房地产项目策划纲要

1、前期策划成果报告大纲项目市场研究与整体定位第一部分 基础资料研究第一篇：宏观市场经济背景分析第二篇：东莞市房地产市场调研1） 东莞市整体房地产市场调查2） 东莞市房地产市场竞争格局3） 项目所在区域主要竞争项目分析第三篇：本项目地块价值解析1） 项目区位及区域概况2） 地形地貌、对外交通、项目规模3） 项目资源分析4） 区域发展的机会与面临的问题第二部分 项目定位及发展战略第一篇：发展方向初步判断第二篇：项目整体定位（包括案名定位）第三篇：初步进行整体功能分区及功能比例划分1） 规划指标2） 项目的功能布局3） 内外部资源联动第四篇：项目盈利模式评价1） 项目整体经济测算2） 盈亏平衡分析3）

2、 项目不确定性分析项目商业市场研究及发展定位第一部分 市场研究第一篇：宏观经济发展分析1） 社会经济概况2） 东莞人口发展和分布状况3） 人均收入及消费特点4） 交通规划及现状5） 城市发展规划6） 宏观经济重点小结第二篇：执行性商业整体把握分析1） 东莞整体经济环境分析2） 东莞社会消费品市场分析3） 东莞整体商业环境分析4） 东莞整体商圈调查分析5） 东莞整体商业形态分析6） 东莞整体商业发展分析7） 东莞shopping mall商圈现状分析8） 东莞shopping mall商圈竞争与发展分析9） 东莞商业购买力辐射分析10） 东莞零售业分析11） 项目竞争商圈分析12） 东莞辐射的周

3、边城市零售商圈分析13） 项目目标经营商户调查分析14） 项目目标消费客户购物调查分析15） 项目目标投资客投资调查分析16） 东莞辐射的周边城市消费者购物调查分析17） 项目所在商圈现状分析18） 项目所在商圈人口分析19） 项目所在商圈业态调查与机会20） 项目所在商圈商业前景分析21） 项目商业价值挖掘22） 项目商业缺陷以及对策第三篇：发达城市典型类似项目研究与借鉴1） 项目整体概述（项目地点、规模、建筑风格、特色、配套设施）2） 目标消费群体3） 项目招商策略4） 项目营销策略5） 项目商业规划分析6） 营运情况7） 研究借鉴意义、成功关键驱动因素8） 重点总结借鉴点第四篇：主要租户

4、意向访谈第二部分 商业发展定位第一篇：项目自身条件研究第二篇：项目参考业态研究分析1） 酒店业（1） 特征及经济指标（要素、业务、规模功能、风格形式、见面、投资概算、员工、销售收入、运营成本）（2） 东莞市酒店发展现状本项目经济型酒店定位可行性分析结论2） 办公物业写字楼、商住楼（1） 办公物业整体市场研究（2） 东莞市办公物业竞争分析 本项目办公物业市场需求分析3） 零售业百货、超市、精品超市百货（1） 东莞市百货业现状分析（2）百货业租金及售价（3）百货业市场容量及发展趋势本项目百货业设置的基本设想大型超市、购物中心（1） 东莞市超市现状分析（2） 超市的经营要求及设置条件（3） 超市未来

5、市场发展趋势 本项目超市设置的建议4） 大型餐饮5） 娱乐电玩城、反斗城、影院、网吧、KTV6） 休闲美容美发连锁、美容SPA7） 健身中心、瑜伽馆8） 经营性 体育场馆羽毛球馆、乒乓球馆、台球馆等9） 其他业态10） 招商论证（1）经营者名称、湖南省分布数量、经营状况、未来拓展计划、经营基本要求（2）经营者的看法：对东莞的认知度、认同度，对本项目的认识与进驻态度，对项目规划及定位的意见（3）租金、免租期、付租金方式的初步意向本项目招商实施计划初步设想11）消费者调查12）住宅的市场研究（1）住宅研究（2）商务公寓研究（3）酒店式公寓本项目住宅产品定位的市场分析1）项目住宅部分落位确定2）产品

6、定位、客户定位、建筑风格定位3）户型、面积配比第三篇：项目执行性商业定位1） 项目总体发展战略目标2） 项目总体战略定位3） 项目总体形象定位4） 项目总体市场定位5） 项目总体功能定位6） 项目商业功能分区及业态布局 7） 项目商业内接概念型布局8） 项目内部人流动线节点布局第四篇：本项目整体策略1） 本项目目标消费群体2） 本项目招商策略3） 本项目营销策略4） 本项目商业规划分析第五篇：项目商业盈利评价及经济测算1） 项目商业自留与销售物业配比2） 招商与销售统一的可行性方案3） 盈亏平衡分析4） 项目商业整体经济测算第三部分 项目商业营运管理整体方案第四部分 项目整体产品提升及物业发展建议1） 总体规划提升建议2） 整体规划及物业排布建议3） 建筑立面打造建议4） 产品打造建议5） 项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置提升建议6） 项目规划概念设计：提布局、建筑风格、配套提升建议7）