天津2010年8月房地产市场环境报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上天津房地产市场环境报告目录 一、天津城市概述 1.1 天津市总体定位 1.2 天津城市空间布局 1.3 天津城市功能布局 1.4 天津城市交通规划 二、天津市宏观经济情况2.1 天津市2005年-2009年经济数据回顾 2.2 截至2010年上半年经济状况 2.3 天津市产业结构情况 三、天津市房地产市场整体情况3.1 天津土地市场 3.2 天津商品房市场 3.3 2010年天津住房供应结构 3.4 天津2010年宏观调控政策盘点 一、 天津城市概述天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。

2、（一）自然地理天津地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，海岸线北起涧河，南至歧口，长130多公里。气候属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，景象多姿。主要河流有海河、南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河等。毗邻北京，是华北、西北广大地区的出海口。天津市总面积为11760.29平方公里（市区面积为4334.72平方公里），疆域周长900公里，海岸线长153公里。天津的地势西北高，东南低。有山地丘陵和平原三种地形。平原面积占总面积的94%。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体

3、部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。（二）人口、行政区划截至2009年底全市常住人口1228.16万人，比上年末增加52.16万人。其中外来人口265.99万人，增加41.99万人；占全市常住人口的比重为21.7%，提高2.7个百分点。全市户籍人口979.84万人，其中农业人口381.31万人，非农业人口598.53万人。全年人口出生率为8.3%。，人口死亡率为5.7%。，人口自然增长率为2.6%。居民居住条件继续改善。扩大了廉租房、限价商品房保障范围，建设保障性住房770万平方米，为16万户中低收入家庭提供住房保障，向5万户低收入家庭发放租房补贴

4、。加快对旧楼区的综合整修，12.3万居民受益。截至2009年末城市居民人均住房建筑面积29.89平方米,农村居民人均住房面积28.48平方米，分别比上年末增加1.36平方米和1.19平方米。天津市内有6个区：和平区，河西区，河东区，河北区，南开区，红桥区。环城四郊区：西青区，北辰区，东丽区，津南区。滨海新区3个区：塘沽区，汉沽区，大港区(天津经济技术开发区、天津港保税区、海洋高新技术开发区都属于塘沽区地界范围）。 其他郊区有：武清区，宝坻区 郊县有：蓟县，静海县，宁河县天津市各区（县）面积与人口数据（2009年底）区域名称面积 （公里/平方）常住人口（万）户籍人口（万）天津市11,760.29

5、1228.16979.84和平区1039.05河东区39.6371.06河西区38.0177.08南开区38.5582.98河北区29.6263.44红桥区21.2655.37塘沽区782.452.14汉沽区409.217.32大港区104138.3东丽区478.5333.82西青区566.3234.6津南区387.940.5北辰区47335.37武清区1,574.7783.66宝坻区1508.7966.64宁河县129637.63静海县1475.6854.55蓟县1589.7482.84核心区人口数量情况周边区域人口数量情况1.1天津市总体定位根据天津市城市总体规划(2005年-2020年)

6、明确了天津市的城市性质及总体定位：天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。总体规划对于天津城市性质和定位，有三点重大变化和调整：一、将“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”；二、将“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”，即现代制造业、北方航运（货运）、物流3中心；三、增加了建设“生态城市”的发展目标。从上述变化可以看出，天津市在扩大国际影响力的同时，国内经济地位得到很大提高，政府在天津市未来发展建设过程中必将有更多的财力物力投入，和更多的政策优惠和倾斜（国务院给予滨海新区在金融、财税、

7、土地以及物流四大领域批准多项），天津市仍具有极强的发展前景。1.2天津城市空间布局总体战略双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体；双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。一轴两带，一轴是指“京滨综合发展轴”，依次连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区，有效聚集先进生产要素，承载高端生产和服务职能，实现与北京的战略对接。依托“京滨综合发展轴”，加强与北京合作，形成高新技术产业密集带、京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。两带是指“东部

8、滨海发展带”和“西部城镇发展带”。南北生态，南生态是指以京滨综合发展轴以南的“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区为核心，构建南部生态体系。北生态是指以京滨综合发展轴以北的蓟县山地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区为核心，构建北部生态体系。1.3天津城市功能布局天津以“一主两副”为城市主要功能布局。“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商

9、业商务区、柳林风区等组成。 天津城市功能结构图小白楼地区城市主中心范围图小白楼地区城市主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善城市现代功能，缓解城市中心区交通压力，提升城市传统中心区城市形象的角度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸(子牙河、北运河、南运河及新开河)”良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸易及信息产业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，从

10、完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展览、商务、商业及娱乐为主体，打造中心城区东南部综合性的副中心。14天津城市交通规划2010年是天津市的轨道交通、高速公路等项目的建设规模都将创历史的新纪录。随着地铁骨架的初步形成、快速路、高速路、高速铁路等同步实施，立体现代化交通网络正在形成，连通着津城内外，各个角落。 今年也是天津市重大交通和市政项目建设的决战之年，在建量大，工期紧，初步统计跨转续建去年安排的重大项目33项，续建投资规模1256亿元；新开工项目20项，投资规模505亿元。地下地铁进入建设快车道今年，本市有4条地铁线同步实施。地铁2、3号线铺轨，

11、天津站地下工程所有结构完成，其中3号线附属建筑最大车站金狮桥车站主体完工；地铁5、6号线项目可行性研究报告获国家发展改革委批复，今年开工建设，预计2014年建成。届时，地铁5、6号线将与1、2、3、9号线连接在一起，形成一个四通八达的轨道交通网络。地铁5、6号线的建设，能够使既有轨道线网的换乘节点由3处增加至15处，将大大提高本市地铁线网的覆盖率和通达功能，并分解线网各节点的换乘压力。根据天津市市域综合交通规划（2008-2020年），在天津市市域内规划由市域线及城区线两级线网组成市域轨道交通线网。其中在中心城区及外围地区规划由13条城区线及2条市域线组成的轨道交通线网。地上高速快速手牵手本市

12、确定10条从中心城区通向滨海新区的放射线，即津蓟、国道112线、津保、津沧(京沪代用线)、津汕、津港、津滨、津宁、蓟塘和海滨大道高速公路。今年高速公路建设投资约60亿元，作为10条连接天津市中心城区和滨海新区放射线之一的津港高速公路将于今年建成通车。国道112线、津宁高速、塘承高速一期都将同步推进，力争明年实现通车。附：天津地铁一至九号线路具体规划： 1号线：刘园至双林全长26.188公里，共设车站22座。该线通过CBD地区、西南角、西南楼并连接了中心市区边缘的西横堤居住区、小海地居住区和陈塘庄工业区等并设刘园停车场、双林车辆段(外环线内)。 2号线：曹庄至李明庄，全长23.5公里，共设车站2

13、0座。该线向西可通达杨柳青镇，向东可与天津滨海国际机场相接、主要经过CBD地区及黄河道、西南角、南市、天津站、华昌道、卫国道、万新村及万松居住区等；西端增设去怡合居住区的岔线，以扩大服务范围。并设曹庄停车场、李明庄车辆段(外环线外)。 3号线：侯台至小淀全长22.3公里，共设车站19座。向北可达北辰科技园区、主要途经CBD地区、侯台居住区、王顶堤居住区、水上公园、卫津路、南开大学、天津大学、电台道、营口道、赤峰道、天津站、昆纬路、北站、中山北路，张兴庄大街、宜兴埠、新宜白大道、小淀等，并设华苑车辆段、小淀停车场(外环线外)。 4号线：引河北至张贵庄，全长35.7公里，共设车站28座。沿线主要途

14、经北仓居住区、白庙、天泰路、中山路及东北角、东南角、和平路、六纬路、津塘路、张贵庄等，引河北预留去双街镇的接口张贵庄预留津塘轻轨的接口；东端增设东丽、万新支线，并设引河北综合检修基地，新立停车场(外环线外)。 5号线：大寺至北仓，全长31.2公里，共设车站24座。此线途经张道口、梨双公路、友谊路、广州路、琼州道、大直沽三号路、红星路、靖江路、何兴庄、宜兴埠、铁东居住区等；张道口预留往大寺镇外围组团的接口；并设大寺车辆段(外环线外)，北仓停车场(外环线内)。 6号线：李七庄至大毕庄。全长21.4公里，共设车站18座。途经李七庄、凌宾路、宾水西道、体育中心、红旗南路、红旗路、西青道、天津西站、河北

15、八马路、天津北站、建昌道、大毕庄等，并设大毕庄车辆段(外环线外)、李七庄停车场(外环线内)。 7号线：该线为轨道交通外围线。北辰区南淀风景区至梨园头，全长25.5公里，线路沿贺兰路、沙柳路、东江道布设。该线主要加强城市外围东南部各大居住区间的联系，服务区有丽苑居住区、万新居住区、东丽居住区、小海地居住区、梅江南居住区、会展中心、卫南洼风景区。 8号线：该线为轨道交通外围线。小淀组团至中北镇，全长20公里，线路沿南仓道、密云路、芥园西道布设。该线主要加强了城市外围西北部各大居住区、工业区间的联系，服务区有西横堤外居住区、铁东居住区、北仓工业区、铁东工业区。 9号线：天津市区至滨海新区快速轨道交通

16、工程东段工程起于市内中山门，终点在开发区第八大街。目前已开通9个运营车站，分别是中山门站、二号桥站、东丽开发区站、钢管公司站、洋货市场站、洞庭路站、市民广场站、会展中心站、东海路站，其余车站将会陆续开放。 二、天津市宏观经济情况2 .1天津市2005年-2009年统计局数据回顾：2.2截至2010年上半年经济概况经济总量截至2010年上半年，经济增长较快，全市经济延续了去年以来复苏向好的走势，。经国家统计局评估审定，上半年，全市地区生产总值已完成4106.48亿元，按可比价格计算，比去年同期增长18%，增幅同比提高1.8个百分点，增速位居全国第二。分三次产业看，第一产业增加值60.35亿元，增

17、长2.7%。第二产业增加值2252.32亿元，增长21%。第三产业增加值1793.81亿元，增长14.2%。财政收入截至2010年上半年财政收入持续增收。上半年，全市地方财政收入已完成500.59亿元，增长35.2%，创近年来收入增幅最好水平。地方税收增长31.7%，税收占财政收入比重达到76.2%。上半年，全市社会消费品零售总额1394.01亿元，增长19.0%。城市居民消费价格同比上涨3.1%。城镇单位从业人员人均劳动报酬22232元，增长13.9%。城市居民人均可支配收入11318元，增长11.7%。农村居民人均现金收入7615元，增长11.5%。工业企业整体盈利水平显著提高。主营业务收

18、入、利润总额、税金总额等主要指标增速大幅提高，1-5月份，全市规模以上独立核算工业企业完成主营业务收入6668.52亿元，增长46.8%；实现税金206.66亿元，增长58.6%；利润458.7亿元，增长1.4倍。农业生产平稳发展。克服持续低温干旱影响，夏粮总产量达到53.40万吨，接近去年水平。主要农副产品产量保持增长。工业增长高位趋稳。上半年，全市规模以上工业增加值比去年同期增长27.5%，增幅同比提高6.4个百分点；完成工业总产值8068.64亿元，增长34.9%，增幅同比提高31.9个百分点。分轻重工业看，重工业增加值增长30.9%，轻工业增长10.4%。服务业发展加快。上半年，第三产

19、业增加值增长14.2%，比一季度加快0.1个百分点，对经济增长的贡献率为32.1%，拉动经济增长5.8个百分点。金融业和批发零售业增长较快，分别比去年同期增长18.4%和22.2%。固定资产投资持续增长。上半年，全社会固定资产投资完成2938.89亿元，增长34.7%，增速连续10个季度保持在30%以上。其中，城镇固定资产投资2749.65亿元，增长34.9%，农村固定资产投资完成189.24亿元，增长33.1%。上半年工业优势产业投资增长39.1%，占到城镇投资的比重为40.9%；金融业、租赁和商务服务业、居民和其他服务业等投资成倍增长。投资规模在亿元以上项目754个，比去年同期增加215个

20、，完成投资增长42.7%，占全市城镇投资的65.7%，拉动城镇投资增长26.5个百分点。民间投资意愿增强，上半年民间投资完成1305.28亿元，增长35.8%，拉动城镇投资增长16.9个百分点。今年新推出工业、自主创新产业化、服务业和区县重大项目170项，全市累计实施的重大项目达到940项，总投资1.84万亿元，已建成307项，开工率达到90%以上。外贸呈现恢复性增长，二季度回升加快。上半年，全市外贸进出口总额378.72亿美元，增长34.5%。其中，进口207.27亿美元，增长41.4%，出口171.45亿美元，增长26.9%，增幅比一季度提高12个百分点。加工贸易出口94.03亿美元，增长

21、29.0%，高于全市出口增幅2.1个百分点。对香港、日本、欧洲、美国等传统市场出口分别增长50.5%、23.2%、22.1%和34.9%。上半年，全市新批外商投资企业341家，合同外资金额82.11亿美元，增长10.7%，实际到位59.13亿美元，增长20.0%，增幅比一季度提高2个百分点。服务业实际直接利用外资快速增长，增长34.2%，快于全市14.2个百分点。全市实际利用内资860.45亿元，增长32.2%。其中，来自环渤海、珠三角、长三角地区的内资增长35.4%。信贷资金保持较快增长。截至6月末，全市金融机构（含外资）本外币各项贷款余额12711.38亿元，比年初增加1561亿元，余额增

22、长23.7%。其中，中长期贷款余额增长34.5%。全市各项存款余额15512.91亿元，比年初增加1624.88亿元，余额增长18.4%。滨海新区经济发展继续领跑全市。上半年，新区完成地方财政收入306.60亿元，增长35.8%；工业总产值5072.42亿元，增长38.1%；固定资产投资1485.64亿元，增长37.3%；社会消费品零售总额263.16亿元，增长27.2%；实际直接利用外资38.70亿美元，增长31.4%。消费价格温和上涨。上半年，城市居民消费价格同比上涨3 .1%，八大类商品和服务价格呈“五升三降”格局。其中，食品类价格上涨7.3%，推动居民消费价格总水平上涨2.5个百分点，

23、烟酒和用品类上涨5.1%，衣着类上涨3.1%，医疗保健和个人用品类上涨3.4%，居住类上涨1.0%，家庭设备用品及维修服务类、交通通信类、娱乐教育文化用品及服务类等价格下降。2010年上半年居民消费价格 （指数：上年=100） 名称 6月 16月1. 城市居民消费价格指数103.9103.1 食品类108.2107.3 烟酒及用品类105.8105.1 衣着103.5103.1 家庭设备用品及维修服务类99.298.1 医疗保健和个人用品类103.4103.4 交通和通信类9898.7 娱乐教育文化用品及服务类100.599.2 居住类102.11012.城市居民消费价格指数（环比）99.53

24、.城市商品零售价格指数103.51034.工业品出厂价格指数104.4105.9 生产资料106.2107.6 生活资料97.699.55.原材料燃料及动力购进价格指数111.5110.26.房屋销售价格指数110.5110.9 #商品房销售价格指数112.5112.7 #住 宅114114.37.固定资产投资价格指数（季报）103.8102.2据人力社保局数据显示，上半年，全市新增就业23.40万人，增长14.3%。截至6月末，全市城镇单位从业人员201.2万人，同比增加3.6万人。城乡居民收入和职工工资保持两位数增长。社会保障范围不断扩大，全市基本医疗保险参保率超过90%。廉租住房实物配租

25、范围扩大，公共租赁房、限价商品房政策进一步完善，今年新开工经济适用房144.66万平方米，销售123.84万平方米，累计为7.1万户低收入家庭发放租房补贴。综上所述，天津在目前国家新一轮政策的支持下，在有力的地方财政支持下，经济持续较快增长，结构调整取得一定进展，经济运行质量逐渐提高，人均收入不断增加且在全国名列前茅，天津市目前仍具有良好宏观经济环境。23天津市产业结构情况23.1从产业总体布局上来看：中心城区及外围组团：中心城区主要强调城市主导功能，以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，并安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展技术密集、附加值高、

26、无污染的都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。在外环线沿线规划以高新技术产业为主的都市型工业用地。外围地区重点发展高新技术产业、现代制造业、教育科研等专业化职能，接纳中心城区人口和工业外移，分担中心城区压力。重点发展西青城区和双口、双街、小淀、大毕庄等外围组团。滨海新区：以天津港为龙头，天津经济技术开发区、天津港保税区等为基础，外向型经济为主导，重点发展现代加工制造业、交通、能源、环保产业、物流业以及为其服务的第三产业。其中石化工业重点布置在滨海新区的大港地区。滨海新区要立足天津、服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制

27、造基地和物流中心。近郊地区：以发展第一产业和第二产业为重点，着力发展现代都市型农业，并充分发挥比较优势，形成以制造业和农产品加工工业为主的工业体系。232从各产业发展规划上来看要推行产业发展的高级化与高新化，形成“三二一”的产业结构，提高高新技术产业、高端服务业的比重。第三产业：推动第三产业领域扩大、层次提升、功能完善，大力发展现代物流业、商贸会展业、房地产业、金融商贸业、旅游业等行业，形成与现代化国际大都市相匹配的综合服务功能。第二产业：以滨海新区为基地，以现代制造业为突破，以高新技术产业为龙头，联动“北京首都圈环渤海全国海外”，形成世界著名的制造业集聚区。工业增长主要由支柱产业和高新技术产

28、业支撑，主要发展电子信息、汽车制造、石油化学等工业。第一产业：按照天津农业的都市型性质和保护生态的基本功能，以市场为导向，着重发展设施农业、生态农业、观光休闲农业以及园艺农业等，构建可持续发展的都市型农业和农产品加工业。目前天津市实施的重工业东移战略，即大部分工业东移到滨海新区，所以滨海新区会成为未来天津市的工业中心。随着国家对滨海新区的战略定位和资金投入力度的加大，部分金融和商贸产业也将被滨海新区从天津市区分流或者占据先机。未来的滨海新区将会代替天津市区成为经济中心，从而产生天津市区做为政治文化、滨海新区已成为经济工业中心的格局。三、天津市房地产市场整体情况3.1天津土地市场3.1.1北京、

29、上海、等10 城市住宅用地市场情报1-8月累积供应方面，共有7个城市同比上涨。天津累积推出2358万平方米，为住宅用地推出量最大的城市。图1：2010年1-8月10重点城市住宅用地累计供应情况数据来源：CREIS中指数据、二线城市中，天津1-8月累积成交成交面积为2044万平方米，位居全国首位。 图2：2010年8月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况在二线城市中，重庆平均溢价率最高，达到42%，天津溢价率为10%。3.1.2天津土地市场综述住宅用地成交宗数（单位：宗）住宅用地成交建筑规划面积（单位：平方米）住宅用地成交建设用地面积（单位：平方米）住宅用地成交楼面地价（单位：元/平方米）1至8

30、月天津共推出2358万平方米，为住宅用地推出量最大的城市，同比增长52%。土地累计成交2044万平方米，成交量居全国首位。按照全年土地供应计划来看，天津早已超额完成任务，未来将有更多住宅推向市场，随着市中心土地稀缺,外围板块用地增量明显，98%以上为非中心城区地块。排名项目名称地块位置建设面积规划建筑面积成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方1津南区咸水沽镇津南区2341北京富力城房地产开发有限公司2河北区金钟河大街北侧河北区.34655中国铁建地产3河北区铁东路东侧河北区.2.25528中海地产集团有限公司(联手九龙仓)4杨北公路以北、北塘水库以西滨海新区.5.51775天津滨海新区建设投资集

31、团有限公司5南开区怀安环路南北两侧南开区70633.110410融创2010上半年天津住宅用地成交楼面地价排行排名项目名称地块位置建设面积规划建筑面积成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方1南开区怀安环路南北两侧南开区70633.110410融创2东丽区张贵庄道（现为津滨大道）南侧、京山铁路北侧东丽区.2.2810007099北京金隅嘉业房地产开发有限公司3东丽区张贵庄道（现为津滨大道）南侧、京山铁路北侧东丽区.6.6979005901北京金隅嘉业房地产开发有限公司4河北区铁东路东侧河北区.2.25528中海地产集团有限公司(联手九龙仓)5东丽区成林庄路北侧东丽区.2.65072天津市天房信诚房

32、地产开发有限公司2010上半年天津住宅用地成交溢价排行排名项目名称地块位置建设面积规划建筑面积成交总价(万元)楼面地价(元)竞得方1静海县城静文公路北侧，工农大街西侧静海县5060.214250.753050165%天津泽裕国际贸易有限公司2大港区海景八路东侧、港东三道南侧滨海新区56738.585107.7523200119%中地投资（北京）有限公司3宝坻区潮阳大道北侧宝坻区.426700102%天津市亿兆房地产开发有限公司4蓟县渔阳镇康平路东侧、北环路南侧蓟县5480771249.114500101%天津东丽鼎泰恒瑞置业投资有限公司5汉沽区新开南路西侧滨海新区37188.4.2320008

33、9%天津宝利集团随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参建保障房项目正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。今年本市中心城区已出让7个限价商品住房地块，主要分布在河北区和环城四区，建成后预计可提供14000余套房屋。目前保障房建设企业主要由国企承担。楼面价格在1500-3000元/平方米区间。如天津房地产开发经营集团取得的河北区金钟河大街北侧43804.7平方米限价房用地，楼面价格3000元/平方米左右，平均销售价格，原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房价格低20%左右。2010年

34、已出让限价房地块情况地块位置建筑面积（万/平方米）预计套数昌凌路地块位于西青区，东至已出让地块，南至集美道，西至昌凌路，北至雅乐道121600成林道地块位于东丽区，东至国山路，南至成林道，西至昆俞路，北至程新路5.54740万山道地块位于东丽区，东至程发路，南至万山道，西至雪莲路，北至程雪路14.551920俞蒙道地块位于东丽区，东至海航路，南至俞蒙道，西至迭山路，北至万山道12.391578何兴庄地块位于河北区，东至缤纷路，南至杜鹃道，西至红梅道，北至何兴庄还迁房地界8.991199芦北路地块位于西青区，东至友谊路延长线，南至芦北路，西至规划路，北至爱迪生道35.544739浯水道地块位于津

35、南区，东至鄱阳路，南至淇水道，西至泽山路，北至规划路19.262548总计108.2714324经营性用地突飞猛进，增长1.3-1.6倍从总的情况看，依托于天津市良好的发展前景，近年来，天津市土地市场呈现稳步上升态势，总体供求量均保持快速增长。2010年上半年，天津市共推出各类用地393幅，供应土地面积3251.97万平方米，同比增长了16.84%；成交各类用地368幅，成交土地面积2926.70万平方米，同比增长了25.01%。其中，扣除工业用地后的经营性用地飞速增长，供应178幅，供应土地面积2165.15万平方米，同比增长了137.6%；成交经营性用地139幅，成交土地面积1617.61

36、万平方米，同比增长了166.50%。一般来说，土地供求对市场变化的敏感度，往往滞后于房产市场。2008年下半年，在全球金融海啸以及国家紧缩的宏观调控政策影响下，房产市场一度出现了两家起跌的低迷状态，这一状况导致2009年上半年经营性土地市场供求均有大幅下降。而2009年下半年，房产市场逐渐走出低迷，并一路高歌，受2009年下半年房产市场走高的影响，2010年上半年经营性土地市场供求均呈现井喷式增长，增长率均在1.3-1.6倍。五郊县土地独领风骚滨海新区、环城四区交替紧随由下图可以看出，近几年来，五郊县土地成交总量一直处以领先地位。2010年上半年，五郊县成交各类用地186幅，比其他三个区域总和

37、还要多，土地成交面积1509.13万平方米，比其他三区的面积总和多94.56万平方米，占全市土地成交总量的一半以上。近两年来，由于五郊县城市化建设的加快以及投资环境的改善，其土地成交量一直占据市场鳌头，独领风骚。而紧随其后的是发展势均力敌的滨海新区和环城四区，滨海新区以其广阔的发展前景吸引着投资者的目光，环城四区以其紧邻市区，共享城市功能的优势吸引着开发商。两个区域一直处于交互上升的态势。工业用地独占鳌头，比例有所下降综合及居住用地比例增加工业用地依旧占据市场主体，其成交比例一直占据天津市各类用地总体成交面积半壁江山。2010年上半年，天津工业用地成交229幅，总成交面积1309.08万平方米

38、，占天津市土地总成交量的44.7%，比例较前两年有所下降，这主要是2010年上半年以来，经营性用地供求激增的因素致使工业用地相对比例下降，但其绝对总量处于稳步上升态势。而扣除工业用地以外，天津市经营性用地中，综合用地和居住用地的供应和成交比例有所上升，逐渐成为经营性土地市场主体。2010年上半年，天津市的综合用地共成交54幅，成交面积1011.51万平方米，占全市总供应量的34.6%，其中，武清、静海、蓟县、塘沽等地的综合性用地成交较多。各类用地价格均呈增长态势综合用地价格最高，中心城区土地最贵2010年上半年，除工业用地保持平稳以外，天津市各类用地价格均有不同程度的上涨，天津居住用地约137

39、万元/亩，同比增长了77.9%，涨幅最大。商服用地价格约171万元/亩，同比增长了61%。综合用地价格约228万元/亩，同比增长了66.6%，土地价格最贵。而从各区域来看，中心城区依旧凭借其成熟的生活配套以及稀缺的土地资源，成为天津土地最贵的区域，其综合地价1563万元/亩，同比增长了29.3%；而环城四区综合地价189万元/亩，同比增长了3倍多，成为土地价格增长最快的区域；五郊县综合地价49万元/亩，同比增长了62.7%；滨海新区综合地价117万元/亩，同比增长了1.2倍。而2010年上半年天津市整体地价为71万元/亩，同比增长了1.5倍。未来市场依旧火热受政策等因素影响，土地价格将在盘整中

40、发展受2010年上半年的火热的房产市场影响，以及凭借天津市优越的经济环境，良好的发展前景，我们预计，2010年下半年天津土地市场依旧会延续上半年的上升态势，供求均保持大幅增长，供应结构将进一步趋稳。但4月以来，国家及地方频繁出台的调控政策，使得市场观望氛围日益浓厚，下半年房地产市场走势不甚明朗，受此影响，开发商拿地将更加谨慎，我们预计，下半年土地价格将在盘整中32天津商品房市场据搜房网数据监控中心统计：2010年天津新建商品房成交量的高峰出现在4月，新政出台后观望情绪浓重，5月份新建商品房成交面积大幅下跌，相比4月份减少31.52%，6月份成交面积继续下滑，7月、8月成交回暖，8月份成交面积达

41、81.41万平米，环比上涨11.19。均价为9526元/平米，环比下降4.29%，楼市调控效果初步显现。3.1.1天津市商品住宅交易情况据搜房网数据监控中心统计：今年8月份商品住宅也呈现出量涨价跌的态势，总成交面积达71.06万平米，环比上涨12.96%，均价9333元/平米，环比下跌2.43。与去年同期相比，总成交面积下降50.16%，而均价却上涨了21.39%。3.1.2天津市新建工商业用房交易情况据搜房网数据监控中心统计：2010年天津市新建工商业用房成交面积在新政出台逆势上涨，并且在5份出现了峰值，之后成交量持续走低。8月份新建工商业用房成交面积为10.36万平米，环比7月减少0.41

42、%，基本与上月持平。8月工商业用房成交均价为10850元/平米，环比上月下降11.87%。3.1.3天津各区域商品住宅交易情况天津各区域商品住宅成交面积分布据搜房网数据监控中心统计：8月份环城四区和滨海新区所占市场份额有所增加，分别为45.24%和14.57%，市内六区和远郊区市场份额略有减少，所占市场份额分别为12.21%、27.98%。天津各区域商品住宅成交面积和价格变化据搜房网数据监控中心统计：8月份环城四区和滨海新区成交面积涨幅较大，成交面积分别为.1、.3平方米，环比分别上涨37.45%、38.84%。市内六区和远郊区县的成交面积略有减少，分别为86789.8平米平米，环比分别下降0

43、.45%、14.83%。在成交价格方面，8月份除环城四区价格基本保持稳定外，市内六区、滨海新区、远郊区县均有所下降。市内六区均价为15210元/平米，环比下降3.42%。环城四区均价为10091元/平米，环比下降0.04%。.滨海新区均价为9157元/平米，环比下降17.63%。远郊区县均价为5634，环比下降9.70%。3.1.4天津市内六区商品住宅交易情况天津市内六区商品住宅成交面积分布据搜房网数据监控中心统计：在成交量方面，8月份河东仍然以30.27的高市场份额领跑市区新房楼市。8月份市内和平、河东、河西、南开、河北、红桥六区在市内六区中所占市场份额分别为7.56%、30.27%、20.

44、95%、10.41%、13.30%和17.51%。天津市内六区商品住宅成交面积和价格变化搜房网数据监控中心监控数据显示，8月份除河西和南开外，市内其他四区成交量均有所提高，河西和南开成交面积分别为18184.5、9031.5平米，环比分别下降41.31、44.68%。和平区成交6559.6平米，环比上涨11.63%。河东区成交26275.3平米，环比上涨61.39%。河北成交11545.7平米，环比上涨17.96%。红桥成交15193.2平米，环比上涨91.71%。在成交价格方面，除河西外，市内其他五区价格均有所上涨。8月份河西均价16780元/平米，环比下降7.83%。和平、河东、南开、河北

45、、红桥均价分别为23566、12623、17982、13017、14213元/平米，环比分别上涨10.83%、3.39%、11.64%、9.10%、6.88%。3.1.5天津环城四区商品住宅交易情况天津环城四区商品住宅成交面积分布据搜房网数据监控中心统计：在环城四区成交量方面，8月份除东丽外，环城其他三区的成交面积均有所上涨，8月份东丽、西青、津南、北辰在环城四区中所占市场份额分别为11.94%、45.45%、38.81%、3.79%。天津环城四区商品住宅成交面积和价格变化搜房网数据监控中心监控数据显示，8月份环城四区除东丽外，成交量均有所增加。8月份东丽成交38398.7平米，环比下降27.

46、74%，西青、津南、北辰成交面积分别为.1、.1、12191.2平米，环比分别上涨57.46%、62.26%、10.25%。在成交价格方面，8月份西青、津南成交价格略有下降，分别为11635、8655元/平米，环比分别下降2.33%、0.19%。东丽和北辰价格略有上涨，分别为9484、8199 元/平米，环比上涨1.49%、0.30%。3.1.6天津滨海新区商品住宅交易情况天津滨海新区商品住宅成交面积分布据搜房网数据监控中心统计：在滨海新区的成交量方面，8月份塘沽仍然以62.32%的高市场份额领跑滨海新区新房楼市。8月塘沽、汉沽、大港和开发区在滨海新区中所占的市场份额分别为62.32%、17.

47、88%、11.55%和8.24%。天津滨海新区商品住宅成交面积和价格变化搜房网数据监控中心监控数据显示，8月份塘沽和汉沽成交量有所上涨，分别成交64519.4、18515.3平米，环比分别上涨77.43%、125.73%。大港和开发区成交面积略有减少，成交面积分别为11958.7、8531.9，环比分别减少1.09%、52.35%。在成交价格方面，滨海四个区的成交价格均有些松动，塘沽、汉沽、大港、开发区均价分别为9814、6119、6034、15159元/平米，环比分别下降7.19%、2.82%、0.32%、15.05%。3.1.7天津远郊区县商品住宅交易情况天津远郊区县商品住宅成交面积分布据

48、搜房网数据监控中心统计：在远郊区县的成交量方面，8月份远郊五个区县的成交面积均有不同程度减少，武清在远郊区县中所占市场份额高达37.38%，领跑整个区域。宝坻、蓟县、宁河、静海所占的市场份额分别为24.49%、18.69%、2.33%、17.12%。天津远郊区县商品住宅成交面积和价格变化搜房网数据监控中心监控数据显示，8月份远郊五个区县的成交面积均有所减少，武清、宝坻、蓟县、宁河、静海成交面积分别为74312.4、48675.3、37148.6、4626.7、34027平米，环比分别下降10.48%、9.72%、-17.44%、40.16%、22.21%。在成交价格方面，8月份武清和宝坻的价格

49、略有松动，分别为5037、5404元/平米，环比分别下降24.72%、4.53%。蓟县、宁河和静海均价有不同程度上涨，分别为6935、7201、5634元/平米，环比分别上涨0.44%、14.67%、4.26%。 后附：天津各区在售楼盘调研明细表3.1.8天津市一手与二手房成交对比情况天津住宅市场09-10年月度成交走势图 据中原统计，8月份天津新建商品住宅共成交6457套，成交面积71.1万平米，环比上涨了13%；成交均价为9333元/平米，环比下降了2.4%；二手房市场方面，共成交5361套，成交面积42.5万平米，环比上涨了18.5%。成交均价为6794元/平米，环比下上涨了0

50、.4%。8月中心城区共成交新建商品住宅879套，成交面积8.68万平方米，环比下降了0.4%；成交均价为15210元/平米，环比下降了3.4%。二手房市场方面，共成交2380套，成交面积17.86万平米，环比上涨了10.5%，成交均价为9012元/平米，环比上涨了1.5%。8月中心城区的一手市场整体走势与7月持平，成交量环比下降0.4%，几乎没有变化，价格环比下降3.4%，变化较小。具体区县方面，河西、南开两区成交量下降了4成，其它4区的成交均反弹上涨，其中红桥、河东两区涨幅最大，分别达到91.7%和61.4%。价格方面除河西区下降了7.8%外，其它5区均有一定幅度的反弹上涨，但涨幅平均不到1

51、成。二手房市场方面，市场整体成交上涨了1成，具体区县方面6区成交量均有一定涨幅，其中和平、红桥两区的成交量增长最大，涨幅平均在25%左右，其它4区也分别有5%到10%左右的涨幅。天津中心城区住宅市场成交情况 天津环城四区住宅市场成交情况    8月环城四区新建商品住宅共成交2724套，成交面积32.15万平米，环比上涨了37.4%。成交均价为10091元/平米，与7月持平。     二手房市场方面，本月共成交983套，成交面积8万平米，环比上涨了26%。成交均价为5932元/平米，环比上涨了0.5%。   

52、;  环城四区8月一手市场量升价平，除东丽区成交有所下降外，其它三区成交均有一定上涨，整体成交上涨了近4成。价格方面则与7月持平，基本没有变化。     二手市场同样表现为量升价平，成交整体上涨了26%，其中除西青区涨幅较小，上涨6.8%外，其它3区的成交量均上涨了3成多。  天津远郊区县住宅市场成交情况     8月远郊区县新建商品住宅共成交1877套，成交面积19.88万平米，环比下降了14.8%。成交均价为5634元/平米，环比下降了9.7%。    

53、; 二手房方面，共成交1076套，成交面积9.42万平米，环比上涨了24.8%。成交均价为3902元/平米，环比上涨了6%。     8月份，远郊区县一手市场表现为量价齐跌，成交下降了14.8%，价格也下降了1成左右。     二手市场量价齐升，成交上涨了24.8%，价格上涨了6%。 天津滨海新区住宅市场成交情况     8月滨海新区共成交新建商品住宅977套，成交面积10.35万平米，环比上涨了38.8%，成交均价为9157元/平米，环比下降了17.6%。

54、60;   二手房市场方面，上月共成交922套，成交面积7.18万平米，环比上涨了24.2%，成交均价6031元/平米，环比上涨了3.5%。     8月滨海新区一手市场量升价跌，成交上涨近4成，价格则下降了2成左右；其中塘沽和汉沽两个区域成交上涨，涨幅分别为77.4%和125.7%，上涨幅度较大，大港区成交与7月基本持平，开发区则下降了一半左右。价格方面各区均有一定下降，其中开发区下降了15%，塘沽下降了7.2%。     二手市场则表现为量价齐升，成交上涨了24.2%，其中除塘沽成交上涨9.8%，涨幅相对较小外，其它3区的涨幅均在30%以上。     8月天津楼市有所回暖，一手市场成交量达71.1万平米，达到了4月新政后的最高值；二手房市场的成交也