房地产答客问汇总

1、红玺台项目答客问（一）合作单位1、红玺台开发商是谁？资历如何？开发过哪些项目？（此处为开发商背景介绍，越详细越好，如开发理念，公司企业文化等）答：北京懋源谿业有限公司，大型经济适用房项目：丰台区三环新城107万平方米；中国国际财讯中心2、项目的施工单位？（过往经历哪些项目）答：保利建设开发总公司3、建筑设计公司是哪家？过往经历及优秀作品、获奖作品）答：北京维拓时代建筑设计有限公司：成立于1979年，前身为北京纺织工业设计院。是北京市具有一定知名度和影响力的建筑设计公司，具有经建设部资格认证的全国建筑行业民用建筑设计甲级资质，并于2001年通过ISO9001质量体系认证；现今，“维拓”年设计能力

2、约500万平方米，是目前国内最具活力和影响力的大型民营设计机构之一；在全国8000余家建筑设计公司机构中名列20强。近10年来，多次荣获全国十佳建筑设计机构、北京地产十佳建筑设计机构等荣誉称号。“维拓”公司经验丰富，实力雄厚，作品繁多，以下仅列举少许精品项目：北京：居住项目：棕桐泉国际公寓（32.12万平米）、龙湖香醍漫步（16.68万平米）、阳光100国际公寓（20.98万平米）、郦城（101.65万平米）、北纬40°C（31.01万）、花盛香醍（65万平米）北京锦秋之春小区（18.17万平米）、世纪东方城（70万平米）、中体奥林匹克花园（12.66万平米）、东方太阳城（70万平米

3、）等。公建项目：燕莎Outlets（7.8万平米）、南彩温泉酒店（5.91万平米）；国内其它地区：重庆钓鱼咀（1140万平米）、内蒙古体育馆（3.3万平米）、盛世长安（河北、39.4万平米）、安徽芜湖科技馆、葫芦岛宏运奥园（辽宁）、廊坊体育中心等国际：多哈高层写字楼（14万平米）、孟加拉国班加阿明棉纺厂（）等。4、室内设计公司：（过往经历及优秀作品、获奖作品）台湾著名王大君空间设计有限公司。5、监理单位：（过往经历及优秀作品、获奖作品）北京方恒基业工程咨询有限公司6、园林景观设计公司及其代表作品？EDSAOrient（美国EDS心司全资子公司）美国EDSA世界景观规划设计行业的领袖企业。创始于

4、1960年。总部罗德岱堡为辐射中心，在中国、洛杉矶、奥兰多、巴尔的摩、尤他州建立起全球经营网络，业务遍及五大洲。经过40余年的发展，其在大型综合开发项目、旅游度假项目、居住社区项目、城市设计项目及主题公园与娱乐项目的规划设计方面所展现出的无与伦比的创造能力得到了广泛的认可。EDSAOrient:由李建伟先生出任执行总裁兼首席设计师，领导着百余名设计师组成的卓越团队，这支设计团队包括规划师、建筑师、景观师及支持人员，由美国的资深设计师与国内外优秀设计人员组成，能够提供从规划、设计至现场指导的全程服务。EDSAOrient同时采取与美国公司互换员工、共同设计的工作方式，致力为亚太地区提供高水平的规

5、划设计服务。作为国内最大的规划设计事务所之一，EDSAOrient有足够的资源来胜任来自各个领域、各种类型的规划设计项目，在远程操作方面卓有成效，并能适应不同客户的文化背景，提供一流的服务。“EDSAOrient是国内最大的规划设计事务所之一，是全球知名的规划设计公司EDSA！E国内得全资子公司，知名作品很多，以下仅列举具代表性项目。北京：居住社区：北京半壁店庄园、北京当代城市家园、北京东方普罗旺斯、北京独墅逸致、北京朗琴园、北京山水文园、北京未来假日花园、北京阳光上东、北京优山美地等；其它作品：北京欢乐谷主题生态乐园、北京元大都城垣遗址公园、北京温榆河生态走廊、北京金色花园国际商务旅游度假区

6、、北京稻香湖国际休闲区、中央电视台媒体公园、北京昆玉河生态水景走廊、北京国家会计学院、北京通州运河滨水公园、北京万柳亿城中心、北京新中关、北京中关村科技园东入口、北京香格里拉饭店等；国内其它地区：居住社区：武汉万科四季花城、无锡湖玺庄园、上海东方港湾金杰、天津太阳城、杭州南都西湖高尔夫别墅、上海中星旗忠别墅区、大连圣美利加庄园、天津仁恒海河广场、苏州太湖高尔夫、深圳宝安区海滨广场与海滨休闲公园等；其它作品：三亚鹿回头半岛、三亚海棠湾、山西平遥古城环城带、上海四季生态花园、深圳华侨城欢乐海岸、临沂大学城、苏州科技文化艺术中心、海南香水湾郑和文化旅游区、三亚国宾馆、深圳世界之窗欧风街酒店、海南陵水

7、清水湾旅游度假区等。（二）项目规划篇项目规划1 .具体地理位置？行政区属？答：具体位置：项目位于朝阳区太阳宫地区北端，东北三环与四环之间，西侧紧邻京承高速公路辅路C2 .项目四至？周边有哪些标志性建筑？答：东侧：太阳宫西路西侧：京承高速辅路（中间间隔50米城市绿化带）南侧：芍药居东区二号路（规划）北侧：芍药居东区一号路（规划）3 .周边的主要道路规划及现状？周边有哪些轨道交通？周边有哪些公交路线？答：西侧为京承高速（连接三环、四环）；东侧为太阳宫西路；以上两条路均已投入使用，南北两侧为芍药居一、二号路，道路已施工完毕，但未正式通车4 .项目用地性质？答：居住及居住服务设施5 .项目分为几期开发

8、？建筑开发周期？答：1期。6 .共有几栋？共有几种户型？面积范围？各楼层高度？答：住宅7栋，独栋商业3栋（其中1栋主要为配套），1栋为会所。面积分别为：70、85平方米的loft,160-170平方米的3居室，185-285平方米的四居室。建筑高度：80米。建筑层数：地上25层、地下2层。7.距离路边有多远？答：西侧距京承辅路步道50米（京承绿化隔离带宽50米）；东侧距太阳宫西路约250米；南北两侧分别距芍药居东区一、二号路主路5米。8.项目四周红线范围？答：西至京承绿化带东边线；东至与东方信远开发项目交界红线；北至芍药居东区一号路南步道边线；南至芍药居东区二号路北步道边线。9项目土地使用年限

9、？答：住宅70年，商业40年，综合50年。11。内部交通系统？答：小区内的车行路设计为沿用地东侧红线南北贯通，有效连接芍药居东区二号路和芍药居东区一号路，形成社区交通骨架。除主干道外，小区内其他部分为人行系统，实现人车的绝对分流。停车场设计为地下停车，满足高档社区的景观要求。车库出入口布置在入口及出口附近，减少车流在小区内部的停留时间，降低干扰。建筑及园林设计1 .简述建筑规划设计风格及设计理念？（设计院）答：2 .建筑设计风格？（设计院）答：现代主义风格配以新中式的元素。3 .立面设计风格？（设计院）答：4 .景观设计理念及特色？答：一提起老北京，人们自然会想起那灰墙、灰瓦顶的京城四合院。四

10、九城内，宽窄不一的胡同里，一处处幽静的院落，院门形制各异，院内房屋错落，植树栽花，饲鸟养鱼，叠石造景，俨然一个恬静幽雅的小天地。可以说，北京的四合院就是一部活生生的中国居住文化的历史，也是老北京传统家庭模式、生活方式和文化风韵的物化形态。王府作为四合院最高的规格，以其院落多，空间分而不隔，互相渗透成为一种身份尊贵的象征。景观设计既以王府的四合院空间为设计原型，为居住者打造一处可以享受拥有皇亲贵胄“大宅门”感受的四进制庭院空间。“新中式”是中国传统文化与现代时尚元素的融合，以内敛沉稳的传统文化融入了现代设计语言的一种设计手法，而“新中式”景观设计则是把中国传统园林设计风格融合到现代时尚的景观设计

11、当中，运用传统的元素及空间感受及现代的材料、设计手法创造既有中国古典情韵又满足现代审美需求的景观设计手法。这种风格既保留了传统文化，又体现了时代特色，突破了中国传统风格中沉稳有余，活泼不足等常见的弊端。其特点是常常使用传统的造园手法、运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造具有中国韵味的现代景观空间。（三）销售问答部分而1 .本项目具有何种规模？答：1、总项目用地：55164平米；其中：建设用地面积：36505.3平米；代征绿化用地：18658.7平米；2、总建设规模：134834.84平方米；其中：地上部分：102214.84平方米；包括：居住98833平方米；配套

12、公建3381.84平方米；地下部分：32620平方米。总占地：36505.3平米；2 .你们即将发售是哪栋？产品面积？答：3 .销售方式是怎样安排？（网上摇号认购金顺序）答：4 .开盘认购优惠？答：有。5 .本项目总户数？何时入住？答：576户。6 .本项目所有户型精装标准都是统一的吗？各楼座精装标准是多少？答：7 .本项目绿化率？代征绿地在项目的位置？面积？答：35%;西侧临京承50米绿化隔离带，面积14821平米。小区围墙在绿化隔离带西侧，绿化带作为小区绿化一部分。8 .容积率？答：2.8。8.各楼座的楼间距？最远多少米？最近多少米？答：46#43米，14#49米，35#39米，5-10#

13、92米，68#81米，楼体均为错开式排列。9 .小区配套：答：会所、商业（2#、11#楼）、文体活动站（8#楼地下）、社区服务中心（11#楼）、社区卫生站（11#楼）等。10 .建筑形态？建筑高度？答：建筑形式：点式高层，8#、10#楼为板式高层。建筑高度：79.98米。11 .项目的建筑结构？抗震程度？答：钢筋混凝土结构。抗震8度设防。12 .各层的层高？装修完成后的净高度是多少？吊顶部分净高多少（空调）？答：5#、6#楼层高3.3米；loft:4.88米；其它：3.15米。13 .外立面材质？各种材质的品牌？答：彩釉玻璃幕墙配铝合金扣边，局部涂料（窗台板下方）14 .建筑的外墙、内墙、隔墙

14、的厚度各为多少？答：根据具体情况，各个楼不同部位，不同层数厚度均不同，详见图纸。夕卜墙：180-250mm内墙：180250mm户内隔墙：100mm15 .内保温还是外保温？使用何种保温材料？厚度为多少？答：外墙外贴80厚玻璃棉保温板+50厚挤塑聚苯板。16 .内外保温的优劣势？答：外保温可节省建筑内部使用空间；降低苯对人体的危害，保温效果好；便于室内墙面装饰及粘挂17 .项目共有几个大门？几个出入口？分别设在什么位置？答：3个人行门，一个在绿化带售楼处位置，一个在8#卞H9#楼之间，还一个在东侧，平时关闭。小区南北及东侧设3个车辆出入口，具体物业确定出入方式。18 .工程方面客户能否做设计变

15、更？如果能，具体流程？变更可实现范围？答：精装修交房部分不能做设计变更。19 .是否有轻体隔墙？可否拆改？改动时须向什么部门提出申请？答：除首层下跃户型外，其它为精装修交房。户内有轻质隔墙，在交房后可以进行拆改，但须向物业主管部门提出申请。20 .设备层在哪儿？答：不设设备层。21 .本项目何时开工？何时结构封顶？答：开工：09年5月22日；封顶：10年8月31日，9月5日，9月15日。22 .本项目何时交付使用？施工进度答：2010年底进行初装竣工验收，2011年底交付使用，目前正在进行主体结构地下部分的施工。23 .能否做到会所、车库同时投入使用？答：可以24 .项目围墙的形式？项目台地标

16、高多少米？答：实体墙与铁艺栏杆结合。小区台地3米左右。25 .配电室、化粪池、地下车库出风口、人防出口的位置答：配电室位于地下车库内；化粪池在6#楼西侧，7#楼北侧，4#楼北侧；车库通风口在6#楼东南侧，贴建9号西侧；人防口贴建9#楼西侧，6#楼东南侧，2#楼东侧，11#楼北侧。26 .商业的入口在哪？答：在芍药居东区一、二号路上。27 .本项目有多少个停车位？具体分布如何？是租是售？租售的价格？答：708辆，全部设谿在地下车库。28 .地下停车场层高？车位具体尺寸及面积？答：层高3.8米，主要坡道净高3.1米（搬家车可进入车库，不能到楼门，物业推车运至楼门），最北侧出口净高为2.7米。净高再

17、需确定。29 .车位是否赠送？如销售车位售价？车位是否可出租，租金？答：车位不赠送；车位售价未定；人防车位出租，租金未定。门窗1 .主要几种形式的窗？窗户的开启方式？是否有纱窗？答：平开内悬式双中空三层玻璃+LowE膜，70平开窗，配纤维尼龙防火纱网。2 .窗户材质？答：铝塑复合。3 .玻璃厚度？什么颜色？什么工艺？是否有断桥隔热层？中空的厚度？答：玻璃厚度6mm窗户面积超过1.5平米的玻璃为钢化玻璃，中空厚度为11mm带铝隔条。没有断桥隔热层，因为我们是铝塑复合型材，保温隔热效果超过断桥隔热铝合金的效果。4 .采用何种品牌五金件？答：德国丝吉利娅或德国诺托弗郎克5 .窗户离地面的距离？答：主

18、要居室的窗台高度为150mm浴缸临窗的卫生间、橱柜临窗的厨房窗台高度为900mmLOFT首层窗台高度为300mm6 .主要几种形式的户门？尺寸？答：单开门宽1000,1200以上为双开门；其中：loft:1000单开；双开门，3#楼小户型1200、大户型1500;5、6#楼双开1800。1、4#1500;10#1200。门高：loft:门高2.1;5、6#楼门高2.4;其它门高2.35（待定）。7、户门材质？品牌？厚度？答：1#、4#、5#、6#、3#楼东侧是四防门，其它楼座为三防门（差防火）。8 .户门的安全性能？答：防盗、隔声、防火、保温。1 .各居室的层高？答：平层：3.15、3.3米；

19、loft:4.88米；2 .地面什么标准？答：高档实木复合木地板3 .墙面什么标准？答：高档环保乳胶漆，局部高档木饰面。部分儿童间有壁纸。4 .顶棚？答：高档环保乳胶漆，局部有吊顶，配灯带。5 .电源预留几个接口？具体什么位置？对应功能？答：卧室、客厅等待定。6 .冰箱、空调等是否设有专用插座？几个接口？具体位置？答：有专用插座。7 .是否有中央吸尘系统？是否赠送？品牌？答：无。阳台1 .共有几种形式的阳台？面积？形式？围栏材质?答：全部为封闭阳台。2 .每种阳台的地面如何处理？答：随相邻室内地面材料。3 .阳台上如何排雨水？答：封闭阳台，无雨水排水。卫生间1 .各楼栋洁具的品牌？答：进口唯宝

20、（德国顶级品牌）、杜拉维特（德国顶级品牌）或同档次品牌洁具。龙头：汉斯格雅（德国顶级品牌）或同档次。2 .上下水、排污管道的直径、材料？排水方式？防腐防噪音处理如何？答：上水DN25，PB或衬塑钢管，材料耐腐蚀。下水DN100球墨铸铁或静音PE管，材料耐腐蚀；部分户型采用同层排水。8#楼采用同层排水：干净、噪音低。所有户型采用挂墙式坐便器，易于清扫。3 .设有几个地漏？答：淋浴设排水口，及1个地漏。4 .卫生间防水级别？答：卫生间防水采用js（n型）水泥基防水涂料。5 .墙面防水高度？答：1.8米。6 .浴缸尺寸？答：大户型主卫1.8X0.8;3、10#楼小户型及次卫1.7X0.75。7 .电

21、源预留几个接口？具体什么位置？对应功能？答：电吹风及剃须刀插座、智能温水便座预留插座；洗衣房内设洗衣机专用插座。8 .卫生间如何排风？答：卫生间设排气扇。楼顶设置轴流风机，机械排风。厨房1 .各楼栋厨柜的品牌？答：博夫曼（德国）或同档次，loft依耐斯（韩国品牌）或同档次2 .各楼栋厨房配送哪些家电？品牌？答：大户型：对开门冰箱、烤箱、洗碗机、抽油烟机、微波炉、燃气双眼灶、垃圾粉碎机、七件西门子或同档次。3、10#楼小户型：对开门冰箱、烤箱、抽油烟机、微波炉、燃气双眼灶、垃圾粉碎机，6件西门子或同档次。Loft:对开门冰箱、抽油烟机、微波炉、燃气双眼灶、垃圾粉碎机，5件西门子或同档次。3 .厨

22、房内设有几个地漏？答：无地漏。4 .是否有直接饮用水接口？答：无5 .上下水、排污管道的直径、材料？排水方式？答：自来水立管、干管采用钢塑管，支管采用PB管。中水立管、干管采用热镀锌钢管，支管采用PB管。热水立管、干管采用钢塑管，支管采用PB管。排水立管采用机制铸铁管，户内支管采用UPVC管。（8#楼除外）8#楼排水立管、户内支管采用（高密度聚乙烯）HDPE管。同层排水。6 .厨房上下水是否与煤气管道位于同一侧？答：具体根据户型图设计。7 .厨房地面墙面材质？答：地面：高档石材；墙面：高档石材。8 .厨房是否有防水？防水等级？答：无9 .洗衣机位的位置？防水如何处理？答：无洗衣房户型设置在生活

23、阳台，有防水。洗衣房有防水。10 .厨房生活阳台是否预留下水口及冷热水上水？答：厨房生活阳台无洗衣机位的无下水口及冷热水上水11 .电源预留几个接口？具体什么位置？答：除配送电器专用插座外，在台面上预留两个备用插座。12 .如何排风？答：楼顶设置轴流风机，机械排风。供暖方式1 .各楼栋供暖方式？收费标准？答：按热力公司统一标准标准收费，市政热源集中供暖，地板采暖，loft除外，采用森德（瑞士品牌）或同档次散热器。2 .空调系统（对应供暖详细介绍）？答：采用户式直流变频VRV中央空调。3 .空调室外主机的位置？中央空调的品牌？答：设置有专用室外机位，品牌麦克维尔（美国品牌）或同档次。4 .是否有

24、新风？请简述送风原理答：楼宇中央新风系统，有高效清洁、加湿、过滤功能，60立方/小时.人。5 .如采用空调供暖的某种形式，具体会占室内空间的高度有多少？答：空调制冷：室内空间的高度，局部最低2.45米、2.55米。6 .主次卫生间是否有空调的风口？答：无。7 .主次卫生间通过什么方式采暖？如通过散热器，具体散热器品牌?答：部分卫生间地板采暖不足时加装散热器。供电系统1 .社区是否市政供电？进入社区变电站的电压？进入每户的电压？答：市政供电；进入社区变电站的电压10千伏；进入每户的电压，大户型空调380伏，其它220伏。2 .几路供电？双路供电的优点？答：双路供电，安全、保险。3 .社区内是否设

25、有变电站？设在何处？答：本社区没有。4 .变电站距离周围住宅多远？是否会有噪音、辐射等影响？答：位于本小区东侧社区内，距离较远，无噪音、辐射影响，符合国家环保要求。5 .电线是否采用地下暗埋式？有何好处？发生故障如何维护？答：通过电缆沟进入小区地下配电室，维护由供电局和物业分别管理各自辖区内的电缆和供电设备。6 .住宅内是否接有漏电保护装置？插座火炉是否设有漏电保护开关？答：进户箱有分级漏电保护。7 .有几条回路？每个回路控制那些电器？答：照明与动力回路分开设置，每个户箱预留一路以上的备用回路。8 .每户的电表是装在室内还是室外？电表是多少安培的？答：电表在楼梯间竖井内。电表为380V(10A

26、-40A),220V(20A-80A)。9 .每户的设计容量？每户可以保证多少电容？今后是否可以增容？答：每户不可以增容。10 .户内供电系统是否分为动力用电和照明用电回路？答：是11 .电表外设在什么位置？是否有装饰？防护盒？答：电表设在楼梯间竖井内，有防火门。12 .社区是否有应急发电机？每户是否有应急灯？答：无，楼内公共部位有应急灯。通信系统篇1 .几条外线？分别设置房间?答：一条外线，户内设有智能箱，两路语音、四路网络。2 .是否有宽带？几个接口？分别设置房间？答：有4个宽带接口，每个房间基本都有。3 .是否有个别房间设有宽带双接口？答：部分户型的客厅及主卧设有宽带双接口。4 .主卫生

27、间、餐厅是否设有电话接口？答：有。电视系统篇1 .有线电视几个接口？分别设置房间？答：每户进1路，卧室、客厅、书房、餐厅、部分卫生间设置接口。2 .是否有卫星电视？设置几个接口？分别设置房间？答：有。歌华有限或航空航天，位置同上。3 .餐厅是否预留有线电视接口？答：有。4 .卫星电视预留接口是指客户自行安装吗？答：否，竣工后装修到位。供水系统1 .社区内是否为四水系统？直饮水入户有没有？答：无直饮水系统。2 .市政供水使用的是哪个自来水厂的水？收费标准？答：5厂和8厂水。3 .什么热水系统？热水的收费标准？答：市政热水系统。热水接口卫生间、厨房。业主入住后，由热力集团根据具体用量核算后确定。4

28、 .是否有中水系统？市政中水还是社区自处理中水？自建中水站的基本情况？答：使用市政中水。费用1元/吨。中水用于绿化养护及室内冲厕所。5 .中水处理站设在何处？如何收费？答：无6 .自建中水站处理的中水是否能够达到国家标准？具体标准是什么？答：无7 .中水在什么位置？答：楼内竖井内、卫生间。燃气系统1 .天然气还是煤气？答：天燃气2 .燃气表是否远程抄表？燃气表安装位置?答：否，安装在厨柜下方。3 .燃气表采用几立方的表？管道直径？答：4立方表，DN15水平管。消防系统篇1 .社区消防系统如何？答：设置室外消火栓，满足消防规范要求2 .分户消防系统如何？答：每层楼梯间公共位置设有消火栓、灭火器，

29、满足消防规范要求。3 .社区消防通道在哪个位置？答：满足消防规范要求。4 .户内消防报警如何设置？答：无5 .分户消防系统是否安装烟感系统？喷淋系统？答：无，开放式厨房配备燃气报警装置。1.小区的周界防范系统？（红外线、摄相头、门禁、停车一卡通等）答：周界防范系统：摄相头、门禁、停车一卡通。2、电梯品牌？对于电梯是否还有其它智能功能（如：提前预约遥控等）？答：三菱、日立等国外同品牌产品。智能功能：1、4、5、6#楼电梯具有IC卡一卡通控制系统及提前预约遥控。3 .是否设可视对讲系统?答：是，彩色可视对讲，品牌未定。4 .可视对讲是否每层都有？答：每户都有。5 .社区是否有紧急呼叫系统？每户是否

30、有终端紧急求救装置？答：每户有终端紧急求救装置。6 .分户安防具体如何设置？答：公共区域首层大堂、单元门、屋顶机房。7 .厨房是否设燃气报警系统？答：loft、10号楼开放式厨房设有燃气报警系统。8 .有玻璃破碎报警系统？答：无。9 .是否有无障碍通道？答：有。社区配置1 .社区大门的形式？如何管理门禁？答：方形铁艺自动门，夜间关闭，有人值守，随时可开启。2 .社区的垃圾站的具体位置？垃圾站的建筑形式？垃圾清运时间？答：地下设置独立垃圾集中收集处（靠近10#楼地下），由物业公司早晚或根据情况随时清运。3 .社区道路的基本照明采用何种安装方式？照明时间？答：节能灯，随市政照明开闭时间。4 .社区

31、道路转弯处是否有指示牌？答：有指示牌、反光镜。5 .社区内主路、楼间路采用什么材质铺装？路灯情况？答：节能灯，透水砖铺装。收修标准篇|此处为合同附件的装修标准8#楼：装修标准：户门：高级三防（防盗、隔声隔声）或四防（防盗、隔声、防火、隔声）装饰门。房间门：高档木门客厅、餐厅墙面：高档木饰面、高档环保乳胶漆等地面：高档木地板天花：高档环保乳胶漆卧室墙面：高档木饰面、高档环保乳胶漆等地面：高档木地板天花：高档环保乳胶漆厨房墙面：高档石材地面：高档石材天花：高档环保乳胶漆卫生间墙面：高档石材地面：高档石材天花：高档环保乳胶漆窗户：平开内悬式双中空三层玻璃+LowE膜空调系统：户式中央空调+集中新风系统+保湿通讯系统：每户配智能箱，箱内配备2条电话线，4个宽