上海国际汽车城战略规划报告

1、细化功能设计，制胜关键挑细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的战，加快上海国际汽车城的开发建设开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报二OO一年十月十四日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。项目进展情况回顾项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成本项目工作已基本完成实际完成工作实际完成工作提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析制定建筑规划设计招标书分析排序潜在投资者及合作伙伴提出商业模式，建立财务模型，对经济效

2、益进行评估草拟招商引资营销方案及计划核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析建立财务模型并在不同层面展开财务分析分析总结国际汽车市场的成功经验拟定汽车城介绍文件初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：第一阶段：明确市场需求，制定价值定位明确市场需求，制定价值定位计划中工作计划中工作第二阶段：第二阶段： 制定功能定位与布局，明确商业制定功能定位与布局，明确商业 模式，评

3、估经济效益模式，评估经济效益第三阶段：第三阶段： 制定招商营销实施方案，制定招商营销实施方案， 并作初步沟通接触并作初步沟通接触实际完成工作实际完成工作设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划计划中工作计划中工作1今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及

4、财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果2今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果3根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖人工湖研发、管理、研发、管理、培训区培训区沪沪宁宁高高速速曹曹安安路路吴吴淞淞江江顾顾河河墨墨玉玉路路顾顾河河城城区区干干道道浦浦安安亭亭泾

5、泾浦浦蕴蕴藻藻浜浜认证认证检测检测中心中心上海汽车工上海汽车工业技术中心业技术中心绿绿化化汽汽 车车 第三方第三方 物物 流流 服服 务务 区区新镇公共新镇公共活动中心活动中心汽车城公园汽车城公园消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区安亭新镇区经销商经销商会展中心会展中心（含博物馆）（含博物馆）经经 销销 商商经经 销销 商商二手车二手车市场市场商贸服商贸服务中心务中心体育馆中心体育馆中心备用备用地地广场广场都市都市服务中心服务中心N N汽车汽车体验体验园园品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心4模式一：汽车模式一：汽车城公园城公园模式三：

6、汽车第模式三：汽车第三方三方物流服务区物流服务区模式三：模式三：研发、管研发、管理、培训区理、培训区安亭新镇区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下将是如下 模式二：汽车贸模式二：汽车贸易易展示及办公区展示及办公区新镇公共活动中心新镇公共活动中心体育馆中心体育馆中心5在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块功能区块1. 汽车贸易展示区2. 新镇公共活动中心（包括办公）3. 研发管理培训区4. 第三方物流区5. 汽

7、车城公园根据不同模式的关键成功因素有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？一般情况下成一般情况下成功所需要的项功所需要的项目数量目数量*18221761按现有规按现有规划，上海划，上海国际汽车国际汽车城要实现城要实现其远景目其远景目标及其功标及其功能，需要能，需要成功实施成功实施90100个个项目项目在安亭取得成在安亭取得成功所需要的额功所需要的额外项目数量外项目数量*159620总计总计33312381* 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析要回答的问题要回答的问题:6建设这些项目需要占用约建设这些项目需要占用约220万

8、平方米土地的土万平方米土地的土地地占用土地面积占用土地面积万平方米汽车贸易、办公、展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第三方物流区汽车城公园未占用土地面积751259745867核心贸易区总土地面积238用于园区内绿用于园区内绿化、道路、广化、道路、广场及发展备用场及发展备用资料来源: 麦肯锡分析220项目总共占有土地面积71. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为汽车消费者提供可选择的多种品牌为汽车消费者提供舒适的购车环境为汽车参展商提供足够大的展出场地为汽车消费者提供

9、购车一站式服务为汽车消费者提供一流的试驾体验让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展市场服务需求市场服务需求经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆所对应的功能项目所对应的功能项目1.11.21.31.41.51.61.71.81.98汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米经销

10、商3S店*汽车集中贸易市场*二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园*品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆总占地面积总占地面积万平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.080.50.320.20.132.73.2总建筑面积总建筑面积将为将为36万万平方米平方米总占地面积总占地面积将为将为59万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能项目合计商贸服务中心*13.23.2* 经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外

11、3S店* 汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合* 商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构* 汽车体验园参照日本Motegi赛车场资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析9汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 就业人数，消费者人流，交易车辆数就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400*1400*120011,100120830210340数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计：预计：1,100经销商3S店汽车集中贸易市场二手车市场会展中心一般功能项

12、目合计汽车体验园品牌中心高档品牌中心特种汽车博物馆所有功能项目合计商贸服务中心*20* 商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构* 包括市场内经销人员资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析消费者人流15,000人/天年汽车贸易量80,000 100,000辆预计到预计到2010年就业人数年就业人数人10根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下的详细布局平面图将是如下050 100250500M经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商广广 场场会展中心会展中心（包括博物馆）（

13、包括博物馆）品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心广场广场商贸商贸中心中心二手车市场二手车市场（包括轻型客（包括轻型客车卡车市场）车卡车市场）经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商经经销销商商绿化品牌品牌中心中心品牌品牌中心中心经销经销商商经销经销商商经销经销商商经经销销商商经经销销商商N N汽车体验园汽车体验园曹曹安安路路墨墨玉玉路路公公园园路路11经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商经销商品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心会展中心（包括博物馆）会展中心（包括博物馆）二手车市场二手车市场（

14、包括轻型客车卡车（包括轻型客车卡车市场）市场）商贸服务中心商贸服务中心汽车体验园汽车体验园汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下122. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析细化分析公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务市场服务需求市场服务需求酒店（2

15、3星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼酒店（45星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城所对应的功能项目所对应的功能项目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1313新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米酒店*(23星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店总占地面积总占地面积万平方米100.0200.01510.451.10总建筑总建筑面积将面

16、积将为为23万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为7万平万平方米方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能项目合计警察局/消防站/电信局* 餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/药店加油站酒店*(45星)高档娱乐城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010

17、.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07514新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）分析（续） 就业人数就业人数6002300数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到预计到2010年就业人数年就业人数人106003,1705151100130101016002800110350351600* 酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析酒

18、店*(23星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店所有功能项目合计警察局/消防站/电信局便利店/药店加油站酒店*(45星)高档娱乐城*20超市12515根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下心（包括办公）的详细布局平面图将是如下050 100250500M酒店酒店23星星酒店酒店23星星电影电影院院电信电信中心中心广场广场大酒店大酒店大型大型商场商场金桂金桂新村新村保留地保留地绿化便利店便利店停车停车场场专卖店专卖店/便利店便利店停车停车场场加油加油站站专专卖卖店店广场广场娱乐城娱乐城写字楼写

19、字楼写字楼写字楼N N专专卖卖店店酒吧酒吧/咖啡咖啡消防消防站站警察警察局局写字楼写字楼写字楼写字楼曹曹安安路路墨墨玉玉路路16新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下图将是如下金桂新村金桂新村大酒店大酒店大型商场大型商场娱乐城娱乐城酒店酒店酒吧酒吧/咖啡咖啡写字楼写字楼警察局警察局消防站消防站173. 研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有高水准的技术服务支持有高标准的认证检测设施供研发机构共享能够通过大学、职业培训机构等为研

20、发机构提供人才和基础研究支持能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化为研发机构提供配套生活设施市场服务需求市场服务需求认证测试中心上汽技术中心供应商研发中心独立研究开发商大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所对应的功能项目所对应的功能项目3.13.23.33.43.53.63.73.818研发管理培训区的功能定位细化分析（续）研发管理培训区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园总占地面积总占地面积万平方米114.06

21、.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3总建筑总建筑面积将面积将为为34万万平方米平方米总占地总占地面积将面积将为为67万万平方米平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能项目合计资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分73.667上汽技术中心19研发管理培训区的功能定位细化分析（续）研发管理培训区的功能定位细化分析（续） 就业人数就业人数150数量数量每一项目就业人数每一项目就业人数3202050

22、07,6002,000* 包括大学、专科院校在校学生资料来源: 文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所有功能项目合计上汽技术中心预计到预计到2010年就业人数年就业人数人20根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下的详细布局平面图将是如下050 100250500M绿化独立独立研究研究开发商开发商大学汽车系大

23、学汽车系专科学校专科学校供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心认证检测认证检测中心中心上汽技术上汽技术中心中心创新创新企业园企业园住宅住宅用地用地住宅住宅用地用地大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商独立独立研究研究开发商开发商体体育育馆馆供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心供应商供应商研发中心研发中心N N曹曹安安路路路路公公园园21研

24、发管理培训区的详细布局立体图将是如下研发管理培训区的详细布局立体图将是如下供应商研发中心供应商研发中心供应商研发中心供应商研发中心供应商供应商研发中心研发中心创新企业园创新企业园独立研究开发商独立研究开发商大学汽车系大学汽车系专科学校专科学校体育馆体育馆上汽技术中心上汽技术中心认证检测中心认证检测中心224. 第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流区的功能定位细化分析第三方物流服务区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施为邻近的汽车整车厂提供进厂、出厂物流服务提供开展物流业务所需的配套设施为汽车贸易区内的进口车贸易提供保税仓储服务能为安亭地区的大型物流企业提

25、供运营中心支持市场服务需求市场服务需求进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场加油站所对应的功能项目所对应的功能项目4.14.24.34.4保税仓库物流企业运营中心4.54.623第三方物流区的功能定位细化分析（续）第三方物流区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积占用土地面积，建筑面积总建筑面积总建筑面积万平方米总占地面积总占地面积万平方米11.50.522.01.216.02.010.5总建筑面总建筑面积将为积将为5万平方米万平方米总占地面总占地面积将为积将为12万平方米万平方米数量数量单一占地面积单一占地面积（万平方米）单一建筑面积单一建筑面积（万平方米）2.22.

26、000.45所有功能项目合计资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析460.50.0412保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场0.010.2物流企业运营中心20.10.20.51.510.040.01加油站24第三方物流区的功能定位细化分析（续）第三方物流区的功能定位细化分析（续） 就业人数就业人数数量数量每一项目就业人每一项目就业人数数375150210011020010050资料来源: 文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析所有功能项目合计保税仓库进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）加油站物流企业运营中心25011015卡车停车场10预计到预计到2010年就业人

27、数年就业人数人10525根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下详细布局平面图将是如下050100250500M绿化卡车卡车停车停车场场出厂物流中心出厂物流中心入厂物流入厂物流中心中心加加油油站站入厂物流入厂物流中心中心物流企业物流企业运营中心运营中心保税保税仓库仓库N N曹曹安安路路26第三方物流区的详细布局立体图将是如下第三方物流区的详细布局立体图将是如下保税仓库保税仓库卡车停车场卡车停车场物流企业运营中心物流企业运营中心入厂物流中心入厂物流中心出厂物流中心出厂物流中心加油站加油站275. 汽车城公园的功能定位细化分析汽车城

28、公园的功能定位细化分析主题公园一般情况下所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施有足够多的游玩内容有齐备的配套生活设施便利的交通条件有世界一流的主题公园运营商设计管理为消费者提供别处无法比拟的游乐体验便利的大众交通设施(如轻轨等)市场服务需求市场服务需求75万平方米的汽车城公园汽车城公园内配套餐饮、购物设施所对应的功能项目所对应的功能项目5.15.2汽车公园主题（如未来世界、冒险乐园等）轻轨等交通设施5.35.428今天汇报内容今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步

29、方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果29关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现至关重要，应该按科学系统的方法加以实现主要工作主要工作主要成果主要成果对潜在关键驻商进行分对潜在关键驻商进行分析与综合排序析与综合排序制定招商引资方案及制定招商引资方案及沟通文件沟通文件进行初步沟通，谈判进行初步沟通，谈判并达成协议并达成协议列出上海国际汽车城各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的上海国际汽车城潜在关键驻商

30、的优先顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确上海国际汽车城价值定位制定有关上海汽车城的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件上海国际汽车城市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商引资文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻上海国际汽车城本项目工作范围30招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序道等方面的分析，进行排序关键分析内容关键

31、分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对中国汽车工业、上海汽车城发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能关键技能该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的财务状况预测是怎样的？财务状况财务状况该驻商与上海市政府的关系如何？上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通渠道通过综合分析，通过综合分析，对潜在关键驻对潜在关键驻商进行综合排商进行综合排序，并根据排序，并根据排序结果，制定序结果，制定招商引资

32、方案，招商引资方案，建立业务发展建立业务发展蓝图蓝图31汽车贸易、展示和办公区汽车贸易、展示和办公区根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标潜在关键驻商重点目标品牌中心：大众品牌中心通用品牌中心丰田品牌中心宝马品牌中心戴姆勒克莱斯勒品牌中心汽车行业协会：中国汽车工业协会汽车博物馆：汽车与技术博物馆亨利 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆国产汽车销售公司：上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田

33、有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）上海大众汽车公司营销总部展览/会展公司TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团汽车物流区汽车物流区天地物流（TNT）安吉汽车物流有限公司32汽车研发管理培训区汽车研发管理培训区根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续）潜在关键驻商重点目标（续）汽车零配件供应商研发中心：德尔福研发中心延峰维世通研发中心江森研发中心法里奥研发中心Michelin研发中心Littlefuse工程中心汽车高等教育：清华大学汽车工程系同济大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院

34、美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学独立汽车研发、测试机构： PininfarinaRicardoItaldesignCosworth EngineeringAtlas Weathering 服务中心英国汽车工业研发协会（MIRA）中国汽车研发机构：华晨集团汽车研发中心上海汽车工业集团研发中心汽车城主题公园汽车城主题公园迪斯尼Viacom新镇公共活动中心新镇公共活动中心麦当劳嘉定小笼包子店华联超市星巴克咖啡店假日酒店汽车旅馆环球影城时代华纳33招商引资筛选及优先综合排序详述招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂整车制造厂商品牌中心商品牌中心世界主要著名汽车品牌世界主要著名汽

35、车品牌通用（Buick, Saab, Opel, Cadillac)福特（Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin)戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)丰田（Lexus,Toyota)大众（Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)本田（Honda, Acura）日产/雷诺（Nissan, Renault）菲亚特（Fiat, Ferrari）标致/雪铁龙（Citroen, Peugeot）宝马（BMW）

36、宝时捷（Porsche）品牌是否对中国消费者/旅游者有很大吸引力？是否将中国作为其市场发展战略重点？是否有良好财务状况？通用福特戴姆勒克莱斯勒丰田大众本田菲亚特保时捷宝马上海国际汽车城是否与其有便捷的沟通渠道？或是否将上海作为其在中国业务发展的重点？大众（Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce)通用（Buick, Saab, Opel, Cardillac)丰田（Lexus, Toyota)宝马（BMW）戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge)第二阶段第二

37、阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否2495 假定政策假定政策允许外资汽允许外资汽车代理商在车代理商在汽车城内有汽车城内有汽车经销权汽车经销权资料来源: Fortune 500 企业排名；公司财务年报；公司网页；麦肯锡分析 *34招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司造厂商销售公司国内主要整车制造厂商及销售公司国内主要整车制造厂商及销售公司轿车 上海大众销售公司 一汽大众销售公司 天津汽车工业销售有限公司 长安汽车集团销售公司 广州

38、本田汽车公司 神龙汽车有限公司 上海通用汽车公司 一汽贸易轿车销售有限公司 哈尔滨哈飞汽车制造有限公司 长安汽车集团销售公司 昌河飞机工业集团销售公司面包车 沈阳金杯客车制造有限公司 跃进汽车集团贸易公司 安徽江淮汽车集团公司客货两用车 柳州五菱汽车公司 长安汽车集团销售公司 哈尔滨哈飞汽车制造有限公司产品是否有竞争力和持续发展能力？企业的销售和财务状况如何?上海大众销售公司一汽大众销售公司广州本田有限公司神龙汽车有限公司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司天津汽车工业销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司沈阳金杯客车制造有限公司柳州五菱汽车公司是否将上海作为其拓展市场

39、的重要基地？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否41176否否第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引资料来源: 中国汽车工业年鉴；公司年报；麦肯锡分析 35招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司公司世界领先展览公司及汽车世界领先展览公

40、司及汽车博物馆博物馆REED展览公司联合新闻和媒体展览公司展览促销公司CES展览服务公司杜塞尔多夫展览公司法兰克福展览公司汉诺威科隆展览集团TMN蒙哥马利展览集团荷兰皇家展览集团是否具有领先的管理水平？是否具有组办、经营与汽车行业相关展示/博览的经验？ TMN蒙哥马利展览集团汉诺威法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团是否具有在中国开展业务的经验？是否把中国作为一个战略发展重点区域？是否在上海及周边地区还没有展览场地、设施？ TMN蒙哥马利展览集团 法兰克福展览公司 荷兰皇家展览集团第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一

41、步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否6143资料来源: 公司网页；年度报告；麦肯锡分析 36招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆世界著名汽车博物馆世界著名汽车博物馆汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆罗素 比洋科汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆佛罗汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆传统汽车中心黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆是否具有领先的管理水平？是否在行业中具有卓越声誉？汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时

42、捷汽车博物馆亨利 福特博物馆彼得森汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆与汽车城中品牌中心内容没有重复？是否具有独特、有吸引力的汽车展示？汽车与技术博物馆亨利 福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引是是第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否否否38157第二阶段重点吸引第二阶段重点吸引第三阶段重点吸引第三阶段重点吸引资料来源: 麦肯锡分析；汽车博物馆协会；相关网页 37招商引

43、资筛选及优先综合排序详述：行业协会招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会主要汽车相关行业协会主要汽车相关行业协会中国汽车工业协会中国交通协会中国汽车工程协会中国汽车企业家俱乐部中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会是否与政府关系密切？是否对汽车工业的行业政策有很大影响力？中国汽车工业协会中国汽车工程学会中国汽车企业家俱乐部中国交通协会中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会是否对汽车城成为汽车工业中心影响很大？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？中国汽车工业协会第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛

44、选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否561资料来源: 中国汽车工业年鉴；麦肯锡分析 38招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商务商国内外主要汽车物流服务商国内外主要汽车物流服务商天地物流（TNT)安达美集物流（APL）安吉汽车物流有限公司Danzas-AELSinotrans PG Logistics EASExel物流Penske物流Ryder综合物流UPS物流Schenker物流是否将汽车物流作为其业务的重要组成部分？是否将拓展中国市场作为其发展战略的重要组成部分？是否有良好的财务状况？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司中外运(Si

45、notrans)美集物流（APL）安达EASRyder综合物流Exel上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？或是否有在中国拓展业务的成功经验？天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否5628资料来源: 麦肯锡分析；公司年报 39招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构研发机构主要汽车零配件供应商研发机构主要汽车零配件供应商研发机构一类供应商研发中心 德尔福（Delphi） 延峰维世通(Vist

46、eon) 博世（Bosch） 法里奥（Valeo） 李尔（Lear） 电装（Denso） 江森（Johnson Controls） 戴纳(Dana)其他供应商研发中心 Freudenberg and Nok Intermet Corp. Woodbridge Group Stoneridge Inc. Illinois Tool Works Littlefuse 康明斯（Cummins） Z.F. Michelin Goodyear Bridgestone/Fivestone国内汽车研发中心 华晨集团汽车研发中心 上海汽车技术中心 泛亚汽车技术中心有限公司 长春汽车研究所 中国汽车技术研究中心

47、 机械部第九设计研究院 东风汽车工程研究院 天津汽车研究所 重庆汽车研究所 重型汽车技术发展中心 丹东客车研究所 跃进汽车技术中心 第一汽车集团公司工艺研究所是否在中国有较大规模业务？是否有高水平的研发人员和设备？是否具有较高R&D投入?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)博世(Bosch)戴纳(Dana)电装(Denso)李尔(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone华晨上海汽车工业集团研发中心中国汽车技术研究中

48、心是否与上海大众有密切业务联系？供应商是否位于安亭或其周边地区？或是否将拓展在中国业务作为战略发展重点?德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(Johnson Controls)法里奥(Valeo)LittlefuseMichelin华晨上海汽车工业集团研发中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否159817上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使用、税收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优

49、越的条件的条件资料来源: 公司财务年报；PWC报告；麦肯锡分析 *40招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构发机构主要汽车配件供应商和独立的主要汽车配件供应商和独立的汽车研发机构汽车研发机构独立汽车研发机构 Ricardo AVL TWR Karmann Pininfarina Holdesign Berfone Porsche Engineering Lotus Engineering FEV SDP Matra Auto EDAG Stola Heuliez Bertrandf Cosworth Engineering 是否有高水平的研发

50、实力和成功记录？是否在同业中具有领先的地位？是否有较大的研发投入？独立汽车研发机构 Ricardo AVL Italdesign TWR Karmann Pininfarina Bertone Porsche Engineering EDAG Stola Cosworth Engineering独立汽车测试机构 西南研究院 内华达汽车测试中心 密歇根测试中心 ALTAS WEATHER-ING服务中心 英国汽车工业研究协会（MIRA）是否将中国作为其战略发展重点地区之一？或是否有在中国开展业务经验？或是否在世界不同地区都有业务？独立汽车研发机构 Pininfarina Ricardo Ital

51、design Cosworth Engineering 独立汽车测试机构 ALTAS WEATHER-ING服务中心 英国汽车工业研究协会（MIRA）独立汽车测试机构 内华达汽车测试中心（NATC） 西南研究院 英国汽车工业研究协会（MIRA） Qualtest 密歇根测试中心 ACT测试实验室 ALTAS WEATHER-ING服务中心第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否816610*资料来源: 公司网页；PWC公司报告；麦肯锡分析 上海国际汽车城在上海国际汽车城在土地使用、税

52、收、土地使用、税收、配套设施、研发环配套设施、研发环境等方面能提供比境等方面能提供比别的地区更为优越别的地区更为优越的条件的条件*41招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育育国内外主要汽车大学国内外主要汽车大学清华大学汽车工程系交通大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院同济大学汽车学院上海工程技术大学汽车学院北京理工大学车辆与交通学院湖北汽车工业学院江苏理工大学汽车与交通工程学院河北工业大学车辆工程系长春汽车工业高等专科学校武汉汽车工业大学华南理工大学交通学院汽车工程系四川工业学院汽车与交通工程系美国/密歇根大学（汽车交通研究学院）美国威斯康星大

53、学（汽车工业研究中心）英国卡迪夫大学（汽车工业研究中心）美国麻省理工学院（国际汽车系）德国RWTH-AACHEN（汽车工程学院）艾佛瑞大学（国际汽车工业和员工研究项目）澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）Monash大学（机械工程学）日本东京大学国立台北科技大学国立屏东科技大学与汽车相关科系是否有强大的教学和科研队伍？是否有卓越的学校声誉?清华大学汽车工程系同济大学汽车学院交大汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院英国卡迪夫大学美国威斯康星大学美国麻省理工学院德国RWTH-AACHEN澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）上海国际汽车城与其是

54、否有便捷的沟通渠道？ 或是否有在上海建立或扩展汽车教学、科研基地的迫切要求？或是否有在中国办学的经验？清华大学汽车工程系同济大学汽车学院吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否145510资料来源: 中国汽车工业年鉴；学校网页；麦肯锡分析 42招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商公园经营商世界领先主题公园经营商世界领先主题公园经营商主题公园 迪斯尼（迪

55、斯尼乐园） Viacom（派拉蒙电影主题公园） 环球影城（环球影城） 香港赛马会（海洋公园） Anheuser Busch（海洋世界） Accor（Asterix主题公园） ZDF（ZDF电视主题公园）游乐场 时代华纳（Six Flags游乐场） 日本三井不动产（室内滑雪场） Lotte（娱乐公司） Lego（Legoland儿童乐园） 日本本田赛车主题公园品牌是否有全球范围的知名度与号召力？是否有在中国开展业务的成功记录？是否具有开发、建设、管理主题公园的成功记录？迪斯尼Viacom环球影城香港赛马会Anheuser Busch时代华纳是否有相关湖区、水景开发管理经验？或是否将中国作为业务发

56、展战略重点地区？迪斯尼Viacom环球影城时代华纳第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否6246资料来源: 公司年报；网址；麦肯锡分析 43制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标上海国际汽车城的宏观发展目标* 包括零配件生产资料来源: 中国汽车年鉴2000；中国汽车统计2001；麦肯锡分析中国汽车中国汽车工业具有工业具有巨大的增巨大的增长潜力长潜力上海国际上海国际汽车城将汽车城将成为中国成为中国汽车产业汽车产业文化新

57、的文化新的重要中心重要中心200020052010销售额销售额十亿元（百分比）220380560200020052010客车卡车轿车销售量销售量百万辆（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海国际汽车城上海国际汽车城汽车贸易汽车交易总额120200亿元，贡献GDP915亿元汽车研发吸引510家汽车整车制造商、一类供应商的研发中心及国际领先的独立研发机构入驻汽车旅游创造收入2535亿元，贡献GDP711亿元吸引人流600700万左右汽车物流第三方物流创造收入1530亿元，贡献GDP 818亿元汽车制造上

58、海大众创造产值400550亿元*44制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位汽车城对潜在驻商的价值定位关建驻商的价值关建驻商的价值充足的资金具有世界领先水平的技能卓越的品牌众多的就业机会强大的社区发展动力上海国际汽车城的价值上海国际汽车城的价值优越的市场环境低廉的运营成本完善的服务和配套设施集中的汽车工业和汽车消费信息政府的优惠政策聚焦支持良好的生活环境45-1.5-0.50.51.01.5-6.0-1.04.07.08.0制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图财务模型演示业务发

59、展蓝图汽车经销商举例资料来源: 访谈；文献检索；麦肯锡分析销售收入销售收入百万元090180270270净利润净利润百万元现金流现金流百万元-20-0.50.51.52.5投资资本回报率投资资本回报率%0203040506020304050646在制定招商方案及文件的基础上，应根据在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判重点对潜在关键驻商展开接触与谈判时间时间接触、沟通接触、沟通调整调整招商优先招商优先顺序顺序深入谈判深入谈判修改招商方案修改招商方案达成协议达成协议主要工作主要工作决策者决策者辅助人员辅助人员依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通

60、对象和联系人进行初步联系和接触 阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位 听取关键驻商的要求和条件汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人与目标驻商进行协商、会谈 明确双方的责任和义务 确定具体的财务安排条款 制定项目的具体时间安排汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人就关键驻商入驻汽车城的方式、