中级会计实务投资性房地产

1、第四章投资性房地产知识点投资性房地产的范围范围【提示】不属于投资性房地产的项目:(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。(2)作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。(3)以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的。【2015多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有()。A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼正确答案ACD,答案解析选项B,以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方资产；选项出租给职工的自

2、建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。【2016判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。()正确答案V【2017判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。()正确答案V知识点投资性房地产的后续计量后续计量模式后续计量减值准备公允价值变动新旧或摊销取得租金收入行允价值模式成本模式投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量计提折旧或摊销借：其他业

3、务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入计提减值准备（不得转回）借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备公允价值模式，不得同时采用两种计量模式投资性房地产取博租金收入公允价值能够持续可靠取得借：银行存款等贷：其他业务收入公允价值模式投资性房地产公允价值能够持续可靠取程取得公允价值变动资产负债表日1000*1200公允价值模式借；投资性房地产一公允价值变动200；贷;公允价值变动损益2g1投资性房地产I公允价值能够持续可靠取得公允价值变动取得资产负债表日1000>800公允价值模式情公允价值委赢贰嬴1L里一逮隹员虻N期匪茎史L|例：2X18年9月，甲

4、公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2x18年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为8000万元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近、结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。2x18年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。甲公司的账务处理如下：（1） 2X1

5、8年12月1日，甲公司出租写字楼。借：投资性房地产一一写字楼一一成本8000贷：固定资产一一写字楼8000（2） 2X18年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产一一写字楼一一公允价值变动400贷：公允价值变动损益一一投资性房地产400模式转换成本模式一公允价值模式1 .不能随意2 .会计政策变更3 .不得反向变更4 .调整期初留存收益【例题】某项投资性房地产满足公允价值模式计量，因此由成本模式转为公允模式，此时投资性房地产原值是5000万元，投资性房地产累计折旧是2000万元，投资性房地产减值准备是200万元，转换当日的公允价值

6、是3000万元。借：投资性房地产一成本（公允价值）3000投资性房地产累计折旧（摊销）2000投资性房地产减值准备200贷：投资性房地产5000利润分配一一未分配利润（或借记）180盈余公积（或借记）20【提示】在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模

7、式进行后续计量。后续计量模式项目成本模式公允价值模式初始确认记入“投资性房地产”一记入“投资性房地产一一成本”折旧或摊销向固定资产或无形资产不计提折旧或摊销减值按减值准则计提减值不计提减值公允价值变动不确认记认，记入“投资性房地产一一公允价值变动”明细科目转换1合条件可转为公允价值板式不可转为成本模式【2016单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。A.其他综合收益8 .公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失正确答案B【2017多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。A.自行建造的投

8、资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化正确答案AD答案解析选项B以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后不能转回；选项C,投资性房地产后续计量模式的变更，作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。知识点投资性房地产的转换投资性房地产固定资产/无形资随意转产）开发产品,转换类型：包括投资性房地产与固定资产或

9、无形资产之间的转换；投资性房地产与开发产品之间的转换。不可以随意转换，除非有以下确凿证据：董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。转换日的确定:投资性房地产转为自用*转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货或自用的房地产改为出租_投资性房地产转为存货转换日为租赁期开始日转换日为租赁期涧J企业做出书面决议将其重新开发用于销售的日期会计处理:成本模式一一投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产/无形资产（原值）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原值）累计折

10、旧（累计摊销）固定资产（无形资产）减值准备成本模式一一自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（原值）累计折旧（累计摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产/无形资产（原值）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产成本模式固定资产/无用资产投资性房地产减值准备原值转原值折推转折摊准备转准备成本模式下：投资性房地产与固定资产或无形资产之间转换的口诀：原值转原值、折摊转折摊、准备转准备。 成本模式一一投资性房地产转换为存货借：开发产品（账面价值）（倒挤=1000100100）800投资性房地产累计折旧（累计摊销）100投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产（原值）1000 成本模

11、式一一存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（账面价值）（倒挤=1000100）900存货跌价准备（已计提存货跌价准备）100贷：开发产品（账面余额）1000成本模式人.开发产品IJPMBHfx结转漉福和折掩!形成资产用账面工1.1成本模式下，投资性房地产与开发产品之间转换的口诀：结转准备和折摊、形成资产用账面。 公允价值模式一一投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产/无形资产（公允价值）1500贷：投资性房地产一一成本1000公允价值变动200公允价值变动损益（借贷差）300借：固定资产/无形资产（公允价值）1200投资性房地产一一公允价值变动200贷：投资性房地产一一成本1000公允价值

12、变动损益400分录总结女工借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产一一成本（或借记）公允价值变动借或贷：公允价值变动损益（借贷差）公允价值模式一一投资性房地产转换为存货借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产一一成本（或借记）公允价值变动借或贷：公允价值变动损益（借贷差）投资性房地产公允价值模式账面转公允差额记损益非投资性房地产公允模式下，投资性房地产转为非投资性房地产的口诀：账面转公允，差额记损益。公允价值模式一一自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产一一成本（公允价值）1200累计折旧（累计摊销）固定资产/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产（原值）其他综合收益（贷差）借

13、：投资性房地产一一成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）固定资产/无形资产减值准备1001001000400（公允价值高于账面价值的差额）600100100公允价值变动损益（借差）200（公允价值低于账面价值的差额）贷：固定资产/无形资产（原彳D1000分录总结如下：借：投资性房地产一一成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）固定资产/无形资产减值准备公允价值变动损益（借差）（公允价值低于账面价值的差额）贷：固定资产/无形资产（原彳D其他综合收益（贷差）（公允价值高于账面价值的差额）公允价值模式一一存货转换为投资性房地产借：投资性房地产一一成本（公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（借差）贷：开发

14、产品（账面余额）其他综合收益（贷差）非投费性房地产公允价值模式I公允大.差颤记其他公允小1差额记损益投资性房地产公允模式下，非投资性房地产转为投资性房地产的口诀：公允大，差额记其他；公允小，差额记损益。【2012单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前白账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A.3700B.3800C.3850D.4000正确答案D答案解析成本模式下是对应结转，本题分录为：借

15、：固定资产4000投资性房地产累计折旧200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产4000累计折旧200固定资产减值准备100【2012单选题】企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。A.其他综合U益B.营业外收入C.其他业务U入D.公允价值变动损益正确答案A【2017单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积正确答案B答案解析企业将自用房地产转为公

16、允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。知识点投资性房地产的处置成本模式第一步：确认收入；第二步：结转成本。借；银行存款I百电逅也口处置损益.4借;其他亚爸感本应资在滴疝产1计折旧C摊梢）投资性房地产其值准备一;投资性房地产甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为20000万元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为18000万元，已计提折旧2000万元，不考虑相关税费。甲公司的账务处理如下：借：银行存款20000贷：其他业务收入20000

17、借：其他业务成本16000投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产一一写字楼18000出售此项房地产对企业损益的影响金额=2000016000=4000（万元）。公允价值模式第一步：确认收入第二步：结转成本借；银行存套i,龙平鲤MA11处置损益贷：投资性房地产一一成本i|坦堂!空坦二二二名九色”型工支直士第三步，除以上两个分录，同时作以下两笔结转分录：借：其他业务成本（或贷记）贷：公允价值变动损益（或借记）（说明：这里的“公允价值变动损益”主要包括两个方面，第一个是公允模式下投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值小于账面价值金额的部分确认的借方“公允价值变动损益”，第二个是公允模式下投资

18、性房地产公允价值变动确认的公允价值变动损益。如果持有期间不涉及这个科目，处置时不涉及此笔分录。）借：其他综合收益贷：其他业务成本(处置损益：收益)(说明：这里的“其他综合收益”只有包括一个方面，即公允模式下投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值金额的部分确认的贷方“其他综合收益”，因为只会有一个方向，所以此笔结转分录没有相反的分录。如果持有期间不涉及这个科目，处置时不涉及此笔分录。)说明：在公允价值模式下处置投资性房地产，会涉及到两笔处置损益的分录，即以上的和。【2014计算分析题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁

19、期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元,于每年年初收取。相关资料如下：(1) 2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产累计折旧贷：固定资产投资性房地产累计折旧1970156(197020)/50X41970156编制甲公司2011年1月每月应计提的折旧额=(每月应确认的租金收入=1月1日预收租金：借：银行存款贷：预收账款240240借：预收账款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧20203.253.25(2) 2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认