超市选址与设施规划

1、超市选址规划柑关理论1 超市选址规划相关理论1.1超市选址的意义对于大型综合超市而言，开设地点的重要性不可低估。在西方国家，大型综合超市 的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了可以吸引 有限距离或地区内的潜在客户的多少，这也就克接决定了销售收入的高低，从而自接反 映出开设地点作为一种资源的价值大小。具体来讲，大型综合超市选址策划的重要性主 要表现在以下儿个方面：1）店址选择是否得当，是影响经济效益的一个重要因素。店址选择得当，就意味 着其亨有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当，商品构成、经营 服务水平基本和同的情况下，必然享有较好的经济效益。2）

2、店址选择的资金投入大，且被长期占用。店址一经确定，就需要大量的资金投 入，即使为追求投资最小化选择租赁的方式，投入仍然很大，除了在合同期内需要支付 租金以外，还需在照明、固定资产、门面等方面进行投入。3）由于位置固定，合同期长，店址是零售商战略组合中灵活性最差的要素。店址 一旦选定，难以随意更改，一家大型综合超市不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经 营方式。1.2超市选址的指导原则1）方便顾客购物的原则。满足顾客需求是超市经营的宗旨，因此超市位置的确定， 必须首先考虑方便顾客购物，为此超市要符合以下条件：交通便利。车站附近，是过往 乘客的集中地段，人群流动性强，流动暈大。如果是儿个车站交汇点，

3、则该地段的商业 价值更髙。超市开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。靠近人群 聚集的场所，可方便顾客随机购物。2）有利于超市的开拓发展的原则。超市选址的最终目的是要保证超市的成功经营 和长期的发展，超市选址时不仅要分析当前的市场形势，而且要从长远的角度去考虑是 否有利于规模的扩大，以保证在有利F提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强I身实 力的基础上开拓市场。3）有利于合理组织商品运送。超市选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。 发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成 本，合理规划运输路线。1.3超市选址的影响因素13.1经济因素1运输条件

4、与费用对于超市等零售企业，运输成本占有较大的比重。因此在选址时，如存在城市交通 干线、地铁等多种运输条件时，应注意考虑运价、承载能力、运输均衡性等因素，注意 缩短运输距离、减少运输环节中的装卸次数，节约运输成本。2. 原材料供应条件考虑到超市要出售新鲜的蔬菜水果、海鲜肉类等产品，对这些产品的质量和数量都 有严格的要求，选址时应考虑靠近原料产地，以降低运费、减少送货时间延迟。3. 市场条件超市的选址应位于靠近居民小区、学校的交通便利地带，这些区域的人群有较大的 消费需求和较强的购买力。4. 土地、建筑成本超市的选址一般位于市区的繁华地带，应充分考虑用地成本以及建筑成本。1.3.2非经济因素1.

5、政治因素超市的选址主要考虑当地政府的政策、法规，了解在税收、资金、土地等方面的优 惠政策，以及环境保护方面的政策。2. 社会因素超市建设应考虑的社会因素包括居民的生括习惯、文化教育水平、宗教信仰和生活 水平。3州然因素自然因素主要包括：地形地貌条件、气候条件要求、工程地质条件、给水排水条件 等因素.1.4超市选址的一般程序超市选址是一个客观的有规律的过程，选择超市位置-般按以下步骤进行，具体过 程可参见图4-1 o1）选择区域、方位：选择超市店址，先要确定目标市场、找准服务对象，然后再 根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率,在此基础

6、上认真加以选择，确定方位。图超市选址基本流程图2）确定选址模型或方法：在确定店址区域范围后，确定选址所采用的方法，并分 析出该方法所需要分析的内容、需要的技术及工具等。3）具体实施方案的制订和落实：确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建 超市。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案井加以贯彻落实。3大润发超市选址的具体流程2大润发超市选址的具体流程2.1大润发超市简介大润发超市简介：大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品 牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。随着中国改革开放的脚步，大润发 开始进入大陆市场。1997年，大润发在大陆成立上海大润发有限公司，截

7、止到2011 年1月14 II,大润发的最新的门店数是150家。西安市目前有大润发超市分店三家， 规模最大的是位于莲湖区劳动南路1号大唐西市附近的大润发（大唐西市店）。它的经 营理念是“新鲜、便宜、舒适、便利”，主要经营科技影音家电、畅销图书、日用百货、 美容彩妆饰品、服装鞋子、渔肉蔬果、美仗糕点等商品。目前考虑到西安经济的快速发 展，市区规模不断扩大，大润发总部准备在西安再开一家超市分店，以适应口益庞大的 市区消费需求。2.2选址方案初步确定在综合分析影响超市选址的因素之后，在西安市市区初步确定了三个备选方案如图2-1 所示。5大润发超市选址的具体流程#大润发超市选址的具体流程d庫尔公t新荣

8、昴大1:门桥西亘g覺天和长大桥毁厂凉屠陰（农产品质栓大H雀台丰公1（太空花园公司土门西城芳洲）听城©太空花园（©居礼小z中息大厦3丝件烏型社区石凉 国墙西电小区©兰空西安丰程小 区自行车租赁点西鞍石E0小区S .西环 路©金光门小学石圍东区耳路中国邙政 储药银行金光门桥丰庆路（©西缆石團小区东石图小区 ®V福便利超市丰庆路二小区#大润发超市选址的具体流程7大润发超市选址的具体流程怀戦再朋 环花区r?西丹环点雨昭f 4 , P C340 ¥1/002小 K陋瀑里域口，西Stit汽午皓K卓庆络量及学府西北大学術村：x5'

9、l 和3号#MOMI®斎字卜:小巨解钿小区人富Z'lx國JH厂场一 r J H HI©UIH佢(tRH/j.y QRP：3酔古KVA匹安占節中 "匡书画际丰庆格AstAyisn<Ai RE®.沁送胡饭时改4 MKNtt甜水幷中时大）Q小区&柑日 A »A<5怎期区迎舍小Kn±«»丿合光门XCI 北ffiA色大务字六堆A OX1MIAM玄"呼阪云Ml西北大学4 5<»?»含光tt!XI3TtTNWib；SSO（矗）大唐西市澹西市文化超匕化量区药关街迫办

10、粤处彖屬风<8）暫儿§市漕国全市广场O劳动南路rt i 1 I n®*olF黠備sea品丙方案儿童爪田西市城吆物中心少SS-82 -ft決6号线 <观西市BJWiI么、四北丄业匸西10西工丈2E湖Q3tX字医磧扛 NKtRl3iW«« 69西7#大润发超市选址的具体流程2.3模糊综合评价法优选方案23.1确定选址方案评价的因素集在综合分析超市的选址原则后确定以下因素为主要影响因素。因素因素A1与顾客的接近程度A5周用居民的经济收入水平A2货源供应A6基础设施条件A3与竞争对象的相对位置A7公众态度A4周围人群的密度A8周围环境2.3.2确定各

11、因素的权重由相关评价成员投票决定各因素的评价权重，统计结果如下:W=(0.1, 0.2, 0.1, 0.15, 0.05, 0.2, 0.1, 0.1)2.3.3确定评判等级评判等级评语集分值范围VI优90100V2良8089V3中7079V4厶6069V5差0599大润发超市选址的具体流程评判等级得分量化表等级优良中合差得分95857565452.3.4评价结果统计请评价小组成员根据上述影响因素以及评判等级对甲、乙、丙三种选址方案进行投票并 统计各个等级的比例，甲方案统计结果如下表所示：0.40.30.20.50.6k).40.20.20.20.30.30.20.20.30.30.50.30

12、.30.30.20.20.30.1 010 00.3 00 00 00.1 00 00 0甲方案VIV2V3V4V5与顾客的接近程度0.40.20.30.10货源供应0.30.20.500与竞争对象的相对位置0.20.20.30.30周围人群的密度0.40.30.300周围居民的收入水平0.40.30.300基础设施条件0.50.20.20.10公众态度0.60.20.200周围环境0.40.30.300235综合评价计算中方案的隶属度向量SiSjl=W R1=(0.1, 0.2, 0.1, 0.15, 0.05, 0.2,0.40.20.30.1Q0.30.20.5000.20.20.30.

13、300.1, 0.1)-0.40.30.3000.40.30.3000.50.20.20.100.60.20.200S.40.30.300=(0.4, 0.23, 031, 0.06, 0 )经归一化处理后 S1=(0.4, 0.23, 031, 0.06, 0 )计算综合评价值W95yi=(0.4, 0.23, 031, 0.06, 0 )8575 =85.2465L45由乙方案、丙方案的评价统计结果:乙方案VIV2V3V4V5与顾客的接近程度0.60.20.200货源供应0.30.20.500与竞争对象的相对位置0.30.20.500周围人群的密度0.40.30.300周围居民的收入水平0

14、.40.30.300基础设施条件0.50.20.20.10公众态度0.30.20.500周围坏境0.40.30.300按照上述步骤分别对乙方案和丙方案进行评价丙方案VIV2V3V4V5与顾客的接近程度0.20.20.20.40货源供应0.30.2030.10.1与竞争对象的相对位置030.20.40.10周围人群的密度0.303030.10周围居民的收入水平0.40.30.300基础设施条件0.40.20.20.10.1公众态度0.30.20.30.20周围环境0.40.20.30.10rO.20.20.2000.30.20.5000.30.20.5000.30.30.3000.40.30.3

15、000.40.20.20.100.30.20.500b.40.20.30.10rO.20.20.20.400.30.20.30.10.10.30.20.40.100.30.30.30.100.40.30.3000.40.20.20.10.10.30.20.30.20b.40.20.30.10乙方案R2=丙方案R尸经过计算得到乙方案的综合得分为92.35,丙方案的综合得分为76.13o因此乙方案 为最优方案。大润发超市的分店选址位于西安市环城西路南段，财富广场附近。3大润发超市布局设计3.1超市布局设计的意义与程序3.1.1超市布局设计的意义随着中国经济的发展，国外的超市巨头如沃尔玛、家乐福纷纷

16、进入中国，对中国的 超市业形成巨大冲击。大型综合超市作为一种独立的零售商业设施，由于其规模大、顾 客多、货物运转速度快、功能组合复杂，因此，各功能组成要素布局是否合理，运作是 否顺畅，对于大型综合超市经营影响很大，功能布局就是对其用地空间进行组织，尽可 能避免各功能区Z间的矛盾，从而更加合理，更大限度地提高超市的运营效率。超市的 布局设计对超市的盈利和发展有着举足轻重的作用。布局设计的好坏直接关系到超市以 后的经营运作。大型综合超市功能组成复杂，通过分析可知，其功能组成可分为八大部分：停车区、 营业区、仓库区、卸货区、办公区、休憩广场、服务区、辅助区等。而本论文仅就超市 室内各功能区进行分析与

17、设计。3.1.2超市布局设计的程序超市布局设计的程序如下所示：（1）在系统布置设计开始时，首先必须明确决定超市布局设计的基本要素分别为销 售商品种类P、商品的数量Q、通路R、服务设施S、买卖商品的时间T等原始资料。（2）在超市经营的不同商品按照性质、特点加以分类，可进行经营区域的设置， 并对各区域所完成商品俏售进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。（3）密切程度相关性分析是对超市经营区域齐部门或辅助性的部门彼此之间进行 的密切程度相关性分析，确定各区域之间的密切程度相关性分析是SLP的核心，超市经 营区域的设计分析的主要依据，其目的是提高超市运作效率、降低运作成本。类似于解 释车间Z间的

18、物流图，用物流强度和物流和关表來表示各功能区域Z间的物流关系强弱, 绘出物流相关图。（4）根据密切程度相关性分析的结果进行区域布置，根据修正条件（商品搬运的 方法、建筑特征等）和实际约束条件形成儿个布置方案。（5）对儿个布置方案进行全面的评价，选择出最佳布置方案。3. 2大润发超市客流量分析及其相关图（1）客流量与销售区的相互关系13大润发超市布局设汁顾客是超市主要的流动因素，因此人流量是影响超市布忌的主要因素之一。在考察 各经营区域之间密切程度时更关心它们之间的相对强度，系统化设施布置中，对于物流 量与非物流量有着很明显的划分，而且物流量与非物流量对于销售区的影响非常重要, 它们关系着超市销

19、售区的布局。因此，SLP中根据从至表中各销售单位间密切的大小, 将其为5个级别，分别用字母A、E、I、O、U表示。它们的含义划分详见表3-1。根据客流量与销售区相互关系的分析，划分出服装区、面点区、蔬菜水果区、食品 区、11常用品区、化妆品区六个区域，如表3-2所示。表3-1各销售区密切程度等级表符号密切程度代号线A绝对重要IlliE特别歪要IIII重耍H0普通/U不重要X不希望靠近表3-2大润发超市销售区组成表序号区域具体商品1服装区男装、女装、鞋帽2面点区面包、熟it、人米、糖类3蔬菜水果区新鲜蔬菜、各种水果4仪品区膨化仗品、干果、純果、饮料、酒5日常用品区家电、床上用品、烹饪器皿、纸巾6

20、化妆品区化妆品、护肤品、洗浴用品（2）做出人员流动从至表当产品品种很多，产量很小，且零件、物料数量又很大时，可以用一张方阵图表来 表示各作业单位间的物料移动方向和物流量。表中，方阵的行表示物料移动的源，称为 从：列表示物料移动的目的地，称为至；行列交叉点表明由源到目的地的物流量，当物 料沿着作业单位排列顺序正向移动时，即没有倒流物流时，从至表中只有上三角方阵有 数据，这是一种理想状态。从至表是指从一个工作地到另一个工作地搬运次数的汇总表。表的列为起始工岸,行为终止工序，对角线右上方数字表示按箭头前进的搬运次数之和，对角线左下方数字 表示按箭头后退的搬运次数之和。表3-3人员流动从至表从至123

21、46合计135474027231722484527182616433124223525137418274123171265263323562015861917224360161合计142136178188163111918根据统计所得客流最做出从至表，如表3-3所示。（3）做出客流量分析表根据人员流动从至表，做出客流量分析表,如表3-4所示。表34客流量分析表序号路线客流最强度等级11-283A25_680A34-579E41-378E52-369E63-463I74-660I81-458I93-558I102-4540111-5530122-5510133 6470142-643o151-6

22、420（4）物流强度分析参考表3-5标准对物流强度等级进行划分，可得到物流强度分析表，如表3-6所示。表3-5物流强度等级划分表物流强度等级符号物流线路比例/%承担物流最比例/%超高物流强度A1040特高物流强度E2030较人物流强度I3020一般物流强度04010M忽略物流强度U表3-6物流强度分析表序 号作业单位 对（路纟f）1090物流强度801物流 强b等 级201301401501601701112A256A345E413E523E634Ir146I814I935I102401115012250133601426015160（5）绘制客流量相关图表3-4是大润发超市销售区之间的人流量

23、强度等级的相互关系，从人流量改善的角度分析，为了能够简单明了地表示所有作业单位之间的物流相互关系，仿照从至 表的结构构造一种作业单位之间物流相互关系表，在行与列的相交方格中填入行作业单 位与列作业单位间的物流强度等级。因为行作业单位与列作业单位排列顺序相同，所以得到的是右上角三角矩阵表格与 左下角三角矩阵表格对称的方阵表格，除掉多余的左下三角矩阵表格，将右上三角矩阵 变形，就得到了 SLP中苦名的物流相关表。进行超市销售区布局布置时，从物流系统优化的角度讲，物流相关表中物流强度等 级高的作业单位间的距离尽量小，即彼此相互接近，而物流强度等级低的作业单位间的 距离可以适当加大。在布置人流相关图时

24、，强度等级高的销售区之间的位置应尽最相互 接近，而人流暈强度等级低的销售区之间的距离可以适当加大。根据以上分析，做出销 售区客流量相关图，如图3-7所示。19大润发超市布局设汁3. 3销售区非物流相互关系分析当物流状况对企业的生产有重要的影响时，物流分析就是工厂布置的重要依据。但 是，也不能忽视非物流因素的影响，尤其是当物流对生产影响不大或没有固定的物流时, 如办公室等服务设施，合适的布局就不能依赖丁物流分析，而应当考虑其他因素对各作 业单位的影响。(1) 影响销售区之间联系的因素分析通过对一些国内外大型综合超市的经验分析，发现影响各销售区密切程度的原因一 共有5个，如表3-8所示。表3-8影

25、响销售区Z间联系的因素表代号影响因素1顾客类型2管理的便利程度3必要的联系4心理因素5其他客观原因在确定了作业单位间相互关系密切程度的影响因素以后，就可以给出各作业单位间 的关系密切程度等级，在SLP中作业单位间相互关系密切程度等级划分为A、E、I、O、 U、X/弋个等级，其含义及比例如表39所示表3-9各销何区密切程度等级表符号密切程度比例/%A绝对巫要2-5E特别甫要3-10I重耍5-150普通10-25U不重要45-80X负的密切程度(2) 销售区之间的联系在评价各经营销售区的相互密切程度关系时，首先制定出一套“基准相互关系”, 其他单位对之间的相互关系通过对照“基准相互关系”來确定。表

26、3-10销售区Z间的联系表等级一对销售区密切程度的理由A面点区和蔬菜水果区商品特点A口常用品区和化妆品区必要联系E服装区和1常用品区商品特点E服装区和化妆品区商品特点E蔬菜水果区和代品区心理因素I服装区和負品区心理因素I面点区和食品区心理因素I而点区和口常用品区心理因素I面点区和化妆胡区心理因素I仅品区和I常用品区心理因素I食品区和化妆品区心理因素0蔬菜水果区和口常用品区商品特点0蔬菜水果区和化妆品区商品待点u服装区和面点区商品特点u服装区和蔬菜水果区商品特点通过査询有关资料和调査研究得出，销售区之间存在一定的规律和联系，具体情况如表3-10所小。（3）销售区之间非物流相天图确定了作业单位相互

27、关系密切程度的影响因素以后，就可以给出各作业单位之间关 系密切程度等级，根据表3-10销售区之间的联系，绘制出销售区之间非物流相关图。3. 4销售区综合关系分析在大多数工厂中，各作业单位之间既有物流联系也有非物流联系，两做业务单位之 间的相互关系应包括物流关系与非物流关系，因此在SLP中，要将作业单位之间物流的 相互关系与非物流的相互关系进行合并，求出合成的相互关系即综合相互关系，然后从 各作业单位间的综合相互关系出发，实现齐作业单位的合理布置。一般按照下列步骤求 得作业单位综合相互关系图。(1) 量化物流强度等级和非物流的密切程度等级。一般,取A=4、E=3、1=2> 81、 U=0、

28、X=-lo(2) 计算量化的作业单位综合相互关系。设任意两个作业单位分别为A,和Aj,其 物流相互关系等级为M&j,非物流的相互关系密切程度等级为N&j,则作业单位A与 %之间的综合相互关系密切程度TRU为TR.J 二MR+ N&j综合相互关系的等级划分为A、E、I、O、U、X,各级对T&j值逐渐递减，且各级 别的作业单位对数应符合一定的比例。综合相互关系等级及划分的一般比例可参考表 3-12。农3-12综合相互关系等级与划分比例表关系密级符号作业单位对比例/%绝对必要靠近A13特别重要靠近E25重要I38一般0515不觅要U20 85不希里靠近X010表3-1

29、3列出了各个销售区之间的综合相互关系的计算结果。表3-13销售区综合关系衣销售单位 对关系密切综合关系物流关系加权值：1非物流关系加权值：1分数等级分数等级分数等级124A0U4I133E0U30142I2I4I15103E4I16103E4I233E4A1A241O2I3025102I3026102I30342I3E5E352I10303610102U453E2I5E462I2I4I564A4A8A经过调整，建立综合相互关系图，超市销售区综合相互关系如图3-14。图3-14销售区综合相互关系图为了计算超市各个销售区的综合接近程度，把销售区综合相互关系表转换成右上三 角矩阵与左下三角矩阵表格对

30、称的方阵表格，超市销售区的综合接近程度图如表3-15 所示。量化后的关系密级，并按行或列累加关系密级分数，其结果就是某一销售区的综 合接近程度。表315综合接近程度计算表销售区123461/20/11/21/21/221/2A/40/10/10/130/1A/4E/30/1U/041/20/1E/3E/31/251/20/10/1E/3A/461/20/1U/01/2A/1接近程度99911119排序345126综合接近程度分数越高，说明该作业单位越应该壽近布置图的中心；分数越低，说 明该作业单位越应该处于布置图的边缘。因此，布置设计应当按综合接近程度分数高低 顺序进行，即按综合接近程度分数高低顺序为作业单位排序。在SLP中，工厂总平而布置并不直接去考虑各作业单位的占地面积和几何形状，而 是从各作业单位间相互关系密切程度出发，安排各作业单位间的相对位置，关系密级高 的作业单位间距离近，关系密级低的作业单位之间距离远，由此形成作业单位位置相关 图。超市销售区的位冒相关图是根据图3-15销售区综合相互关系图所得，如图3-16所 示。图3-16销曹区位置相关图3. 5销售区作业单位面积关系分析经规