四川省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法试题

1、四川省 2016 年下半年房地产估价师案例与分析 ：商业房地产估价的常用方法试题四川省 2016 年下半年房地产估价师 案例与分析：商业房地产估价的常用方法试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某物业当前的市场售价为 5000 元/m2 ，其业主拟采用租金按年 5% 等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为 12% ，则第一年的租金应当确定为 _元 /m2。A 467.25B448.24C 49

2、8.53D 482.792、关于收益性物业的说法，正确的是。A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D：在出租率达到100时，收益性物业获得的净经营收入最高E：借款合同3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A房地产开发贷款B房地产抵押贷款C债务融资D权益融资4、若某房地产投资项目的表面收益率为 18% ，年租金增长率为 8% ，通货膨胀率为 6% ，则该项目房地产投资的实际收益率为 _。A 9.26%B10%C 11.32%D12%5、对单位或者个人

3、获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。A： 1B：2C： 3D： 5E：执行层的组织协调6、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A：在建工程抵押估价B：房地产损害赔偿估价C：期房市场价值评估D：房地产估价的复核估价E：工业用地的监测点评估价格7、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法8、某承租人与一写字楼所有权人于 4 年前签订了租赁合同，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为 100

4、元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为 120 元/m2，而市场价格为 12000 元 /m2。假设折现率为 10% ，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元 /m2。A 10925B10935C 10945D 109559、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起 13 内向人民法院起诉。A：15B：20C：30D：60E：执行层的组织协调10、某幢楼房的土地总面积 500 ，总建筑面积 1 000 ，某人拥有其中 80 的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。A：6B：7C：8D：9E：工业用地的监测点评估价格11、已知某房地产剩余使用年限为 35 年，

5、在报酬率为 10的情况下，房地产价格为 4500 元若报酬率为 8，剩余使用寿命延长至 40 年，该房地产的价格为。A： 4451 元B：4500 元C： 4549 元D： 5821 元E：工业用地的监测点评估价格12、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为1 年。 2006 年 5 月2005年 5 月20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。A15B16C17D3013、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）

6、。A长期趋势B后期利润C权益D供给和需求14、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是_。A 是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制15、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价 =路线价× _ ×临街宽度。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D混合深度价格修正率16、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变

7、化后，作出反应的程度。A：供给量B：需求量C：需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调17、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的610 倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金18、成本加成定价法所决定的单位价格为_。A单位价格 =单位成本× (1+目标利润率 )× (1-税率 )B单位价格 =单位成本× (1+目标利润率 )C单位价格 =单位成本× (1-税率 )÷ (1+目标利润率 )D单位价格 =单位成本

8、× (1+目标利润率 )÷ (1-税率 )19、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于_调整。A市场状况B经济状况C物价状况D房地产状况20、房地产中介服务不包括房地产_。A咨询B经纪C价格评估D销售21、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是_。A施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下

9、而上编号22、已知一年期国债利率为 331，贷款利率为 543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为 132，缺乏流动性补偿率为 1 42，所得税抵扣的好处为 0 5，则报酬率为【2006 年考题】A：778B：828C： 1321D： 1421E：工业用地的监测点评估价格23、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。A：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格24、某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000 元/m2 ，并且一直没有变动；2005 年该区

10、同类建筑物的重置成本达到2000 元/m2，房地产市场交易价格为6000 元 /m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以 _元/m2 为基础进行修正。A 4000B5000C 6000D 900025、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其_。A共代理了多少个项目B代理成交额有多少C人员素质D代理的成功率有多大二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目

11、可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。A：60B：70C：85D：90E：执行层的组织协调2、登记机关应在 30 日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的 _登记申请予以核准登记。A初始B转移C变更D他项权利E注销3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是_。A生活方式B受教育程度C购买动机D自我形象4、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人B：课税对象C：纳税时间D：税基E：税点5、下列会计恒等式，正确的是。A：收入 -费用 =利润B：资产 =权益 =债权人权益 -所有者权益C：资产 =负债 +所有者权益D：所有者权益 =资产 +负债E：资产 +利润 =负债 +所有者

12、权益 +(收入 -费用 )6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。A ：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概 (预 ) 算控制的各个工程项目的总和B：建设项目可由一个或几个工程项目构成C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D：高等院校的综合教学楼属于单位工程E：通风工程属于单位工程7、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积B：套外建筑面积C：套内使用面积D：套外使用面积E：分摊的共有建筑面积8、下列关于建造师，表述正确的是。A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满 30 日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为 3 年B：申请人因执业活

13、动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的，不予注册C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示9、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。A：区域房地产市场分析B：专业房地产市场分析C：项目房地产市场分析D：总体房地产市场分析E：借款合同10、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同11、我国房屋权属登记 _。A具有公信

14、力B公告是必经程序C是一项法定制度D为权利动态登记E可以制作颁发统一的房地产权证书12、应当与城市规划一起报批的是_。A城市黄线B城市蓝线C城市红线D城市绿线13、在下列行为中，属于犯罪的有_。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税14、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期_的比例。A可供租售量B出租量C销售量D房地产需求量15、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是 _。A房地产供求结构B房地产投资结构C房地产数量结构D房地产总量结构16、金融工具的一般特征包括。A：偿还性B：可转让性C：安全性D：收益性E：决策参与陸17、不属于保险合同辅助人的是_。A保险受益人B

15、保险代理人C保险公估人D保险经纪人18、房地产的最高最佳使用状态不包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度19、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。A工程保险B工人人身保险C第三方保险D意外保险E质量保险20、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险21、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产市场在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格22、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。A：确定性变量B：不确定性变量C：