房地产项目的六个基本特征

1、房地产项目的六个基本特征:特征一：成本节省，在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。特征二：按时完工要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。特征三：合理使用资源使项目合理有效的利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。特征四：多方满意必须是项目能为使用者所接受，认可，这主要有三方面，一是投资能者获利，一是业主能享受良好的居住品质，一是政府能满意。特征五：协调开发项目开发必须使项目与环境协调共处，即自然环境与人文环境的协调及社会环境的协调，切忌人为造山填湖，最好的开发就是依山借山，依湖借湖。特

2、征六：按计划进行项目一定要按计划进行，计划就是命令和方向。房地产项目管理的七大对策：对策一：重视、加强项目前期决策管理。对策二：项目设计阶段要成本可控、施工可控。对策三：分包招标要考虑施工工序及多工种立体施工。对策四：重视收尾工作，成立工程临时收尾组织。对策五：策略性利用总包和分包。对策六：组织形式要方便项目管理需要。对策七：培养、任命合格的项目经理。房地产招标的五个核心内容：1、 招标需求管理2、 投标单位推荐工作管理3、 招标文件审查管理4、 招标过程的管理5、 合同的签订及履约管理房地产项目成功管理的六大秘诀：秘诀一：树立房地产项目管理的三个代表思想秘诀二：关键的利害关系人是项目管理成败

3、的保证秘诀三：项目启动阶段是整个项目过程的重点秘诀四：质量管理就是品牌管理秘诀五：重视风险分析与控制秘诀六：不能忽视项目收尾工作房地产项目可行性研究的五大作用：1 .可行性研究是投资决策的主要依据。2,可行性研究是项目审批的依据，房产项目要经过政府相关部门职能部门立项、审批，而立项、审批的依据之一就是可行性研究报告。3,可行性研究是项目资金筹措的依据。4,可行性研究是编制设计任务书的依据。5,可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。房地产项目管理的四大难题：1、 致命难题：前期策划阶段一一市场调研不到位，调整不及时2、 成本控制难题：设计阶段一一只重其外，不计成本3、 配套采购难题：施

4、工阶段一一大政府、小企业让开发商时常陷入谈判阶段4、 协调沟通难题：项目收尾阶段一一各承包商相互推诿、扯皮房地产项目管理的三大基本目标：房地产项目管理的多目标体系中，功能（质量）目标，进度（工期）目标，费用（成本）目标及其关系的确定是项目的三大基本目标。房地产项目管理实施系统：按项目实施过程，项目管理系统可描述为以下几个阶段：第一、进行项目的定义，目标设计和可行性研究第二、进行项目的系统分析，包括项目的外部环境调查、分析和内部项目结构分析等第三、项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划，工期计划成本（投资）计划，资源计划以及它们的优化第四、项目的组织管理，包括项目组织机构设置，人员组成，各

5、方面工作与职责的分配，项目管理规程的制定第五、项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。第六、项目的实施控制，包括进度控制-成本控制-质量控制-风险控制-变更管理等第七、项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结，项目使用管理（物业管理）以及目标实现的程度，存在的问题分析等房地产对监理公司应采取的管理措施：第一、要求监理公司选配精兵强将组成项目监理班子，并将公司主要精力向本项目倾斜，这个要求通过合同予以约束第二、赋予监理人员的充分权利，树立监理人员的威信，说服监理公司提高现场监理人员的生活待遇，使现场监理人员工作舒心第三、对监理人员提出严格的工作标准和要求，对无法

6、胜任岗位的监理人员及时撤换第四、由监理公司牵头按*奖标准统一监理管理规定，制定奖惩分明的政策第五、督导监理公司及施工单位建立完善的三检制度、会诊制度、追根制度、会签制度、样板制度、例会制度、物流管理制度等多项施工管理制度房地产招标的四个误区：误区一：以标价作为评标核心误区二：评标指标体系不完整，忽视量化考核误区三：评标过程缺乏有效的监督机制误区四：大大小小全招工程质量控制的“三检”制度：一检：隐检对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼屋面防水工程、基础等，驻地工程师

7、必须参加。A:地基与基础工程，对一般基础，检查梢底的地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录B:钢筋工程，检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件及除锈、待用变更等情况C:焊接，检查焊条品种，焊条规格，焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等D:防水工程，检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数、做法和质量情况，防水的质量情况E:给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验、防锈、防腐及预埋件情况F:暗配电气线路，检查位置、规格、标高、奇度、防腐接头等；对于电缆还要进行耐压绝缘试验；对于地埋、避雷针等还要进行电阻试验等G:施工队现场所用的地材、砂浆和混凝土都必须

8、按规定取样（或试配）进行强度试验二检：预检确定下道工序的质量A:对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验B:建筑物、构筑物的定位线及引进标高C:建筑物基础防线及标高D:建筑物轴线及灰线E:各楼层放线及皮数杆F:模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等G:预埋构件及其安装情况H:主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等I:电气工程的变电，配电位置，高低压进出口方向，电缆沟位置，标高，尺寸，送电方向等J:设备基础的位置，标高，尺寸预留孔洞、预埋件等三检：结构验收装修前进行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患，排除装修障碍。主要包括外观检查和内业资料检查1:外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法，圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量,混凝土质量。框架结构重要点结点做法和质量2:资料检查主要包括各种原材料试验记录，土建施工实验记录，构配件出厂证明，隐检，预检记录等四大项直接影响结构工程的项目，同时对施工过程的有关记录和分部分项工程质量评定记录，土建施工记录以及设计变更