购物中心营改增

1、营改增后转租如何纳税？租赁合同中的免租期、 装修期如何防止视同收租？押金 保证金是否需要申报纳税？吸人气要客流但低租金的业态如何防止被认定为不 具有合理商业目的？来源：祥顺财税俱乐部一、购物中心经营模式 购物中心的运营模式有：1、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营；2、联营：即商场以较低的租金或无租金弓|进商家，并与商家捆绑在一起， 分享商家一定比例的经营收入，实质是先销后购；3、代销：受托代销商品, 一是视同买断、二是收取手续费；4、自营：自己采购、自己定价、自己销售， 连锁摩尔购物中心MALL 般自营销售占到60-70%; 5、复合式：集自营、联 营、租赁、代销等商业运作模式于

2、一体。、各类经营模式税收分析 租赁式 是指商场的经营者与商场商品的经营者是完全别离的。商场经营者只负责营造商 品经营环境和条件，以租赁方式出租铺面给商品经营者，向各商铺经营者收取租 金、公共物管、安保与其他效劳等费用，商品经营者平时的商品经营活动、财务 收入活动与商场经营者无关，完全由商品经营者全权自主。1、经营租赁不动产，一般适用税率 11%简易计税5% 一般纳税人出租其2021 年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%勺征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其 2021年5月1日后取得的不动产，适用一般计 税方法计税，税率11% 根据?国家税务总局关于发布 纳税人提供不动

3、产经营租赁效劳增值税征收管理 暂行方法的公告?规定：“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产以下 简称出租不动产，适用本方法。取得的不动产，包括以直接购置、承受捐赠、 承受投资入股、自建以与抵债等各种形式取得的不动产。各种形式包括租入取 得不动产。关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来 确定。一般纳税人将2021年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简 易方法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易方法征税。 即如果购物中心房产是租赁取得，如再次分块租赁给其他商业主体如餐饮， 那么 需要按转租来确定适用税率。2、发票开具与取得问题:1租入时可以取得

4、11%或 5%勺增值税专用发票。如果出租方为办理了税务登 记的主体且为一般纳税人那么可以自行开具增值税专用发票给购物中心，如果出租方为没有办理税务登记的主体或为小规模纳税人那么可以向税务机关申请代 开增值税专用发票；2特别的，如果出租方为个人或小微企业，按目前政策享受月销售额缺乏 三万元或季度销售额缺乏九万元而免纳增值税的， 只能开具增值税普通发票，如 果需要开具增值税专用发票，那么该出租方将不能享受税收优惠；3租出时开具11%或 5%勺增值税专用发票。购物中心均为一般纳税人，租赁 增值税专用发票自行开具。3、特别提醒:1根据财税202136号，以下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：一单位

5、或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。二单位或者个人向其他单位或者个人无偿转 让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。三 财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期 在的“无偿提供租赁效劳行为面临按照增值税体系下被认定为“视同收租 的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类效劳、 无形资产或者不动产的 平均价格确定条款，征收相应的增值税。为了防被认定为“视同收租行为， 实操中如果有“装修期、免租期等可以这样描述：考虑到装修期等因素，甲方 给予乙方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。或者

6、，写明标准支付租 金，将免租的租金为商业折扣局部金额，不实际支付。也可以通过将既定的租金 总额分摊到租期所有月份，实际上是降低每个月实际支付的金额， 以防“视同销 售风险。2增值税为价税别离税种，增值税不得计入营业收入和利润表，从商业交易 的惯例来看，交易价款应该包含税款，此条款明确租金为含增值税价款， 可以减 少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间。3物业管理费与其他费用，根据财税202136号文，增值税纳税人的销售 额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：一代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金

7、或者行政事业性收费。二以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。购物中心运营中物业费如果是委托物业公司收取，应由购物中心 按照规定开具发票、申报纳税，应相应调整补充协议相关开票金额信息。如果物 业管理费由物业公司直接独立收取并开票， 由纳税义务人为物业公司而非购物中 心。4购物中心水电费，区分是由物业公司代收还是购物中心直接按一定标准收 取。如果是购物中心直接按一定标准收取， 那么按销售水电缴纳增值税，同时可 取得供水供电部门的增值税专用发票抵扣进项税额。如果是由物业公司收取，又分为两种情形：如果物业公司以自己名义为客户开具发票， 属于转售行为，应该 按发票金额缴纳增值税目前国税明确物业公司可以

8、申请备案按简易计税3% ;如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原那 么掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1物业公司不垫付资金；2自来水公司、电力公司、供热公司等简称销货方，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；3物业公司按销货方实际收取的销售额和增 值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。4、吸人气、要客流、反补贴或超低价租赁购物中心对影院、餐饮、卖场等这些吸人气、升客流的业态收取的租金通常很低， 甚至给予其反补。有些卖场每天每平方米租金仅几元，同楼层的其他业态有时租 金高达每天每平方米几十元。万达、星美、金逸、中影等是全国最主要院线，通 常

9、一家8个厅的电影院需预留5000平方米面积，投资约5000万元，由于目前票 务打折众多、与制片方票房分成调整，因此原本3-5年即可回本的电影院如今需 6-7年才能回本，这也使电影院的租期通常达 15年。所以，高人气、长租约的 电影院是开发商最喜欢的业态之一，通常采用：低租金+院线提成或低租金-补贴。餐饮原本承租力较弱，一直不算招商重点，大多购物中心以往仅预留10%甚至更低比例放置餐饮店，如今，随着服饰被网购冲击而需要实体店体验消费的餐 饮成为聚人气的“新宠，纷纷增加餐饮面积，有些新工程中，餐饮招商面积甚 至高达30%-40%那么对于这类业态的超低价租赁或反补增值税需要如何处理 呢？1?关于全面

10、推开营业税改征增值税试点的通知?附件一第四十四条规定： 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本方法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照以下顺序确定销 售额：一按照纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价 格确定。二按照其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的 平均价格确定。三按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计 税价格二本钱x 1+本钱利润率，此处本钱利润率为10%2何谓不具有合理商业目的？是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为 安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。按照国家 税务总

11、局解释，一旦某种行为安排满足如下三个条件： 一是必须是人为规划的一 个或一系列行动交易；二是企业必须从该安排中减少应纳税收入或者所得额；三 是企业将获取税收利益作为其从事某安排的惟一或主要目的，那么可断定其不具有合理商业目的的安排且已经构成了避税事实。 显然，国家税务总局在解释合理 商业目的上吸收并表达了国外反避税一般性条款所包含的主要税法原那么，譬 如：德国的实质课税原那么、英国的拉姆齐原那么、美国的虚伪交易规那么等。3很明显，上述购物中心引入影院、餐饮、卖场不能被认定为是不具有合理 商业目的，故应该不被税务机关调整纳税。 但是应该将商业方案书、租赁合同明 确报备给税务机关，并做好合同管理工

12、作。二、联营 即购物中心以较低的租金或无租金引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商 家一定比例的经营收入，实质是先销后购。购物中心通常会给商家按占用面 积即每平方米销售任务下达任务指标， 不管打折促销或正常销售，购物中心至少应按最低任务额的如80%或多少提成。且根据任务指标完成情况提成或奖罚1联营商品的操作流程可概括如下： 选择商品供应商。设定商品的最低销售额，供应商假设达不到保底销售额，购 物中心将放弃该商品的销售，取消合作。 销售收款管理。首先，在商品销售过程中，购物中心应当负责全部联营商品销 售收款工作，并确保正确无误。其次，计算应付款项。一般情况下，购物中心于 每月月末汇总当期全部商品销

13、售情况，并根据约定的比例计算应返还供应商的款 项。再次，联营结算对账。购物中心应将计算的应返还的款项与供应商进展核对。 购物中心支付联营结算款。购物中心与供应商在返款额核对无误后就可进展联 营款项的结算工作了。2、实质：在联营方式下，购物中心一般不需要提供资金购置待出售商品，也不 负责配备商品销售人员。因此购物中心没有库存商品管理环节，所有商品的进货、 存储与销售均由供应商负责。购物中心既省去了商品购进环节，又节约了库存管 理的本钱，只提供商品销售场所，并负责销售场馆的治安管理和控制销售的货款 结算环节。虽然购物中心不直接参与销售工作，但是商品销售后的所有款项结算 工作均由购物中心负责，消费者

14、是向提供商品销售场所的购物中心支付款项。总 之，购物中心与商品供应商之间存在“先销售后结算的关系。3、联营的方式：提成+广告费。如：某购物中心规定乙方商品所销售的货品，由 甲方统一收款，甲方按17+2%：广告费的提成比列。但事实上账务处理与该合 同有很大差距。联营合同中的一般规定：商家须承担的费用：1导购工资、奖金；2加装灯具电费；3费。为方便结算，购物中心将按照每月实际发生数额向乙方收取。购物中心须承担的费用：1政府部门等各类管理费；2税收；3水电费；4空调费；5物业管理费。收银必须严格执行甲方有关的规章制度，由甲方统一 收银，乙方营业员不得擅自收银，不得借故不开或拒开收银小票，不得使用非甲

15、方的收银小票或收据，发票统一由收银台凭付款证明开出4、要1作为本合同的保证，乙方签定本合同的同时，须向甲方交纳保证金，保证 金交纳标准为50元/M2。保证金在本合同期满后1个月，由甲方归还乙方，保证 金不计利息。收到保证金是否需要申报纳税？ 根据?增值税暂行条例?第六条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向 购置方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。根据?增值税 暂行条例实施细那么?第十二条规定，条例第六条第一项所称价外费用，包括价外向购置方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、 滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、

16、储藏费、优质费、运输装卸费以与其他各种性质的价外收费。另外根据?国家税 务总局关于对雪津啤酒收取经营保证金征收增值税问题的批复?国税函2004416号规定，对收取经销商未退还的经营保证金，属于经销商因违约而承担的 违约金，应当征收增值税。对其已退还的经营保证金，不属于价外费用，不征收 增值税。因此，企业收取的因经销商违约而承担的违约金应并入价外费用征收增 值税，假设经销商未违约而退还的保证金那么不征收增值税。在实操中，比方国税明确：租金收入不包含向承租方收取的押金， 押金属于合同 双方为保证合同履行而由承租方向出租方提供的一定金额的担保，并且应在双方约定的租赁期满后由出租方全额返还给承租方，

17、但如发生承租方以押金来抵充应 付租金的情况，由于此时的押金已改变其本身性质，就应计入租金收入。以上观点摘自国税官方。用于联营保证金实操同样适用。2顾客使用信用卡消费，乙方商家应承受并承担相应手续费，该手续费 甲方于支付乙方应结货款时扣除。结算手续费能取得增值税专用发票，又由乙方 承担，营改增后妥当吗？ 根据?关于全国推开营业税改征增值税试点的通知?规定：直接收费金融效劳， 以提供直接收费金融效劳收取的手续费、 佣金、酬金、管理费、效劳费、经手费、 开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额，可以开具增值税专用 发票并抵扣进项税额。如果由购物中心统一收取顾客消费金额，但由商家承担刷 卡结算手续费明显是不妥的。应该在合同中约定顾客刷卡手续费由购物中心承 当，而将该块利益在与商家其他条款中表达获利，否那么这块进项税额浪费了。3延期返还的违约责任，如合同中规定：假设乙方未约定的时间将该单元返 还于甲方，那么乙方除应向甲方支付截