铁岭浅水湾物业管理实施方案(第一太平)

1、铁岭浅水湾物业管理实施方案方案目录FANGANMULU方案编制说明1物业概况2物业管理思路5管理目标和分项指标8机构设置和人员配备11物质装备计划15物业管理费用及相关测算21管理措施3357员工培训55浅水湾销售、招商配合构想方案编制说明FANGANBIANZHISHUOMING一、依据铁岭市城市住宅区物业管理办法（以下简称条例）及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规；二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“浅水湾”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我公司管理制度及ISO9000质量体系规定；四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。物业概况WUYEGAIKU

2、ANG浅水湾位于，占地面积平方米，总建筑面积1053200平方米，共有住房6868套。绿化率大于35%,配套有地下停车场约平方米，共个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。浅水湾铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。物业管理思路WUYEGUANLISILU数字化社区零距离服务浅水湾物业管理思路浅水湾是一个高规

3、格、高档次的住宅小区，居住的人员具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据浅水湾的综合情况，进行新的突破。“尊重业主的需求和期望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台，为业主提供零距离服务建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对浅水湾独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。一是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务

4、人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。二是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。三是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过宽频网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。建数字化社区，实施数字化管理与服务浅水湾是一个智能化设备比较齐备的小区，浅水湾智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、停车场智能管理

5、系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把浅水湾建设成一个数字化社区，实施数字化管理。利用小区智能化设备、设施，管理处在浅水湾建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。通过家庭数据控制终端对浅水湾所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子巡更系统方式，随时了解保安人员的执勤情况；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的IC卡和车辆图像自动识别，对出入小区车

6、辆实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、社区消费功能的小区“一卡通”实施个性化管理；实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司的管理体系已相当科学、完善，在浅水湾的日常管理上，我们将严格按公司ISO900质量管理体系进行运作。为让浅水湾的物业管理契合物业管理的发展趋势，在浅水湾实施ISO9000质量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施ISO14000环境管理质量体系、OHSAS18000安全管理质量体系，让浅水湾的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在浅水湾实施更多的特色服务：车辆管理采取人车分

7、流、IC卡和车辆图像自动识别；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化。管理目标和分项指标GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、总体目标在管理合同期内把浅水湾管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在浅水湾住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，浅水湾住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到铁岭市物业管理优秀小区的管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准，并获得有效证书。二、分项指标为把浅水湾管理成为铁岭市物业管理的典范，在物业管理过程中，将参照全国城市

8、物业管理优秀物业评分标准，结合所确定的管理目标及质量方针，将相应的保证措施汇列如下：序号指标名称标准承诺标准指标计算依据采取的措施1房屋及配套设施完好率98%99%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）+总的房屋建筑面积X100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。2房屋零修、急修及时率99%100%汇及时完成的次数二零修、急修次数X100%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3

9、维修工程质量合格率100%100%E（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）+汇（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）X100%分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，确保功效。序号指标名称标准承诺标准指标计算依据采取的措施4维修工程优良率99%口维修优良数x100%汇维修总数°严格监督，严格把关，确保功效。5维修工程质量回访率100%口维修租户满意人数x100%汇维修租户人数建立维修回访制度，及时征求意,见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。6清洁保洁率99%99%汇已保洁的面积一X100%汇区内保洁总面积区内保洁落实到人，每天进行16小时保洁工作，巡

10、查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保物业垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。7化粪池、雨水井、污水井完好率99%口化粪池、雨水井完好数汇化粪池、雨水井总数X100%每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。8大型及重要机电设备完好率99%100%汇大型机电设备完好数汇大型及机电设备总数建立完善的巡查制度，严格管理，健全档案记录。9公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%X100%完好数汇公共设施、雕塑总数X100%每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。10排水管、明暗沟完好率99%完好数汇排水管、明暗沟总数每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。11道路完好

11、率95%96%林腌路面积汇区内道路总面积X100%落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由维修工监督执行，各主管配合检查落实。并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。12车单完停场徵95%96%T完好数汇停车场、车棚总数、/4ha0/13路灯完好率95%99%A100%汇完好路灯盏数一*100%汇区内路灯总盏数14物业内治安案件发生率1%01%0T案件发生次数汇区内租户总人数X1000%0实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入序号指标名称标准承诺标准指标计算依据采取的措

12、施行摩、被、车车率自车托汽知1%01%0汇车辆总被盗数汇物业登记车辆总数X1000%0住期“人防为主、技防为辅，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保物业用户人身财产安全。15消防设施设备完好率98%99%汇消防设备完好数汇消防设备数X100%每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。16火灾发生率1%00工火灾受灾人数X1000%汇区内租户总人数全员义务消防员制，定期培训和）演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保物业安全。17违章发生率1%00.5%。汇违章发生次数x1000%汇区内租户总人数建立交叉巡视制

13、度，跟踪管理，）及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。18违章处理率及时率99%汇及时处理数X100%汇违章发生数建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。19人业合理专训率管员培格99%上培训合格数x100%汇参加培训数加强培训力度，并对培训过程进行有效的监控和检查。20业主有效投诉率业主投诉处理率投诉回访率2%o95%95%2%o100%100%上有效投诉次数汇区内租户总人数X1000%0T完成处理投诉次数汇有效投诉次数X100%仁已回访投诉租户数汇投诉租户总数X100%按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，

14、加强与租户的沟通，定期走访租户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为租户排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访。21业主对物业管理的满意率95%95%T调杳和户满意人数X100汇调查租户人数采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服%务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。序号指标名称标准承诺标准指标计算依据采取的措施22绿化完好率95%99%汇完好绿化覆盖囿积X100汇区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结%合，发现问题及时修补，确保物业公共绿化无破坏、无践踏、无黄土

15、裸露。23机电设备完好率95%100%汇运行完好台数X100汇计划运行台数完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。24应急反应速度接至I信息后90秒模拟测试应急反应分队由巡逻人员组成，受中央调度中心统一调度，熟悉物业内治安角落，在接到信息后，由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理。机构设置和人员配备JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI、机构设置根据浅水湾的实际情况，成立了浅水湾客户服务中心，具体的机构和人员安排如下:二、人员配备及素质要求机构设置和人员配备管理人员（9人）岗位人数工

16、作职责文化素质专业素质主任1全面负责小区物业管理工作本科工程师副主任1分管小区物业的各项工作经济师物业助理1前台文员2接待业主日常咨询、投诉、修、办理入伙、车位办理、回访、特约服务、各类证件办理工作；出纳兼资料员1负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。助理会计师饮事员2负责管理处膳食和食堂的管理。高中二级厨师注：以上人员全部持物业管理上岗资质证书工程技术组人员（16人）岗位人数工作职责文化素质专业素质网络工程师1分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。本科工程师机电运行人员7负责小区机电设备、消防设施的正常运行，监察运行状

17、况和及时处理设备的一般故障。本科2名大专5名工程师1人高级电工3人中级技工3人维修工6负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期主要是负责保修服务。大专1人中专5人中级电工4人中级技工2人（三）公共秩序组人员（26人）岗位人数，作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的治安、消防和车辆管理。大专助理经济师助理1协助队长负责小区的管理。班长3负责当班小区的治安和车辆管理。（1人/班）道口6负责小区2个出入口的治安和车辆进出（发卡等）。（1人/口）楼内巡逻3负责楼宇内各层的公共安全巡视等，均有专业上地下停车场巡逻6负责地下停车场的巡视和车辆管理（夜班抽调出1人来加强地面和道口。岗证书地

18、面巡逻3负责小区的巡视和治安。值班室3监控中心值班，负责安防、消防、机电运行的监控和调度（四）环境管理组人员（10人）岗位人数工作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。高中助理医师1人园2技工人室内保洁员6负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、大面日常保洁。室外保洁员1负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地卜室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。垃圾清运及消杀员1负责室内、地卜室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。绿化工1负责小区绿地修剪、除草、养护（五）机电组人员（3人）岗位人数工作职责文化素质专业素质电梯技术员1负责小区

19、全部电梯的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。中级电梯工1人电奋技术员1负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。助工1人给排水技术员1负责小区供水设备和设施的验收和检测，定期进和维修、清洗和抢修工作。4助工1人物质装备计划WUZIZHUANGBEIJIHUA、现代化管理设备类厅P名称数量单价合计（元）用途或备注1计算机7台700049000办公自动化2不间断电源UPS8台50040003交换机1台150015004双绞线300M26005打印机A3幅向1台400040006网络相关软件1套20000200007物业管理软件1套1000001000008非接触式IC

20、卡车辆管理系统1套150000150000车辆管理9全自动摄像跟踪识别系统1套200000200000自动监控小计529100、办公用品厅p名称数量单价合计（元）用途或备注1办公桌、椅21套500105002主任办公桌、椅1套300030003会议室会议台1张300030004折叠椅50张6834005办公大堂沙发1张300030006柜式空调2台6000120007电话6部30018008传真机1部300030009保险柜1个1500150010点钞机1台1300130011验钞机2台9018012复印机1台100001000013业主资料柜6个630378014文件柜12个63075601

21、5资料柜自做400016文具一批1000017业主档案袋21002420018投影仪1部1500015000社区文化活动用19摄像机1部5000500020数码相机1部5000500021音响1套200002000022彩电29寸1台3000300023交通车1辆10000010000024宿舍寝具52套5002600025厨房装备用具1套4000040000小计296220、清洁绿化工具厅P名称数量单价合计（元）用途或备注1吸尘机1台150015002剪草机1台340034003绿篱修剪机1台180018004机动喷雾器1台200020005手动喷雾器2台501006垃圾车3部1000300

22、07绿化清运车1台1651658楼层垃圾桶158个5079009果皮箱20个3060010清洁工具9套300270011绿化工具1套500500小计23665四、维修工具厅P名称数量单价合计用途或备注1电焊机1台8008002切割机1台150015003手提砂轮机1台2602604疏通机1台3503505冲击钻1台150015006手电钻1台5005007潜水泵1台1200120084M铝合金梯1部15015092.5M铝合金梯1部120120101.5M铝合金梯2部11022011电工工具1套60060012管道上工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高

23、空作业工具1套1000100016空调工工具1套1000100017常用材料备件1批1000010000小计19790五、治安、交通、消防管理装备厅P名称数量单价合计用途或备注1无线对讲系统1套10002500025机2警棍10根303003警示牌25块10025004车辆减速驳16块1000160005消防云梯1套150015006推车式1211火火器2套100020007消防斧头2把501008专用消防扳手2把30609防毒向具20套120240010钢盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211灭火器200支2004000013训练器材1套1000010000小计

24、103460物业管理经费及相关测算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN、浅水湾物业管理经费收费原则：1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取；2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。、浅水湾物业管理经费来源：管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。1、管理服务费在对浅水湾实行“数字化社区、零距离服务”，保障服务质量的情况下，浅水湾物业管理收费标准，具体标准暂拟为：多层住宅物业：1.0元/平方米月高层住宅物业：1.5元/平方米月商业物业：2.0元/

25、平方米月别墅物业：2.5元/平方米月2、公用设施专用基金按照条例及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在浅水湾物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的2%。此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。（具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规）4、房屋本体维修基金按照条例及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。标准为：0.25元/心月。5、车辆保管费、车辆场地使用费按条例规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进

26、行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为：地下车库：100元/年.车；6、向业主（住户）提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。、管理亏损的解决方法在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，浅水湾每月管理费用总收入为18.855万元,总支出为35.424万元,每月实际亏损约16.569万元。为解决管理亏损，保持浅水湾高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法：1、管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。2、按条例规定，切实保证“两房、一金”落实到位。四、浅水湾管理费用

27、测算表浅水湾管理费用测算汇总表厅P项目月费用（万元）数据来源（附后）1总收入18.855收入测算表2总支出35.424=(1)+(10)(1)人员工资8.5146人员工资测算表(2)办公费用10.251办公费用测算表(3)公共设备设施维修养护费3.661公共设施设备维修养护费测算表(4)清洁卫生费0.9118清洁卫生费测算表(5)绿化养护费0.1629绿化养护费测算表(6)公共秩序管理费1.441公共秩序管理费测算表公用电费5.1公用电费及其它费用测算表(8)其它费用0.6277公用电费及其它费用测算表(9)物业管理佣金3.067公用电费及其它费用测算表(10)税收1.6868公用电费及其它费

28、用测算表3结余负16.569=总收入-总支出序号项目测算依据测算式测算结果占总备注1住宅管理费面积61219.52M2,每平米1.7元,入住率96%61219.52K7元X96%9.992住宅空置管理费面积61219.52M2,每平米1.760%元,空置率4%612159.52K02元总0.2491.7元X60%3商业用房管理费面积3600M2,每平米4.2元3600>4.2元1.511.7元上浮150%4管理处商铺租赁费总建筑面积61219.52X2%=122.4M2每平米租金65兀)122.465元0.795停车位费总车位306个，每个车位200元,收费率80%1180>250

29、元X85%4.8966临时停车位30位/天30X5元X30天0.457戏水池经营综合测算9000元/月9000元0.9008有偿服务综合测算700元/月700元0.07总收入1+818.855注：空置房管理服务费是根据深住199716号关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知第六条第（二）项制定。商业用房管理服务费是根楣深物价1997141号关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知第七项。根据铁岭市住宅区物业管理办法第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房序号项目测算依据测算式测算结果占总备注1主任、副主任主任1人,副主任1人，每人月总工资5000元5000元

30、>21.0002物业助理1名助理，每人月总工资1800元1800元M0.183房管员名事务员,1名出纳，每人月总工资1800元1800元M0.184机电运行技术员2名，每人月工资1500元1500元>20.35维修工2名，每人月工资1500元1500元>20.36炊事员2名,每人月总工资1300元1300元>20.267清洁绿化人员9名,每人月总工资900元900元X90.818保安人员正副队长2名，每人月工资2500元，保安24名，每人月工资1100元2500元>2+1100元>243.149工资附加费人员工资总额的40%=社保18.5%+福利基金14%+

31、工会2%+教育1.5%+力口班2%力兀X38%2.3446一、人员工资小计（其中网络人员，设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计）8.5146注：工资标准按行业从业人员中等水平测定O序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1交通通讯交通车1部2500元/月，电话6部，每部400元/月，传真机500元/月，差旅费、通信费人均50元，共30人2500元X1+400元X6+500元X1+50元X300.692低值易耗，办公，水电,业务费，培训费综合测算名管理人员人均月消耗220元220元刈00.198仅统计管理层3服装费名管理人员冬、夏装综合测算2000元/人年2000元与0T20.54广

32、告，宣传，书报，标识标牌，社区文化综合测算5500元/月5500元0.555办公自动化维护费管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算1000元/月1000元0.16开办费及办公固定资产折旧交通车10万，办公设施及物品34.5万，装修20万,入住资料印刷4万,标识牌5万，筹备期人员工资10万，宿舍及食堂装修10万，入住现场5万,不可预见费8.7万共分5年折旧共计100.47万100.47万Y512)1.6745二、办公费用小计1+63.7125公共设施设备维修养护费测算表序号项目测算依据测算式测算结果占总备注1电梯维修保养、年检费每台维护费每月500元，年检费每台800元，共20台(

33、500+80042)次01.1332供配电系统低压配电柜检修费1.5元/KVA月，共1250KVA1.512500.18753柴油发电机维护费每台1200元，共1台12000.124公共照明系统日光灯管9元/支，日光灯8001,半年代-次，整流器15元/只，共800只,2年代-次，日光灯架25元/个，共500只,4年代-次，节能灯泡3元/个，约2000个，半年代-次，灯头2元/个，约2000个，2年代-次，应急标志灯，250元/盏，共盏，每年更换15%.0.562746消防系统消火栓1元/台月400台，防排烟风机5元/台月,13台，风阀1元/个月，158个，喷淋头0.05元/个月,1800个，

34、防火卷帘门10元/台月,2台，烟温感每年更换5%,每个800元，共1500个,模块每年更换15%,每个250元，共200个1150X+38>5+400X1+5000>0.05+76X10+4000>5%X800勺2+600>5%X250勺20.65887供水系统生活、消防泵检修费40元/台月，共4台，管道油漆1.5元/米，每年一次,6000米,阀门每年更换14个,平均每个300元,水池?t洗，1856方，12元/方年，水池检验费1200元/个年，共4个。40>10+(150001.5+300刈0)42+1598M2勺2+1200X15T20.35168排水系统排水

35、泵检修费10元/台月，共30台，排水管、下水道每年更换10%,每米6元，共3500米.30>10+(350010%<6)420.05259公共道路、雨污水井盖详细数据不明，综合测算暂定为600元/月6000.0610戏水池综合测算每年租金、维护保养，水电费、药费和人员（季节工）,60000元/年6-120.511社区雕塑小品综合测算每月3503500.035三、公共设施设备维修养护费小计1+113.661注：设施设备明细详见附表三浅水湾公共设备设施明细表序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1强装费冬装100元/套X44X2,夏装90元/套X44X2(10044>2+90M

36、4X2)-120.1392工具费应圾塑料桶50元X158个,2年折旧，应圾袋每天每层1个0.15元（158层）,应圾车，3_nM000元/部,5年折旧，每部维护费月50元,机动喷务器，1台，每台2000元,3年折旧，月维护费用50元158%0受勺2+1589XX0.1530+(3>1000芍一12+3X50)+(2000312+50)1.1353消杀费综合测算每户每月1.0元1.0>6310.0634化粪池清理每年清理一次，共1个，每个4000元4000-120.03335清洁用料、用水综合测算每平米0.015元/月X_261000M0.015610000.09156比圾清运费商业

37、部份，每天二车，每车75元X3075X2X300.450暂定价四、清洁卫生费小计1+70.9118序号项目测算依据测算式测算结果）占总%备注1服装费1个人，冬装100元/套，每人2套，夏装90元/套每人2套(100X2X1+90X2X1)勺20.0322工具费剪草机3400元，绿篱机1800元,3年每月维护费100，元,清运车1台,700元/台及4,每月维护费每部20元，其它简单工具每月200元(3400+1800)36+(1X00)+(1700&4+1X20)+2000.04943农药化肥综合测算每平米0.3元/年，绿地面积9800平米9800>0.3420.02454彖化水费

38、综合测算每平米月0.03吨，每吨2.25元9800>0.03以250.66155补苗费综合测算0.02m2/月9800>0.020.0196五、绿化养护费小计1+50.1629公共秩序管理费测算表序号项目测算依据测算式测算结果（万元/月）占总备注1强装费每人冬夏装4套，每套150元，共25人150X4X25T20.1252装备费对讲机25部,1000元陪B,3年更新,发射台1部5000元,5年更新，对讲机附件维护费每部200元/年，巡逻自行车4辆，300元/辆,1年更新，维护费每辆月20元1000>253+12+5000+5勺2+200凌5勺2+300必T2+20M0.137

39、513低值易耗，办公,业务费综合测算每人20元/月20X250.054停车场设施设备维护费道闸2个6600元/个、岗亭2个8000元/个6年折旧、维护费300元/月，车位线及附件维护费500元/月，(6600次+12000>2)-612+300+25000.33175保险费小区公共责任保险5000元/年,300元/位年,336个车位，按80%计算(5000+300336X0.80)120.65376车位租金70元/位年，306个车位，按80%计算7006>0.80120.1428六、公共秩序管理费小计1+61.441电费及其它费用测算表序号项目测算依据测算式测算结果占总备注七公用电

40、费总电力日均使用电量：2500度2500M0天X0.68元/度5.1八业主委员会办公费一年5元/户，共631户631X5元+120.0263九不可预见费一至八项之和的2%计一+六X2%,30.06855X2%0.6014十物业管理佣金一至九项之和的10%一+七X10%,!1!X10%3.067税收一+六+八+十之和的5%一+六+八+九+十X5%,!X5%1.6868小计七+廿一10.4815总支出一+十二35.424结余=总收入-总支出16.569注：业主委员会办公费根据铁岭市业主管理委员会规则（试行）第二章第五条制定。单位：（万元/月）序号项目测算依据测算式测算结果占总备注一、智能化维护费（

41、收入）1智能化维护费总户631户，每户12元，入住率95%12元X631X95%0.7194一、智能化维护费（支出）1网络工程师1名,每人月总工资2500元2500元XI0.2502网络管理员1名，月总工资16001600元0.1603工资附加费人员工资总额的38%!力兀X38%0.15585服装费!名管理人员每人年3套，每套800元800元X1X3+12=0.024低值易耗，办公，业务费，培训费名技术人员人均月消耗300元300元X20.0606!智能化设备用电楼层父换机！台,30W/台,主干交换机台,0.5KW/台，计算机台,400W/台台，一天12小时7管理中心设备维护综合测算每月维护费

42、4000元4000元0.48智能化网络运行费用综合测算2000元2000元0.29家庭安防报警自动抄表等系统维护费综合测算每月维护费5000元5000元0.510闭路监控系统综合测算每年维护保养，更换材料费,20000元/年20000元+120.166711巡更系统维护1套,综合测算500元/月500元0.0512不可预见费1+8的2%0.022113物业管理佣金1+9的10%0.160314税收1+10的5%0.0882合计1+142.2331结余收入-支出1.5137注:智能化人员还需维修人员协助，人员费用未计入管理措施GUANLICUOSHI浅水湾的物业管理服务分为前期管理和正常期管理两

43、个阶段，在日常管理服务中按公司ISO9000物业管理质量体系运作能完成基本服务，但针对浅水湾物业智能化、网络化的特性，业主的服务需求和期望，为顺利实施管理思路和做法，达到浅水湾实施特色管理、提供特色服务的目的，管理处对前期管理阶段、正常期管理阶段存在的所有服务流程进行了识别和分析，对其中的特殊流程、重要流程、新增流程进行重新设计并制定了相应的措施，这些措施主要有:接管验收实施措施办理入住实施措施装修监管实施措施日常事务实施措施绿化保洁实施措施公共秩序实施措施机电管理实施措施智能化管理实施措施社区网络管理与服务措施社区服务实施措施本方案仅列举了接管验收、入住办理、装修监管、安全管理、环境卫生及绿

44、化管理、设施设备的维修及维护几个措施作为本方案的参考资料：接管验收实施措施成立浅水湾筹备处，主要是准备和了解有关浅水湾的土建资料、配套资料、智能化资料、入住资料及相关表格。为日后的接管验收、入住办理、装修监管等工作做准备，并为未来浅水湾的管理进行了周密的调研和策划。（一）准备阶段1、人员分组按土建（含室内部份）、机电、消防、智能化等专业项目进行人员分工，负责对小区的公共配套设施设备的验收和接管。机电组：将供水、供电、消防、电梯、智能化系统的资料按序收集，设计各种验收记录表，交筹备处汇总审阅后存档。工程组：整理、收集、绘制各种示意图交办公室汇总，设计各种项目验收记录表，报筹备处审阅存档。A、住户

45、门内部分：地面、墙体、天花、水、电、气、门窗、阳台、卫生间、厨房、排水、空调孔、对讲、门锁。B、住户门外部分：消防通道、层间走廊、扶手、各种门、窗、强电井、弱电井、管道井、保洁间、天面平台、排污井、化粪池、各种井体井盖、墙体、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管网、大堂、广场、地下室、车道、停车场及停车用水泥墩、公共卫生间、地下管理用房、绿化水系、广场凉亭、店面、公共电照、开关、熟悉以上项目的施工情况，收集相关资料，重点收集大堂平面图、层间平面图、地下室停车场平面图，绘制：层间消防疏散平面图、各种房屋平面图（土建）、地下停车场平面图、入住办理办公室（带卫生间平面图及材料报价工期报告）、设计各

46、种验收记录表。事务组：熟悉小区各型房层基本情况，报办公室备案。同工程组熟悉户内各种设备及各种户型的结构布局，熟悉供水、排水、供电、供气、电视、电话、对讲、安防系统的管网走向、功能使用等，熟悉小区内各型房屋数量、面积、方位等，报筹备处备案。装修组：熟悉各型房层结构，选择装修垃圾堆放点，了解并熟悉市政府关于“家居装修”法规条例，了解交纳装修税的全过程，绘制各型房层结构平面图。报办公室备案。2、相关资料准备由筹备处主任负责。浅水湾物业验收、入住、装修资料整理汇总后交领导小组审定。收费标准及楼宇装修外观标准等相关资料请示报告，呈市主管部门及市住宅局批准。资料印刷。3、办公设备、装备计划办公设备：计算机

47、、刻字机、复印机、空调、打印机、桌椅、交件柜、过塑机、验钞机、点钞机。装备：各类工具、对讲机。制作类：各类牌匾、导向指示、场景布置、入住仪式，电梯轿厢加封、入住办理点加封、装修办理点加封、员工宿舍加封。4、人员培训制定浅水湾接管人员专业培训方案，交筹备处审批后组织实施。（二）验收接管阶段由筹备处主任牵头总负责，组织各专业小组按各专业不同类别验收接1、验收接管程序初验：同住宅局工程管理站、施工单位共同联合初验，对现场发现的问题，提出整改意见，由施工单位按标准要求按时整改，并认真做好初次验收备忘录。合验：再次同住宅局工程管理站、施工单位共同对初验提出整改意见项目进行验收，对不合格之处再次提出整改意

48、见，由施工单位按标准要求即时整改，整改后会同相关部门进行确定验收并共同签字盖章。资料图纸交接：建设单位向物业公司交接资料图纸，按照深圳经济特区物业管理条例第五章每三十七条规定，移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会（物业公司）移交下列住宅区工程建设资料：A、住宅区规划图、竣工总平面图；R本体建筑、结构、设备竣工图；C地下管网竣工图；D其它必要的资料。工程保修：与建设单位签订保修协议，规定保修的内容、保修的时间、保修款的收取与返还、实施保修的标准和程序等，保修期满后，与施工单位签署验收报告。2、分类验收一机电组：资料类：产品调试报告书（高、低压变配电，发电机、电梯、水泵、消防主机、智能化系统等）、产品使用说明