分时度假酒店研究

1、分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。 一、分时度假的内涵     确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。      60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在

2、都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了"复合产权"的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设

3、施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。后来，许多已经建设好、客房利用率低、季节性强的度假酒店也采取了这种方式出售自己的客房

4、。这就是所谓的"Timeshare" 和"Resort Net work"，亦即"共享时段与度假地网络服务"的概念。与此同时，顾客还享有分时度假的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其原理就是以度假住宿设施替代传统的酒店住宿设施。分时度假最大的特色和吸引力是它的分时度假交换概念。即当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店、度假村或别墅居度假时，你就可以用你的时段产权去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段产权。     

5、上述概念赋予了这种房地产与旅游相结合新产品特殊的意义：对于购买者来说，它既是一种新型的度假消费，同时也是一份投资和一份产业。如同一般的房地产一样，可以长期享用，并可以将其出租、转卖、继承和赠送。      分时度假从诞生到现在，经过三十多年的不断完善和发展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅游业的一大支柱。目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区，已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权，1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元，据专家预测，1995年-2009年，全球分时度假营业

6、收入将达到2000亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。这种蓬勃发展的动力主要来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培育的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。二、分时度假的优势和综合效益     在分时度假产品经营的过程中，可以在多环节多领域形成收益，业内人士将其称为由有形利润和无形收益组成的综合效益中心。具体地说，它可以给投资经营者和旅游度假地和消费者带来如下方面的收益： 1、可使酒店闲置客房按房地产的方式获利，迅速收回投资，并形成多项利润。首先是资本运营利润。由于分时度假是一种先付费后消费的产品，在

7、实际产品消费之前，就能形成一笔销售收入，通过对这笔资金的合理使用可以形成资金运营利润。其次是管理利润。在度假时段销售之后，会员每年还需向酒店支付一笔度假客房维修管理费用，这就为酒店带来了管理利润，相当于普遍房产销售后负责管理的房地产公司的经营业务利润。例如，一家三星级酒店用100间客房作"分时度假"销售，每间客房按30年计算，每年有一星期来进行分时销售，售价10000元。售出50个星期，即可收回资金5000万元。平均每平方米（标准客房18平方米/间）可回收资金27776元，消费者还将另行缴纳年费来作为酒店客房的维护费用，不在房价之内。 2、可以提高酒店开房率和综合效益。酒店

8、向消费者销售分时度假时段之后，相当于建立了一批稳定忠实的顾客。仍用上述例子，一间客房按50个时段进行分享使用，100间客房将使酒店拥有5000个售出时段；酒店每年可增加35000间的使用率。购买分时度假的客户往往比散客和团队客人的停留时间长，度假人数也比其他游客多，还会带动别的顾客前来，增加旅游产品的销售量。若按客房收入与综合设施收入1比1的比例计算，酒店和度假地如果加强餐饮、娱乐、保健、休闲等配套服务设施的经营管理，会获得较好的综合经济效益。另据调查表明：由于分时度假客人已无须再交住宿费，所以，他们在度假时的餐饮、娱乐、保健、休闲等综合消费要比其它类型客人高出20%。对当地的购物、交通及其它

9、消费具有良好的促进作用。 3、带动和促进度假地经济的发展。由于旅游产品具有不可转移性、不可贮藏性和消费交换的同时性等特点，消费者购买时段产权后，重游率明显提高，在目的地的停留时间到大大延长。据美国分时度假业的一项调查表明，分时度假购买者在未来的十年间预计返回所购买分时度假设施地区的机会是未购买分时度假设施地区的两倍，消费者在购买分时度假设施前，平均只停留3.2天，而购买后增加到6.8天。再加上分时度假客人购买力强，对休闲度假消费的要求较高，在度假目的地的综合消费水平也较高，由此刺激并带动当地旅游相关行业的发展，再加上税收等，这些都为旅游度假地带来了直接和间接的经济收入，产生较好的乘数效应。 4

10、、创造就业机会。分时度假业除酒店业、房地产、消费者、交换公司以外，其经营涉及面较广，往往需要其它机构或组织参与，提供相关的辅助服务，如金融、财务、法律、商业、交通、娱乐、餐饮等部门，这无疑为度假地提供了许多新的就业机会。根据近期一项研究表明，如果能够建立一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动市场内需50-70亿元人民币，间接拉动200-300亿元内需，并直接增加2万人、间接增加10万个就业机会。 5、缓解旅游季节性矛盾。大部份引入分时度假经营的旅游目的地每年分时度假周转50次左右，这样就保证每年游客数量的均匀和基本稳定。有时，即使购买了度假时段的游客不能前去或选择去其它地区旅游度假，也

11、可以通过分时度假交换公司将时段转让给他人，这就提高了分时度假产品的吸引力和竞争力。以英国为例，分时度假的开发和经营使当地的旅游住宿设施使用率达70%，比没有经营分时度假的设备使用率提高了10%。在美国，分时度假的市场比较成熟，旅游度假设施的使用率高达85%，根据墨西哥旅游业的最近的调查发现，旅游设施的使用率也高达75%，而未引入分时度假经营的旅游设施的使用率只有40%。分时度假的客人不会向旅游团对和散客一样多数集中在旅游旺季前来，而是根据自己购买的时段前来度假。 6、优化旅游度假地的环境。分时度假对旅游度假地的开发、建设、管理和环境保护都提出了较高的要求，要求度假地具有优美的自然环境，完善的公

12、用设施，超值的会员服务，配套的综合消费等，这些要求从客观上促使开发商从一开始就比较注重综合环境的质量。并通过不断加强管理，严格开发和实施质量标准使之趋于完善。其次，分时度假购买对一般消费者来说属于购买房屋和汽车后的一项高消费选择，因此，希望购买分时度假能物有所值。他们主要从设施的质量、地理位置、气候和自然环境以及内外部设计等方面来衡量。此外，开发商、客户和交换公司都注重长期利益，对维护设施的高质量和环境保护都比较重视。例如，一位购买高质量时段设施的顾客通常只愿与拥有同等综合质量时段设施的顾客进行交换。交换公司网络的会员在时段使用后会被要求回答一些问题，如对入住、退房、餐饮质量、客房管理等其它综

13、合消费服务的满意程度进行打分。会员反馈的这些信息被送回交换公司。用来评价和调整对旅游目的地经营管理质量，以满足消费者对度假时段服务的要求。  7、给消费者带来极大利益和超值的服务。购买分时度假的价格相对便宜，因为不管酒店门市价和房地产的价格如何变化，分时度假购买者一直可按购买时的房价入住。所以，同样条件下，分时度假方式的花费可能只有一般住宿方式的一半甚至更少，可大大节省用于休闲度假或商务旅行的开支。由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，提供了最大限度的交换机会，网络越大，交换成功的可能性也越大，消费者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务就越好，使自己在作度假或旅行时能有多

14、种选择。此外，分时度假既是一种休闲度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用10年、30年、50年甚至更长，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，并且是以当年的价格购买了未来的消费。使消费者体验一种新型的消费方式和个人投资方式。 三、中国开发分时度假产品的利与弊 1、 有利条件 我国于90年代开始引入分时度假的概念，在国际分时度假业中占主导地位的是RCI和II公司。RCI公司1996年开始涉足中国市场。到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市15家酒店或度假村加入RCI，拥有会员700多人。近年以来，国内还首次出现了专门从事分时度假开发和经营的分时度假网络交换公司、分时度假销售公司

15、和分时度假俱乐部。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展分时度假的有利条件，表现在下属方面： 1）巨大的市场需求潜力 中国地大物博，人口众多，经过改革开放以来20多年的发展，已经进入世界旅游强国的行列。2000年入境旅游人数世界排名第五，旅游收入世界排明第七，国内旅游人数高达6.7亿，形成了世界上最大的入境和国内旅游市场。进入21世纪，随着旅游消费的不断增长和消费者的日渐成熟，人们的旅游方式不断改变。经过80年代观光为目的旅游发展阶段后，游客对文化、休闲、享受性的旅游产品需求日见增长。随着节假日的增多，休闲和外出度假成为人们的生活方式。越来越多的家庭选择外出休闲度假，越来越多的公司把奖励员工旅

16、游度假作为一种福利和激励制度。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势。对这一潜力巨大的市场来说，分时度假产品的跨地域使用性及其经济实惠性无疑具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。两块市场的形成和扩大，将为分时度假产品创造出旺盛的需求。 2）酒店业、房地产业供过于求 近年来，我国酒店业的经济效益逐渐滑入低谷，出现了全行业亏损的局面。除了国际经济形势不景气的影响之外，对供给缺乏应有的规制，供给的发展速度严重超过需求的增长。根据有关调查表明，全国目前有6000 多家星级酒店，但近几年全国酒店的平均开房率不到47%，1996-1999年我国酒店开房率分别为58.12%

17、、55.27%、53.78%和51.67%，呈不断下降趋势。1999年全国客房数量为76.5万间，至少有30万间客房处于闲置状态。如果只按平均每间客房10万元投资计算，全国就有300亿元的旅游资产闲置。经过90年代前期房地产开发热潮，中国大地又出现了大量的闲置房地产和房地产的烂尾工程，有许多地区几经努力也无法盘活。而分时度假的出现给上述闲置的资产带来了无限的市场生机，是解决酒店客房和房地产闲置率过高的有力措施。 3） 巨大的投资吸引力 在我国，由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后全面开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺，以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较

18、大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。此外，我国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险的预期过高等因素之外，没有合适的投资领域是一个主要的原因。若能保持分时度假的良好运作，上述资金也会对分时度假交换系统有很大的支撑力。分时度假无疑是市场前景良好的投资新领域，在国际成功先例的基础上，无论是对企业对个人都有着强烈的投资吸引力。 4）加入WTO和申奥成功带来的新机遇 加入WTO和申办奥运的成功不仅对我国国民经济和社会发展产生积极影响，也将为我国旅游业的突破性发展创造重要机遇，面对

19、新的发展机遇和市场形势，我们应采取有效的策略，将巨大的市场需求和产业发展机会抓住。随着中国对外开放和国外投资及经营管理方式的输入而带来的新的运作方式和新的观念，在不久的将来成为带动旅游行业发展的积极因素，我们应该及时主动介入新兴领域，掌握主动权，推广和运用 "分时度假"新概念，使这些管理和促销的新理念成为推动我国旅游业走向世界的积极力量，不断将旅游精品推向世界旅游市场，从总体上提高我国旅游产品的吸引力和国际竞争力。 2、遇到的问题 由于我国整体社会经济发展水平与发达国家有较大差距，分时度假产品引入我国时又没有作适应性的调整，基本照搬了国外的经营模式，销售价格也与国际市场相同

20、，有些甚至要高于国际平均水平。因此，在我国分时度假的开发和经营上遇到一些问题： 1）销售价格高于大众购买力。将分时度假国际市场的平均销售价格与我国居民的平均收入水平相比较，发达国家算不上豪华的分时度假产品到我国变为奢侈品。目前城市工薪阶层多数不具备对分时度假产品的现实购买力。这使分时度假的目标市场只能集中于国内少数高薪阶层，限制了分时度假产品向大众的促销和发展。 2）消费时间上缺乏灵活性。由于市场没有完全被开发和培育，交换机制尚未成熟，分时度假产品在消费时间上没有灵活性。在每年固定使用一周或几周的分时度假产品，与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施，每个家

21、庭很难提前确定自己在每年当中的哪一周有出游时间，也不能保证每次外出度假都能有整整一周时间。在余暇时间的制约下，时间完全固定的分时度假产品，在我国市场上变成了可望而不可即的产品。 3）中国公民出境旅游受到一定限制。在多数国家，国际化交换是分时度假产品的主要卖点之一。在我国，则由于公民出境旅游方面的限制而大受影响。我国的法律规定，公民自费出境旅游的目的地国家和地区只有15个，分别是：新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、澳大利亚、新西兰、韩国、日本、越南、老挝、文莱、缅甸、中国香港特区和中国澳门特区，目前尚不允许组织公民到这15个国家和地区之外的地方旅游。此外，公司自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组团

22、，并采取团进团出的方式，这些都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交换，也大大降低了分时度假产品的国际化交换能力。 4）尚未形成规模大、有影响的国内度假网络。分时度假最早是由个别房地产公司和饭店企业引入我国，其着眼点是解决自己手中积压的房地产或提高饭店客房的出租率。这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小规模小范围经营，在购建国内交换网络方面起点低、规模小，消费者在短期内无法自由选择国内的各类度假地，影响了分时度假产品的吸引力。 现阶段分时度假在中国存在的问题只是暂时性的，随着市场的逐步成熟和加入WTO，贸易自由化和旅游自由化的局面一定会出现。分时度假将会向更加完善的方向迈进，上

23、述问题将迎刃而解。分时度假在中国有着非常光辉的前景，将会成为中国人真正的时尚消费新模式。图5 典型的分时度假运营机制5、房产开发商与交换公司房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。6、会员和与其开展交换的其他会员早期，会员如果通过交换公司与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所希望得到的产品的特征，实际上就是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度

24、规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。目前，通过储存库设计的非"一对一"交换模式中，会员只与交换公司发生联系，会员之间就不再具有交易的关系。会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库，然后选择自己所需的产品，通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。此外，在加入管理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。仅以管理公司为例，一种情况是开发商自我管理，管理商属于开发商的自有机构，负责管理分时度假房产；另外一种情况是外请管理机构，这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的管理合同管理物业，在产品销售到一定比例以后，由业主组成的业主委员会

25、负责选择管理公司进行物业管理。在不涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终管理公司是对开发商负责的。三、 中国的分时度假业（一）中国分时度假业历史回顾从中国分时度假业的发展进程来看，目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机，但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史。1、国外公司的违规进入分时度假概念传入我国，是从90年代后期。1997年，经国务院批准，国家旅游局、公安部联合发布了中国公民自费出国旅游管理暂行办法，1997年7月1日正式实施。这个办法的出台，标志着我国出国旅游市场正式形成，引起了海外旅游界的普遍关注。英国派克林环球有限公司

26、认为到我国发展会员的时机已经到来，在未经我任何部门批准的情况下，即在北京的一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡的活动。为此，他们专门雇用了一批国内的工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感兴趣，就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况，邀请他们参加派克林展示会。他们组织的展示会，每次有10对中国夫妇参加，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45的折扣，即每张卡16500美元；可先预付2000美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利）。北京市旅游局、工商局发现此情况后，依法对其进行了查处。国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出关于对非法从事旅游经营活动的境外企业驻华机构查处工作情况的通报，第一条即点出?quot;派克林公司非法雇用工作人员在京举办展示会，收取会费"的问题。但时隔不久，又有人向国家旅游局举报说，派克林公司仍在搞发展会员的非法活动。国家旅游局即联合北京市旅