物业的初始环境卫生维护与管理

1、第四章物业的初始环境卫生维护与管理 一、初始环境卫生维护的概念所谓物业的初始环境卫生维护”即通常所说的初始清洁”， 是指：在完成对物业的竣工验收、接管验收后，物业管理公 司自身或由它聘请的专业的环境卫生维护服务公司对物业 进行一次全面、彻底的清洗清洁，将干净整洁的物业交给业 主。通常情况下是指该物业的所有公共区域，也有可能指业 主或商家的住宅或办公、营业区在完成装修之后的环境卫生 维护工作。初始环境卫生维护”从洁净光亮的精细程度及彻底性可分为粗开荒”和 细开荒”两个过程。顾名思义，粗开荒”是粗略地对物业的公共区域或使用区域进行清洗清洁，质量标准只 要达到竣工验收的标准即可，由于与发展商或委托方

2、的关 系，物业管理公司经常性地在物业通过竣工验收后便直接接 管物业的环境卫生维护工作，再进一步安排或组织相关环境 卫生维护队伍对物业进行精细的初始环境卫生维护工作，即细开荒”。“细开荒”是在粗开荒”的基础之上开展的物业环 境卫生维护工作，质量标准和要求明显高于竣工验收的标 准。初始环境卫生维护”若按物业的性质可分商业物业初始环境 卫生维护（写字楼、营业卖场、工厂、展场、办公楼等）、民用物业初始环境卫生维护（主要指学校、商住楼或民用住 宅）、市政项目物业初始环境卫生维护（道路、桥梁、公园、 广场等）。二、物业初始环境卫生维护的方式在所有的物业环境卫生维护工作中，物业的 初始环境卫生维护”是物业的

3、所有环境卫生维护工作中，量最大、时间最紧、 难度最高的工作，作为物业管理公司自身而言，基本上无法 承担或完成此项工作，因为 初始环境卫生维护”要在很短的 时间周期内完成大量的工作，从环境卫生维护人员的组织、 清洁物料提供、机具设备的配置、开荒现场的指挥与管理等 方面都很难做到。多数情况下，物业的初始环境卫生维护都 采用全部外包的方式，即由物业管理公司聘请有相当实力、 信誉良好、技术过硬的专业的环境卫生维护服务公司来完成 该物业的所有初始环境卫生维护工作。当然，若物业管理公司有自己的环境卫生维护队伍，在初始 环境卫生维护的作业量不大、开荒时间比较充裕及工作层面 不是很复杂的情况下也可以选择由自己

4、做的方式来完成。还有一种情况是，物业管理公司如果确定由公司自己来提供 该物业的日常环境卫生维护服务，可选择由自己及聘请专业 的环境卫生维护服务公司共同来完成，这样不仅可以锻炼自 己的环境卫生维护队伍，从控制成本支出的角度来讲也是可 取的。三、物业初始环境卫生维护的管理及注意事项1、现场查勘：由经验丰富、技术专业的环境卫生维护人员负责，重点了解 初始环境卫生维护的区域、范围、结构；建筑装修所选用的 材料；建筑施工的质量状况；初始环境卫生维护的难度等方 面进行详细的现场踏勘。做好现场有无建修成品的损坏、腐 蚀、堵塞等情况的记录，并在正式初始环境卫生维护前，请 建设单位或发展商签字确认，避免等初始环

5、境卫生维护工作 完成之后交交付验收时引起不必要的争议。2、进场开荒的准备：物资准备：清洁清洗的工具、药剂、机器。人员的准备：管理人员及操作工（高空清洗作业人员、环境卫生维护人员）。库房的准备：确保初始环境卫生维护的全部物资的安全存 放，通常情况下现场的库房也是作为环境卫生维护人员的办 公及休息用房。动员工作：因初始环境卫生维护实际上是一场攻坚战，所有 的参与人员必须有充分的思想准备，物业管理公司领导或专 业的环境卫生维护服务公司负责人要在展开全面的初始环 境卫生维护工作之前动员全体人员-以饱满的热情和积极的态度投入到初始环境卫生维护工作中去。3、掌握初始环境卫生维护的标准：一般来讲，物业的 粗

6、开荒”是没有标准的，但物业的 细开荒 是有明确标准的，现场的管理人员应严格按照先前制定的标准组织初始环境卫生维护，对整个初始清洁作业现场进行全 面指导和监管。4、严把安全关：成品保护、财产安全、人员安全是初始环境卫生维护工作中 最为重要的内容，不管是物业管理公司自身进行的初始环境 卫生维护还是由专业的环境卫生维护服务公司承担的初始 环境卫生维护，都应时时强调安全服务意识和观念，管理者 必须严厉制止违反物业环境卫生维护安全操作规程相关 规定的一切行为。5、加强开荒作业现场的沟通衔接：开荒期间存在的最大问题是作业现场的交叉施工，任何一个 物业初始环境卫生维护的过程，也是一个有着多个工种的重 复施工

7、、交叉污染的过程。这就要求现场管理人员有良好的 沟通协调能力，更要求物业管理公司加强对这一时期的现场 管理和控制。否则，物业的初始环境卫生维护工作将造成大 量的人力资源成本、清洁物料成本的增加，工期更没办法保 证。6、及时交付验收:环境卫生维护在物业的所有管理工作中比较而言，是最具弹 性和反复性的工作，其中初始环境卫生维护表现更为明显。这就要求现场管理人员及时交付验收。通常情况是小型的初 始环境卫生维护工程（作业面积在5000平方米以下）一次性交付，大型的初始环境卫生维护工程（作业面积在5000平方米以上）分区交付验收，特大型的初始环境卫生维护工 程（作业面积在30000平方米以上）不仅要分区

8、而且要分时 段交付验收。由于交付验收的不及时性，会直接导致返工， 进而增加清洁成本。严重的会影响到双方的合作关系。7、加强对已开荒完毕但未交付验收的区域的环境卫生维护： 对于已开荒完毕，但整个初始环境卫生维护工程未全部交付 验收的情况，所负责开荒的单位（物业管理公司或专业的环 境卫生维护服务公司）要安排专人进行环境卫生维护。这样 做的目的有以下几个方面，一是保持整个初始环境卫生维护 现场的整体洁净，及时清理因交叉施工造成的重复污染及清洁的人为破坏，使初始环境卫生维护的成果”随时展现在发展商、委托方或业主面前，让他们感觉到此项工作的进展和 效果；二是进一步完善初始环境卫生维护的质量，对在先期 的

9、初始环境卫生维护过程中遗漏部分及时加以弥补；三是避 免不必要的人工成本和物料成本的浪费，最大可能地节约费 用。四、不同性质物业的初始环境卫生维护标准及工艺本标准仅对常见物业项目而言，特殊物业项目可按发展商或 委托方的实际要求进行调整。1、写字楼的初始环境卫生维护标准及工艺： 工艺及标准范围清洁工艺质量标准备注大厦外墙立面 楼顶平台、附楼平台 弱酸性除垢环境卫生维护药剂、 地刷机刷洗、高压水机冲净 整体洁净、无明显水泥浆粘附 对异形结构要小心，以免损坏.幕墙玻璃及低位石材墙面或金属复合板材中性全能水、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗干刮均可 整体洁净明亮、无胶等附着外围 地面、花台

10、弱酸性环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗整体洁净、无水泥等附着物灯具、指示牌擦拭、去尘洁净阴沟暗渠冲洗干净、排水畅通地下停车场 地面（含车道出入口）地刷机刷洗、高压水机冲净洁净进出车道顶棚清洗 高压水刷洗 洁净明亮管道及灯具、风口、指示牌、机房清扫、除尘 洁净走火楼梯地面、梯步除尘刷洗洁净无附着物含裙楼消防楼梯扶手及灯具、风口 除尘洁净踢脚线清洁抹尘洁净、无附着物大 堂 地面石材0#钢丝棉抛光清洁 光亮洁净、无附着物 墙面、柱面 清除胶等附着物、0 #钢丝棉抛光 光亮洁净、 无附着物内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、 无手印电梯轿厢3M不锈钢光亮剂擦拭上光 洁净如新、

11、无手印、 无刮花含货裙楼运电梯梯台扶手等、服务台、风口、吊顶灯具清洁除尘洁净、无腐蚀楼层开荒 电梯厅：地面及墙面、天花吊顶灯具地面：3M红色清洁垫清洗墙面：清除附着物、环保比利蜡用0#钢丝棉抛光 地面：光洁，光度在80度以上墙面：光亮洁净、无附着物 楼层环形通道：地面及墙面 强弱电井管道井风机房 全面清洁，抹尘 整体洁净无积尘污 垢业主单元（空置房）地面、护栏、设施等清扫、吸尘、擦拭干净、整洁楼层所有风口灯具吊顶 吸尘 洁净卫生间 大厦所有卫生间清洁间 全方位清洁、除臭 洁净无 残余物、无水迹玻璃 大楼范围所有内玻璃面 除胶等附着物、清洁 光亮洁 净、无手印2、商业卖场的初始环境卫生维护标准及

12、工艺工艺及标准范围清洁工艺质量标准备注外墙表面 花岗石 刷洗 洁净，清爽 对异形结构要小心，以 免损坏，加强安全管理幕墙玻璃及铝板 通用清洁济、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗、干刮均可整体洁净明亮、无胶等附着不锈钢擦拭光亮洁净餐饮区 地面清扫（洗）先清扫再清洗 洁净，无明显尘垢（漆点）墙面清扫 表面除尘 无明显尘垢管道、机房、灯具、标识等表面除尘外围 地面、花台 中性及弱酸性环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗 整体洁净、无水泥等附着物科学使用环境卫生维护药剂，以免造成腐蚀灯具、围栏、广告牌 擦拭、去尘 洁净阴沟暗渠冲洗干净、畅通步行楼梯及消防楼梯地面除尘刷洗洁净无附着物注意

13、成品保护，特别是涂料墙壁扶手及灯具、风口 除尘洁净踢脚线清洁抹尘洁净、无附着物消防门、栓等 清洁抹尘 洁净无污无尘 商场公区地面:涂料及胶纸，3M清洁垫彻底清洁 光亮洁净、清爽，无附着 物 对超3米高的区域范围，采用高空液压平台（18m）作业， 对灯具或其它饰品应小心操作，以免坠落人造大理石表面养护彻底清洁后作水晶养护墙面及天花：乳胶漆墙面及石膏板清洁抹尘清除污渍污垢，积尘，设施设备抹尘洁净、无积尘污垢内外玻璃墙或隔断 除胶、污渍等、玻璃刮拭 光亮洁净、无 手印内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、 无手印电梯 扶手电梯 槽缝彻底清洁，玻璃扶手全面清洁洁净，无油污、尘垢轿厢电梯

14、轿厢壁3M不锈钢光亮剂擦拭上光 洁净如新、无 手印、无刮花 人造大理石地面 彻底清洁后作水晶养护 光亮、洁净，塑料地面彻底清洁后作3M硬光蜡保养不锈钢磨砂玻璃 清除污渍污垢，积尘，设施设备抹尘电梯厅墙面:大理石/乳胶漆/防火饰板 表面除尘 洁净无陈垢工艺及标准范围清洁工艺质量标准备注电梯厅地面：镶嵌地砖 吸尘，铲除泥沙、尘垢、涂料及胶纸，3M清洁垫彻底清洁洁净无污垢天花：灯具、风口、石膏板/乳胶漆 清洁除尘、除虫网 洁净、无腐 蚀大堂 服务台、扶手等 表面除尘 洁净无陈垢办公室 地面、办公家具 办公家私抹尘、去污；各处门窗玻璃表面抹净；地面清洗；干净、舒适洗手间 商场内所有卫生间、清洁间全方位

15、清洁、除臭 洁 净、无残余物3、住宅小区初始环境卫生维护标准及工艺:工艺及标准范围清洁工艺质量标准备注住宅外墙立面幕墙玻璃及低位石材墙面或金属复合板材3M多功能全能水、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗干刮均可整体洁净明亮、无胶等附着对异形结构要小心，以免损坏浅色外墙防水漆墙面 3M多功能全能水，吊绳作业，水洗干洗均可 整体洁净明亮、无胶等附着装饰隔板及外置钢结构架3M多功能全能水，吊绳作业，干洗整体洁净外围 毛面花岗石地面、花台；彩色人行通道 弱酸性环境卫 生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗 整体洁净、无水泥 等附着物 灯具、指示牌 擦拭、去尘洁净楼顶平台楼顶平台弱酸性除垢环境卫生维护药剂、地刷机 刷洗、高压水机冲净 整体洁净、无明显水泥浆粘附地下停车场 地面（含车道出入口）地刷机刷洗、高压水机冲净 洁净进出车道顶棚清洗 高压水刷洗 洁净明亮管道及灯具、风口、指示牌、机房清扫、除尘 洁净消防楼梯 地面、梯步 除尘刷洗 洁净无附着物扶手及灯具、风口 除尘洁净踢脚线清洁抹尘洁净、无附着物工艺及标准范围清洁工艺质量标准备注入户大堂 地面光面花岗石 0 #钢丝棉抛光清洁 光亮洁净、无附着物喷涂墙、柱面 背负式吸尘器吸尘 洁净、无明显积尘内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃