武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算分析a

1、汉正街东片旧城改造项目投资估算分析一、本项目综合技术指标如下：用地面积：17.42 公顷净用地：14.41 公顷道路用地：3.01 公顷容积率：5.42面积：91.3 万平米地上总（1）住宅：14 万平方米（2）商业：29 万平方米（3）SOHO：35.3 万平方米（4）办公：7 万平方米（5）酒店:6 万平方米二、本项目投资估算方案（一）：在房屋交付使用时按预计最理想化 100%销售，实现销售总金额约为1910000 万元。其中：住宅销售金额：14 万平方米×均价1.5 万元/平方米=210000 万元；商业销售金额：29 万平方米×均价 4 万元/平方米=1160000

2、 万元；SOHO 销售金额：35.3 万平方米×均价 1.5 万元/平方米=529500万元；办公销售金额：7 万平方米×均价 1.5 万元/平方米=10500 万元；酒店暂未考虑出售：6 万平方米。三、本项目投资估算表（一）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周年）：土地成本 1408966 万元×（6.4×1.3）%/年利率×3 年=351678 万元。本项目投资估算表（二）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周年）：土地成本 935296 万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=233450 万元。

3、本项目投资估算（三）：其中土地成本资金使用费用约为（建设年）：土地成本 518453万元×（6.4×1.3）%/年利率×3施工周年=129406 万元。详见附表：汉正街东片旧城改造项目投资估算表(一)汉正街东片旧城改造项目投资估算表(二)汉正街东片旧城改造项目投资估算表(三)汉正街东片旧城改造项目投资估算结论及建议一、项目投资估算结论汉正街东片旧城改造项目按目前我司设计的概念性方案提供的指标（容积率为 5.42），在保证项目拆迁进度、土地招拍挂实施、资金充足的前提下，开发总建设周期约为四年，我司对该项目进行初步投资估算：假设一：该项目前期拆迁实行全货币补偿的情况下

4、，并且房屋交付使用时按预计最理想化 100%销售总金额为 1910000 万元，但我司实际投资开发总成本约为2532554 万元，预计预亏 622554 万元。假设二：该项目前期拆迁实行 30%就地安置，70%货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化 100%销售总金额为1793310 万元，但我司实际投资开发总成本约为1915412 万元，预计预亏 122102 万元。假设三：该项目前期拆迁实行 70%就地安置，30%货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化 100%销售总金额为1412949 万元，但我司实际投资开发总成本约为1356489 万元，预计略有56460 万

5、元。综上所述，本项目投资都将产生亏损，其影响因素：该项目前期拆迁投入巨大，在不考虑土地溢价的情况下，按假设一、项目前期拆迁实行全货币补偿的情况下则每亩地价约为：1408966 万元/287.7 亩=4897 万元，折合楼面地价约为 15432 元/平方米。在现有的环境下，银根紧缩，融资相当有限，可能会因资金供应紧张而导致拆迁停滞的现象。过高的地价（地王）将直接正在进行的楼市宏观调控，也给带来，同时也会给汉正街其他片区的改造带来不良的示范效应。二、项目投资建议汉正街东片旧城改造项目投资估算表一（：万元）序号项目数量单价投资额（万元）开发成本造价(元/）1土地成本140896615432土地出让金

6、287.7亩195422动迁费用287.7亩12135442安装工程费用4696505144地上商业2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅区140000420058800五星级酒店60000600036000超写字楼700006000420003前期工程费用15784173勘查费用469650万元1%4697设计费用913000605478工程监理费469650万元0.50%2348投资监理费469650万元0.50%2348前期工程费913000109134市政天桥、道路428047市政天桥 30 米宽 300 米长900020001800市政道路

7、25 米宽 240 米长60001000600市政道路 20 米宽 600 米长12000800960市政道路 15 米宽 800 米长12000600720市政道路 10 米宽 400 米长40005002005绿化、公建、驳岸景观828691绿化、景观、驳岸40172030082866配套费用22369245上水913000201826下水913000201826煤气913000302739电信913000151370智能化913000605478电91300010091307期间费用1287961411用469650万元5%23483费用2045756万元4%81830不可预计费用469

8、650万元5%234838税费（营业税及附加）2045756万元6%12274513449土地成本资金使用费用（建设施工周年）8.32%/年351678385210投资开发总成本253255427739汉正街东片旧城改造项目投资估算表二（：万元）序号项目数量单价投资额（万元）开发成本造价(元/）1土地成本93529610244土地出让金287.7亩172581动迁费用287.7亩7627152安装工程费用4696505144地上商业2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅区140000420058800五星级酒店60000600036000超写字楼700

9、006000420003前期工程费用15784173勘查费用469650万元1%4697设计费用913000605478工程监理费469650万元0.50%2348投资监理费469650万元0.50%2348前期工程费913000109134市政天桥、道路428047市政天桥 30 米宽 300 米长900020001800市政道路 25 米宽 240 米长60001000600市政道路 20 米宽 600 米长12000800960市政道路 15 米宽 800 米长12000600720市政道路 10 米宽 400 米长40005002005绿化、公建、驳岸景观828691绿化、景观、驳岸4

10、0172030082866配套费用22369245上水913000201826下水913000201826煤气913000302739电信913000151370智能化913000605478电91300010091307期间费用1186981300用469650万元5%23483费用1793310万元4%71732不可预计费用469650万元5%234838税费（营业税及附加）1793310万元6%10759911799土地成本资金使用费用（建设施工周年）8.32%/年233450255710投资开发总成本191541220980汉正街东片旧城改造项目投资估算表三（：万元）序号项目数量单价投

11、资额（万元）开发成本造价(元/）1土地成本5184535679土地出让金287.7亩136689动迁费用287.7亩3817642安装工程费用4696505144商业2900006000174000SOHO3530004500158850高尚住宅区140000420058800五星级酒店60000600036000超写字楼700006000420003前期工程费用15784173勘查费用469650万元1%4697设计费用913000605478工程监理费469650万元0.50%2348投资监理费469650万元0.50%2348前期工程费913000109134市政天桥、道路428047市政天桥 30 米宽 300 米长900020001800市政道路 25 米宽 240 米长60001000600市政道路 20 米宽 600 米长12000800960市政道路 15 米宽 800 米长12000600720市政道路 10 米宽 400 米长40005002005绿化、公建、驳岸景观828691绿化、景观、驳岸40172030082866配套费用22369245上水913000201826下水913000201826煤气913000302739电信913000151370