房地产融资的量体裁衣之道 根据项目特点做选择_工程管理

1、房地产融资的量体裁衣之道 根据项目特点做选择单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着显著的金融风险，金融创新是化解的必定途径，共性化的融资模式则是相宜之选。依据开环节、项目特点、自身规模做相宜选择房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。假如能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必定会对经济增长产生巨大的推动力气。但从现状观看，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依靠银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以连续依靠银行贷款的

2、，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与共性化的融资模式结合才能落到实处。十三种创新途径依据阅历观看和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻熟悉。对此，我们也做了详细分析。(一)上市融资 房地产企业通过上市可以快速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有进展潜力的大中型企

3、业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。(二)海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特殊批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度特别高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还非常有限。(三)联合开发 联合开发是房地产开发商和经

4、营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续进展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不行能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，简单消失开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的全都，削减消失上述现象的可能性。(四)并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将消失两种反差较大的状况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另

5、一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。(五)房地产投资信托(REITS) 2022年底，中国第一只商业房地产投资信托方案“法国欧尚天津第一店资金信托方案”在北京推出，代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参加房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流淌性;其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优待，股东收益高;同时，REITS实行专业化

6、团队管理，有效降低了风险。(六)房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采纳该种融资方式。(七)夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股 经常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的缘由是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托方案的开发商必需“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与

7、REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。(八)房地产信托融资 防火墙是信托产品 本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供应方式上非常敏捷，可以针对房地产企业本身运营需求和详细项目设计共性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小;二是流淌性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满意投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制，即规定资金信托方案不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。(九)项目融资 项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成

8、立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。(十)开发商贴息托付贷款 开发商贴息托付贷款是指由房地产开发商供应资金，托付商业银行向购买其商品房者发放托付贷款，并由开发商补贴肯定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息托付贷款采纳对购房消费者供应贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避开房地产开发企业在临时销售不畅的状况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。(十一)短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，商定在3、6或9个月内还本付息，用以解决

9、企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限敏捷 周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业供应了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的状况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必定优先考虑资质好、发行规模大的企业。(十二)融资租赁 依据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。(十三)房地产证券化 房地产证券化就是把流淌性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交

10、易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。据实选择融资方式需要明确的是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险掌握和融资需求，因此，如何依据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。以下分别加以说明(一) 房地产开发各环节合理的融资方式房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性讨论、规划设计和

11、市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。根据融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，根据不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。1、预备阶段，货币资金转化为储备资金这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性讨论和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必需保证“过桥融资”的可得性准确，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高的融资成

12、本。夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到30%以上，便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券、 reits与海外资金合资设立项目公司进行投资 上市和并购等方式在项目预备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地掌握经营风险。2、生产阶段，储备资金转化为生产资金这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延

13、、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度协作，既满意工程需要，又不能因过度融资导 致过高的资金成本。基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对简单筹得资金。短期融资券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限敏捷 周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行连接的时候，解决短期资金缺口的抱负融资选择。3、销售阶段，成品资金转化为货币资金开发商销售房地产回笼资金，这一阶段房地产企业面临贷

14、款利息税上升，购房者拖欠款等风险。本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款力量的年轻人可选用按揭贷款;工作时间较长或有肯定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。(二)不同房地产开发项目融资方式的选择不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信念程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场进展状况和企业信誉等方面。1.住宅住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售，融资相对商业用房较为简单，享受税收优待，但其贷款抵押期一般较长。不同档

15、次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样，考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。别墅、高档住宅区：这类住宅消费群体针对高收入阶层，目标消费群狭小、需求共性化隐含着较大的销售风险，总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准，可行性讨论和专业设计费用昂扬，因此，在开发的预备期融资需求大，而预备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房，开发商更需要拓宽融资渠道，为保证资金的可得性和稳定性，情愿接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为抱负的融资方式。一般商品房：中端客户贷款比例较高，违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造事实上的“零首付”：“卖方信贷”

16、可以通过开发商补贴的方式为他们供应贷款上的优待，减轻他们的还贷压力;这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。经济适用房：该类型住宅相宜中低收入人群，贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度，对金融创新融资工具需求不强，在市场失效的状况下，政府应当担当更多的责任。由于并非全部人的住房问题都要通过购买新建商品房解决，可以通过进展二手房和房屋租赁市场，解决经济拮据人群的住房需要。2.商业房地产商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异，经营模式是开发并持有，以出租猎取回报为主，产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更旺盛。我国现有的reits都是投资物业，靠租金猎取回报，适用于投资于办公楼、购物中心等。大型的商业房地产项目可以考虑采纳项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商