房地产经营管理计算题

1、1、某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为50002的土地50年的使用权，建筑容积率为4，建筑密度为50，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/2，专业人员费用为建筑成本预算的8，行政性收费等其他费用为450万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和6.5，预计建成后售价为12000元/2。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为14，按季度计息，融资

2、费用为贷款利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？解:1、项目总开发价值        （1）项目总建筑面积：5000×4=20000（平方米）        （2）标准层每层建筑面积：（20000-4000×50%×4）/10=1200（平方米）        （3）项目总销售收入

3、：20000×12000=24000（万元）        （4）销售税费：20000×6.5%=1560（万元）       （5）项目总开发价值：240000-1560=22440（万元）       2项目总开发成本        （1）土地成本：4000万元  

4、      （2）建造成本：20000×35007000(万元)        （3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7000×8%560(万元)        （4）其他费用：450万元     （5）管理费：(4000+7000+560+450)×3.5% 420.3

5、5(万元)  （6）财务费用 土地费用利息：4000×(1+14%/4)3×4-12044.27(万元) 建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (7000+560+450+420.35)×(1+14%/4)(2/2)×4-11243.48(万元) 融资费用：(2044.27+1243.48)×10%328.78(万元) 财务费用总计；2044.27+1243.48+328.783616.53(万元) （7）市场推广及销售代理费用：24000×(

6、0.5%+3.0%)840 (万元) （8）项目开发成本总计： 4000+7000+560+450+420.35+3616.53+84016886.7(万元)  3、开发商利润：        22440-16886.75553.3(万元) 4、开发商成本利润率：    (5553.3/16886.7)×100%32.9% 2、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设

7、期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为2200万元。第1年投资1200万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金300万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年起租金收入为每年2000万元，经营税费与经营成本分别按租金收入的7%和30%计算。经营期内，每5年调涨租金一次，每次比上一周期租金上涨30%，经营税费与经营成本计算比例不变。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）（2

8、）若该开发商要求的目标收益率为15，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）解:(1) 借款需要量的计算 单位：万元内容 年份12合计建设投资120010002200资本金500300800银行借款7007001400 借款还本付息表 单位：万元年份内容12345合计年初借款累计07351543.51029514.5当年借款7007001400当年应计利息35108.5143.5当年还本514.5514.5514.5当年利息支付154.35102.951.45年末借款累计7351543.51029514.50当年利息=(年初借款累计-当年借款/2)*年利率第一年利息=(0+70

9、0/2)*10%=35(万元)第二年利息=（735+700/2）*10%=108.5(万元)各年还本=1543.5/3=514.5(万元) 资本金现金流量表（税前） 单位：万元 年末内容1234567812131718221、现金流入租金收入20002000200020002600338043942、现金流出资本金500300经营成本60060060060078010141318.2经营税金140140140140182236.6307.58本金偿还514.5514.5514.5利息支付154.35102.951.453、净现金流量-500-300591.15591.15591.1512601

10、6382129.42768.22（2）NPV（15%）=6382.33(万元)3、某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的服务式公寓与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销

11、售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。解：自有资金投入总额=35000×

12、;35=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000×90×5000×(1-20)=1080万元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。 （1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10)2+5000×(1

13、+10)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10)=5500万元因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。（2）制作全部投资现金流量表01234567。40+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100当i1=15时，NPV1=（-9000）+（-13250）*0.8698+(-5000)*0.7561+12600*0.

14、6575+21650*0.5718+1080*6.6166*0.5718+1100*0.0037=448.73当i2=16时，NPV2=-398.6448用插值法求的IRR=15.53（3）制作自有资金现金流量表01234567。40+12600216501080108010801100-90003250126005500NPV-9000-325000161501080108010801100按25报酬率计算 ，NPV=（-9000）+（-3250）*0.8000+16150*0.4096+1080*3.9984*0.4096+1100*0.0004=-3865.764、某购物中心开发项目规划

15、建设用地面积为15000m2，总建筑面积为25000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为19500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资12500万元，其中资本金为6000万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资7000万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为10，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的80，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的

16、出租率为90，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的10倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的资本金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元m2？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少?解：（1）设年最低基础租金为X万元m2第一年初：投资12500万元，其中自有资金为6000万元，贷款6500万元净现金流量=-6000万元第二年初：投资7000万元，全部

17、为银行贷款净现金流量=0第三年初： 归还甲银行贷款=6500*1.2100+7000*1.1000=15565万元向乙银行贷款15565万元净现金流量=0第三、四年末：还息：15565*7%=1089.55万元 运营成本：2.5*80%*90%*X+10000*10%*35%=(1.8*X+1000)*35%万元经营收入：2.5*80%*90%*X+10000*10%=1.8*X+1000万元 净现金流量=(1.8*X+1000)*65%-1089.55万元第五年末：还本付息：15565+1089.55=16654.55万元营运成本=(1.8*X+1000)×35%万元经营收入=(1

18、.8*X+1000)万元转售收入=(1.8*X+1000)*65%*10万元净现金流量=(1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55万元求基础租金：-6000+(1.8*X+1000)*65%-1089.55*(0.5787+0.4823)+ (1.8*X+1000)*65%+(1.8*X+1000)*65%*10-16654.55*0.4019=0解得X=1603.76万元（2）计算各年净现金流量1）第1年年初投资=12500万元2）第2年年初投资=7000万元3）第3年、4年年末：经营收入=1.8*1603.76+1000=3886.768万元经营成本=1.8*1603.76+1000×35=1360.3688万元净现金流量=3886.768-1360.3688=2526.3992万元4）第5年年末：经营收入=1.8*1603.76+1000=3886.7681万元经营成本=1.8*1603.76+1000×35=1360.3688万元转售收入=1.8*1603.76+1000×65*10=25263.99265万元净现金流量=38