中信红树湾价格方案价格报告-二章核心均价确定

1、第二章核心均价确定一、对比楼盘选择8 月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼，对于本项目有可比性；兰溪谷今年 4 月份开始分 4 批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。a) 天鹅堡一期天鹅堡一期 A、B、C、栋 年 10 月入市，销售周期长，与本项目的可比性不大，所以仅把D、E 作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用；b) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅本项目入市时， 以上项目尚无准确价格， 但从区域、产品品质和目前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手；竞争楼盘分布图竞争楼盘列表项目建

2、面容 积总套数主力户型面积均价水榭花都推出时间销售情率况在售 天鹅堡二期 11.1 万 3.662 342240-260 四房98007月 3 日楼盘II 区兰溪谷9.3 万1.65 539143-163 四房98004月 17日 70世纪村日月 10.6万 3.51564150-200 三房76004月 18日府200-220 四房瑞河耶纳11.1万 1.4400 多TOHO： 220-27085009月底多层： 200-250小高层： 130-170红树西岸25 万3.4116795-100 两房150007月认筹 8 120-200 三房月开盘硅谷别墅三 11万2.04300240 平米

3、四房后续期项目水榭花都三 9 万总 体 91-30504年年底 期1.4香域中央18万2.08720159-172 四房900010月御景东园19 万5.91021120-150 三房90006 月 20 日 目 前 积累 350张卡一、 对比楼盘权重确定：我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重。位置相近同质产品竞争关系总分202555天鹅堡二期 II区15205590红树东方1515535熙园515525兰溪谷1010525世纪村王府205025天鹅堡二期区1510025水榭花都二期510015根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所

4、以与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期 II 区的权重稍大，水榭花都二期仅作参考，权重较小（所选定的比重取整数值） 。因素权重相应楼盘比重天鹅堡二期 II区40存在竞争75红树东方15熙园10兰溪谷10世纪村10无竞争25天鹅堡二期区10水榭花都二期5核心均价比准项目实收均价销售调整市场调整均价折算率比准均价权重值折算价格( 元 /M2)( 元 /M2)( 元 /M2)( 元 /M2)天鹅堡二期98001960498%941740%3767区红树东方86000.978342107%896315%1345熙园98000.999702100.55%975510%976兰溪谷96001.0297921

5、02%999810%1000世纪村王府87000.938091110.30%892410%892天鹅堡二期1100009670967区1000097%10%水榭花都二期110001.021122098%109455%547合计100%9570说明：a) 表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比， 同质产品目前销售实现的实收均价；b) 表中天鹅堡二期 II 区均价为其入市时的实收均价；c) 表中熙园的均价指除开 TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价；d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；e) 表中天鹅堡二期区均价为实收均价；f) 折算率是根据对比项目与本项目在入市时， 各因素对比打分确定， 其中工程展示假设达到以下要求：环境工程展