房地产开发项目风险分析及应对措施_工程管理

1、房地产开发项目风险分析及应对措施房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程简单的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。本文进行了房地产开发项目风险分析，提出了防范房地产开发项目风险的有效措施。房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程简单的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。很多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的铺张。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇

2、为迫切的课题。一、房地产开发项目风险分析1、政策风险指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的进展亲密相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的掌握、土地使用的约束、环境爱护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的掌握等，都会对房地产开发项目构成风险。2、经济风险指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性讨论到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济进展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产

3、的不行移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济进展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险亲密相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜爱年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。3、资金风险房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及由于缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手

4、段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。4、建筑风险建筑风险主要体现在招投标、合同、承包商履约力量、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立很多合同，如施工合同、材料供应合同等。假如合同管理不善或合同执行不严，可能消失合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。假如承包商没有履约力量，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建筑成本在房地产开发项目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最终产

5、品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的平安。因而，在建筑过程中，应充分保证房屋的质量。5、技术和经营风险由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威逼，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的猜测错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦消失，造成的损失是相当大的。二、防范房地产开发项目风险的有效措施1.重视可行性分析决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的

6、决策阶段, 应充分搜集项目相关的各种信息, 实地考察和调查,获得详实的数据, 做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估, 确定房地产开发项目盈利的可能性, 并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等; 财务评估包括房地产开发项目的利润猜测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流淌资金周转速度的估测、资产及负债比的进展趋势估测、资金筹措方法等; 人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营力量, 确定聘请适合本项目的人才; 对房地产项目将来进展最为敏感的四大因素是销

7、售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引 起的变化。同时, 在可行性讨论阶段, 还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。2、建立信息中心房地产企业应建立信息中心, 搜集房地产行业的相关信息, 为企业决策供应信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业, 假如缺乏准时、充分的信息, 就很难做出正确的决策, 进而影响项目的顺当进行。在项目的可行性阶段, 足够的信息可以关心决策者做出正确的推断, 从而削减投资决策失误, 避开风险; 在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先, 应成立特地的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜

8、集整理; 其次, 要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向, 通过制度的约束来保证信息中心能够准时精确地猎取信息; 最终, 信息搜集不是目的, 由专人对信息进行汇总、整理和分析, 形成对房地产开发项目有用的信息。3、建立风险预警体系建立房地产风险预警体系, 便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点, 风险不能完全用定量指标来衡量, 许多状况下仅凭管理者的主观分析来推断风险。因而, 在猜测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系, 引入“A 计分法”, 即把影响企业风险的经营因素列出,再依据其影响大小给予不同的值,然后依据企业实际状况对各影响因素做标记, 加总有标记的各项分值, 最终与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系, 并凭借以往房地产开发项目中的阅历和历史数据, 运用先进的技术和手段, 加以整理分析, 通过信息中心收集的最新信息和数据, 对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警, 假如发觉风险, 马上启动风险预警, 并实行相关措施, 进行风险防范。4、重视工程质量