房地产企业财务风险管理研究

1、房地产企业财务风险管理研究【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可防止的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续开展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的躲避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，进步竞争才能。【关键词】房地产企业；财务风险；风险管理房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速开展，对我国经济的开展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济

2、的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着剧烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业安康开展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续安康经营与开展。一、房地产企业财务风险识别1.投资风险由于影响投资效果的因素较多，房地产企业工程投资需要承受较大的风险，才能到达最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬程度的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及工程投资回报分析上有误，

3、并缺乏投资工程启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。2.融资风险房地产开发工程从最初的购置土地、桩基建立到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因此通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并可以获得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资构造的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；

4、在融资构造方面，对企业资金构造的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率程度不同，而存在不同的融资本钱及费用，如不进展合理的规划，那么会有资金本钱的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。3.资金运营风险由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金本钱控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监视不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用方案编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金方案编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企

5、业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。二、房地产企业财务风险的防范措施1.加强工程投资管理1做好工程投资的可行性研究房地产工程自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势严密相关等特点，因此房地产企业在投资工程前，首先要设立专门的工程可行性研究小组，对工程所在的地区经济形势及市场环境进展有效的调研和分析，对工程全周期的经济状况进展充分的研究和论证，从而防止投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。房地产工程的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在工程建立规划中要注意尽量缩

6、短工程的建立周期，防止开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对工程建立的影响，从而减少整个工程的投资回收期，加快资金周转。2合理安排投资组合规划房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进展组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，防止单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失；在工程投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进展联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。2.资金构造及流动性管控1优化企业资金构造企业良好的资金构造对整个企业的正常运行以及开展壮大有着非常重要的作用，也是企业指导阶层进展筹资决策的重要参考。对于负债资

7、金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债才能的根底上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债才能指标进展有效的控制；另一方面负债构造上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进展适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进展有效控制，保障企业有足够的现金流来归还相应的负债，确保企业的偿债才能。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。2加强资金流动性管控房地产企业由于工程开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因此必须意识到资金流

8、动性存在的风险，防止企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，进步企业的支付才能，确保工程建立及新增工程开发的资金需求。对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金可以持续有效供应；企业相关负责部门应从房源认购开始，根据预售合同的付款节点进展有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进展分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理房地产企业应以工程开发的整个开发周期为着眼点

9、，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进展合理统筹、科学安排。首先，在工程预算方面，可以根据工程建立一级方案的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建立、销售经营、税务清算等内容来编制工程开发的全周期预算，对工程的本钱费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监视各相关部门认真执行；其次，在资金预算方面，按照企业的总体开展战略和工程的详细运行情况，对资金的需求和使用进展全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业工程建立过程中各项经济事项进展全面的约束，充分发挥预算的监视和预警作用。4.完善企业内部控制制度科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房

10、地产企业增加自身的抗风险才能，有效的控制财务风险，提供财务管理程度。完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的鼓励与约束机制，表达权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织构造设置上，根据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相别离制度。房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理亲密关注。一方面企业需要根据工程的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业本钱费用的管控，对工程开发建立的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监视执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进展主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及躲避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续安康开展。参考文献：1宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制J.企业改革与管理，2021.2：134.2曾凌.