税务培训：第三期房地产税收业务培训班答疑

1、第三期房地产税收业务培训班税收业务问题答疑【问题一】问：开发项目有假设干个单位工程，都已经到达可以销售或预售的程度，而配套设施、公共配套等未完工，而结转收入、成本时，其开发产品成本单价如何确定？答：1关于收入确实认：营业税计税收入确实认：营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。企业所得税计税收入确实认：国税函【2010】201号文规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使

2、用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。国税发【2009】31号文件第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。土地增值税计税收入确实认：国税函2010220号文件规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所

3、载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第二，关于配套设施问题。因为配套设施、公共配套等未完工，无法准确归集分配各个开发项目的“开发成本-公共配套费”，也就无法准确结转各个项目的销售成本。按照国税发【2009】31号文件第三十二条第二项规定，“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件”

4、。但是，根据国税发200991号文件第二十一条、二十四条规定，在进行土地增值税清算时，公共配套设施费不得预提。实际上，如果开发项目中只有单个工程完工，但相关基础设施、公共配套设施没有完工，说明整个开发项目也没有完工，不能进行土地增值税清算，除非是整体转让未竣工结算的开发项目，但扣除项目必须是实际发生的，也不能预提。【问题二】问：我公司甲方供材处理是这样的：施工现场按实际用量现进，不超存积压。1甲方指定材料品牌由材料供给商送货到施工地点，由施工方点验查收，出具签收条；2供货商根据签收条，按施工承建方单位名称开具发票提供给甲方开发商，由甲方支付材料款并与乙方进行转账结算。甲方通知乙方施工方开具收到

5、甲供料款收据，视拨付工程款；甲方把材料发票转给乙方理账，双方交换记账依据进行理账。工程竣工验收结算，乙方按工程结算全价，开具建筑工程发票。上述甲乙双方理账所需发票均妥善解决。甲方会计分录：借：预付账款乙方施工单位甲供料款贷：应付账款材料供给商乙方会计分录：借：工程施工某工程甲供材料款贷：预收账款甲方开发商拨材料款请问以上处理当否？答：以上处理方法不是很妥当。1贵公司的情况属于甲方以乙方的名义购进材料，再交付给乙方使用。从会计处理和发票开具上看，供货商的材料发票是开具给乙方的，而材料款是由甲方支付的；乙方在向甲方开具发票时，是按照全部工程款包括材料款开具的。这样，甲乙双方都存在着票款不对应的问题

6、。2按照1998年3月1日实施的建筑法第二十五条的规定，“按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供给商。”从贵公司的实际运作情况看，不属于完整意义上的甲供材。对此，可以按照以下方法处理：第一，甲乙双方在合同中明确规定由乙方提供材料，同时规定工程所用材料的规格、型号、质量标准等，但不能指定供货厂商。第二，供货厂商将材料送到工地时，由乙方点收，甲方和监理方可以查验。供货方将供货发票开具给乙方，乙方据此作账。借记“原材料”等科目，贷记“应付账款某供货商”科目。使用材料时，借记“工程施工”科目，贷记

7、“原材料”等科目。材料款由乙方与供货商结算，支付材料款时，借记“应付账款某供货商”科目，贷记“银行存款”科目。第二，乙方按照工程全部款项包括材料款向甲方开具建筑安装业发票，与甲方办理工程价款结算。【问题三】问：开发企业将开发产品转为自用，按照国税发【2009】31号文件规定，在计算所得税时不视同销售。那么，在计算营业税时，是否也可以不视同销售，不缴纳营业税？有无文件规定?答：根据营业税暂行条例实施细则第三条规定，提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。根据营业税暂行条例实施细则第五条规定，单位或者个人将不动产或

8、者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为。而开发企业将开发产品转为自用，开发产品的所有权没有发生转移，所以，它不属于销售不动产或视同销售不动产的行为，不征收营业税。【问题四】问：商住两用楼的下面是商铺带群房，即商铺投影面积大于上面住房投影面积，比方住房投影与商铺投影比为1:2。在这种情况下，按建筑面积分摊土地价款，将会造成商铺开发成本低而增值大、适用土地增值税税率高。请问能否按投影面积分摊土地成本？答：在一个开发项目内，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，或有其他开发产品的，在进行土地增值税清算时，土地价款应当在各开发产品之间进行分摊。对于您提到的商两用楼，商用房和住宅是垂

9、直连在一体的。如果企业只有这一个开发项目，土地价款直接计入开发项目的成本。如果土地价款需要在商用房和住宅之间进行分摊，应当采用“建筑面积法”,因为两者是垂直连在一体的。举例：有一小区假设只有甲、乙两栋楼房如下图，甲为商住两用，乙为住宅,宗地面积9000m土地出让金及契税为900万元。如何进行土地价款分摊？甲底部面积1600 m2甲顶部面积800 m2乙顶部面积800 m2乙底部面积800 m2甲建筑面积800X9+1600X2=10400/乙建筑面积800X 11=8800/1采用“占地面积法”，将土地价款在甲楼、乙楼之间进行首次分摊。分摊比例=900+ 1600+800=0.375甲楼分摊土

10、地价款=1600X0.375=600万元乙楼分摊土地价款=800X0.375=300万元乙楼单位成本中的“土地价款”=300万元+8800=375元/nf2采用“建筑面积法”，将甲楼分摊的土地价款在商铺和住宅之间进行二次分摊。商铺分摊系数=1600X2+10400=%住宅分摊系数=800X9+10400=%商铺分摊土地价款=600X%=万元商铺单位成本的“土地价款”=万元+1600X2=元住宅分摊土地价款=600x%=万元住宅单位成本的“土地价款”=万元+800X9=元/nf从以上两楼分摊情况看，同样是住宅，带有商铺的甲楼与不带商铺的乙楼相比，其单位成本的“土地价款”多576.92-375.0

11、0。这种情况，好似不太符合配比性原则。但是，从实际情况看，甲楼的占地面积确实比乙楼的占地面积大，是符合配比原则的。【问题五】问：地下车位是否需要预缴土地增值税?有无文件规定？答：按照国税发【2006】187号文件规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。根据该条规定，如果地下车库属于非人防性质并且出租，应当界定为开发企业开发建造的经营性固定资产，不涉及土地增值税问题。如果属于非人防性质并且出售所有权，应当界定销售开发产品，应当计算缴纳土地增值税。【问题六】问：一个开发项目仅一栋楼

12、既有团购房，也有外销房，团购房以成本价卖给团购方，属于土地增值税优惠范围，外销房按市场价出售，应如何进行土地增值税清算？答：首先需要说明的是，目前没有规定团购房属于土地增值税优惠范围。土地增值税暂行条例第八条第一款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。国税发【2006】187号文件第七条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，由税务机关按照同期同类房地产销售价格进行核定征收。根据上述规定，企业在进行土地增值税清算时，应当将普通标准住宅中的团购房与外销房，一并计算该清算项目的增值额。如果团购房价格明显偏低，税务机关有权按照同期同类商品房销售

13、价格进行核定。【问题七】问：向社会融资基本为个人如何作收入？融资利息如何处理，对单位有利？答：对于开发企业来说，企业向个人借款，不涉及如何作收入的问题。涉及的主要问题是：在计算土地增值税和企业所得税时，其利息费用如何扣除。1在计算土地增值税时，企业借款利息支出不能按照转让项目计算分摊，或者不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用一律按照以下公式计算：房地产开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%以内2在计算企业所得税时，要严格执行税法和国税函【2009】777号文件的规定。开发企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人统称关联方借款而实际发生的利息支出，假设其接受关联方债权

14、性投资与其权益性投资比例不超过2:1，以及税法及实施条例有关规定计算的部分，准予扣除；超过的部分，不得在发生当期和以后年度扣除。但是，如果企业能够按照税法及实施条例的有关规定计算并提供相关资料，证明其交易活动符合独立交易原则的，在计算应纳税所得额时准予扣除。除上述情形外，企业向内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除：第一，企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；第二，企业与个人之间签订了借款合同。企业向个人支付利息时，应当取得由地税部门为个人代开

15、的发票。地税部门对个人取得利息收入，征收营业税金及附加和个人所得税。【问题八】问：对未售房屋对外出租收取的租金怎样入账？答：对出租开发产品收取的租金，应当分别以下情况处理：1根据国税发【2009】31号文件第十条的规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。在会计处理上，企业收到预租价款时开具收据，作预收款处理；将开发产品交付承租人使用时，将预租价款转作收入，并开具发票。2根据企业所得税法实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租

16、金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。在会计处理上，企业应于合同约定的收款日，按照应收租金作为收入处理。3根据国税函201079号文件规定，如果租赁合同中规定的租赁期限跨年度，且租金提前一次性收取的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。另外，开发企业将开发产品对外出租，其租金收入，一般通过“主营业务收入”科目核算。【问题九】问：开发成本中的拆迁补偿款无合理票据怎样处理？答：从国税发【2009】91号文件可以看出，支付给个人的拆迁补偿款，只要与拆迁合同或者回迁合同、签收花名册或者签收凭证一一对应，就可以作为扣除项

17、目。但是，如果没有一一对应，或者说没有这些合法票据，就不能作为扣除项目。【问题十】问：企业取得的土地款返还，如何处理？答：对于土地款返还如何处理，目前没有明确规定。比方，青岛市地税局制定的房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行方法青地税发【2008】100号第二十二条规定，“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。再比方，青岛市地税局印发的2010年所得税问题解答青地税函【2011】4号第6条规定，企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入收入总额缴纳企业所得税。由此可见

18、，在土地增值税与企业所得税的处理上，两者的处理方式是不同的。在临沂地区，如果政府给开发企业返还土地款，在税务处理上，以临沂市局的规定为准。【问题十一】问：房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额怎样确定？答：国税函2010220号文件第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。【问题十二】问：房地产开发费用的扣除是怎样规定的？答：根据国税函2010220号文件第三条规定，房地产开发费用按照以下方法扣除：1借款利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2借款利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和