租赁、融资租赁19、20章

1、Chapter Thirteen: Leasing Contracts 一、租赁合同的概念一、租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中将租赁物租出的一方称为出租人，使用租赁物并支付酬金的一方称为承租人，支付的报酬称为租金。二、租赁合同的特征二、租赁合同的特征（）租赁合同是转让财产使用权的合同（二）租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同（三）租赁合同具有临时性 合同法规定租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。（四 ）租赁的标的物一般只能是特定的非消耗物。 三、租赁合同的分类三、租赁合同的分类（一）动产租赁与不动产租赁（二）定期租赁

2、与不定期租赁（三）一般租赁与特殊租赁 四、租赁合同的内容和形式（一）租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。（二）租赁合同的租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 区分定期租赁和不定期租赁的意义在于：在不定期租赁中，当事人享有随时解除合同的权利，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 。 不定期租赁合同包括三种情形：没有约定租赁期限的；租赁期限6个月以上的定期租赁合同未采用书面形式的，其约定不生效力，合同视为不定期租赁；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继

3、续有效，但视为不定期租赁。出租人的义务出租人的义务（一）交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务1依合同的约定交付租赁物的义务2保持租赁物符合约定的用途（二）出租人对租赁物的瑕疵担保义务合同法第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，出租人应当承担违约责任，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 （三）租赁物的修缮义务1须租赁物有修缮的必要2租赁物有修缮的可能3在租赁期间承租人已为修缮的通知4当事人无另外的约定（四）费用偿还义务1有益费用的偿还义务是指承租人对租赁物所为的改善或增设行为并已经出租人同意而支出的费用。2必要费用偿还义务必要费用可分为两部分，一部分是维持

4、租赁物为承租人使用收益所支出的必要费用，一般应由承租人承担；另一部分是为维持租赁物的使用收益状态所支出的必要费用，应由出租人负担，如此项费用已为承租人支出，出租人则有偿还的义务。（五）接受租赁物和返还押金、担保物的义务 承租人的义务承租人的义务（一）按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务（二）妥善保管租赁物的义务（三）有关事项的通知义务（四）支付租金的义务1租金的形态2租金的数额3租金的支付方式与期限4租金的变动（1）租赁物一部灭失。（2）因情事变更引起的租金变更5承租人违反租金支付义务的后果（五）租赁物的返还义务 五、五、买卖不破租赁买卖不破租赁（合同法第229条） 1所谓“买卖

5、不破租赁”，指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。所有权变动的类型在所不问，买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、因法院强制执行被拍卖的等均无不可（“没收、征收”的除外）。 2买卖不破租赁的例外。物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此，已经登记的抵押权设立后就抵押物签订的租赁合同，将因抵押物的拍卖而失去效力。房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租期届满时将承

6、租房屋返还给出租人的协议。由于房屋的产权归属不同，房屋租赁可分为公房租赁和私房租赁。依据房屋的用途不同，房屋租赁又可分为居住用房屋租赁、办公用房屋租赁和生产经营用房屋租赁等。（一）、优先承租（一）、优先承租在租期内，出租人将出租房屋拆除重建时，可终止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权。 （二）、优先购买（二）、优先购买根据合同法第230条规定，在租期内，出租人出卖出租房屋的，应于出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。（三）、承受（三）、承受承租人在租期死亡，与该承租人共同居住房屋者，承受该承租人在租赁合同上的地位。 租赁合同的变更租赁合同的变

7、更（）出租人的变更在租赁关系存续期间，出租人死亡的，其地位一般由其继承人继承；出租人让与租赁物的，受让人取得出租人的地位，这些都属于出租人的变更。 （二）承租人的变更1租赁权的法定让与。合同法第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这就是所谓租赁权的法定让与。2租赁权的转让除非租赁合同对此另有约定，承租人转让租赁权应取得出租人的同意。3转租转租是指在承租人不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。它与租赁权转让的区别在于：租赁权的转让中，承租人脱离了原租赁关系；而在转租中，承租人依然留在原租赁关系中。 租赁合同的终止租赁

8、合同的终止（）租赁合同期限届满（二）租赁合同因当事人的解除而消灭租赁合同消灭的效力租赁合同消灭的效力租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而对租赁物使用收益。合同消灭之后，租金虽有返还可能，承租人之使用、收益却不可能返还。因此租赁合同的消灭只能向将来发生，而不能溯及既往；其消灭之效果只能自产生终止原因之时起，向将来发生效力。 典型案例讨论：典型案例讨论：李某与刘某签订一房屋租赁合同。请根据条件，讨论以下问题：1.假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？2.假如租赁房屋期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，只是房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责

9、任应当由谁承担？为什么？3.为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？4.承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人的关系是否解除？为什么？5.在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？在承租期间，出租人将房屋出售，租赁合同仍然有效的说法是否正确？为什么？例题】甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，

10、乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下14题。（2003/三/8184） 1. 该租赁合同的性质如何？（ ） A. 附解除条件的合同 B. 附延缓条件的合同 C. 附始期的合同 D. 附终期的合同 2. 对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？（ ） A. 由乙无条件拆除，费用由乙自理 B. 装修物归甲所有，且甲无须支付费用 C. 装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用 D. 若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有 3. 对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？（ ） A. 由甲承担维修费用 B. 由乙承担维

11、修费用 C. 由甲乙分担维修费用 D. 由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用 4. 若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？（ ） A. 甲无权随时解除合同 B. 甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙 C. 乙可以随时解除租赁合同 D. 若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金 1. 答案【D】本问涉及附条件与附期限的区别问题。在附条件和附期限的合同中，条件与期限的区别是，条件是或然性的事实，其可能发生，也可能不发生，期限是必然性的事实，该期限是一定要到来的。甲乙约定，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世，其中，

12、乙去世应为期限，因为乙作为自然人是肯定要去世的，该期限应属终期。所谓附终期的合同是指在约定的期限到来时，消灭其法律效力的合同。故本题正确选项为D。2. 答案【D】本问涉及租赁合同中承租人对租赁物的改良问题。依合同法第223条第1款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本题中，乙经甲同意对房屋进行装修，该装修行为为有效管理行为，不为侵权行为。在此情况下，将形成装修物和原房屋的结合，形成共有的问题。根据共有原理，在对共有物的分割上，如果能够进行实物分割的，则进行实物分割，不能进行实物分割的，则进行价值分割，故甲无权要求乙无条件拆除，该装修物也不能无条件的归甲，装修物能够拆除的

13、，应予拆除，不能拆除的，可折价归甲所有，故本题正确选项为D。3. 答案【A】本问涉及租赁物的维修义务问题。依合同法第220条、第221条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故本题正确选项为A。4. 答案【BCD】本问涉及租赁合同的解除问题。依合同法第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除

14、合同应当在合理期限之前通知承租人。故本题正确选项为BCD。合同法第212条至236条规定了租赁合同。具体内容如下：1租赁合同的概念：第212条2租赁合同的内容：第213、214、215、236条3出租人的主要义务：第216、220、228、233条4承租人的主要义务：第217、218、219、221、222、223、226、227、235条5租赁合同的特殊效力：第229、230、234条6租赁合同的变更：第224、228条7、租赁物收益的归属： 第225条8、租赁权的性质：第229条9、租赁合同解除的情形：第231、232、234、227、219、233条 Chapter Fourteen:

15、Financial Leasing Contracts 一、融资租赁合同的概念一、融资租赁合同的概念所谓融资租赁合同，是指当事人之间约定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁合同具有以下三方面的含义：第一，出租人须按照承租人要求出资购买租赁物。第二，出租人须将购买的租赁物交付承租人使用收益。 第三，承租人须向出租人支付租金。 二、融资租赁合同的法律特征二、融资租赁合同的法律特征（一）租赁标的物是由出租人依照承租人的要求购买的（二）出租人须将为承租人购买的物件交付承租人使用收益（三）出租人对租赁标的物无瑕疵担保责任（四）承租

16、人须向出租人支付的租金非仅为使用租赁物的代价（五）承租人于租赁关系终止后享有选择权（六）出租人为专营融资租赁业务的租赁公司 二、融资租赁合同的法律特征二、融资租赁合同的法律特征 1.融资租赁合同是由两个合同买卖合同和融资性租赁合同，三方当事 人出卖人、出租人（买受人）、承租人结合在一起有机构成的新型独立合同。 2.融资租赁合同是以融资为目的，融物为手段的合同。 3.融资租赁合同中的出租人为专营融资租赁业务的租赁公司。 4.融资租赁合同为诺成合同、要式合同 、多务合同和有偿合同。（一）、我们首先考察出卖人与出租人之间所订立的买卖（一）、我们首先考察出卖人与出租人之间所订立的买卖合同。合同。1出卖

17、人负有按照约定向承租人（而非作为买受人的出租人）直接交付标的物的义务。2当出卖人不履行合同义务时，根据出租人、出卖人、承租人之间的约定，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。3就出租人按照承租人要求所订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的条款。4由于根据约定，承租人得享有与受领标的物有关的买受人的权利，因而，本应由作为买卖合同买受人的出租人所负担的仅是检验义务以及对于拒绝受领标的物的妥善保管义务，也转由承租人负担。 （二）、其次，我们考察出租人与承租人之间所订立的融（二）、其次，我们考察出租人与承租人之间所订立的融资性租赁合同。资性租赁合同。1从出

18、租人的角度考察表现在（1）出租人得享有以下特殊的法律利益：其一，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担违反物的瑕疵担保义务所应该负担的违约责任。但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。其二，在承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，作为租赁物所有权人的出租人不承担责任。（2）融资性的租赁合同中，尽管出租人仍应负担向承租人交付租赁物的义务，但该项义务是由出卖人作为履行交付租赁物义务的履行辅助人来完成的。： 2从承租人的角度考察，表现在：（1）支付租金的义务（2）在占有租赁物期间承担维修租赁物的义务与租赁合同不同，融资租赁合同具有较强的

19、融资性，因此在融资租赁合同中，系由承租人，而不是由出租人履行占有租赁物期间的维修义务。 （一）、终止的原因（一）、终止的原因就合同终止的原因而言，融资租赁合同与租赁合同有一重大区别：在租赁合同中，如没有特殊约定，一旦租赁物因不可归因于双方当事人的事由归于消灭，租赁合同即得因解除而终止。在融资租赁合同中，根据交易惯例，租赁物毁损灭失致合同无法继续履行的风险在当事人没有特别约定时，由承租人负担。因而，即使是租赁物因不可归因于双方当事人的事由而归于消灭，承租人仍应负担支付租金的义务，合同并未终止。这一区别是由融资租赁合同的融资属性所决定的。（二）、因租赁期间届满而终止时租赁物的归属（二）、因租赁期间届满而终止时租赁物的归属在融资租赁期间出租人对租赁物享有所有权，但在租赁期间届满时，出租人和承租人可以约定租赁期间届满租