房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法_第1页
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文档简介

1、房产开发企业土地增值税的预缴与清算方 法按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业,因其 开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税 采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反 映房地产土地增值税计算麻烦,准确率不高,为此,笔者将 土地增值税的预征和清算的方法介绍如下,供参考:一、预征的方法。预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自 治区、直辖市地方

2、税务局根据当地情况核定。假定A房产开发企业计划开发住宅楼 5栋,2016年年 底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2016年一季度 取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为 2%,则应预缴的土地增值税为 10000 2% = 200万元。二、汇算清缴的方法。土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入 的确认、扣除额的确定、未由售产品相关事项的确定以及应 纳税额的计算等几方面。清算时间的确定。土地增值税的清算时间根据以下情况确定:1、具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。房地产开发项目全部竣工、完成销售的。整体转让未竣工决算房地产开发

3、项目的。直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进 行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经由租或自用的。取得销售许可证满三年仍未销售完毕的。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。省税务机关规定的其他情况。收入的确认。房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其 有关的经济收益,包括:货币收入、实物收入以及其他收入, 在确认时应注意五点:1、已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金

4、额 确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签 订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合 同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算 前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费 用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房 地产所取得的收入。代收费用在房价之外单独收取且未计入 房地产价格的,不作为转让房地产的收入。3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房 地产,其收入按下列方法和顺序

5、确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平 均价格确定。由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格 或评估价值确定。4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用 或用于由租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土 地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费 用。5、如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成 货币收入;如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确 认成货币收入;如果取得的是外国货币应按照取得收入的当 天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就 是说,计算土地增值税所使用的收入指标,需要将转让房地 产取得的各种形式的收入按上述方法换算

6、成人民币现金形 式的收入。扣除项目金额的确定。房产开发企业土地增值税扣除项目的确定包括五项内容:1、取得土地使用权所支付的金额。包两部分:为取得土地使用权支付的地价款。其中:对政府由让的 土地为支付的土地由让金;对以行政划拨方式取得的土地为 按规定补交的土地由让金;对以转让方式取得的土地为向原 土地使用权人实际支付的地价款。在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用, 如登记、过户手续费和契税等等。2、开发土地和新建房及配套设施的成本。也就是开发 房地产项目实际发生的成本,包括六部分:土地征用及拆迁补偿费。 包括土地征用费、耕地占用税、 劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支由,

7、安置动迁用房支由等。与所得税不同的是还包括土地闲置 费。前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、三通一平”等支由。建筑安装工程费。其中以由包方式开发的为支付给承包 单位的建筑安装工程费;以自营方式开发的为自建工程发生 的建筑安装工程费。基础设施费。包括开发小区内道路、 供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支由。公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配 套设施发生的支由。开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费 用。3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产 开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企 业的期间费用或者营业费用。对开发费用的扣除,不是按实际发生额,而是按标

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