成本法评估案例三

1、成本法评估案例三：一、估价对象概况某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积 10000m2，土地使用期限 40 年，建筑总面积为 20000m2，并于 2007 年 9 月 1 日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。欲对2007年 9 月 1日的正常市场价格进行评估。据评估师调查在该时点重新取得该项目建设用地的土地取得费用为 1000 元/m2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为 2500 元/m2，销售费用为 200 万元，管理费用

2、为开发成本的 3%，开发建设期为 2.5 年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入 30%，第二年投入 50%，最后半年投入 20%，各年内均匀投入，贷款年利率为 7.02%，销售税金及附加为售价的 5.53%，投资利润率为 12%。另新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为 400 万元和 60 万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为 200 万元和 40 万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用 30 万元，拆除后的排污系统设备可 90 万元。原项目预计于 2008 年 1 月 1 日正常营业，当年可获得净收益500 万元。由于排污系统改造，项目营业

3、开始时间将推迟到2009 年1 月 1 日，为获得与2008 年 1 月 1 日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100 万元，之后将保持预计的盈利水平。该类度假村项目的报酬率为8%。二、评估过程根据各项条件，选择成本法进行估价。1、土地的重新取得费用计算土地的重新取得费用1000*10000/10000 1000 万元2、开发成本计算开发成本 2500*20000/10000 5000 万元3、管理费用计算管理费用 5000*3%150 万元4、销售费用计算销售费用 200 万元5、投资利息计算2.5投资利息 1000* （1+7.02%）-1+ （5000+15

4、0+200）21*30%* （1+7.02%） -1+ 50%* （1+7.02%） -1+20%*（1+7.02%）0.25 -1 624.185 万元6、销售税费计算设重新购建价格为V，则销售税费为5.53%V7、开发利润计算开发利润（ 1000+5000+150+200）*12%762 万元8、重新构建价格计算V1000+5000+150+200+624.185+5.53%V+762V8189.04 万元9、经济折旧500/ （1+8%）+100/ （1+8%）2/ （1+8%）1/2 538.24 万元10、功能折旧30-90+400+60400 万元11、估价对象估价结果总价 818

5、9.04-538.24-400 7250.8 万元单价 7250.8/20000 3625.4 元/m2 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏

6、，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰 “能 ”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿