律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引(XXXX)

1、律师城房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引20072007年12月18日业务研究与职业培训会会议通过第一章 总那么1.1 制订目的本操作指引由上海律师协会建筑与房地产法律研究会起草其目的系为本律师与城房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼业务进步律师拆迁法律效劳质量维护拆迁当事人的合法权益保障建立工程的顺利进展并非强迫性规定仅供律师在实际业务中参考与借鉴。1.2 概念界定1城房屋拆迁是指根据城规划和专项工程的拆建方案以及当地的用地由建立或者个人对城规划区域内国有土地上的的房屋及附属物进展撤除并对房屋所有者或者使用者给予补偿安置的法律行为。2征地拆迁是指为了建立和乡镇规划的需要依法对农民集体所有土地

2、上的房屋及附属物进展撤除并对房屋所有者或者使用者进展补偿安置的法律行为。3拆迁人是指获得房屋拆迁容许证的。4拆迁：获得拆迁资质的房屋拆迁。5被拆迁人是指被撤除房屋的所有人。6房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的和个人。7房屋同住人是指在拆迁容许证核发之日在被拆迁居住房屋处有本常住户口已实际居住一年以上且本无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。8房屋使用人是指实际占用房屋的和个人。1.3 律师拆迁法律业务的根本原那么拆迁关系到社会稳定和广阔被拆迁人的切身利益律师拆迁法律业务应遵循如下原那么：1忠诚负责原那么。律师拆迁法律业务应不受任何及其他组织和个人的干预依法维护法律法规的正确施行和委

3、托人的合法权益。2专业精湛原那么。律师拆迁法律业务应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应才能和程度以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律效劳。3勤勉敬业原那么。律师拆迁法律业务应勤于学习、勤于考虑、恪尽职守根据委托人的要求在与委托人约定的限内完成各项受托法律业务。1.4 律师拆迁法律业务的前提和要求1律师拆迁法律业务应在核实委托人的主体资格并充分理解受托事项的详细情况后与委托人制作谈话笔录分析利弊告知法律风险。2律师须与委托人签订委托协议在获得委托人的合法受权后在受托权限内依法履行职责不得损害委托人的合法权益。3律师拆迁法律业务应把有利于社会稳定作为自己的社会责任把促进矛盾化解、构建和谐社会

4、作为拆迁法律业务的工作要求。4律师在拆迁法律业务中应保守所知悉的机、委托人的商业机和个人隐私。1.5 本操作指引的业务适用范围本操作指引适用于律师代理与上海城房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师为、拆迁人、拆迁、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆迁法律咨询、受托调查、起草修改拆迁方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律书、培训拆迁工作人员、参与与拆迁有关的评估、听证、会谈、行政裁决、强迫拆迁、行政复议、仲裁诉讼活动等拆迁全过程的法律效劳。律师代理城规划区内涉及设施、教堂、寺庙等设施、文物古迹以及外国驻华使领馆房屋的拆迁法律效劳不适用本操作指引。第二章 城

5、房屋拆迁前准备和评估第一节 一般规定2.1.1 概念界定1房屋拆迁前准备阶段是指截至房屋拆迁容许证之日前的阶段。2搬迁限是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的限。3拆迁限是指完成整个拆迁工作所规定的限。4城房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用处、建筑面积等因素对房地产价格进展的评估。5房屋拆迁评估时点为房屋拆迁容许证颁发之日。拆迁分施行的以当房屋拆迁容许证颁发之日为房屋拆迁评估时点。6房屋拆迁评估的有效为房屋拆迁容许证的拆迁限包括拆迁的延长限。特别提示：集体土地房屋拆迁不适用本章。2.1.2 法律根据1?城房屋拆

6、迁理?第305文由于2001年6月13日公布自2001年11月1日起施行；2?城房屋拆迁工作规程?的建住房2005200由建立部于2005年10月31日发布自2005年12月1日起施行；3?城房屋拆迁评估指导?建住房2003234由建立部于2003年12月1日公布自2004年1月1日起施行；4?房地产估价机构理?建立部42由建立部于2005年9月27日发布自2005年12月1日起施行；5?上海城房屋拆迁理施行细那么?上海人民11由上海人民于2001年10月29日公布自2001年11月1日起施行；6贯彻执行?上海城房屋拆迁理施行细那么?假设干的沪房地资2001673由上海房屋土地资源理于2001

7、年12月10日公布自2001年11月1日起适用7?建立房屋拆迁工作有关制度的?沪房地资拆2003297由上海房屋土地资源理于2003年8月13日公布自公布之日起施行；8?上海房屋拆迁评估理暂行规定?沪房地资200267由上海土地资源理于2004年3月29日以沪房地资权2004114文修改自2004年4月1日起施行；9?上海房屋拆迁评估鉴定暂行规那么?由上海房地产估价师协会于2002年4月16日公布自公布之日起施行；10?上海城房屋拆迁评估技术?的沪房地资200266由上海房屋土地资源理于2002年2月5日公布自公布之日起施行。2.1.3 城房屋拆迁的前提条件本需要拆迁房屋的建立应当向拆迁房屋所

8、在地的区、房地提出申请获得房屋拆迁容许证前方可拆迁房屋。重大政建立工程拆迁房屋应当向房地资源提出申请。第二节 前准备的内容2.2.1 拆迁资格拆迁人和拆迁在拆迁前准备阶段应具备以下资质并获得以下：1拆迁人、拆迁应具有拆迁主体资格与资质；2拆迁工作人员应持有上岗证；3拆迁人应获得国有土地使用权批准；4拆迁人应获得建立工程批准；5拆迁人应获得建立用地规划容许证；6拆迁人应获得拆迁容许证。2.2.2 拆迁人、拆迁的前准备1调查拆迁基地被拆迁人的根本情况拆迁基地的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等。2确定拆迁范围后核实拆迁范围内的和个人有无进展以下活动：1新建、改建和扩建房屋及其

9、附属物；2改变房屋和土地用处；3建立新的房屋租赁关系；4分列房屋租赁户名。3举行制定拆迁方案的听证会。4制定拆迁方案与拆迁方案拆迁方案应载明如下事项：1拆迁四至范围；2拆迁房屋总建筑面积分别列出居住房屋与非居住房屋的详细数量公房、私房、产和代产的详细数量；3拆迁户数；4拆迁限；5拆迁基地分施行拆迁的情况；6拆迁补偿安置资金总额的；7申请拆迁容许证时首补偿安置资金到位数额、安置房屋的价值量及后续资金分到位方案；8施行拆迁的方式。5拆迁人应备有不低于补偿安置资金总额30的拆迁补偿安置资金并设立专用存款账户。补偿安置资金与安置用房价值之和缺乏补偿安置资金总额的拆迁人应当在拆迁方案中明确资金分到位的时

10、间。6核实安置房源的产权是否明晰、无权利负担。7核实安置房源的数量是否到达拆迁基地被拆迁人总户数的70安置房源是否符合质量平安及是否到达本公共建筑设施配套要求。2.2.3 拆迁人、拆迁应当注意的问题1区、房地不得作为拆迁人也不得承受委托施行拆迁。2不得采用恫吓、胁迫以及停水、停电、停顿供气、供热等手段施行拆迁。3须按照房屋拆迁容许证确定的拆迁范围施行拆迁不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的应当按规定规划、土地批准手续并向颁发原拆迁容许证的区、房地申请变更拆迁范围。4拆迁必须在规定的拆迁限内完成。确需延长拆迁限的应当在拆迁限届满日的15日前向区、房地提出延拆迁申请区、房地应当在收到延

11、拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁限累计超过一年的延拆迁申请由区、房地报经房地资源核实后给予答复。5建立工程假设在拆迁限内发生转让应当经区、房地同意后房屋拆迁容许证变更手续；区、房地应当将变更后的房屋拆迁容许证的相关内容予以。建立工程转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的由受让人继续履行；工程转让人与受让人应当书面被拆迁人、房屋承租人并自转让合同签订之日起30日内予以。2.2.4 被拆迁人、房屋承租人的前准备1核实拆迁人、拆迁的拆迁资质和相关；2核实拆迁容许证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁限等事项；3参与制定拆迁方案的听证会并发表；4核实拆迁方案与拆迁方案的合法性

12、、完好性、可行性；5核实拆迁人拆迁补偿安置资金的到位情况；6核实安置房源的产权、负担、数量、质量及设施配套情况。第三节 城房屋拆迁评估2.3.1拆迁评估机构确实定1、房屋拆迁评估机构的资质从事房屋拆迁评估的房地产评估机构应当为获得一、二、三级房地产评估机构资质容许的房地产评估机构。未获得房地产评估资质容许以及虽获得三级房地产评估资质但尚处于内的房地产评估机构不得承受房屋拆迁评估委托、出具评估或者价格咨询。一般情况下拆迁当事人应选择综合实力较强、社会信誉良好的房地产评估机构对拆迁房屋进展评估。2、房屋拆迁评估机构确实定方式1被拆迁人投票确定。采取投票方式的应根据投票结果按照简单多数的原那么得票数

13、第一位的为拆迁基地的评估机构第二位的为重新评估机构。拆迁人应将投票结果进展。2拆迁当事人协商确定。采用协商确定的应由全体拆迁当事人通过协商一致后确定评估机构和重新评估机构。3抽签确定。采用抽签方式确定评估机构的应同时确定重新评估机构。特别提示：1拆迁当事人可以要求区委、街道办事处等共同监视拆迁评估机构确定的过程；2评估机构和评估人员与拆迁当事人不得具有利害关系也不得是拆迁当事人本人。2.3.2 拆迁房屋评估委托合同的签订同一拆迁范围内拆迁人只能委托一家评估机构进展评估并与其签订书面的房屋拆迁评估委托合同。房屋拆迁评估委托合同应包括以下内容：1双方当事人的或者名称、住所；2委托评估的被拆迁房屋的

14、性质、用处、面积；3评估的价值及评估方式；4需要双方当事人提供的资料及提供方式；5评估的交付日；6酬金及支付方式；7违约责任；8评估争议的解决程序及责任承担；9合同争议的解决方式；10需要约定的其他事项。2.3.3 评估程序1评估机构承受房屋拆迁评估委托后不得转让、变相转让受托的评估业务。2评估委托人应当如实向评估机构提供评估所需资料协助评估机构开展现场查勘等工作。3对被拆迁房屋进展实地查勘查勘记录、拍摄被拆迁房屋状况的照片及录像、实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。4评估机构应当按照拆迁评估委托合同约定的时间和要求完成评估向拆迁人出具评估包括分户评估；如未按照约定的

15、时间和要求完成评估或者评估失实的应当承担相应的责任。5针对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋拆迁人应当委托评估机构做抽样评估且抽样评估样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5。假设抽样评估结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价的拆迁人应当将抽样评估的结果在拆迁范围内进展评估机构可以不再出具分户评估；但被拆迁人要求的除外。6对于同一拆迁范围内既有国有土地又有征用集体土地的房屋拆迁工作的应分别按照不同的规定及进展评估。7房屋所有权人或者房屋承租人回绝评估时评估机构可以参照被撤除房屋同区域、同建筑类型的房屋进展评估。如当事人对评估结果有异议的可以申请鉴定。8被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属

16、证书及权属的记载为准；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的可以按照协商结果进展评估。9假设评估依法代的、产权不明确的房屋评估机构应将评估含技术及评估过程中形成的有关评估资料同时提交给委托人由委托人一并证据保全手续。10评估机构应按照评估技术的要求搜集各类资料并归档并至少保存十年。2.3.4 评估评估的形式与内容应当具有性与合法性评估的详细内容应该包括：1委托方与受托方的或者名称住所；2拆迁房屋的情况；3拆迁房屋的评估时点；4评估的原那么和根据；5拆迁房屋的评估结果；6评估的有效限；7专职注册房地产评估师的签字以及评估机构的盖章。评估委托人应当将分户评估送交被拆迁人。2.3.5

17、评估异议1假设拆迁当事人对评估有疑问或者异议有可能导致原评估报揭发生变更的评估委托人可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估提出的疑问向其作充分解释解释内容包括拆迁评估的根据、原那么、程序、参数选取和评估结果产生的过程。2拆迁当事人对评估有异议且评估机构不能充分解释的可以另行委托其他评估机构重新评估。3评估委托人就原评估机构的评估结果、复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致时评估委托人可以在收到评估、复估结或者重估后的15日内向房地产价格评估专家会申请技术鉴定。评估机构应当配合专家会的鉴定工作向专家会提供评估、评估技术及鉴定所需的其他

18、有关资料。4假设房地产价格评估专家会认为评估不合法、不、不合理的由专家会指定其中一家评估进展再评估；而拆迁当事人对再评估仍有争议的可以重新向专家会申请鉴定。特别提示：房地产价格评估专家会成员不得与原评估机构、拆迁当事人有利害关系不得是拆迁当事人本人。第三章 城房屋拆迁补偿与安置第一节 一般规定3.1.1 概念界定1房屋拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人按照法律规定就拆迁人因撤除被拆迁人的房屋对被拆迁人予以货币补偿和安置或者产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。2价值房屋调换是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。3面积房屋调换是指拆迁居住房屋实行以房屋建筑面积

19、为根底在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。4最低补偿单价是指为被撤除房屋同区域已购公有居住房屋上交易的平均单价本指引所称的单价是指每平方米建筑面积的价格。特别提示：集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。3.1.2 法律根据1?物权法?第六十二由第十届全国人民第五次会议于2007年3月16日通过自2007年10月1日起施行；2?城房屋拆迁理?第305文由于2001年6月13日公布自2001年11月1日起施行；3?房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的?建住房200274由建立部于2002年3月27日公布自2002年5月1日起施行；4?上海城房屋拆迁理施行细那么?上海人民11由上海人民

20、于2001年10月29日公布自2001年11月1日起施行；5贯彻执行?上海城房屋拆迁理施行细那么?假设干的沪房地资2001673由上海房屋土地资源理于2001年12月10日公布自2001年11月1日起适用；6?施行房屋拆迁面积调换的指导?的沪房地资拆2005260由上海房屋土地资源理于2005年5月9日公布自公布之日起施行；7?上海城房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项?沪房地资拆20022由上海房屋土地资源理、中国人民银行上海分行于2002年6月17日公布自公布之日起施行；8?发布本城居住房屋拆迁补助费的?沪价商200210由上海、上海房屋土地资源理于2002年2月29日发布自2001

21、年11月1日起适用；9?本城居住房屋拆迁价补偿安置中价格补贴的?沪价商200151由上海、上海建立和理会、上海房屋土地资源理于2001年12月27日公布自2001年11月1日起适用。第二节 拆迁补偿安置协议3.2.1 拆迁补偿的方式1货币补偿；2产权房屋调换。特别提示：被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：1拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；2被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的只能实行产权调换被拆迁人不能选择货币补偿。3.2.2 订立拆迁补偿安置协议的主体1拆迁私有房屋的拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议；拆迁公有房

22、屋的拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁容许证核发之日合法有效的房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准由拆迁人按户进展补偿安置。2拆迁租赁房屋的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合以下情形之一的拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：1拆迁执行规定租金的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；2拆迁执行规定租金的私有居住房屋的；3拆迁房部门依法代的房屋的；4拆迁团体委托房部门代理经租的房屋的。特别提示：所谓执行规定租金的私有出租居住房屋包括以下三类：1由房部门代理经租的私有居住房

23、屋；2落实私房政策后由房部门代为经租的居住房屋；31983年12月17日?城私有房屋理?施行前已经建立租赁关系、执行规定租金并且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。3假设公有居住房屋承租人在本的常住户口已注销的补偿安置协议签订主体由按照?上海房屋租赁?的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的应协商确定签订补偿安置协议的代表；无同住人的由按照?上海房屋租赁?的规定可以继续承租该公房的本居民签订补偿安置协议。3.2.3 货币补偿拆迁安置协议的内容1订立协议的主体；2被撤除房屋的位置、性质、建筑面积；3货币补偿金额；4搬迁限；5违约责任；6争议的处理；7需要约定的其他事项。3

24、.2.4 房屋调换拆迁安置协议的内容1订立协议的主体；2被撤除房屋的位置、性质、建筑面积；3安置方式：1以现房调换的应当约定安置房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项以及拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费；2以房调换的除约定安置房的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项外还应当约定过渡以及过渡内的临时安置补助费；4搬迁限；5违约责任；6争议的处理；7需要约定的其他事项。特别提示：1搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费那么由价格主部门会同房地资源制定。2以房调换的过渡内被拆迁人、房屋承租人应自行安排住处。3.2.5 拆迁补偿安置协议的备案拆迁限届满后的30日内

25、拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议报区、房地备案。第三节 拆迁房屋面积确实定3.3.1 拆迁房屋面积确实定1拆迁房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准；2无房地产权证的以相关批准记载的建筑面积为准；实际建筑面积小于相关批准记载的建筑面积的以实际建筑面积为准；3相关批准未记载建筑面积的或者虽无批准但在1981年以前已经建造用于居住的房屋以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。3.3.2 特殊房屋面积确实定1、面积确实定1在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的高度在1.2米至1.7米的部按照实际居住面积的一半并换算成建筑面积计入公房的建筑面

26、积；21.7米以上的部按照实际居住面积并换算成建筑面积计入公房的建筑面积；3其他情形的不计入建筑面积。2、承租公房面积的计算1承租的公有非居住房屋以房屋租赁合同记载的建筑面积为准；2承租的公有居住房屋以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；3租用公房凭证记载的是居住面积的按附录1所列的换算系数计算建筑面积。第四节 拆迁房屋安置3.4.1 居住房屋的货币补偿金额确实定1未出租私有居住房屋、协商议定租金的租赁房屋被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的以及执行规定租金的公有出租居住房屋被拆迁人选择房屋调换并安置房屋承租人的这三种情况货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被拆迁房屋的房地产单价+价格补贴&#

27、215;被撤除房屋的建筑面积。2拆迁执行规定租金的公有出租居住房屋被拆迁人选择货币补偿的租赁关系终止其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被撤除房屋的房地产评估单价×被撤除房屋的建筑面积×20。3拆迁执行租金的公有及私有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的拆迁人应当按以下规定对房屋承租人进展补偿安置：1房屋承租人选择货币补偿或者价值房屋调换的其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被撤除房屋的房地产单价×80+价格补贴×被撤除房屋的建筑面积。2撤除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋符合拆迁房屋所在地的区、人民规定条件的以下被拆迁人、房屋承

28、租人可以选择面积房屋调换：a.未出租私有居住房屋的所有人；b.执行政符规定租金的公有居住房屋承租人但被拆迁人选择房屋调换的除外；c.执行规定租金的私有居住房屋、由房部门代理经租的团体房屋、由房部门依法代房屋的承租人。4执行规定租金的私有出租居住房屋租赁关系终止。被拆迁人可以选择货币补偿或者价值房屋调换其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被撤除房屋的房地产单价×被撤除房屋的建筑面积×100。特别提示：1实行价值房屋调换的应当按照房地产评评估格确定货币补偿金额再将该金额与安置房屋的房地产价结算差价。2被撤除房屋的房地产评估单价低于补偿单价的按最低补偿单价计算详见附录2。3.4

29、.2 非居住房屋的补偿安置1、安置确实定拆迁未出租非居住房屋的或者拆迁由租赁双方协商议定租金的出租非居住房屋被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行价值房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。2、补偿金额确实定1拆迁执行规定租金的公有出租非居住房屋被拆迁人选择价值房屋调换的由被拆迁人安置承租人租赁关系继续保持；2被拆迁人选择货币补偿的拆迁人应当将被撤除房屋的房地产价的20补偿给被拆迁人将被撤除房屋的房地产价的80补偿给房屋承租人租赁关系终止。3、拆迁人还

30、应当补偿的其他费用1按和本规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；3因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿是指拆迁非居住房屋中用于消费、经营的房屋由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿按被撤除房屋建筑面积每平方米300-400元由拆迁当事人协商确定。3.4.3 可以按照非居住房屋补偿认定的情形1原始设计为非居住房屋延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的可以认定为非居住房屋；2公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同建立了公有非居住房屋租赁关系的可以认定为非居住房屋；3房地产权证记载的权

31、利人为可以认定为非居住房屋但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；4原始设计为居住房屋经或者区房地批准居住房屋改变为非居住用处的可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后以居住房屋作为经营场所并领取营业执照未经划区房地批准居住房屋改变为非居住用处的不认定为非居住房屋。特别提示：区、门核发?非正规就业容许证?以及区、门或者街道核发?社区效劳证?的持证人所使用的居住房屋不得认定为非居住房屋。3.4.4 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置1撤除居住和非居住兼用的房屋被拆迁人或者房

32、屋承租人选择货币补偿的可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。2被拆迁人或者房屋承租人选择价值房屋调换的应当按照上述货币补偿款用居住房屋进展调换并结算差价。3被拆迁人或者房屋承租人选择面积房屋调换的应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积进展补偿安置。第五节 特殊对象的补偿与安置3.5.1 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护为表达“以民为本的精理中拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的拆迁人应当优先给予面积房屋调换并可适当减免超过应安置面积部的房价款。3.5.2 拆迁团体所有房屋的处理拆迁团体所有的房屋应当事先征求事务理部门并

33、与团体签订拆迁补偿安置协议。拆迁由房部门代理经租的团体的房屋租赁关系终止。拆迁居住房屋的补偿安置方式与按照执行规定租金的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值房屋调换；其中被拆迁人的货币补偿金额为被撤除房屋的房地产价的100承租人的货币补偿金额为被撤除房屋的房地产价的80。3.5.3 拆迁公益事业房屋的处理拆迁用于公益事业的房屋及其附属物的拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城规划的要求按照原性质和规模予以重建或者按照房地产价进展补偿。3.5.4 拆迁公共设施的处理需要撤除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公

34、共设施以及树木绿地的拆迁人应当重建或者给予适当补偿。因房屋拆迁需要迁移线或者铺设临时线的费用由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或者新建、扩建各种线的费用拆迁人不予负担。3.5.5 拆迁由房部门依法代的房屋的处理拆迁房部门依法代的房屋拆迁人应当与代人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经拆迁房屋有关资料应当向证据保全。补偿安置方式与为：拆迁由房部门依法代的房屋租赁关系终止。拆迁居住房屋的补偿安置方式与按照执行规定租金的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值房屋调换；其中被拆迁人的货币补偿金额为被撤除房屋的房地产价的100承租人的货

35、币补偿金额为被撤除房屋的房地产价的80。3.5.6 撤除违章建筑和临时建筑的处理撤除违章建筑、超过批准限的临时建筑的不予补偿；撤除未超过批准限的临时建筑应当给予适当补偿。被拆迁人接到停顿建立后继续进展房屋及其附属物新建、改建、扩建的部不予补偿。3.5.7 争议房屋拆迁的处理只要拆迁人提出补偿安置方案报房屋拆迁理部门核实同意向证据保全并且将拆迁补偿资金或者符合质量的安置用房、周转用房提存的便可施行拆迁。3.5.8 拆迁设有抵押权的房屋的处理1在拆迁设有有效抵押的房屋前应当抵押权人拆迁房屋的相关事项。2经与抵押权人、被拆迁人抵押人协商能解除抵押合同的可达成一致后将拆迁补偿款交付被拆迁人。3.5.9

36、 租赁限未满的房屋拆迁的处理拆迁协商议定租金标的租赁居住房屋被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的或者被拆迁人对房屋承租人进展安置的拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第六节 货币补偿款的分配3.6.1 公有房屋货币补偿款的分配。拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原那么获得拆迁补偿款但以下情况除外：1承租人或者同住人属于年老体弱缺乏经济来源且按均分所得的补偿款无法购

37、得房屋保证其正常生活的；2承租人或者同住人在获得公房承租权时额外支付过较多款项的；3对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。3.6.2 私有房屋补偿款的分割拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。3.6.3 房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

38、3.6.4 补偿款被冒领的处理因拆迁人的忽略导致房屋补偿款被冒领的拆迁人还应对实际的被拆迁人或者房屋承租人予以补偿安置。拆迁人可以通过诉讼方式要求冒领人返还不当得利。3.6.5 被拆迁人回绝受领补偿款的处理拆迁补偿安置争议经裁决后被拆迁人在法定限内不申请行政复议也不提起行政诉讼且回绝受领补偿款的拆迁人可以向提存。3.6.6 售后公房拆迁维修资金的处理因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的由业主、房屋拆迁、原售房或者物业理持房屋灭失等有关证明到建立银行住宅维修资金交割手续。其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部由建立银行退还给业主；原房屋缴纳三项维修资金的剩余部用于补贴街坊公共设施维修资金的缺

39、乏。第四章 城房屋拆迁行政裁决第一节 一般规定4.1.1 概念界定1房屋拆迁裁决是指房屋拆迁主部门根据拆迁法律的规定对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡限等拆迁事宜作出的双方当事人之间的权利和义务的详细行政行为。2强迫拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁限内未搬迁的由房屋所在地的、人民责成有关部门强迫拆迁或者由房屋拆迁理部门依法申请人民强迫拆迁的行为。3拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。4.1.2 法律根据1?城房屋拆迁理?第305文由于2001年6月13日公布自2001年11月1日起施行；2?城房屋拆迁行政裁决工

40、作规程?建住房2003252由建立部于2003年12月30日公布自2004年3月1日起施行；3?上海城房屋拆迁理施行细那么?上海人民11由上海人民于2001年10月29日公布自2001年11月1日起施行；4?上海城房屋拆迁裁决规定?的沪房地资拆2002734由上海房屋土地资源理于2002年12月30日公布自公布之日起施行。第二节 裁决申请4.2.1 拆迁人申请裁决应提交的资料1房屋拆迁裁决申请书；2申请人的明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的明；3被撤除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估；4对被申请人的房屋拆迁补偿安置详细方案；5申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包

41、括协商记录)；6其他与裁决有关的资料。特别提示：拆迁人首次申请裁决时还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。4.2.2 被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料1房屋拆迁裁决申请书；2申请人的明；3房地产权属证明或者租用公房凭证、房屋租赁合同；4其他与裁决有关的资料。4.2.3 裁决申请书的主要内容1申请人的名称、法定代表人及代理人的、年龄、职业、住所；2被申请人名称、等根本情况；3申请裁决的恳求、和理由；4申请人签名或者盖章、申请日。4.2.4 裁决听证裁决收到拆迁人的裁决申请后应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进展审核。对已达成协议缺乏20

42、的裁决应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置、安置方式等内容组织听证。4.2.5 不予受理有以下情形之一的裁决不予受理裁决申请：1已超过房屋拆迁限的；2申请人未在规定的日内补齐资料的；3申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的；4房屋已经灭失的；5申请人主体资格不符合?城房屋拆迁理?、?施行细那么?规定的；6申请人对拆迁容许证合法性申请裁决的；7裁决做出后当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的裁决应当自收到申请之日起5日内书面申请人。第三节 裁决审理4.3.1 裁决审理前的文书送达裁决审理前裁决应当向裁决当事人送达以下文书：1向申请人发出裁决受理书；2向被申请人送

43、达裁决申请副本及辩书。4.3.2 调解裁决可以组织拆迁当事人进展调解。申请人经两次未参加裁决调解的视作为撤回裁决申请；被申请人经两次不出席裁决调解的裁决可以缺席裁决。4.3.3 裁决经调解当事人达不成协议的裁决应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决方案应当合法、适当。裁决须经裁决集体讨。裁决在审理过程中应当核实补偿安置的审查拆迁房屋评估相关资料、程序的合法性。假设当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁评估专家会鉴定的裁决应当委托评估专家会进展鉴定并以鉴定后的评估结果作为裁决根据。4.3.4 裁决中止在裁决审理过程中有以下情形之一的裁决中止：1发现新的需要查证的；2当事人对评估结果有异议需等

44、待鉴定结的；3裁决需要以相关裁决或者判决结果为根据的而相关案件未结案的；4作为自然人的申请人亡需要等待继受人说明是否愿意继续裁决的；5作为自然人的被申请人亡需要变更被申请人的；6其他特殊情况需要中止的情形。中止裁决的情形消除后应当恢复裁决。4.3.5 裁决终结裁决审理过程中有以下情形之一的裁决终结：1当事人达成拆迁补偿安置协议的；2发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；3申请人撤回裁决申请的；4作为自然人的申请人亡15日内继受人没有表示参加裁决或者放弃参加裁决的。4.3.6 做出裁决书裁决应当在审理后做出裁决书裁决书应包括以下主要内容：1申请人与被申请人(包括代理人)的或者名称等根本情况；2

45、申请裁决的恳求、争议的和理由；3裁决认定的、理由和适用的法律根据；4补偿安置方案详细包括：1补偿方式；2补偿金额；3安置用房的面积和安置地点；4搬迁日；5搬迁过渡方式和过渡限；6其他应当补偿的工程。特别提示：裁决规定的搬迁限不得少于15日。5告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及限；6裁决的名称、裁决日并加盖公章。4.3.7 裁决书的送达裁决书应当送达当事人并留有送达的证据。裁决书可以直接送达、邮寄送达、留置送达、送达。送达的可将裁决书张贴于被撤除房屋的拆迁基地栏内。裁决书自张贴于栏内之日起满7天视作送达。4.3.8 政拆迁裁决政建立工程拆迁房屋因拆迁当事人达不成补偿安置协议已经影响工程进度的拆

46、迁人在做好被撤除房屋的勘察记录、提出临时安置方案后可申请裁决裁决可以按照“先拆迁腾地后处理纠纷的原那么裁决先行搬迁。拆迁当事人可以继续协商补偿安置方案协商结在6个月内告知裁决。协商不成的裁决申请人应当向裁决提出正式补偿安置方案裁决应当自收到该方案之日起的30日内作出补偿安置方案的裁决。第四节 行政裁决强迫执行4.4.1 行政裁决强迫执行申请主体房屋拆迁裁决书送达后申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁限内未搬迁的裁决可依法申请强迫执行。4.4.2 行政裁决强迫拆迁前的听证申请行政裁决强迫执行前裁决应当组织拆迁当事人对行政裁决强迫执行的根据、程序、补偿安置方案及测算根据等

47、内容进展听证。同时还应邀请有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人回绝参加听证会的裁决应当组织召开调查会。4.4.3 行政裁决强迫执行申请应提交的材料1行政裁决强迫执行申请书；2裁决调解记录和裁决书；3安置用房或者补偿资金证明；4被拆迁当事人回绝承受补偿资金的应当提交补偿资金的提存证明；5被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料；6听证会或者调查会记录。4.4.4 行政裁决强迫执行其他应注意的事项1申请行政裁决强迫执行应当由裁决集体讨；2拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合质量平安和产权明晰、无权利负担的安置用房的不得申请行政裁决强迫执行；3裁决应当提早15天被拆迁当事人并

48、做好宣传解释发动被拆迁当事人自行搬迁；4拆迁人应当对被撤除房屋以及房屋内的物品向证据保全；5行政裁决强迫执行时裁决应当组织街道办事处、居(村)委会代表和人员到现场；6裁决是被拆迁当事人的由同级人民裁决。第五章 征地拆迁第一节 一般规定5.1.1 概念界定集体土地是指农村和城郊区除由法律规定属于所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。5.1.2 法律根据1?物权法?第六十二由第十届全国人民第五次会议于2007年3月16日通过自2007年10月1日起施行；2发布?上海征用集体所在土地拆迁房屋补偿安置假设干规定?的沪府发200213由上海人民于2002年4月10日公布自公布之日起施行

49、；3?上海征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置假设干规定?假设干应用问题的沪房地资法2002513由上海房屋土地资源理于2002年9月13日公布自公布之日起施行；4?发布本征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费的?沪价商2002024由上海、上海房屋土地资源理于2002年5月31日公布自2002年4月10日起适用；5?上海城房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项?沪房地资拆20022由上海房屋土地资源理、中国人民银行上海分行于2002年6月17日公布自公布之日起施行；6?上海征用集体所有土地房屋拆迁评估技术?的沪房地资2002308由上海房屋土地资源理于2002年5月22日公布自公布之日起施行。第

50、二节 集体土地的征收及补偿5.2.1 征收土地的条件征收土地必须符合以下全部条件：1征收土地应以公共利益为目的；2行使征地权的主体只能是；3征地的标的只能是集体土地；4征收土地应以土地补偿为条件。5.2.2 征收土地的审批权限：1征收根本农田或者根本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的由审批；2征收根本农田或者基外乡地在70公顷以下的由、自治区、直辖人民批准并报备案。5.2.3 征用土地的审批程序：1、申请需要使用集体土地的用地者应依法向有批准权的人民提出用地申请。2、审查批准审查和批准的重点有三项：1建立的建立工程已获主的批准并需要使用国有建立用地；2建立持有关批准向有批准权的

51、级以上土地理部门提出用地申请并经确认确需使用国有土地具有征地必要的；3由该土地理部门报请其属的同级人民批准建立使用国有土地并征用土地。3、部门按照法定程序批准建立征收土地后由批准征地的人民予以。4、登记在的规定限内被征用土地的所有人使用人应当持土地权属证书到当地人民土地理部门征地补偿登记。5.2.4 征地补偿被批准征收土地的应当按照被征收土地的原有用处给予补偿补偿费的根本内容包括三项：1土地补偿费；2安置补助费；3地上附着物和青苗的补偿费假设是菜地还应当由用地缴纳新菜地开发建立。5.2.5 集体土地征用补偿1征收土地的应当按照被征用土地的原用处给予补偿；2征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置

52、补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；3上海征地补偿安置补偿的详细详见附录3。 5.2.6 征地补偿安置的工作程序1在征地依法报批前区土地理部门应当将拟征地的用处、位置、补偿、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗征地时一律不予补偿。2区建立用地事务部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进展调查调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。3征地依法批准后区土地理部门应当按照?征用

53、土地?规定征地批准事项。除涉及规定等特殊情况外征地批准事项应当网上。4区土地理部门应当根据征收土地的批准在征地之日起45日内以被征用土地的所有权人为拟订征地补偿安置方案含征地拆迁房屋补偿安置报建立用地中心审查同意后按照?征用土地?规定。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的区土地理部门应当按照?国土资源听证?规定的程序和有关要求组织听证。5征地补偿安置方案批准后建立用地事务中心组织区建立用地事务部门与被征地协商签订征地补偿安置协议与建立用地协商签订征地费包干协议。特别提示：单独选址工程和分批次工程的征地补偿安置费用应当根据建立用地事务中心审核鉴证的征地费包干协议支付未按全额支付到位的不得核

54、发建立用地批准书。6征地拆迁房屋补偿安置的施行程序按照上海城房屋拆迁理的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要评估的可以在区土地理部门拟订征地补偿安置方案时预估。第三节 征地房屋拆迁补偿安置5.3.1 补偿安置的根据1、补偿对象确实定1对征地范围内合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准计户拆迁补偿安置按户进展。2被撤除房屋的用处和建筑面积以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准的记载为准。2、特殊情况的处理1征地公布时被拆迁人已获得建房批文但新房尚未建造完毕的新房在建工程按实际完成的工程量重置价的评估价格协商补偿；建房批文规定应当撤除尚未撤除的旧房可以按重置价结合成新的评估价格协商补偿。2征地公布时被拆迁人已获得建房批文但新房尚未建造完毕的其土地使用权基价和价格补贴按建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保存旧房的应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当撤除尚未撤除的旧房、已由被拆迁人自