房价调控政策思考综述

1、2012.11：由房价调控政策引发的思考（柯文婷）来源：国家统计局科研所发布时间：2012-11-07 09:11 由房价调控政策引发的思考柯文婷内容摘要：从20世纪90年代住房制度改革以来，住房由“计划”走向“市场”，房地产业逐渐发展壮大，成为各地区社会经济的支柱，对宏观经济发展起着重要作用。近年来国家针对房价虚高、房地产市场泡沫逐渐显现的情况，陆续出台了众多调控政策。本文试图通过对20052011年国家出台的调控政策进行梳理，将这几年的政策归纳为4个实施阶段，依据对应时期福州房价走势的变化情况探索政策实施后对福州房地产市场产生的影响，从效果和局限性2方面进行阐述，并由此引申出对政

2、策调控的启迪与思考，以期对房地产市场调控作进一步探讨。关键词：房地；价格；政策；成效；局限性一、近年来国家房地产调控政策及房价变化情况1998年，国家拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革，房地产开始由“计划”走向“市场”。但是市场调节这只“无形的手”具有自身的不足，我国房地产业在走向市场的过程中出现了一些偏离轨道的状况，部分地区房价涨幅过快，房价虚高。从图1可以看出，从2005年初至2010年末，全国房价指数经历了一个“回落上涨回落上涨回落”的过程。注：由于2011年开始国家实行新的房地产调查制度，没有统计全国总指数，故图1只显示2003年至2010年数据。（一）近年来国家出台的调控政

3、策1.第一阶段（2005年第一季度至2007年第一季度）：调控政策陆续出台，遏制房价过快上涨。针对2003年至2004年房价上涨过快的情况，2005年3月中央出台“国八条”，将稳定房价作为2005年物价工作的重点。全国房价指数涨幅从2004年第四季度的10.8%回落至2005年第四季度的6.5%，房价过快上涨的势头暂时被遏制住。2006年中央进一步出台“国六条”，拉开了2006年房地产调控序幕，紧接着“国十五条”出台，对“国六条”进一步细化，提出90平方米以下中小户型要占开发总面积70以上的标准。2006年6月1日后，规定对个人将购买不足5年的住房对外销售实行全额征收营业税。从图1可看出，20

4、06年第一季度至2007年第一季度，房价涨幅被稳在5%6%之间。2.第二阶段（2007年第二季度至2008年第二季度）：上涨加速，调控加码，多管齐下。从2005年至2006年，调控政策虽然起到了作用，但是随着时间的推移，我国经济快速发展，政策效应逐渐被市场消化，且城镇化进程的推进带来了更多的刚性需求，市场的自发调节作用逐渐显现，2007年第二季度开始，全国房价再次走出了一波强劲的上涨行情。对此，国家在土地开发、住房消费、市场供应和金融方面都出台了调控政策；2008年上半年依旧是从紧的政策，对土地和廉租住房都加强了管理，并且央行连续6次上调存款准备金率。这一时期调控政策明显加码，抑制了2007年

5、第二季度至2008年第一季度这波强劲的上涨行情（期间同比涨幅从6.3%快速扩大至11%），从2008年第二季度开始，全国房价同比涨幅开始回落。3.第三阶段（2008年第三季度至2009年第四季度）：政策转向，由“从紧”转为“适度宽松”。由于2007年出台了多方位的调控政策，抑制了房价快速上涨的行情，且2008年下半年开始受到国际金融危机的影响，房地产市场与其他行业一样，也受到了一定的冲击，全国房价指数开始松动下行且快速下滑，至2009年第一季度跌至历史最低点。为发挥房地产业在经济发展中的龙头作用，扩大内需保增长，2008年下半年中央将货币政策由“从紧”转为“适度宽松”，央行连续4次下调存款准备

6、金率，同时5次下调金融机构存贷款基准利率；在住房消费方面也有所放宽，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例调整为20%。2009年基本实行积极宽松的财政金融政策，13年来首次下调商品房项目资本金比例，从35%调低至20%。面对多项宽松政策，全国房价指数在2009年第三季度止跌回升。4.第四阶段（2010年第一季度至2011年第四季度）：调控力度再升级。由于2008年下半年以来宽松的政策，楼市由“低迷”转为“亢奋”，2009年各地房地产市场普遍出现了“量价齐升”的景象，引起了广大中低收入者的恐慌和不满，从图1可以看出，2009年第三季度全国房价指数开始上涨，之后涨幅迅速扩大。为稳定

7、房地产市场秩序，政策开始收紧，调控力度加大。2010年初，“国十一条”和“新国十条”出台，紧接着各部委陆续出台了补充文件；暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%，房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数；11月全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成。在调控政策的作用下，房价指数在2010年第二季度爬上历史高点上涨12.2%后迅速回落，快速上涨的势头再次被遏制。2011年1月，继续出台“新国八条”；7月，“新国五条”出台，进一步坚定调控决心。同时存款准备金率和存贷款利率继续上调。（二）2005年至2011年福州房价走势分析福州房价快速上涨的时间比全

8、国相对滞后，从2006年才出现快速增长，但其后到2008年整整两年间都在高位运行，房价涨幅均在全国前列。究其原因，一是福州是二线城市，相对北京、上海、广州等一线城市，对政策的敏感性存在一定的滞后。二是福州居民人均可支配收入大幅增长。据统计，2006年福州市居民人均可支配收入在全国省会城市位居前列，居民对未来收入的预期看好，改善住房条件的愿望逐渐转变为现实，造成居民大量购房，量增价涨。三是福州城市建设力度加大，城市扩容升级，因而较集中地增加了住房需求，带动房价不断上涨。经过一段时间的消化、吸收，从2008年开始，福州的房价走势基本与全国的走势吻合，同比涨幅开始缩小，加之金融危机的影响，2008年

9、第四季度房价同比由涨转跌，2009年第一季度跌至历史最低点，整个房地产市场一片萧条。据统计，2008年福州市商品房销售比2007年减少46.7%，其中住宅销售比2007年减少45.9%；商品房销售额比2007年减少41.7%，其中住宅销售额比2007年减少40.4%。之后由于政策由紧转松，在此利好消息的带动下，房市由萧条转为繁荣。福州市区各大板块在售项目均价在短时间内迅速上涨，形成一波强劲的上涨行情。纵观近几年福州的房价走势，虽然刚开始对政策的反应较为滞后，但是经过2年的调整后逐渐与全国接轨，2007年下半年至2011年，福州房价走势与全国步调一致，均经历了“上涨回落上涨回落”的过程。二、政策

10、实施取得的成效国家出台的众多政策，或紧或松，都对福州房地产市场产生了影响，取得了一定的成效。（一）政策调控了房价的走势，牵住了房价的“牛鼻子”国家调控政策是依据前期房地产市场的发展情况及房价走势而出台的，政策出台实施后，对房地产投资、市场的销售和消费情况都会产生影响，也会改变人们对后市的心理预期，进而影响后续的房价走势。从图2可以看出，国家调控政策的出台实施带动了福州房价走势的变化，政策严厉的时候房价呈震荡下行趋势，政策放宽房价则有所回升。可以说，国家调控政策牵住了房价的“牛鼻子”，控制了房价走势。（二）开发商趋于理性，拿地更为谨慎面对2010年“两限”政策的出台，2011年调控力度的升级，“

11、地王频出”、土地市场一片繁荣的景象已不复存在，开发商在资金压力越来越大的情况下，对市场前景也不再盲目乐观，竞拍土地更加谨慎。2011年福州市经营性用地招拍挂成交总价款比2010年下降29.53%；经营性用地招拍挂出让比2010年下降43.75%。尤其是2011年第四季度，出现了罕见的土地招拍挂零成交的情况，更加反映了开发商对市场前景信心不足，不敢贸然出手拿地。（三）调控分解了金融危机的压力，减少了房地产泡沫众所周知，2008年国际金融危机是由美国次贷危机引起的，而次贷危机是由房地产泡沫促成的，金融危机席卷全球后，我国房价迅速下降，投机者资金缩水，偿债能力下降，银行坏账累积，进而引发“中国式次贷

12、危机”。值得庆幸的是，从2005年开始我国就对房地产市场进行调控，对市场上的投机投资需求有所抑制，转移了一部分风险，避免了房地产泡沫急剧膨胀的现象出现，所以当金融危机波及我国的时候，房价虽然出现下降，但是没有引发严重后果，未出现房地产泡沫破灭的现象。（四）加速房企的优胜劣汰，有利于房地产市场的优化整合近年来国家出台的调控政策，在金融和消费方面都做了限制，尤其是限购政策出台后，部分购房需求被抑制，开发商资金回笼速度减缓，不仅影响其他项目的开发，而且运作的成本也在增加。很多开发商资金周转压力变大，尤其是资金实力较弱的房企，由于资金周转不畅陷入困境，最后不得不退出房地产市场。据统计，2011年福州房

13、地产企业个数为657个，比2010年减少23个；而资金实力较为雄厚的开发商，通过不断转变发展模式，提升自身的品牌竞争力。只有通过不断的优胜劣汰和优化整合，整个房地产市场才会朝更加良性的方向发展。三、政策的局限性（一）政策调控一刀切，压制了部分刚性需求虽然政策对抑制投机、投资需求起到良好的效果，但是同时也抑制了部分刚性需求。从目前福州各大银行来看，首套房贷款由首付3成代替原先的首付2成，从首套房利率上看，也从原来基准利率的7折变成如今的基准利率，另外央行的屡次加息，进一步增加了购房成本，加重了自住购房者的负担，部分刚性需求因此被抑制。（二）房价收入比居高不下，亟待调整表12006-2011年福州

14、城市居民家庭收入与房价情况年份居民家庭平均年收入（元）市区新建住宅销售均价（元）购买一套90平方米普通住宅价（元）房价收入比200644967.3 406036540084 6016541440 10.42200859334.9 62705643009.51200964940.5 7785700650 10.79201071132.7 10790971100 13.65201182029.3 13699123291015.03从表1可以看出，购买一套90平方米普通住宅所需总价逐年递增，房价收入比居高不下，与2006年相比，2011年福州的房价收入比翻了将近一番，按照国

15、际惯例，房价收入比在36倍之间为合理区间，福州的房价收入比已远超这一标准，购房对于普通居民来说仍是一大难题。（三）调控对地方经济发展和财政收入造成一定压力房地产业是经济发展的支柱产业，房地产业不景气会对经济的发展造成不小的压力，直接导致土地市场遇冷，土地出让金大幅减少。土地出让收益减少，用于保障房建设的资金量也会下降，对保障房资金筹措造成一定压力。保障房的资金缺口变大，地方政府的财政压力也就越大。（四）部分政策条款概念模糊，政策执行难到位以2011年出台的政策为例，“新国八条”第三条指出，要“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。”但是并未对“明显超过”这个

16、概念进行一个清晰的界定；第六条指出，“房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，其中对“房价过高、上涨过快”也未给出一个明确的界定。“新国五条”中第五条提出要“规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨”，但是“租金过快上涨”具体是到什么限度也未明确。部分政策概念的模糊，就有可能造成一些政策执行者钻政策的空子，对政策的执行力度也就大打折扣。四、几点思考（一）坚持行政调控与市场调节相结合，缺一不可市场调节是由供求变化引起价格涨落，从而调节社会劳动力和生产资料在各个部门的分配，调节生产和流通。但是市场调节具有自发性、盲目性和滞后性等缺陷。20世纪90年代“房改”之后，我国房地

17、产业的市场化之路并不是一帆风顺的，市场调节的不足逐渐显现，因此在房地产业市场化的过程中，离不开行政调控的介入。另一方面，国家对房地产的调控虽取得了较大成效，但是在实施过程中不免也会有不足，尤其是“限购”“限贷”政策出台后，市场在供需方面可能会出现失衡。市场调节虽不是万能的，但能灵活反映和调节市场供求关系，使资源达到最优组合。因此只有坚持行政调控与市场调节相结合，才能促进房地产市场平稳健康的发展。（二）重视房屋的特殊性，引导房地产企业的健康发展房屋作为一种特殊商品，其主要功能是居住，但是在社会发展过程中，房屋逐渐演化成房地产商获取暴利的工具，房屋的商品功能被无限放大，居住功能完全被异化和扭曲，不

18、仅扰乱了房地产的正常秩序，还可能进一步扰乱金融秩序。因此，不仅应严厉打击房地产投机行为，而且要引导房地产商转变发展思路，在追求商业利润时要自律，摒除“非暴利不合作”的心理，特别是在政策调控的大环境下，更应在产品的品质和服务上下功夫。房地产商还应加强社会责任感和使命感，积极参与保障房的建设，为社会主义现代化建设贡献自己的力量。（三）夹心层的住房问题不容忽视一直以来，中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题已日益显现。福州作为省会城市，每年都有大批的毕业生和新进城的务工人员在此定居，“夹心层”的数量与日俱增，如何解决这部分人的安居问题，关系着社会的