土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析[1].(1)

1、土地熟化经营与工程引资及招商有关问题一、土地熟化经营根本情况一片区土地熟化的必要性：土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市开展最稀缺的第一资源。其重要性是：一是对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是对实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地效劳片区 工程建设的重要途径。 三是提高投资效益与效率，节约投资的重 要机制。四是加快和推进片区开展有效机制，到达熟化一片、配 套完善一片、完善开展一片的目标，形成科学、有序，咼质量、 高效率，全方位、全过程良性管理机制。二片区土地熟化的根本原那么：一是要坚持超前谋划超前筹划原那么。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与

2、维护管理的关联因素，从工程规划筹划阶段系统谋划各项建设与 管理任务，以科学确实定实施方案。二是要坚持系统性规模化发展原那么。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求 或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少 的投入获得最大的规模化效益。三是要坚持统一规划设计和建设原那么。土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既 要超前谋划与筹划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一 规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，到达统一投资的集约化 规模化效益。 四是 要坚持多渠道聚资与同步推进原那么。城市土地 熟化需要资金量大、 有些工程建设工期长、 涉及因素多情况复杂， 因此，要

3、积极吸引各方资金 , 特别是全力做好工程引进与招商工作， 同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调 开展。三土地熟化经营主要任务。 什么是土地熟化：土地，分 为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，根本保持原 有状态农田、工厂、荒地等。这样的土地理论上是不做转让 的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的 工作，包括：路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政效劳 设施配套完善。土地熟化与经营的主要任务：包括工程涉及范围内城市居民 搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿 与村民安置、安置房屋建设、撤除迁移公共设施拆迁与补偿、规 划新建配套市政

4、根底设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿 化等环境设施建设、工程洽谈与招商，以及正式或临时通水 通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。二、土地熟化与经营推进重点难点任务一研究分析土地利用总体规划 。土地利用总体规划是根 据社会经济可持续开展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安 排和布局，是国家实行土地用途管制的根底。二片区筹划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系主要 由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发 工程，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划

5、。修建 性详细规划原那么由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。 重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌 景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于工程实施全过程， 具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐 统一提供了前提与保障。 同时，要加强行业开展规划编制与执行。 要强化行业开展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板， 花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。三土地利用强度测算与期初预测。土地熟化实施前，应依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情 况及土地征收与拆迁方法进行熟化本钱测算，分析投入与产出， 分析投资结构与时序

6、，作出工程运作的实施战略与方案。土地熟 化测算内容包括：执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各 类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、 财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合 同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政 策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理的力度，提高市场分析预估水平。要做好政策研究与分析，做到 公开、公平、公正。补偿安置合同要按程序经审查后签订。要认 真研究把握政策法规，分析借鉴市各有关方面案例，重点难点案 例要请市区主管部门、审计部门、法律参谋参加，个别可报请市 政府专题研究后审定，依法运作。要按照出让

7、与划拨土地的规定 范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数 字准确。四土地利用的筹划规划 。要尽可能提高建筑容积率，充 分发挥土地效能。住宅工程原那么不再筹划多层建筑，尽可能留足 地上绿化与休闲空间。 要做好区域性配套公建的规划布局与建设， 以适应片区开发的功能需要。要筹划开发利用地下空间，打造商 业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城 市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。地下空间的利用要与 城市地下通道、过街通道建设、城市轨道交通规划建设相结合。 住宅与公建工程地下空间的利用要统筹筹划，综合开发。五土地综合开发本钱的预算估算。要分析测定各分项的根本情况，提

8、供尽可能准确的初始本钱，即期初本钱。要做好土 地综合开发的动态本钱控制，依据本钱构成重要子项的变化，定 期分析土地综合开发情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。 实际发生本钱要准确、据实记录，全面反映土地熟化情况，为项 目运作完成后审计结算提供依据。六关于集体与国有土地征收问题。集体土地征收：是指学习文档仅供参考征收乡镇或农民或乡镇企业集体所有的土地。包括集体建设 用地、农用地等。要科学合理确实定村庄闭合圈占地面积。集体 土地的征收：指依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补 偿安置。国有土地及征收：属于全民所有土地即国家所有的土地。 国有土地的征收：是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储

9、 存，并通过前期开发利用和承当政府委托的土地使用权供应准备 工作。居民房屋随着安置补偿实现土地的征收，即“地随房走七关于各类设施建设问题 。市政综合设施建设：包括市 政道路、桥梁含涵洞、隧道、路灯、雨水管网与设施、污水管 网与设施、河道整治与防汛等工程。公共配套设施建设：如供水、 供气、供热管网设施，消防、强电、弱电管网及设施。绿化环境工程建设。八关于安置房屋建设问题 。这是非常重要且非常紧迫的 一项任务，不仅关系到稳定问题，也关系到投资安排、工程引进 与资金回收等。要尽快规划选址、测算并开工建设。安置房建设 过程中发生的全部费用。包括：规划设计费、勘察费、环评费、 灾评费、建安工程费、政策性

10、及专业费用、财务费用等所有费用。九关于土地经营与招商引资 。土地经营贯穿整个土地熟 化过程，是一项十分重要的工作。因此，要有专人负责，充分了 解社会需求与规划意图，动态衔接规划设计，以适应未来开展。 同时，要动态衔接工程引进与招商，广泛洽谈了解需求状况，条 件成熟的签订协议，引进熟化资金。要定期分析土地综合开发情 况，建立智能化控制系统，依据本钱构成重要子项的变化，做好 土地综合开发的动态本钱控制，要及时掌握存量土地、本钱投入、 资金回收、动态单位本钱变化等情况，为土地招拍挂及经营利用 战略决策。三、土地开发经营管理信息系统简介一系统意义与目标土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市开展最稀

11、缺 的第一资源。提高土地开发利用率及其质量，必须依靠土地经济 学、城市经济学和管理学的相关理论与方法来指导实践，也必然 要遵循国家和地方的法律法规和规章制度，使这一最稀缺的资源 得到充分、合理、高效的利用，使这一最稀缺的资源得到活化、 激发和增值。区域或片区土地开发经营涉及因素多、变化大、情况复杂。传统土地开发经营管理依靠手工操作和计算，工作效率低、准确 率差。以现代信息技术作支撑，借助电脑技术和网络，建立既相 对独立又有内在逻辑联系的土地利用、熟化本钱、资金回收三维 动态数据归集与计算系统，到达了区域或片区土地开发标准化、 自动化、信息化、智能化、精细化管理目标。二系统主要优势一是系统从宏观

12、、从全局反映了土地开发经营的全面情况， 可及时提供政府所需的各方面信息。如期初测算本钱、实际已发 生本钱、动态总本钱、动态单位本钱、经营性用地动态存量、应 回收或已回收资金等，利用这些信息可及时分析制定与决策土地 经营策略。 二是 便于本钱核算与审计。如，可及时掌控动态单位 本钱、应回收本钱与应回收资金等信息，有利于片区最终本钱的 核算与审计。同时，依据动态单位本钱可及时调整确定出让或划 拨土地单价。 三是 便于分析比对各方面的运行情况，指导土地经 营战略，强化集约利用土地意识，提高区域投资收益率，提高运 作质量与效益。三系统综合性概念 1土地利用总体规划。土地利用总体规划是根据社会经济 可持

13、续开展的要求和当地自然、 经济、社会条件， 对土地的开发、 利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是 国家实行土地用途管制的根底。2土地开发经营。是指按照政府安排及规划控制范围，征 收区域内的国有土地、集体土地，搬迁撤除各类建筑物与障碍物 并配套建设市政根底设施、公共设施及环境设施，按照规划确定 功能有偿划拨或出让土地并开发建设各类工程的过程。3集体土地及征收。是指征收乡镇或农民或乡镇企业 集体所有的土地。包括集体建设用地、农用地等。要科学合理确 实定村庄闭合圈占地面积。集体土地的征收：指依照法律规定对 土地实行征收或者征用并给予补偿安置。4国有土地及征收。 属于全民所有土地即

14、国家所有的土地国有土地的征收：是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储存，并通过前期开发利用和承当政府委托的土地使用权供应准备 工作。四土地利用管理系统概念1工程总用地。是指由一个业主单位统一开发经营的整片 区的土地。为便于土地运营与分析，可根据开发时序把整片区分 成几个同级地块来录入分析。工程总用地等于经营性用地与非经 营性用地之和。2经营性用地国有经营性建设用地 。是指通过出让或 划拨直接收回经营性用地与非经营性用地 含后期相关建设投入 全部本钱并取得一定收益的用地。 主要包括商品住宅、 商业金融、 各种办公、经营性配套公建等工程用地。经营性用地是决定片区土地综合开发经营投入与产出效益的

15、重要指标，可依据规划调整而增减，也可依据政府要求因工程外 延规模扩大而增加。 要尽可能科学合理的调增其在详规中的比重。 经营性用地利用率到达 75%时为高比率开发。3非经营性用地。是指可间接收回全部本钱的用地。包括 8项：1 市政设施用地。2 水利设施用地。3 公共配套设施用 地。4 绿化环境用地。5 安置房屋用地。6 生活保障用地。7 不 可利用土地。8 其它用地。非经营性用地本钱包括征收土地的补偿安置费、后期相关工 程的资金投入等。非经营性用地局部可以划拨供应。要认真准确 地进行非经营性用地分类。经营与非经营性用地是依据本片区控 制性详规或相似案例比拟等经验方法在期初测算的。五本钱管理系统

16、概念1期初测算本钱。指依据有关规定在工程实施之前，即期 初测算的本钱。包括市政设施建设本钱、水利设施建设本钱、公 共配套设施建设本钱、绿化环境建设本钱、安置房屋建设本钱、 国有土地征收本钱、集体土地征收本钱、土地整理本钱、管理费 用本钱、财务费用等 10 个子项。2实际已发生本钱。指在工程实施之后，经造价咨询审 计或按照合同等确认的工程或财务结算数。实际已发生本钱随 着工程实施而逐步增加，是一个动态数据。3期初测算本钱余额。随着工程实施而逐步转化成实际发 生本钱，期初测算本钱余额逐步变为0。4动态总本钱。动态总本钱等于期初测算本钱余额与实际 已发生本钱之和。5市政设施建设本钱。指涉及市政设施建

17、设过程中发生的 全部费用。 包括： 工程设计费、 工程建设费、 专业费用、 管理费、 财等务费用等。6水利设施建设本钱。指涉及河道等水利设施建设过程中学习文档 仅供参考发生的全部费用。包括：工程设计费、工程建设费、专业费用、 管理费用、财务费用等。7公共配套设施建设本钱。指非经营性配套公共设施建设 过程中发生的费用。 包括： 工程设计费、 工程建设费、 专业费用、 管理费用、财务费用等。8绿化环境工程建设本钱。指涉及绿化与环境建设过程中 发生的全部费用。包括：工程设计费、工程建设费、专业费用、 管理费用、财务费用等。9安置房屋建设本钱。指涉及安置房建设过程中发生的全 部费用。包括：规划设计费、

18、勘察费、环评费、灾评费、建安工 程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。10国有土地征收本钱。指涉及国有土地征收过程中发生 的全部费用。包括：土地补偿费、地上物补偿费、拆迁安置评估 费、搬迁奖励费、财务费用等所有费用。11集体土地征收本钱。是指涉及集体土地征收过程中发 生的全部费用。包括：征地补偿费、征地管理费、地上建筑物与 附属物补偿费、 村民过渡安置费、 搬迁奖励费、 拆迁安置评估费、 财务费用等所有费用。12土地整理本钱。指涉及山体整治与土地整理过程中地 上物搬迁与撤除、土石方清理、绿化、电线电缆迁移等发生的全 部费用。包括：规划设计费、工程建设费、专业管理费、财务费用等。市政设施、

19、水利设施、安置房屋、绿化与环境、公共配套等工程前期的土地整理、土石方回填、强夯处理，以及各类建筑物、障碍物拆迁与迁移等应单独测算、单独审计，全部列入土地 整理本钱。13管理费用本钱。指涉及片区整体筹划实施过程中发生 的各项管理费用。 包括： 片区筹划费、 城市设计费、 规划管理费、 测量费、勘察费、办公费、工程管理费等。14财务费用本钱。指工程实施过程中资金投入使用时产 生的各项财务费用。包括：贷款利息、银行手续费等。15动态单位本钱。是指在某个时点上片区土地动态总成 本万元与经营性用地动态存量亩的比值。六资金回收管理系统概念1经营性用地出让或划拨 。是指符合规划及土地利用 性质的工程，通过招

20、标、拍卖、挂牌或划拨，划拨土地含规划 建设净用地、代征土地方式取得的土地。2成交价款。指出让或划拨土地总价款其中，划拨 土地要按照规划部门划定的范围计算土地面积与土地总价款包 括土地本钱与收益两局部。土地本钱、收益要分别录入系统。3单位本钱与应回收本钱。单位本钱是依据出让或划拨土 地情况与国土部门协商或报市招拍挂领导小组研究确定。应 回收本钱是指经营用地面积与单位本钱的乘积。4应返还收益。是指扣除本钱后，依据政府规定计算应返 还土地熟化业主收益局部的总和。5已回收资金与未回收资金。已回收资金指已经返还的资 金。未回收资金是指尚未返还应返还土地熟化业主的资金。 6工程其它收益。 是指安置村民与居

21、民中收取的超安费用、 局部剩余房产变现、局部公建变现、局部公建出租收入、政府政 策性收费返还、政策性补助等。七录入原那么与分工1数据归集与录入原那么：除期初数据外，土地开发经营动 态运行中发生的事件，一般只需在相对应的系统中录入。2负数与余额归 0原那么：期初测算数本钱与实际已发生 本钱 存在三种情况：一是期初测算 本钱 与实际发生 本钱 相 等，事件完成并录入后期初余额为 0。二是期初测算 本钱 数小于 实际已发生 本钱，事件完成并录入后期初余额 为负数 自动归 0 三是期初测算 本钱数大于实际已发生 本钱数，事件完成并录 入后期初数存在余额 , 应消解归 0。3合理划分与归并原那么 ：非经

22、营性用地 8 个子项与本钱管 理系统中的 10 个子项 , 是在期初依据控制性详规、 相似案例比拟、 评估报告与合同等测算确定的 , 工程启动实施后进入动态变化， 直 到子项的实施完成后才可得到准确数据。 因此，在期初测算阶段， 要清晰而合理的划分子项及其小项，以便后期比对变化情况并调增或调减数据4资料归集与建档原那么 ：为便于平安长期保存资料，一 是录入系统的各项计算明细要按照片区或地块分别录入、分别建 档留存。二是由于系统动态性，建议每半年导出报表打印纸质文 件建档留存。也可刻录光盘留存。三是对录入系统数据的原始文 件、会计凭证复印件等，如规划指标、招拍挂确认书、征地拆迁 合同、资金支付发

23、票等，要按照时间顺序归集建档。5 职责分工与定期分析 ：土地开发部负责数据录入、系 统维护与管理，以及系统的保密工作。财务部门配合负责资金回 收审查。应定期召开会议分析土地利用、本钱变化、资金支付与 回收等情况，以推动土地开发经营健康开展。土地开发经营管理信息系统案例简析20032022 年按照市政府要求，某单位负责华山南侧30平方公里的片区土地开发经营管理。本案例按主体地块及滨河南区地块分析。一、主体地块案例简析一期初各系统测算情况土地利用管理系统2003年2月18日:按照控制性详细规划 测算分解：期初 45画亩土地。其中：经营性用地29470 |亩经 营性土地率 65.49%，非经营性用地

24、|15530 |亩包括：市政设施 3840亩、水利设施3610亩、公共设施 800亩、绿化环境4000亩、 安置房屋900亩、生活保障580亩、不可利用950亩、其他土地 850 亩。本钱管理系统2003年2月18日:期初|45000亩土地本钱测 算：1征收集体土地 41245 |亩扣除村庄闭合圈 665亩、生活 保障用地|580亩，测算：40000亩土地、13万元/亩，土地补偿 补偿合共计520000万元，地上物按3万元/亩、共计120000万元。 2国有土地征收2000 |亩，每亩土地70万元含建筑物补偿等综 合费用，共计140000万元。3居民房屋拆迁与安置：90万平方米、5600元/平

25、方米综合费用，共计504000万元，可收回土 地约|1755亩。4安置房屋：占地 900亩，新建房屋120万 平方米、建安本钱加规费：2900元/平方米、共计348000万元5。市政设施建设60公里道路、256万平方米，256000万元。6水 利设施。河道改造与水库工程26000万元。7公共设施：30000平方米、建安本钱加规费：2900元/平方米、共计8700万元。8 绿化与环境：50000万元。9土地整理本钱。含土石方搬运、高 压线落地、平整土地高填方等50000万元。10管理费用 8000万元。11财务费用23000万元。测算期初总本钱 2053700万元。动态单位本钱经营性用地：205

26、3700/29470万元/亩。二实施后四大系统动态变化情况1、2003年6月1日：与2个村签订了土地征收与整合协议， 征收土地|100001亩，支付土地款 130000万元、地上物补偿 30000 万元。注：在本钱管理系统-集体土地栏中录入：实际已发生本钱 130000万元、30000万元。系统自动冲减期初余额130000万元、30000万元。2、2003年6月7日：征收了 1家单位的国有土地|200亩、 10200万元51万元/亩。注：在本钱管理系统国有土地栏中录 入：实际已发生本钱 10200万元，系统自动冲减期初测算本钱余 额。3、2003年6月17日：招拍挂出让土地|300亩，经协商国

27、土部门商定原那么按本钱69.68万元/亩，出让价格140万元/亩， 应回收本钱20904万元，返还收益资金 10000万元。注：在资金回收系统中录入，系统自动冲减动态总本钱及经营性用地存量。4、2003年6月18 日：划拨行管局|50亩用于应急中心建设， 地价60万元/亩政府定价原那么、3000万元。注：同|3。5、2003年6月19日：出让土地|600亩用于住宅建设，按照 90万元/亩本钱摊入加速本钱回收原那么，应回收本钱54000万 元，出让价格160万元/亩，收益返还16000万元。注：同3。6>2003年6月20日：与5个村签订了土地征收与整合协议， 征收土地|12000 |亩，

28、支出土地款 156000万元，支付地上物补偿 36000万元。注：同1 o7、2003年9月21日：一期市政工程23公里竣工与财务决算 100000万元。注：在本钱管理系统市政设施栏中录入：实际已发 生本钱100000万元；系统自动冲减期初测算余额。8、2003年9月22日：市政府要求增加 1平方公里土地熟化 工程可扩延性。新增总用地|1500 |亩全部为国有土地、期初测算本钱120000万元按本钱构成分别录入。其中：经营性用 地900亩，非经营性用地|600亩市政200亩、水利350亩、防 汛中心50亩。注：分别录入到本钱与土地两个系统的期初测算 中。总用地到达 46500亩。其中，经营性用

29、地30370 |亩，非经营 性用地161301亩。9、2003年9月23日：规划部门调整期初用地，增加绿化与环境建设用地100亩。注：在土地利用系统中录入：绿化与环境 建设用地加100亩，经营性用地自动减少 顾亩。冋、2003年9月27日：与8个村签订|19245 |亩土地的征地 协议，土地补偿款 324000万元土地款13万元/亩，地上物补偿 增加到5万元/亩，村庄闭合圈665亩、生活保障用地580亩不补 偿。注：录入：实际已发生本钱 324000万元。期初测算本钱307920 万元出现负数，期初测算值为 “0负数归0原那么。何、2004年3月17日：需增加30万平方米安置房工程工程 与新增

30、1个平方公里范围有关，占地|240亩、期初测算本钱 69000万元。注：该项须在本钱与土地利用两个系统中分别录入期 初测算数经营性用地变化为30030亩。12、2004年10月17日：按照规划完成了片区内全部公共配 套设施建设，建筑面积31670平方米，占地860亩，决算值8800。 注：本钱管理系统期初余额为“ 0期初数归零原那么。土地按实际发生录入。|13、2004年10月31日：与供电部门签订 110千伏高压线落 地协议80000万元.注：在本钱管理系统土地整理中录入：实际已 发生本钱80000万元。期初测算50000万元，出现负数为“ 0 期 初数归零原那么。鉴于土地整理仍然需大量投资

31、，需要在期初测算中再列 30000 万元的本钱，以更准确的反映土地本钱状况。|14、2004年11月2日：征收了 9家单位的国有土地|500亩、 40000万元。注：同2。|15、2004年11月9日：征收了 7家单位的国有土地300亩、21000万元。注：同2。16、2004年11月19日：征收了 12家单位的国有土地|1000 亩、81000万元。注：同|2。冋、2004年11月29日：征收了 18家单位的国有土地|1500 亩、126000万元。与 同对应。注：同 回。|18、2004年11月30 日： 150万平方米安置房工程竣工结算：472000万元。注：在本钱管理系统安置房屋栏中录

32、入：实际已发 生本钱472000万元；系统自动冲减期初测算余额期初 384000+69000。岡、2004年12月16日：出让土地|5000 |亩用于商业金融项目，经与国土局协商按照100万元/亩本钱摊入，应回收本钱500000万元，返还收益 300000万元20 >2004年12月7日：二期40公里市政工程财务决算 182000万元。21. 2004年12月8日：河道与水库工程财务决算27500万元。22、 2004年12月9日：居民房屋拆迁安置与补偿结算515000 万元收回土地1755亩。23、2004年12月17日：出让土地|300° I亩用于新泺区综合 体建设，本钱1

33、00万元/亩，地价280万元/亩，应回收本钱 300000 万元，返还收益资金 210000万元。24、 2004年12月10日：土地整理涉及土石方搬运、高填方及 土地平整等结算 21000万元。25 >2004年12月11日:绿化与环境建设工程结算 45600万元, 安置房屋收回超安资金12350万元。26、2004年12月26日：划拨土地|1000 |亩用于新宇大学建 设，本钱82.42万元/亩，回收本钱 82420万元。27、2005年2月7:出让土地|3000 |亩用于大运村工程，本钱 120万元/亩，地价280万元/亩,回收本钱360000万元、返还收益 18000万元。28、

34、2005年3月21日：东方新天地工程|2000 |亩、本钱万元 160万元/亩，地价280万元/亩，返还收益160000万元。29、2005年3月22日：划拨供水、供电、供气、供暖、消防、 公交、轨道交通等用地1560 |亩、100万元/亩加速本钱回收,回 收本钱156000万元。30、2005年5月23日：划拨省政府人才市场用地500亩.成 本100万元/亩加速本钱回收。31、2005年6月27日：划拨图书馆用地 |200亩.本钱100万元/亩加速本钱回收32、 2006年2月29日：划拨市政府群众艺术馆用地300亩， 本钱120万元/亩，回收本钱 36000万元。33、2006年4月26日

35、：管理费用调增到10600万元原测算 8000万元。34、2006年5月26日至2006年8月26日：出让大宗住宅用 地|100001亩，本钱36.2767万元/亩，地价300万元/亩，应返还收 益700000万元.。35、2006年9月26日：财务费用调增到 53000万元原测算23000万元。对外调剂安置房回收资金6790万元。36、2006年10月17日：出让住宅用地|510亩，本钱59.5345 万元/亩，地价300万元/亩，返还收益 247200万元。二、滨河南区地块案例简析市政府确定滨河南区10平方公里划入华南工程统一运作。一期初各系统测算情况土地利用管理系统2006年5月17日:

36、熟化土地|15000亩。 按照控制性详细规划测算：经营性用地10000 |亩经营性土地率66.67%，非经营性用地50001亩包括：市政设施 1200亩、水利 设施800亩、公共设施500亩、绿化环境1500亩、安置房屋300 亩、生活保障200亩、不可利用200亩、其他土地300亩本钱管理系统2006年5月17日:期初|15000亩土地本钱测 算：1集体土地征收|25001亩,13万元/亩，土地补偿补偿合共计 41600万元，地上物按 10万元/亩、共计 25000万元。2国有土 地征收|12500亩包括零星居民房屋拆迁与安置 ，每亩土地160 万元含建筑物补偿等综合费用，共计2000000

37、万元。3市政 设施20公里道路、80万平方米96000万元。4水利设施。河道 改造与水库工程 5000万元。5公共设施：建安本钱加规费：3000 万元。6绿化环境工程 20000万元。7土地整理。含土石方 搬运、咼压线落地、平整土地咼填方等15000万兀。8管理费用5000万元。9财务费用2000万元。二实施后四大系统动态变化情况1、2006年5月27日：签订了集体土地征收与整合协议，征收土地1000亩，支付土地款13000万元、地上物补偿10000万元2、2006年6月7日：征收8家单位国有土地|20001亩、综合 补偿326000万元163万元/亩。3、2006年9月17日：招拍挂出让土地

38、 200亩，本钱230万 元/亩，出让价格400万元/亩，应回收本钱 46000万元，返还收 益16000万元。4、2006年9月26日：划拨100亩用于全民健身中心建设. 本钱230万元/亩。5、2006年9月29日：与5个村签订土地征收与整合协议， 征收土地|1500亩，支出土地款19500万元、地上物补偿18000万 丿元。6、2006年10月17日： 出让300亩住宅用地，本钱 260万 元/亩加速本钱回收原那么，应回收本钱 78000万元，出让价格 435万元/亩收益率到达40%，收益返还21000万元。7、2006年10月21日：一期市政工程10公里竣工结算 40000 万元。8、2006年10月27日：征收了 9家单位的国有土地500亩、综合补偿110000万元。9、2006年10月31日：山体治理工程结算 12000万元。|10、2006年11月9日：征收了 10家单位的国有土地1000 亩、综合补偿 200000万元。、2006年11月19日：出让住宅用地 500亩，本钱230万 元/亩，地价460万元/亩，返还收益 4000万元。冋2006年11月29日征收了 12家单位的国有土地|1000|亩、 综合补偿260000万元。|13、2006年11月31日：出让住宅用地 8°°亩，本钱230万 元