文化区：为举行庆典、展览、公益、商业活动等的场所；2、主题度假游乐区：主要分为地标式主题酒店和度假主题酒店群；3、滨海休闲度假区：别墅、企业公馆、风情商业；4、特色居住区5、游艇基地码头区6、闽南商业文化区7、滨海特色居住区产品未定二期产品：33的单身公寓、66-77的经济二房以及96舒适大两房高层住宅：43万叠拼别墅：3万联排别墅：9万精装公寓47-52 、89-129二房三房、210情景洋房130-180联排双拼别墅213-30

19、0独栋别墅400-800项目进展项目已动工项目二期于2011年9月推出273套房源，目前销售均价6000元/m22011年8月推出133套双拼联排别墅，面积170-200，成交均价为14500元/住宅内部认购价格60007000元/ 区域内大盘开发为主，多富于景观资源优势，并以休闲度假社区为主。但所有项目目前去化率非常低，销售状态与厦门岛外的中洲滨海城的现状相类似；区域市场情况分析小结区域市场情况分析小结整体供求整体供求2011年新港城片区（招商局、南太武滨海新城）商品房总供应量为31万，总成交量为17.5万，呈供大于求状态。营销思考营销思考供大于求供大于求市场存量较大市场存量较大潜在开发潜在

20、开发目前市场潜在的存量为460万，南太武滨海新城和和招商开发区市场存量分布占比为29%和71%，区域内外竞争异常严峻。潜在开发量大潜在开发量大未来竞争激烈未来竞争激烈成交价格成交价格2011年成交均价为7215元/。招商局开发区高层均价约为7500元/ ，别墅均价约为14000元/ ；较南太武滨海新城价格高出约1500-2000元/。价格略低价格略低形成洼地形成洼地成交客户成交客户主要为厦门、龙岩、三明、漳州等地的客户，部分来自于开发区的泛公务员、企业中高层、个体户以及当地居民，购买目的主要为投资兼自住。周边客户为主周边客户为主本地客户为辅本地客户为辅项目分布项目分布漳州新港城在售楼盘主要集中

21、于招商局片区，目前共有10个在售楼盘，南太武只有2个在售楼盘。招商局片区为主招商局片区为主南太武尚不成熟南太武尚不成熟重点项目重点项目区域内大盘开发为主，多富于景观资源优势，并以休闲度假社区为主。但整体销售去化不理想；资源大盘资源大盘去化一般去化一般本案规划方向本案规划方向本案规划方向研判本案规划方向研判1产品差异化规划产品差异化规划以规避大体量的存量竞争和潜在开发竞争；2资源最大化规划资源最大化规划利用山海资源和海岸线优势，并将其发挥至极；3多核复合化规划多核复合化规划设置多个复合地产核，增强对周边客户的吸纳力；本案规划目标本案规划目标Contents Contents 目目 录录区域开发价

22、值研判区域开发价值研判区域市场情况分析区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块属性分析本案地块规划建议本案地块规划建议本案地块整体定位本案地块整体定位本案地块本案地块地块土地地块土地/ /海域状况海域状况地块总面积：2860亩；地块除南侧部分为陆地外，其它区域约2000亩需填海造地。填海后，形成较长的北向和东向海岸线资源；1、滕王阁地块、滕王阁地块2、小山包、小山包5、普照寺、普照寺4、南太武山、南太武山3、后石港区（规划）、后石港区（规划）地块背靠南太武山，北面厦门湾，但自然景观风貌一般；西侧临卓岐村，形象略差；东侧为招商局开发区的后石港区，对地块开发将产生较大的不利影响。目前地块及周边正进

23、行土地平整、山林改造和填海造地工作。北面：北面：滕王阁地块、海景； 南侧：南侧：隔着201省道与南太武山脉相邻（道路修建，南太武山景景观普通）；西面：西面：卓岐村（形象不佳）； 东面：东面：现状为水域，未来将填为物流码头用地。后石港区后石港区：规划为大宗散货大宗散货液体码头液体码头，现建有1个10万吨级煤炭泊位和1个5千吨级重件泊位。地块四至情况地块四至情况12543本案地块本案地块无论是现有的轮渡，还是年底竣工的跨海大桥，以及尚待规划的海底隧道，都需要先行通达招商局开发区，并在穿行岛上的各大地产项目后，最终到达本地块；本案的交通不具备直通性，且招商局的各大项目相对于本案有更强的客户、配套等层

24、面的竞争优势；地块交能通达性地块交能通达性南太武滨海新城南太武滨海新城轮渡S201沈海高速沿海大通道厦漳海底隧道厦漳跨海大桥疏港高速1规划交通现状交通路径23目前基地周边配套极其匮乏，只能依靠招商局开发区的教育、商业配套。所以，本案所在区域，在非节假日时，人流非常稀少，缺少基本的生活气息；区域内的整体氛围还有赖于规划交通的通达，以及更多商业、休闲、生活配套的开发和运营。鼓浪屿鼓浪屿厦门岛厦门岛龙海龙海片区商业中心片区商业中心厦大商业街厦大商业街中山医院中山医院厦门大学厦门大学厦门大学附属中学厦门大学附属中学厦漳大桥15分钟轮渡地块周边配套情况地块周边配套情况厦门大学附属小学厦门大学附属小学本案

25、地块属性分析小结本案地块属性分析小结四至情况四至情况 山体资源，现有景观一般；周边村落形象略差；码头规划将对房地产开发带来不利影响；土地土地/海域海域共2860亩，约2000亩需填海；填海部分为实现离岸式规划提供可能；形成丰富的海岸线资源；交通通达交通通达先通招商局开发区，后达本案地块；面临客户、配套等多层面的激烈竞争；周边配套周边配套极为匮乏；人流稀少；更多需依附于招商局开发区的相关配套；本案规划资源要点本案规划资源要点本案规划限定要点本案规划限定要点Contents Contents 目目 录录区域开发价值研判区域开发价值研判区域市场情况分析区域市场情况分析本案地块属性分析本案地块属性分析

26、本案地块规划建议本案地块规划建议本案地块整体定位本案地块整体定位本案规划定位本案规划定位本案规划定位本案规划定位区域研判区域研判规划目标规划目标资源要点资源要点政府预期政府预期游艇产业规划参考案例游艇产业规划参考案例天津中澳皇家游艇城总用地面积约221.7公顷，建设用地121.7公顷，水域面积达100公顷。其中净地96.33公顷，总建筑面积168万平方米。整个项目分四期建设，主要内容包括游艇俱乐部、游艇俱乐部、1000个游艇泊位、高端酒店及商业配套设施个游艇泊位、高端酒店及商业配套设施等。其最终将成为一座集特色产业、餐饮娱乐、旅游观光、休闲度假为一体的复合型游艇产业。“首期150个游艇泊位将于

27、年底建成，停泊位长度约12至18米。” 该项目无论是水域面积还是游艇泊位数量，都堪称亚洲最大规模，也是天津滨海新区中心渔港游艇产业的重要组成部分天津滨海新区中心渔港游艇产业的重要组成部分。本案规划建议本案规划建议游艇产业游艇产业基地基地游艇会所游艇会所游艇展示中游艇展示中心心游艇制造游艇制造其它配套设其它配套设施施南中国首家游艇产业基地南中国首家游艇产业基地游艇制造功能规划游艇制造功能规划游艇制造功能：主要包括游艇的生产加工及后期的维护和保养；游艇会所功能规划游艇会所功能规划n会所设有以商务为主的酒店、餐厅、商务会所、咖啡坊、茶吧、书吧、红酒窖、雪茄坊会所设有以商务为主的酒店、餐厅、商务会所、

28、咖啡坊、茶吧、书吧、红酒窖、雪茄坊n健身房、冲凉房、钓鱼岛、沙滩排球、私家聚会场、室外游泳池、壁球馆、网球馆、保龄球馆健身房、冲凉房、钓鱼岛、沙滩排球、私家聚会场、室外游泳池、壁球馆、网球馆、保龄球馆等等游艇展示中心功能规划游艇展示中心功能规划n利用展示中心加大宣传力度，通过广告、媒利用展示中心加大宣传力度，通过广告、媒体、展览会等方式，增强国内认知度，同时体、展览会等方式，增强国内认知度，同时引导消费；引导消费；n建设网络平台，为消费者提供最新的产品信建设网络平台，为消费者提供最新的产品信息，为国内外企业提供双赢合作机会，逐步息，为国内外企业提供双赢合作机会，逐步实现与国际游艇销售模式的接轨

29、。实现与国际游艇销售模式的接轨。其它配套设施规划其它配套设施规划为实现超区域为实现超区域复合度假地的规划，复合度假地的规划，在打造南中国首家游艇产业基地的同时，在打造南中国首家游艇产业基地的同时，还需提供完备的：还需提供完备的：休闲、娱乐、商业、居住等功能；休闲、娱乐、商业、居住等功能；目前在项目的北向海面上，目前在项目的北向海面上，招商局已规划开发了休闲度假项目招商局已规划开发了休闲度假项目双鱼岛，双鱼岛，其将成为本案最直接竞争项目，其将成为本案最直接竞争项目，同区域内质案例分析同区域内质案例分析招商局双鱼岛招商局双鱼岛位于招商局开发区中心位置，位于招商局开发区中心位置，规划总面积约规划总面积约2.22.2平方公里，平方公里，预计投资预计投资3030亿元人民币，亿元人民币，福建省重点建设项目之一福建省重点建设项目之一 ，国务院审批通过的第一个离岸国务院审批通过的第一个离岸式人工岛项目式人工岛项目 ；七大功能区：七大功能区：内湾艺术文化区内湾艺术文化区“水水”主题度假游乐区主题度假游乐区滨海休闲度假区滨海休闲度假区特色居住区特色居住区游艇基地码头区游艇基地码头区闽南商业文