房地产现场的项目管理探究_工程管理

1、房地产现场的项目管理探究对于建筑施工企业来说，每天要跟“现场管理”打交道。现场管理实际上是我们企业生产经营活动的基础。同时，它也是企业整体管理工作中最重要的组成部分。所以加强施工现场管理是何等的重要，肯定要树立“干好现场，才能赢得市场”的理念，实现精细化管理。引言房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户供应优质产品。1.房地产项目管理的含义房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建

2、设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户供应优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大进展潜力的新兴学科。房地产项目依据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程询问项目管理(询问监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。2.房地产项目管理系统房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必需保持肯定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密规律性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：2.1按系统工程理论,

3、结合管理工作的一般流程可将项目管理系统地描述为： “猜测决策方案掌握反馈修正决策方案”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的规律关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参加者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。2.2按项目实施过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：2.2.1项目的定义、目标设计和可行性讨论。2.2.2项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。2.2.3项目的方案管理，包括项目的实施方案及总体方案、工期方案、成本(投资)方案、资源方案以及它们的优化。2.2.4项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员

4、组成、各方面工作与职责的安排、项目管理规程的制定。2.2.5项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。2.2.6项目的实施掌握，包括进度掌握、成本掌握、质量掌握、风险掌握、变更管理等。2.2.7项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行预备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。2.3根据项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：2.3.1成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算)、成本方案、支付方案、成本掌握(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。2.3.2工期管理，这方面工作是在工程量计算

5、、实施方案选择、施工预备等工作基础上进行的，包括工期方案、资源供应方案和掌握、进度掌握。2.3.3质量掌握，包括工程质量和管理过程的质量等。2.3.4现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场平安管理等。2.3.5组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事支配、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争吵的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的掌握，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。2.3.6合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的预备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系

6、的建立、合同实施的掌握、合同变更的管理、索赔管理等。2.3.7风险管理，包括风险识别、风险方案和掌握。3.优化现场管理的基本原则优化现场管理必需遵循以下三个基本原则：3.1是经济效益原则。施工现场管理肯定要克服只抓进度和质量而不计成本和市场，从而形成单纯的生产观和进度观。项目部应在精品奉献、降低成本、拓展市场等方面下功夫，并同时在生产经营诸要素中，时时到处精打细算，力争少投入多产出，坚 决杜绝铺张和不合理开支。3.2是科学合理原则。施工现场的各项工作都应当根据既科学又合理的原则办事，以期做到现场管理的科学化，真正符合现代化大生产的客观要求。还要做到操作方法和作业流程合理，现场资源利用有效，现场

7、定置平安科学，员工的聪慧才智能够充分发挥出来。3.3是标准化规范化原则。标准化、规范化是对施工现场的最基本管理要求。事实上，为了有效协调地进行施工生产活动，施工现场的诸要素都必需坚决听从一个统一的意志，克服主观随便性。只有这样，才能从根本上提高施工现场的生产和工作效率和管理效益，从而建立起一个科学而规范的现场作业秩序。4.优化施工现场管理的主要内容施工作业管理、物资流通管理、施工质量管理以及现场整体管理的诊断和岗位责任制的职责落实等。通过对上述施工现场的主要管理内容的优化，来实现我们的优化目标。一是以市场为导向，为用户供应最满足的建筑精品，全面完成各项生产任务;二是彻底消退施工生产中的铺张现象

8、，科学合理的组织作业，真正实现生产经营的高效率和高效益;三是优化人力资源，不断提高全员的思想素养和技术素养;四是加强定额管理，降低物耗及能耗，削减物料压库占用资金现象，不断降低成本;五是优化现场协调作业，发挥其综合管理效益，有效地掌握现场的投入，尽可能地用最小的投入换取最大的产出;六是均衡地组织施工作业，实现标准化作业管理;七是加强基础工作，使施工现场始终处于正常有序的可控状态;八是文明施工，确保平安生产和文明作业。5.现场管理的主要途径5.1是以人为中心，优化施工现场全员的素养。现场管理的简单性和艰难性突显了规章制度的局限性。庞杂的施工现场，众多的工种和岗位，越来越短的工期，以及不断压缩的管

9、理层，使得我们不行能做到时时监督，到处检查。因此，优化施工现场的根本就在于坚持以人为中心的科学管理，千方百计调动、激发全员的乐观性、主动性和责任感。充分发挥其加强现场管理的主体作用，重视现场员工的思想素养和技术素养的提高。5.2是以班组为重点，优化企业现场管理组织。班组是企业现场管理的保证。班组的活动范围在现场，工作对象也在现场，所以，我们加强现场管理的各项工作都要无一例外地通过班组来实施。班组是施工企业现场管理的担当者。抓好班组建设就是抓住了现场管理的核心内容。因此，优化施工现场管理组织必需以班组为重点。5.3是以技术经济指标为突破口，优化施工现场管理效益。质量与成本是企业的生命，也是企业的

10、效益。任何时候市场都会只钟情于质优价廉的产品，而质优价廉的产品需要严格的现场管理来保证。否则，企业将由于产品质量与成本问题而难以再开拓新的市场，从而影响企业的市场占有率和经济效益。6.结语项目管理本身是一个特别简单的系统，它不仅由很多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程(包括猜测、决策、方案、掌握、反馈等)，是项目全部管理任务(如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等)的结合体。所以要取得项目的胜利，必需对项目管理的整个系统进行全面地管理。(1)其中，为第年的现金流入量;为第年的现金流出量;为第年的净现金流量;为项目的寿命期;为项目的基准收益率。当时，表示该项目在经济上是可行

11、的;当时，表示该投资项目不行行。2实物期权方法的基本理论实物期权是金融期权理论对实物(非金融)资产期权的延长，标的资产为非金融资产的期权被称为实物期权。一个房地产项目的价值可以被视为其用传统方法计算的净现值与一些期权的价值之和，即项目价值=净现值(NPV) 期权价值。实物期权方法主要实行Black-Scholes期权模型，该模型可简洁表述为：(2)(3)(4)式中：C为期权价格;S为标的股票现行价格;X为执行价格;T为到期时间;r为无风险收益率;2为标的股票价格的波动性;N(d)为标准正态分布函数N(x)当x=d的值。实物期权的输入变量与金融期权输入变量的对应关系如表1所示。3对比分析从理论上

12、分析，净现值法和实物期权法两者的主要区分有以下三点：(1)不确定性与投资价值之间的关系。当房地产投资者面临将来市场条件的不确定性时，法则仍旧是先算出新投资将产生的预期利润流的现值;再算出新投资所需的支出流的现值;最终算出两者之间的差是否大于零。若大于零，则认为可以进行投资。法则有一个假定：可以猜测到将来以现金流度量的收益，即将来收益是确定的。假如消失不确定性，则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值越小。(2)投资的可逆性与敏捷性、新信息的价值。规章的另一个假设是：假如认为投资是可逆的，即无论何种缘由，假如市场结果比预期条件差，就可撤消投资且收回支出;假如认为投资是不行延迟的，它

13、是一种勿失良机的建议，即假如企业现在不进行投资，将来也不会投资。明显，法对投资既可逆又不行延迟的假设否认了“敏捷性”的价值。而且，根据规章，无论是“现在就投资”还是“永久不投资”的决策，都是一种当期的决策，而与决策后可能消失的新信息无关。实物期权法认为，尽管一些决策符合这些条件，但大多数房地产投资并不符合。实物期权法假设大多数投资是不行逆转的。一旦投资，便会有部分投资转化为沉没成本;但是，一旦接受某些投资项目后，这些项目也不肯定非要固定下来。投资人员能够常常做出一些转变来影响后面的现金流量和项目寿命。缘由在于拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨期权的“选择权”。当投资者做出不行逆投资支出时，它就执行或者“毁灭”了投资的期权，放弃了等待以获得可能会影响到支出意愿或时机的新信息的可能。一旦市场条件逆转，它不能停止投资。失去的期权价值是一种机会成本，它必需包括在投资成本中。 (3)折现率的主观性与客观性