中海凯旋门商业定价报告

1、中海凯旋门商业定价报告第一部分 商业产品概况及分析一、 商业部分基本情况1、 中海凯旋门商业为A1、A2、A3、B栋一二层商铺以及F栋点式商业（13层）；2、 一层沿街门面多为4060平米小面积商铺；3、 二层面积较大，面积段主要集中在200300平米左右；4、 F栋为1182平米，13层点式商业。5、 本项目商业总建面积约6200多平米。6、 底商一层层高为5米，二层层高为4米。本项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并兼具辅射周边的商业街区。商铺列表：栋号一层面积套数二层面积套数三层面积套数每栋商铺总面积得房率总套数A1商铺404.217772.953/1177.16

2、一层76.87%，二层69.22%10A2商铺383.237776.223/1159.45一层76.25%，二层68.87%10A3商铺755.111896.571/1651.67一层82.6%， 二层82.98%12B栋商铺547.9610494.054三层为物管用房和社区活动用房，面积为：845.17平米1042.01一层92.4%， 二层53.47%14F栋商铺327.865427.142427.1421182.14一层83.15%，二层83.15%， 三层83.15%9合计55二、 商业核心优势总结：1）项目地段位置较好，紧邻家乐福商圈，周边商业氛围已基本形成；2）项目为该区域的标志性

3、建筑，交通枢纽，具有一定的昭示性；3）本项目为综合性的大社区，公寓部分有1700余套，未来将导入30005000余人，具有一定自主消费能力；4）商业整体体量较小，仅为6000余方；5）商业部分定位为中档社区商业，比周边商业档次高，具有较强的市场竞争力。三、 商业部分主要劣势：1）二层商铺面积划分过大，200300平米左右，总价较高。2）部分商铺为小区商业内街，商业价值相对较低。3）F栋点式商业位于东妙峰庵，商业氛围不足，档次偏低。4）每栋商业的沿街展示面窄，昭示性差。二层商业没有临街独立通道，通达性和昭示性均较差。5） 商业没有考虑预留充足的临时停车位，也没有预留电梯通达地下停车场。6） 商业

4、于2010年3月交付，交付使用时间较晚。商业产品定价思路：商业产品定价商业产品整体定价市场推演客户意向方法一：租金还原法方法二：市场比较法方法一：诚意金客户意向价格方法二：外场登记客户意向价格结合销售目标和去化要求第二部分 商业价格推演一、沿中山北路一层门面价格推算方法1：租金还原法目前区域内商铺基本采用租赁方式作为主要经营模式，因此本处以同类地段商铺的租金水平为参照，采用租金还原法，再结合本项目的具体情况来进行定价。租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系，通过租金来推算售价。我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公式来推算项目商用物业的售价。商业售价=年租金收入*投资

5、回报年限表： 项目周边商铺租金情况区位编号地址平均租金（元/天）A多伦路2.2B中山北路(中段)7.6C东妙峰庵4考虑到本项目的区域因素，本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回报年限约为15年，计算的租赁时间定为330天/年。根据公式得出：区位编号地址价格A多伦路3*330*15=14850B中山北路(中段)7.4*330*15=36630C东妙峰庵4*330*15=19800根据以上选取地段与本项目的相关性分析，作出如下权重比例，以此来推算出本项目的销售价格。比较内容权重ABC多伦路中山北路(中段)东妙峰庵拟合程度比较系数拟合

6、程度比较系数拟合程度比较系数地段40%1.33 0.533 0.94 0.376 1.14 0.457 形象25%1.67 0.417 1.43 0.357 1.67 0.417 规划10%8.00 0.800 2.67 0.267 8.00 0.800 项目规模5%4.00 0.200 4.00 0.200 4.00 0.200 人流量10%1.60 0.160 0.80 0.080 2.00 0.200 户型产品10%4.00 0.400 1.01 0.101 1.14 0.114 合计100%2.510 1.382 /2.188 表：沿中山北路部分权重的确定如下表所示：参考对象销售均价修

7、正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A148502.5137273.515%559147514B366301.381545950606.02870%35424.21931C198002.188095243324.28615%6498.642857因此，通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。方法2：市场比较法根据本案地理区位及品牌价值，选取城中北片区在售商业蜂巢、观城及天正湖滨一层门面销售价格作价格拟合，拟合过程中，着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素，拟合过程如下：比较内容权重ABC蜂巢观城天正湖滨拟合程

8、度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段40%0.67 0.267 0.62 0.246 0.76 0.305 形象25%0.98 0.246 1.00 0.250 0.83 0.208 规划10%0.44 0.044 0.44 0.044 0.67 0.067 项目规模5%0.67 0.033 0.67 0.033 0.44 0.022 开发商品牌10%1.14 0.114 1.33 0.133 1.33 0.133 户型产品10%0.44 0.044 0.90 0.090 0.64 0.064 合计100%0.749 0.797 /0.799 （备注：蜂巢一层层高6.6米、观城及天正

9、湖滨一层层高6米，本案5米。）将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出沿中山北路商铺一层参考定价： 参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A蜂巢650000.748754248669.02140%19467.6084447005.0933B观城600000.797152647829.15630%14348.74676C天正550000.799317543962.4630%13188.7381因此，通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。二、二层及一层商铺价格比推算通过统计南京市在售典型商业项目一二层价格比例可发现，2层、1层单价比在0.5-

10、0.63之间浮动，其平均单价比约为0.55。表：南京在售项目一层、二层价格列表层数天正湖滨万达广场明发商业广场一层550002500026000二层3500012500135002层、1层单价比0.6363640.50.5192307692层、1层平均单价比0.551865即按照目前南京市场商铺定价的普遍规则，二层商铺价格约为一层商铺价格基础上的5.5折。三、市场价格分析：1、通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。2、通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。3、通过统计南京在售商业典型项目一二层定价比较，获取商铺定价原则，二层商铺价

11、格约为一层商铺价格5.5折左右。第三部分 客户意向价格评估一、诚意金客户价格意向自2008年10月13日至10月26日，针对一层商铺目前收取诚意金的共计11笔18套。交纳诚意金客户意向价格在23.5万/平米，3.54万/平米两个价格区间诚意金客户列表：序号客户姓名收款日期诚意金金额均价接受范围1韦健10月15日200002万以下2苏总领10月16日200002-3.5万3叶力10月13日200002-3.5万4徐建新10月13日200002-3.5万5蔡义良姚文斌10月14日200002-3.5万610月14日200003.5-4万7李华10月14日200003.5-4万8刘佩琼10月15日2

12、00003.5-4万9李彦10月19日200003.5-4万10彭秋姑10月22日200003.5-4万11丁兆祥10月23日200003.5-4万12董连海10月中下旬2000035-4万13王晨诚10月中下旬2000035-4万14陈顺荣10月中下旬2000035-4万15曾庆文10月中下旬200002-35万16许悦11月初200002万以下17彭秋姑11月初2000035-4万18王吉梁11月初2000035-4万19於如桂11月初200002万以下20李希富11月初2000035-4万21吴音多11月初2000035-4万22陈月11月初2000035-4万23唐学海11月初2000

13、035-4万24翁李慢11月初200002-35万外场商铺客户分析从上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。共拜访83家门店，其余约30多家是一些酒店、连锁店、或是无支付能力的小门店等。拜访的83家门店中有购买商铺需求的客户有11组（已登记）。11组登记客户有经营家纺、花店、西点、服装、文具用品、干洗店 、摄影店，以下对这些客户分别做详细的分析。直销客户列表：商业形态店名目前商业使用性质年龄现有商铺面积（）承受价位家纺谈竹庄租用35-4020左右2.6万/对于挑高也可承受3万/西点店朱丽安租用2510西堤坊租用3022对我们的报价没有表示花店金扶朗租用4

14、0左右15对我们的报价没有表示名卉租用30左右15对我们的报价没有表示商业形态店名目前商业使用性质年龄现有商铺面积（）承受价位服装百尚外贸休闲租用40岁左右25左右对我们的报价没有表示贝瑟尔租用25-3015以上对我们的报价没有表示文具益高租用35-4040-50认为价格偏高干洗店康洁干洗店租用摄影橙色宝贝摄影租用3518直销客户分析：目前外场直销登记的商铺客户，以小面积商铺的需求为主，目前直销人员对外报价一二层商铺均价为19000元/平米。大部分客户对目前本案商铺价格抗性较低，少数客户认为价格略有偏高。商铺客户意向价格评估：上阶段统计项目案场接收商铺诚意金的客户共计24笔24套。交纳诚意金的

15、客户根据其购买一层商辅为主，主要分为两个意向价格段，分别为2000035000元/平米，3500040000元/平米。已登记直销客户中，自营客户为主，多以购买小面积商铺为主，直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米，目前登记的大部分客户对本案价格抗性不大，少数认为价格略有偏高。综合分析：商铺客户的心理意向价位预计为：一层商铺价格30000元/平米左右；一二层均价19000元/平米。第四部分 商铺定价建议一、市场价格推演1、租金还原法考虑到本项目的区域因素，本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据，结合盐仓桥及西妙峰庵周边商铺租金价格，根据目前南京市场上的商业平均回报率约为

16、8%,投资回报年限约为15年，计算的租赁时间定为330天/年。通过测算，预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47500元/平米。2、市场拟合比较法 根据本案地理区位及品牌价值，选取城中北片区在售商业天正湖滨、蜂巢及金陵大公馆一层门面销售价格作价格拟合，拟合过程中，着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素。能过拟合测算，预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47000元/平米。3、一二层价格比推算通过统计南京市在售典型商业项目的一二层价格比例可发现，2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动，其平均单价比约为0.55。二、客户意向价格评估1、诚意金客户意

17、向价格上阶段针对一层商铺目前收取诚意金的共计24笔24套。交纳诚意金客户意向价格在23.5万/平米，3.54万/平米两个价格区间。2、外场登记客户意向价格上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。共拜访83家门店，有11组（已登记）。直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米，目前登记的11组客户中大部分对本案报价表示可以接受。3、内外场客户意向价格评估商铺客户的心理意向价位预计为：一层商铺价格30000元/平米左右；一二层均价19000元/平米。三、商铺价格建议通过采用租金反推法及市场价格拟合比较，同时对内外案客户进行心理意向价格进行评估，并充分考虑

18、销售目标及去化速度，建议将一层商铺均价定为30000元/平米左右较为合理，符合市场竞争需要，客户意向需求。 通过对市场上典型一二层商铺定价比例关系统计及测算，二层商铺普通定价为一层的5.5折，但考虑本案二层商铺面积及动线问题等产品劣势，为保证销售目标的实现，建议将二层商铺的价格在5.5折的基础适当下浮至一层售价的4.5折，预计为二层商铺均价为13500元/平米中海凯旋门项目组2009-8-13附件：本案周边商业租金价格调研n 东妙峰庵路段商业分析1.总体概况Ø 东妙峰庵道路狭窄，为贯彻居民小区的背街小路，商业主要为沿街底商，商家数量稀少，商业档次较低。Ø 该片区商业业态以生

19、活区内自发形成的生活配套类商业为主，服务于周边住户及财经大学；整体未形成有序而有参考价值的商业氛围。2.东妙峰庵路段商铺概况店铺总数约20家户型结构共1层，1层层高3米；面积20-100平米权属关系95%租赁租 金2.2-4.5元/平米*日闲置率10%业态分布餐饮54%，烟酒杂货15%，美容美发8%，其他23%商业形态沿街门面品牌档次低档表：东妙峰庵路段商业项目列表商店名层数面积底层层高开间进深经营业态或规划方向商业租售形式租赁价格（万元/年）商铺年代兰州牛肉拉面120345餐饮租赁2.21990便民小吃115335餐饮租赁1.51990环宇印刷1603415文印租赁51990维尼奶茶1153

20、35餐饮租赁1.21985味美鸭血粉丝121337餐饮租赁2.21985安庆小吃115335餐饮租赁1.21985川味麻辣烫121337餐饮租赁2.51985名街发艺115335美容租赁1.21985南北威龙烟酒110335杂货租赁11985惠宁排挡130347餐饮租赁31990姚小姐菜馆1603512餐饮租赁5.519903. 东妙峰庵路段底商总结3.1业态比例Ø 作为社区配套的商业体量稀少，且业态单一。Ø 低档餐饮、区域内主要商业形态，此外美容美发场所也占据一定比例，但档次不高。3.2产品特征 单层面积在15-60平米的商铺占据很大比例，单层连家店为主，缺乏专业商铺。3

21、.3租金价格区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间。3.4经营情况Ø 东妙峰庵两旁居民楼林立，街道相对狭窄，没有承担太多的交通功能。街两侧商业氛围一般，单体店铺面积偏小、档次偏低，还保持着老城区一贯的低成本运营状态。Ø 中高档消费领域属于一片空白，只能满足一般市民及周边学校学生的需求，却远远无法满足高端人群的消费需求。n 虎踞北路商业分析1.总体概况Ø 虎踞路又称城西干道，是南京城市西部贯穿南北的一条交通干道。该路段道路宽阔上架高架，车流稠密，但人流稀少。Ø 虎踞北路两侧居民人口分散，消费人群基础不够丰富。整体商业氛围匮乏，以酒店、休闲会所等目标型商业

22、为主，缺乏辐射周边的零售业态。2.商铺概况店铺总数约40家户型结构集中商业，底层层高4-5米权属关系95%租赁租 金2-4元/平米*日闲置率10%业态分布宾馆20%，餐饮30%，休闲娱乐30%，其他20%商业形态集中商业为主品牌档次中高挡表：虎踞北路路段商业项目列表商店名层数面积底层层高开间进深经营业态或规划方向商业租售形式租赁价格（万元/年）商铺年代双门楼宾馆宾馆自有1985苏捷连锁11004616烟草租赁91994双门楼茶社12004820休闲娱乐租赁161994东北菜11004615餐饮租赁71996方源金陵酒店10300051540宾馆租赁1995农业银行180051530金融租赁19

23、95手佳按摩22005520休闲娱乐租赁221996苏湘门第酒家25005830餐饮租赁1996暗香休闲会所48005830休闲娱乐租赁1996联华超市120041020超市租赁1990东方美食苑11204620餐饮租赁1319973. 虎踞路路段商业总结3.1业态比例Ø 片区商业业态以宾馆、休闲娱乐及中高档餐饮为主。3.2产品特征 区域商业以集中式商业为主，街铺数量稀少。3.3租金价格Ø 区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间3.4经营情况Ø 虎踞路东侧以低档次街铺为主，由于道路人流稀少，覆盖人群主要以周边人群为主。经营状况惨淡，空置率达30%虎踞路西侧以中高

24、档宾馆、休闲会所为主要商业业态，为典型的目标型商业，客户群体有着明确的导向，受周边人群影响较小，且交通通达性较佳，整体经营状况良好。n 中山北路商业分析Ø 中山北路为城市北部主干道，沿街企事业单位众多，但商业中心主要集中于山西路附近，临近项目路段商业氛围一般。Ø 中山北路位于盐仓桥广场南段商业业态以金融、宾馆为主，零售商业业态稀少。中山北路位于盐仓桥广场北段商业主要集中于大桥南路车站附近，延伸至挹江门段商业匮乏。2.商铺概况店铺总数约50家户型结构单层商业为主权属关系95%租赁租 金6-2元/平米*日闲置率基本无空置业态分布宾馆27%，金融40%，餐饮13%，其他20%商业

25、形态单层为主品牌档次中档表：中山北路商业项目列表商店名层数面积底层层高开间进深经营业态或规划方向商业租售形式租赁价格（万元/年）商铺年代集雅挂历1303310文化用品租赁71995百信药房120031020医药租赁401995世纪华联1503510超市租赁151995中国工商银行120041218金融租赁1995鸿兴隆大酒店4250042030宾馆租赁1994荣氏烟酒150368烟酒杂货租赁181999虎踞楼饭店5300052030宾馆租赁1995中信银行118041215金融租赁1995华泰证劵350031015金融租赁5019933. 中山北路路段商业总结3.1业态比例Ø 片区商

26、业业态以宾馆、金融机构为主，零售业态缺乏。3.2产品特征区域商业以单层商铺为主。3.3租金价格Ø 中山北路最北段，即临近本项目路段租金水平在6-8元/平米*日，察哈尔路以北路段租金水平在9-12元/平米*日。3.4经营情况Ø 区域人流量不足，缺乏消费人群支持，商业业态以金融、宾馆业为主，经营状况一般n 大桥南路门面房分析1.总体概况Ø 大桥南路商圈以家乐福为核心，路段人流量较大。路段租金在整个片区处高位，目前两层商铺金一般在7-9元/平方·天，一层门面房租金在12-13元/平方·天左右。Ø 家乐福是路段的核心商业，并吸引着周边及江北消

27、费人群。受此影响，路段商业以餐饮食品类为主。2.大桥南路路段商铺概况店铺总数约25家户型结构单层面积60-100平米权属关系95%租赁租 金 6-14元/平米*日，家乐福周边商铺租金最高闲置率基本无闲置业态分布餐饮食品约占42%，商业网点占12%，休闭娱乐占11%商业形态沿街门面品牌档次中档表：大桥南路路段底商项目列表商店名层数面积底层层高开间进深经营业态或规划方向商业租售形式租赁价格（元/·天）小肥羊23003.51510餐饮租赁6浪涛发型1603.5512美容美发租赁10西堤坊1403.53.512食品租赁12天韵美容美发21203.5512医药租赁8绝味鸭脖1202.5312食品租赁14来伊份120345食品租赁6.5亮丽眼睛11203.5512眼镜租赁73.