励精图强再创辉煌：上海物业管理十年历程回顾

1、励精图强再创辉煌上海物业管理十年历程回顾上海市房地产科学研究院王青兰十年，在历史的长河里，弹指一挥间。但对于上海,却是发展最为快速、最令人惊叹的十年。对于上海的物业管理，更是从无到有、从小到大、从个别到全面推开的十年。1991 年 11 月，上海安居乐物业管理公司成立，标志着专业化、企业化、经营型的物业管理在上海诞生。如今，物业管理在上海已成为一个朝阳行业，覆盖了住宅区、工业区、商业区、机关、学校、医院、城市展示馆、科技馆、观光隧道等各类物业，为上海城市管理和建设做出了令人瞩目的贡献。1、 历史回顾五个特点1、 、 起步较晚发展迅速自 1991 年上海第一家专业物业管理公司成立后，到 2000

2、 年底， 上海登记备案的物业公司已达2315 家，管业面积2.3 亿平方米，从业人员 7.4 万人，登记备案的业主委员会3196 个，其中售后公房2486 个，占应成立数的78.2%；商品房710 个，占应成立数的46.1% 。2、 基础扎实理论领先1995 年 3 月， 上海物业创刊。它传播信息、交流经验、宣传政策，成为了行业“理论探索园地,实践信息桥梁”。此外，“上海物业管理发展对策研究”、 “上海物业管理市场规范化运作研究”等课题研究，分别获得了建设部和市房地局科技进步奖。十年间，上海还出版了物业管理 起点 起步 起飞 现代写字楼管理卓越服务等十余本著作，积极探讨物业管理中的理论问题。3

3、、 切合实际模式多样九十年代初，上海引进了港式管理.随着上海物业管理的发展，又引进了日式管理、新加坡式管理、欧美式管理等物业管理模式。近年来，上海提出了“保障型、改善型、舒适型”具有本土化的管理模式 ,使的物业管理更加符合上海的实际。4、 加强培训提高素质人力资源是企业发展的保证，为此，上海持续开展了培训工作。到目前为止，仅管理层就有10,549 人经过培训获得了上岗证书。另外，上海还举办各种类型的讲座，如： “树立上海居住物业管理新形象研讨会”、“中国国际物业管理设施管理研讨会”、 “上海国际超高层建筑经营管理研讨会”等。这些研讨会为上海物业管理从业人员打开了一扇可以观察上海、全国乃至世界一

4、流水准的窗口，开阔了从业人员的视野。5、 培育市场鼓励竞争1999 年 6 月，上海召开了“培育和发展物业管理市场”的工作会议。之后，约有二十多个项目先后进行了招投标。现在，上海物业管理招投标工作仍在进行，公房和售后公房的招投标也在卢湾区试行。除此之外，业主委员会委托物业公司管理的格局也在形成。至2000 年底，业主委员会与物业公司签定委托合同的有2687 个，占应订立合同数的88%，其中续聘的1632 个 ,另聘的71 个。2、 现状分析四个问题1、 、 小区内多家管理问题上海在前几年重点解决了小区内“一体化”管理的问题。而“多家管理”的问题一直没有得到很好的解决。 在过去的一年里，政府通过

5、行政手段， 先后解决了137 个多家管理的问题。小区内多家管理导致了管理中互相扯皮、互相推诿的现象时有发生。因此，2001 年，政府把解决多家管理问题摆在了重要的位置。2、 原房管所机制转换问题1992 年，上海的房管所开始转制。到1996 年底，全市152 家房管所已有 151 家转制成功。但在实际运作中，转制后的物业公司在用人机制、考核机制、分配机制、奖惩机制、激励机制等方面仍未摆脱原有房管所运作机制的痕迹。转制的物业公司管业面积中或是直管公房，或是售后公房，加上政府对公房的租金、售后公房的管理费又作了限定，从一个角度讲，对转制公司的运作有一定的影响。3、 管理费分等定级问题上海售后公房的

6、管理费由政府定价，商品房的管理费由政府定中准价， 在中准价的基础上，企业可以上下浮动30% 。 问题是各物业公司提供的服务内容不同、服务的水准也不一样，一个中准价很难满足各种物业的要求。另外， 在同一个小区内，有的业主按售后公房标准交管理费，有的业主按商品房标准交管理费，两者相差几倍，甚至十几倍，但享受的服务却是一样的，对此， 业主的意见很大。因此， 管理费应按质论价、分等定级，尽量做到使业主和使用人对物业管理的服务感到满意，对收费也可以接受。4、 如何推进物业管理招投标问题上海物业管理从1999 年开始公开招投标，至今，政府尚未出台招投标管理办法。由于市场没有一个统一的“游戏规则”， 所以，

7、 在招投标活动中，暴露出了一些问题。例如，有的项目公开招投标，揭标之前，突然决定由属下物业公司来管理；而有的招投标，决标时，领导到场讲了几句话后，评标小组的意见几乎等于零。诸如此类问题，使得投标者感到迷惑：在物业管理招投标中，谁主沉浮？如何维护招投标“公开、公平、 公正和诚实信用”的原则？这是上海物业管理市场在培育和发展过程中，函待解决的一个问题。3、 展望未来三点建议1、 、 市场定位，导入新的理念市场细分是现代市场学的一个新概念，由于市场是全方位、多层次、动态的，所以任何一个企业不可能完全切合市场的需求，而只能在某一时期，满足某一部分，某一层次顾客群的需求。上海现有2315 家物业管理公司

8、，要在一个有限的土地资源上，对有限的物业进行竞争，应该看到，竞争是激烈的，也是残酷的。一个有远见的企业应该未雨绸缪，早作筹划，根据自身的资源和优势，选择合适的目标市场。只有准确定位，方能使企业能以最少的经营投入获得最大的经营效益。另一方面，不管企业定在那一个目标市场上，都同样面临着竞争，都存在着优胜劣汰，因此，物业管理企业应导入“顾客满意”的新理念。以赢得顾客，赢得市场。因为，衡量企业是否真正成功的尺度掌握在顾客手中。2、 拓展市场，企业内部抓起物业管理的竞争，实际上是企业间综合实力的竞争。因此、企业应该把更多精力放在管好现有的每一个物业上，用心管理，精心打理，既要严格管理，坚持标准，又要以人为本，满足业主不同需求。同时，还应不断完善企业的内部经营体制、考核机制、分配机制、激励机制、监 督机制等，只有练好内功，拓展市场才有基础保证。3、 企业发展，重视人力资源对于上海2315 家物业管理企业来说，企业人力资源的开发与管理是企业赖以生存与发展的内部保证。企业人力资源开发与管理的第一个作用是“能级对应”， 即一个人的能力与所承担的责任、权力等相对应。根据员工个体的技术能力、专业优势、身体条件、素质、所受教育、综合能力所蕴藏的能级，将其安排到最能发挥这些“能”的职位上， 职得其人，人得其职，人职相宜。人力资源开发与管理的第二个作用是企业人员配置的系统性，人员配置结构适当，能