2016年广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题

1、2016年广西房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。A:建筑师B:结构工程师C:设备工程师D:监理工程师E:借款合同2、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了万元。A. 40D.100C. 1602003、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的

2、各种价值的一个称呼。A:概括性B:描述性C:理论性D:准确性E:工业用地的监测点评估价格4、以下关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的选项是_。A. 空置率与有效毛收入呈反向变动通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响B. 权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率5、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。A. 周围环境状况B. 繁华程度C. 临街状况附近是否有矿产资源6、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

3、类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。A:2400B:2410C:2490D:2500E:工业用地的监测点评估价格7、房地产估价机构管理方法规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。A:1B:2C:3D:5E:执行层的组织协调8、以下关于地籍图，表述不正确的选项是。A:地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状沉和面积等的依据B:地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C:城市地籍图比例一般为1:

4、800D:地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素E:执行层的组织协调9、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑面积为1000肘，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m2,市场上同类房地产的正常房地价格为2500元肘，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低.【2006年考题】A:200元/nfB:300元/nfC:700元/nfD:1000元nfE:工业用地的监测点评估价格10、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在一万元以上。1008002000500011、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应

5、的程度。A:供应量B:需求量C:需求曲线D:供应曲线E:执行层的组织协调12、收益法中所指的收益是o估价时点前一年的收益估价时点前假设十年的平均收益估价时点以后的未来预期正常收益估价时点前最高盈利年份的收益13、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是.【2005年考题】A:过去数据简单算术平均法B:过去数据加权算术平均法C:未来数据简单算术平均法D:未来数据加权算术平均法E:工业用地的监测点评估价格14、是实现物业管理社会化的必要条件。A:物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相别离B:物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C:物业的所有权、使用权与物业的经营管

6、理权相融合D:现代化大生产的社会专业分工E:执行层的组织协调15、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为_。A. 167%B. 80%C. 200%60%16、以下关于预告登记的表述中，正确的选项是_。A. 预告登记仅适用于预售商品房的登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效B. 房屋预告登记只能由双方共同申请房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明17、房屋拆

7、迁补偿中，以产权调换形式归还的非住宅房屋，归还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照结算。A. 商品房价格B. 重置价格结合成新C. 重置价格结合结构差价物价部门核定价格18、房地产估价帅执业资格考试，由负责。A:住房和城乡建设部B:国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C:国务院建设行政主管部门D:国务院人事主管部门E:执行层的组织协调19、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为。A. 13.0%B. 43.3%C. 30%23.3

8、%20、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最正确开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以米用和长期趋势法相结合进行估算.【2003年考题】A:比较法B:收益法C:成本法D:路线价法E:工业用地的监测点评估价格21、城市居住区的规模通常以作为主要标志。A. 居住人口规模B. 居住户数规模C. 用地规模建筑规模22、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时,建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%

9、、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是。A:30%B:45%C:65%D:75%E:工业用地的监测点评估价格23、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是_A. 土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程B. 其他共有人已书面同意抵押的共有房地产C. 已抵押的房地产再次抵押的拖欠有建设工程款的房地产24、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。A:抵御通货膨胀的影响B:提高资本金的投资收益率C:提高全部投资的平均收益率D:降低借贷资金的资金成本E:借款合同25、H市兴华学校地址在H市城市规划区内，该学校届于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房

10、地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。A:根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿B:根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿C:产权调换D:货币补偿E:房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分1、城市环境噪声污染的特征包括。（2006年房地产经纪人相关知识试题）A:能量污染B:感觉公害C:生活污染D:局限性污染E:空气污染2、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。A. 别离B. 独

11、立C. 对立融合3、住房置业担保公司的实有资本以为主。A:政府预算资助B:资产划拨C:房地产骨十企业认股D:社会集资E:个人集资4、以下关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的选项是_。A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 项目风险越大，风险等级系数值越大用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低5、以下关于股票与股单的表述正确的选项是。A:股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B:二者同届于证据证券，但两者存在根本性的区别C:股票是由股份公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出

12、资凭证和确立股东地位的凭证D:股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E:股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分6、房产分户图的主要内容有。A:房屋权界线B:房屋建筑面积C:用地面积D:四面墙体的归届和楼梯、走道等部位E:房屋边长7、能够构成设计变更的事项包括。A:更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B:增减合同中约定的工程量C:改换有关工程的施工队伍和人员D:改变有关工程的施工时间和顺序E:其他有关工程变更需要的附加工作8、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括A. 融资期限长B. 流动性差C. 资金交易量大融资的目的主要为了解决长期投资性资金

13、的需要9、以下不届于划拨土地使用权范围的是_。A. 政府大楼建设用地B. 商品房建设用地C. 经济适用住房建设用地国家重点扶持的水利项目用地10、注册房地产估价帅管理方法规定，注册房地产估价帅的初始、变更、延续注册，逐步实行。A:网上申报B:网上受理C:网上审批D:即时申报、受理和审批E:直接申报、受理和审批11、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要表达了房地产投资风险的。A:政治风险B:政策风险C:利率风险D:市场供求风险E:借款合同12、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴

14、纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。A:16B:18C:20D:22E:借款合同13、以下费用不得从住宅专项维修资金中列支。A:依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B:依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C:应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D:根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用E:住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用14、当房地产的需求和供应同方向变化，且供应

15、增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是_。A. 不变和减少B. 上升和减少C. 下降和不变D. 上升和增加。15、以下民事行为届于无效的有。A:由完全民事行为能力人实施的B:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情沉下所为C:限制民事行为能力人依法不能独立实施的D:恶意申通，损害国家、集体或者第三人利益的E:经济合同违反国家指令性计划的16、在房地产估价中，以下原则对应正确的选项是_。A. 最高行为准则与技术性原则对应B. 普适性原则与特殊原则对应C. 谨慎原则与特殊原则对应D. 技术性原则与谨慎原则对应技术性原则与普适性原则对应17、”某城市别墅销售市场”这

16、一市场细分的方式包括A:按地域范围细分B:按房地产用途细分C:按增量存量细分D:按交易形式细分E:按目标市场细分18、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。A. 操作风险B. 法律风险C. 信用风险管理风险19、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。A:罚款B:吊销估价资质证书C:吊销营业执照D:没收违法所得E:执行层的组织协调20、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_A. 客观性原则B. 一贯性原则C. 持续性原则相关性原则21、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于A. 3275元/m2B. 3287元/m2C. 3402元/m24375元/m222、城