河北廊坊万达广场的项目营销策划方案

1、廊坊万达广场工程营销筹划方案“万达广场工程的筹划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该工程成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过屡次的沟通，本筹划书就“万达广场所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本工程的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。1：区域性商圈深度透析一、 本工程的商圈分析“地利人和，商权无限1、 新华路有巨大的区域优势廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政根底配套设施把北京、天津紧紧的连在一起，大大减弱了两市的差异。新华路区

2、的未来那么以“五个中心为核新华路区的未来“五个中心商业区中心：金光道，爱民道配送中心：廊坊金光道南商务中心：新华路赤地区科研中心：新华路科技产业园旅游中心：万亩果园而在这“五个中主中，根底最好，开展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本工程即位于该中心区的核心地带。2、 规划的调整带动房地产的快速开展随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，

3、占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。3、 人口急增加房地产市场的快速开展带来的结果就是：人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万开展到现在的30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度到达12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。4、 大量的土地资源储藏新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，开展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁

4、及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的开展。5、 京沪高铁的兴建，将促进商业的开展京沪高铁将在2021年开通，其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的形成提供机遇。6、 各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会上，有8个大型工程落户新华路，世界零售商业的两大巨头美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺的人流，对

5、区内的商业气氛的形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机的思路，新华路将“ 地利人多，商机无限。2：利用高铁优势的影响市政府审批同意高铁开通筹划方案2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通筹划的请示。据此方案，通车时间较原方案提前半年。运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。1%。根据国际的经验，在高铁沿线物业中，受益最大的是商用物业，其次是写字楼，最后的才是

6、住宅。因为在这三种物业中，商用物业对人的选择最为广泛，而写字楼住宅那么相对而言较为固定。（1） 高铁要领对商用物业的最大影响，可谓是人流在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计，天河城的最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率到达四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。一号线客流量，日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线的贯穿，将为新华路带来更大的人流量，交替支起到倍增效应。（2） 经营特色高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。沿高铁

7、沿线开发的商用和业可分为三个圈，500米以内为核心商圈，500-1000米的范围内为内环圈，1000米以外为外围圈。而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能充分利用高铁带来的人流。廊坊数码科技广场由廊坊长江企业开展，位于新华路区金光道中151-153号开办面积约8000多平方米数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。4：电子市场的前景廊坊市目前的电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区的

8、岗顶五山片区，二、东山区的黄花岗科贸街。其中天河的岗顶五山片区有太平洋电脑城一、二期、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子以电脑及其配件相关产品商场，成为廊坊市目前最大、最成熟的电脑市场。而新华路区目前已有近130万人，相当于一个中等城市的规模，区内又有全国著名的学府中山大学，以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校，随着新华路区房地产的开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为根本的配套，而目前新华路区还未有一家专业的电子市场。人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南的电子市场创造了一个空白的切入点，这是其一：其二，新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心，并加以大力发民。零售业两

9、大巨头之一的法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈的商业气氛，带来可观的人流。而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场那么为空白。其三，高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通，并将与高铁一号线相贯穿。而本工程即位于高铁二号线市二宫站出口，其影响力将随着加以延伸。随着高铁三号线的破土开工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，高铁将全成为一个效应倍增器，为沿线的商用物业带来无限商机。3、万达广场商场定位新华路区首个高铁数码科技主题商场1. 支持点：（1） 即将开通的二号高铁是本商场最大的支持点；（2） 金光道一直是新华路区最具历史的商业旺区；（3） 新华路

10、区是廊坊市商品房销售及成交额最大的区域，消费力强；（4） 新华路区没有经营电讯、影音的数码主题商场。2. 功能定位B1层：流行时尚、前卫特区、时尚新干线经营种类A：由于该层直接连接高铁入口，人流多，但逗留的时间短，以“快为特点，所以较为适合安排即时购置类的商品，建议主营快餐、点心、饮料、便利店等。占该层面积20%。目标客户：珍珠奶茶、东海堂、雪贝尔、SEVEN-ELEVEN便利店、屈臣氏、优之良等。经营种类B：专业“时尚、UPDATE店，以经营青少年感兴趣的精品及饰品为主。建议主营：流行音像制品CD、VCD、DVD等影音配件、游戏碟、 饰品、小型精品电器、通讯产品、各类流行精品服饰、装饰品、背

11、包、皮具皮鞋、化装用品、护理用品、流行书刊杂志等。占该层面积的80%。F1层：天籁之音经营种类A：名牌影音专门店，占该层面积的15%。目标客户：CAV、天龙等专业音响代理商及厂家。经营种类B：其他经营影音产品及音响配件的商家，占该层面积的85%。目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商。注：首层正对高铁出口位置设活动展示区，平时可作为休闲展示区作民场使用，当商家要搞活动时可租凭给他们作为展场演示区。F2层：网络时代、网络新干线经营种类A：以经营 ，电脑的品牌专卖店为主，占该层面积的20%。目标客户为诺基亚专卖店、摩托罗拉专卖店、联想“1+1电脑专卖店等。经营种类B：其他经营 、电脑的

12、商家，占该层面积的65%。目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商、天河电脑城的商家。经营种类C：著名大型快餐店，占该层面积15%。目标客户：麦当劳、肯德基等快餐店。四、目标客户群定位B1层：l 东海堂、雪贝尔、美心、珍珠奶茶、AM-PM、7-11便利店、屈臣氏、优之良品l “专业FM店，音像制品，流行杂志刊，时装表店l 正版CD、VCD、DVD图书等制品零售商、分销商、SWATCH、卡西欧等个体经营商，例如：流行前线、状元坊的经营商F1层：l 前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商l 经营天龙、CAV等专卖店F2层：时代数码城l 诺基亚专卖店、摩托罗拉等专卖店l 电信器材的相关产

13、品，如 饰物及 套等的经营户l 联想“1+1电脑、七喜等大品牌的专卖店l 天河电脑城、中六电脑城等的经营商l 电脑软、硬件及附属产品的经营商五、急需解决的问题1、 商场效果图一个工程在未落成前，客户对其了解都是通过楼书、单张等宣传资料得知的信息，而最能给予客户暇想的是工程的效果图，它能最直观将未来楼盘落成后的形象展现给客户，并且是所有宣传资料中必不可少的元素。而由于本工程的外立面还没有确定，故还没有效果图，在一定程度上会影响本工程的推广与销售，故敝司认为当务之急必须早日确定本工程的商场外立面及住宅外立面，并且请专人绘画商场效果图包括日景及夜景、工程整体效果图。以最直观的画面将万达广场的繁华与兴

14、旺呈现在客户眼前，吸引其认购。2、 商场平面间隔图商场平面间隔图是吸引客户的一大指标，也是吸引消费者作为购物娱乐的重要因素。平面间隔的标准设计使商场可以有效地疏通和引导人流，使商场可以最大限度地会聚人流量。由于商场的平面间隔图是销售招商中必不可少的道具，故在内部招商前必须绘画完毕并制作成销售资料。3、 现场销售中心现场销售中心也是一个商场的外在形象，客户的第一印象是很重要的。由于本工程的现场销售中心将设于商场首层，但由于目前工程进度还未跟得上，故只能在工地现场设一临时接待中心，方便接待来访的客户。六、 在急需要进行工作1. 广告公司的招标广告公司对树立房地产工程的形象及传推广起到重要的作用，根

15、据的工程进度及敝司的营销部署；目前要尽快确定本工程的全案广告公司，让广告公司尽快对工程有较深入的认识。从而开展现场包装及推广工作。确定广告公司时间：2. 物业管理公司确实定3. 装修公司的招标4. 模型公司的招标七、 推广思路a) 首先要了解目标客户的需要i. 河南首个电脑数码城唯一性一直以来，人们对购置电脑产品，只会联想到天河电脑城或海印电器城，而河南的购置电脑客户也不例外，而本工程就是要针对新华路区这个方面的空白，从而争取市场的份额，令到投资者有利可图，从而到达销售目的，本工程将是现新华路区第一个及唯一一个电脑数码城。ii. 高铁二号线河南第一站会带动传统消费观念的转变，由北往南移便利之处

16、由于高铁二号线的即将开通，交通更加方便快捷，从而带动传统的消费观念的转变由北往南移。近两年来河南多个楼盘销售火爆，就是最好的例子，而本工程是高铁2号线，由北往南的第一站，即河南的消费前线；与河商业旺圈，北京路更是一江之隔，信步可到，从而肯定了本工程的商业优势。iii. 河南首个与高铁出口连通的商场特殊之处与高铁口连通是万达广场致胜的一杀手镜，是河南首个与高铁出口连通的商场，无论从南往北或从北往南消费，都是必经之处，保证了万达广场人流充足，从而带动物消费，足以保证商户生意兴旺，给投资者肯定的信心。iv. 电脑时代的来临家庭共同之处由于现代科技的开展，以令家庭进入数码时代对科技的要求越来越高；电脑

17、及电子类产品将大行其道，进入每个家庭，所以需求量将会有大幅增加，更肯定了本工程的前瞻性及其商业价值。由于以上几方面的优势综合，大大减少了投资风险，确保投资成功，增加投资者的信心。b) 商场实行先招商，再销售并举的措施i. 针对龙头客户招商1以龙头商户进驻，吸引同类小商家进场首先针对行业内的龙头客户例如：苹果、联想、TCL、MOTOROLA、POKER等主动联系上门进行直销。（2） 以优惠的价格有优先的选择权作为手段（3） 以商场地理位置及唯一性作为吸引吸纳其进场经营，从而带动持观望态度的小商家及投资者跟风进场经营和投资，以到达旺场，计而吸引更多散户经营者，以保持本商场持久兴旺。ii. 拿着租凭

18、合约，签销售合同由于待商场招租进行到一定程度时，已有一局部客户已签订了租凭合同，本司建议可将已有约租商表推出市场，增强买家投资信心：形成一种“口碑效应，从而到达销售的目的。八、各阶段销售推广1、 招商前期准备工作图表、完成日期、负责人序号工作事项责任人完成日期1商场的平面设计图开展商、设计公司2商场的功能分区划分开展商、代理公司3招商简章的制定、印刷开展商、广告公司、代理公司4招商宣传单张、折页设计、印刷广告公司、代理公司5商场的装修标准开展商、代理公司6物业管理公司及管理费开展商、管理公司代理公司7商场LOGO口与、标准色确实定开展商、代理公司8商场外立面的设计定案开展商、代理公司9临时招商

19、咨询处的包装开展商、代理公司10售价、租价以及折扣的制定开展商、代理公司11付款方式的制定开展商、代理公司12广告公司选定签合同开展商13报纸许定稿、投放广告公司、代理公司14电视广告、设计制作及投放广告公司、代理公司15地盘广告牌的设计制窗广告公司、代理公司16围墙、楼盘名称牌的设计施工广告公司、代理公司17挂幅、路旗、导视牌、售楼部包装、展板的设计制作、布置以及楼书的印刷18正式的法律文件预售证开展商19按揭银行确实定开展商20庭前绿化的设施、施工广告公司、开展商2001102821招商人员及销售人员的组织培训代理公司2001102822工程购楼专车及接送点的安排代理公司23商场模型的设计

20、、制作及安装广告公司、代理公司24分户查对、面积落实开展商25其它后勤准备工作代理公司2、 招商方案部署（1） 直销期第一阶段：咨询有针对性地主动联络龙头商家洽谈，发动其进驻，以带动行业内的小碳医？首先针对行业内商户，并利用敝怀多年来积累的客户资源进行直销，利用缮稿和专访形式全方位报导本商场的特色，引发广泛关注。目的：先招资龙头商户，以其翻开市场目标：与一、两间龙头企业签署招商议商忆开展商须配合工作：序号工作事项责任人完成时间1商场的间隔设计图开展商、设计公司2商场的功能分区划分代理公司、开展商3招商简章的制定、印刷代理公司4招商宣传单张、折页设计并制作代理公司、广告公司5广告公司的招标并确定

21、代理公司、开展商6临时招商场地的包装代理商、开展商第二阶段：利用新闻缮稿，电台广告等群众传播媒体，并配以外户路示牌，大型挂幅，彩旗、空飘待广而告之的社会制造声势，营造认购气氛，塑造工程的独立形象，且可在江南大酒店及天河宏城广场作外展点，吸引更多的客户并配以专车接送看楼；现场配以专业的物业参谋，解答客户的疑点问题，协助客户进场经营并给予额外优惠，对客户反应的信息，不断作出适当的调整，为公开出售作准备工作。目的：对工程作前期铺垫目标：吸引其它兴趣的商户进行内部认购，开展商须配合的工作序号工作事项责任人完成时间1销售中心的设计及施工代理商、开展商、设计公司2商场外立面的设计方案开展商、设计公司3商场

22、LOGO、口号，标准色确实定开展商、设计公司4商场的装修标准开展商5商场物业管理公司及管理费确定开展商、代理商6价格的制定及折扣代理商、开展商7按揭银行确实定开展商8地盘广告牌的设计制作代理商、广告公司9销售中心外围墙的包装施工、大型挂幅、彩旗、空飘的制作代理商、广告公司10销售中心的布置、展板的制作代理商、广告公司11分户查对，面积落实开展商12售楼部的设计及印刷代理商、广告公司13付款方式的制定开展商14庭前绿化的设计施工设计公司、开展商15销售人员的组织培训代理商有针对性地主动联络龙头商家洽谈，发动其进驻，以带动行业内的小商户，利用敝司多年积累的客户资源进行直销，利用缮稿和专方形式全方位

23、报道本商场的特色，引发广泛关注。（2） 内部认购期利用新闻缮稿报纸、电台广告等群众传播媒体户外广告、空飘、彩旗，广而告之社会，制造声势，塑造工程的独特形象，并采用定点专业的物业参谋，解答客户的疑点问题，协助客户进行投资分析并以优惠的价格吸引其进场经营。（3） 公开出售期采用新闻发布会形式，告之正式出售。利用新闻缮稿、电台、户外广告、平面报纸广告、宣传单张、报等形式“地毯式推销，招览买家、租户，制造声势，以促进销售。（4） 跟踪销售期继续利用群众传播媒体造势，并针对犹豫不决未成交的客户，进行跟踪联络，指导客户进行物业投资，以促进销售成功。九、销售部署硬件的支持图表时间阶段推广部署硬件支持及销售准

24、备直销期蓄水储势1、工程招商资料；2户外广告；3现场包装；4宣传品的制作内部认购蓄水开洪1商场局部完成；2售楼部庭前园林的落成及现场包装；3销售资料准备；4物业管理公司；5媒体广告定案制作；6户外广告定案制作；7价格的制定；8按揭银行落实公开出售集中引爆1、获取预售许可证；2落花流水实龙头商家进场；3媒体广告；4户外广告跟踪销售保温延续1客户资料的整理总结十、推广次序1、 直销期向龙头商家推荐B1、F1、F2层，位置较好的铺位，以吸引其进场经营，到达其进驻的目的。2、 内部认购推出B1、F2层，位置次佳的铺位，让散户小商家紧紧靠龙头大户，到达成行成市，以吸引其投资兴趣。3、 公开出售期推出F1

25、、B1、F2层的商铺，任君选择，造万现场火爆气氛，刺激商户购置欲望，到达销售目的。4、 跟踪销售期将剩余的商铺重新组织包装推出市场，由于前期几个阶段的准备，相信销售业绩已达一定水平，商场商家，人气充足，所以剩余的商铺相信不难出租或出售。十一、价格策略代理公司根据多的的代理经验及现阶段的市场分析，建议采用低开高走策略。低开高瞳策略并不立足于简单的低价竞争，而是科学，合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场供应，随着物业的建筑进度的加快脓步提高市场售价，既有升什概念，又有市场购置力，将地产商和消费者之间有效供求结合起来，且低价开盘形成轰动效应，到达广告目的。将好房留在最后推高价位，为

26、将来楼盘调价、升值定势。优点是每次调价均能造成楼盘升值现象，给前期买家信心，从而进一步形成人气，刺激有购置动机者的购置力，促使其产生冲动购置。总之低开高直的策略，就是获取最大收益的条件五卖出楼盘。十二、低开高走的方法1. 本钱起价开盘内部认购期在充分考虑市场行情及竞争剧烈的根底上，以本钱起价作为开盘价有以下好处：本钱起价开盘的优势l 开展商无利润却不会亏本，尤其在市场竞争剧烈的情况下，生存比利润更重要l 本钱价一般都低于市场价，有较大的市场占有率l 有良好的开端，易产生元形效益，到达轰动效果到达广告目的l 可到达资金快速回笼的效果，减轻开展新商的资金压力，并右到达销售目的2. 中期微利提价公开

27、出售期经过一段时期的销售，消费者对楼盘有了充分的认识，加上物业工程进展越来越显示期优势，这时进行适当的提价，但这种提价必须慎之又慎，必须是渐进地、平稳地上扬。要小幅递增，一般小组长幅不超过3%。3. 后期继续适当提价跟踪销售期当楼盘出现抢购，价格走高是大势所趋，不可防止进，及时提价能取得更大的效益。但提价是时要精心策、高度保密，才能收到出厅制胜的效果。并在提价后，要加大对已购置的业主宣传，让期积压晓所购物业已经升值，他们会向新戚朋友宣传，起到口头传播的广告作用。4. 销售现场管理制度销售现场管理制度1、 准时上下班，外出时需签出、注明时间、地点、事由2、 不准在招商咨询处内吸烟、吃零食、讲粗口

28、3、 不准打私人 ，以阻碍业务 4、 进入现场须穿工衣、打吠、不能穿便装上班5、 不能在现场闲谈与工作无关的事及不能新闻记者与工作无关的杂志6、 每次接待完客户后，应把台、凳复位，以及清洁台面卫生7、 每次带客参观完工地后，应及时整理好自己的仪表8、 每天须递交客户资料及跟踪情况9、 须及时返馈客户提出的问题、建议10、 须积极、热诚地接待客户5. 工程包装及费用预算围墙、空飘、彩旗、串旗9月份拿预售证后才做6. 推广思路租售同步7. 各阶段销售推广蓄水期8-9月、内部认购期10月、公开出售期11月、强销期12-春节前8. 广告策略9. 重点公关活动10. 商场部份媒体投放方案及费用预算附件：

29、1、 招商资料2、 销售现场管理及人员培训廊坊XXXX商城XX广场2002年销售筹划蓝色快线自公开出售成功打响第一炮以来，取得了一定的市场效应和销售回报，共销出83套，出租108套；其个性鲜明的“高铁上的XXXX时尚乐园定位已在市场上建立知名度，但遇上春节的销售淡季，使后续的销售情况不如理想；另外，由于蓝色快线的开售时间仓促，工程的动作及管理方面出现了一些问题，因此，针对工程前期的总体动作，出现的问题等展开分析探讨，总结之前的经验及教训，并发现目前问题之所在，采取针对性的部署，以改善当前的销售情况，有的放矢地部署商场及住宅的销售工作。由于部署方案、媒体投放方案等方案有待确定，因此，本销售方案只

30、能从总体上安排下阶段的工作，媒体投放的费用，销售目标，资金回笼等只能作大概的预算。下阶段是住宅及商场的整体销售，是工程成败的关键时刻，因此媒体投放方面，只能作不效的投放，不能浪费子弹；结合前期的经验，接下来的推广媒体投放建议以报纸广告为主、以街舞广场相关主题及住宅高铁SOHO定位相吻合青年人网上FLASH赛为主线的现场活动为铺。具体销售方案细分如下：商场局部剩余套数：322套不含第三层共405套销售额：1。2亿元广告费用：500万元预计2002年度商场的销售目标约0。7亿元共180套，占可销售额的六成（一） 销售推广阶段细分根据根底销售推广部署的总体思路，对工程推广的每一个档期进行细分，具体如

31、下：阶段一：3月份日期：3月20日4月4日推广目标：延续工程开盘销售的影响力，通过龙头商家、已落诚意金的意向认租额集中的签约仪式，创造第二销售波峰媒体宣传：以报纸广告的集中性投放为主，现场活动，单张派发为铺媒体费用预算：50万元初定优惠措施商铺推广的优惠措施l 首十名成交客户可获额外97折l 负一层、二层各十间商铺一口价推出l 已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折l 已承租或已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折销售目标：重点加强二层的销售业绩，售出10套由于的清明季节且销售出现断层，形象须重塑，因

32、此销售目标销为调低。资金回笼：400万元现场包装：由于工程的位置优势，外立面本身是极好的宣传道具，建议在工程的南、北立面上各设立一个商场“蓝色快线及住宅“蓝色现代城的霓红灯广告牌。前广场增加空飘、杆旗、充气拱门等现场包装，以营造项热销的现场气氛。设立外展点：1、 外展场地点：中华广场2、 设展的时间：逢周一至周日3、 人员配备：1名销售人员、2名礼仪、2名派单人员周六日公关活动：“签约仪式暨新华路区青年文化广场立碑仪式1、 目的：利用龙头商家的知名度及号召力，增强旺场的保证，吸引其他商家的进场，及增强投资的信心。2、 实施时间：2002年3月30日3、 对象及要求：待签约的龙头商家：麦当劳、堡

33、狮龙、SWATCH、卡西欧等，进行签署合同；其他已下诚意金的小商户，签署?认租意向书?，及参与现场的大抽奖。 （二） 消化期4月份阶段日期：4月5日4月28日目标：通过宣传推广对工程认知度的深化，同时结合住宅的首度公开出售的良好时机，组织联合营销。销售目标：10个商铺资金回笼：400万元优惠措施：² 已成交各户成功介绍新客户并达至成交可获1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折。² 已认购商铺的旧客户假设认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折。媒体费用：40万元初定推广部署：利用住宅的开售的火爆气氛，及街舞广场的活动。引

34、导公众对工程美誉度的关注及认知，从而实现对工程的知名度及美誉度的扩大。l 街舞广场首度启用仪式l 街舞广场系列活动一：9X-GAME大赛外展场：与住宅联展，提升工程的形象及影响力1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间；逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（三） 强销期5月份阶段日期：4月29日-5月30日目标：加大工程美誉度的宣传，深化及延伸至工程核心竞争力，利用工程的整体展示及相关的现场活动，不断提高销售业绩。销售目标：25套媒体宣传费用：80万元资金回笼：90万元促销手段：² 已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获500元/商铺的报酬，新业

35、主可获额外98折² 已认购商铺的旧客户假设认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折推广部署：通过街舞广场的系列活动，将工程的拆求深化、延伸，从而提升工程的鲜明形象；并利用住宅热销期的利好时机，发挥与住宅的联动营销街德广场系列活动二廊坊市首届X-GAME花式表演大赛“购铺养家，一步到位为主题的住宅与商铺联合营销外展场：与住宅联展，提升工程的形象及影响力1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间：逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（四） 强销期6月份阶段日期：6月1日-6月30日媒体宣传：以报纸广告的集中

36、性投放为主，现场活动，单张派发为铺；媒体费用预算；70万元初定优惠措施：·首十名成交客户可获额外98折·已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/商铺报酬，新业主可获额外98折·已最大租或已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折销售目标：15套资金回笼：600万设立外展点：1. 外展场地点：北京路商业步行街2. 设展的时间：逢周六、日3. 人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员（五） 强销期阶段日期：7月1日-10月30日媒体宣传：以报纸广告的集中性投放为主，现场活动、单张派发为铺；媒体费用预算：1

37、80万元优惠措施：·已成交客户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/高铺的报酬，新业主可获额外98折。·已承租或已认购的旧客户成功介绍新客户租本商场，可获1000元/商铺的报酬，新业主可获额外95折。销售目标：80套资金回笼：3000万设立外展点：1、外展场地点：北京路商业步行街2、设展的时间；逢周六、日3、人员配备：3名销售人员、2名礼仪、2名派单人员。促销活动：街舞广场的系列表演、十月档期与住宅的“封顶仪式联动促销。（六） 消化期阶段日期：11月1日-12月30日媒体宣传：以小量报纸广告为主，现场活动、人脉销售为铺媒体费用预算：60万元优惠措施：·已成交客

38、户成功介绍新客户并达至成交，可获1500元/商铺的报酬，新业主可获额外98折。·已认购商铺的旧客户假设认购万达华庭住宅，住宅可获额外97折，既认购商场及住宅的客户，商场及住宅均可获额外98折促销活动：商场试业大典、及高铁开通的联合炒作销售目标：40套资金回笼：1600万元亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇?村级党建工作的调查报告?范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出： “ 加强和改良党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力

39、的根底。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改良工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创立“五个好村党组织、“五个好乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 一完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并之后，设立党总支的条件已根本成熟。×

40、;×县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村因党员缺乏xx人之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区开展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分表达了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小

41、组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 二发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性如何表达?通过调查全乡实施的“先锋工程不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事，并填写?农村党员实事申报登记卡?，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广阔农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开

42、展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村开展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富工程；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计谋等“六个一的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部开展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创活动。在村党支

43、部的领导下，按农户居住区划分为假设干小区，确定“双带能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创立。xx乡在“3+1小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会村理事会互助组根本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡效劳理事

44、会的党员干部到达xx人，占农村党员总数xx人的xx，占有“双带能力党员xx人的xx，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带着村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等效劳，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村开展蔬菜xx亩。 三推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度。XX乡XX村开展“一主两翼的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体表达。 一主两翼的内涵就是：以村民议事恳

45、谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分表达人民当家作主的愿望。结果是村“两委与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会和“代表监事会使民主决策、民主理财、民主监督等更加标准和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一

46、般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切

47、了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 四突出了经济建设这个中心。 调查说明，各地在党的建设上不是空对空，不是做外表文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的开展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，到达了“三通一平，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带着老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；开展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析

48、一年轻党员开展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx。有一局部党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏开展经济的头脑，更不用说发挥“双带作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的奉献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕开展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员开展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速开展

49、，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，开展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 二党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支支部有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的气氛，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支支部为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 三班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会开展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何表达“三个代表的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就开展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守