海德花园地块评估

1、上海策源机构咨询研发中心 2006年11月地址：上海市静安区万航渡路623弄1号中行别业商务中心3楼 电话： 62318288 传真：62323210 邮编：200042宝山区海德花园地块市场评估报告盐城机电职高项目市场可行性评估报告1.项目立地分析21.1项目概况2项目主要规划指标21.1.2 地理位置21.2 周边环境分析3项目地块现状31.2.2 周边环境31.3 项目配套设施分析41.3.1 交通条件分析41.3.2 生活机能分析51.4 环境分析总结52.宝山区房地产市场分析62.1 宝山区房地产市场分析62.2近期量价走势分析73.竞争市场特征分析83.1竞争区域公寓市场分析83.

2、2竞争区域别墅市场分析123.3竞争区域社区商业市场分析133.4小户型市场发展简析143.5市场小结164. 项目SWOT分析175.项目价格建议181.项目立地分析1.1项目概况项目主要规划指标该项目二期经济指标一总用地面积：20,2552；二总建筑面积：18,3586；地上建筑面积：15,1456； （1）住宅总建筑面积：14,0688； 小高层住宅：6,1554； 多层住宅：2,9794； 底层双联体住宅：1,7390； 底层独立体住宅：3,1950； （2）公共建筑：1,0768； 商业面积：1,0221； 公共服务设施：747；三容积率：0.75四绿化率：52.1从二期各项经济指标

3、和拟建物业类型看，将成为西城区板块中迄今为止首例大规模低密度住宅社区，存有一定的市场空间。 地理位置地块位于宝山区西城区东起蕰川路，西至规划路，南至湄浦河，北至杨北路。项目向北可达A30郊环，南向可直达外环线连通虹桥国际机场；紧邻M1向北延伸段富锦路站，项目所处地理位置较为优越，有利于项目的客源导入。1.2 周边环境分析项目地块现状项目一期于2005年8月3日开盘，从现场勘察双拼和部分叠加产品已建成，独立产品尚未动工，剩余未建地块集中了大量农舍和数个仓储物流公司用地未动迁，项目推进速度较为缓慢。从二期地块向四周外望去，南面湄浦河水质不甚理想，难以被利用，以及存有大型集装箱堆场、起重机等比比皆是

4、；地块里面有不少高压线网交错分布，大量农舍群居而建，景观视野和环境十分脏乱。地块东面蕰川路为区域交通主干道，车流量大，出入大量重型集卡，时常造成交通拥堵；轨道交通一号线延伸段的紧张的施工，以及日后通车使用等，这些客观条件的存在极大降低项目的可塑性和楼盘品质。n 地块以西：有密集高压线网和农民自建用房待拆迁。 n 地块以南：邻近项目的湄浦河水质一般，难以被利用；有多个大型的集装箱堆场和起重机，视野环境较差，易给今后业主造成严重心里抗性。n 地块以东：蕰川路车流量大，轨道交通M1延伸段正在施工中，噪音、粉尘、空气污染非常严重，站在二期地块中仍依稀听见车辆、工程建造的噪音。n 地块以北：杨北路现有仓

5、储、工厂、农民自建住宅区等交织在一起；1.3 项目配套设施分析 交通条件分析项目周边道路系统：蕰川路连接市中心区域和外省市的交通大动脉，有数量区域之间的地面公交车通行，由于周边聚集众多工厂和物流公司使得路面上行驶众多集卡、大型货车等上下班高峰时拥堵现象较为突出。杨北路 目前为一条狭窄的泥土小路，仅能满足当地居民出行。郊环线A30公路北环，西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相接，是上海北大门连接江浙地区的交通枢纽。轨道交通：M1线延伸段现在正在紧张的施工阶段，这条轨道交通线将成为宝山西城区出行的重要交通工具之一，它将极大地增强西部以及市中心地区之间的联系，方便沿线居民的出行，改

6、变目前交通设施匮乏的现状。从M1线的建设带动了沿线各区域的大批房地产发展看，有这一成功经验，相信该延伸段的通车将为该地区房地产发展带来新的动力。 生活机能分析宝山西城区生活配套设施目前主要集中在杨行镇周边，如大型北上海商业广场、水产西路商业街以及医院、学校、农贸市场、银行等大型综合型商服配套设施，能基本满足该地区居民日常生活需求。但项目地处西城区北部，规划建设为政治行政、文化休闲中心，而日常生活配套设施依旧相对匮乏。结合项目自身而言，一期为别墅居住区对于生活配套设施依赖度较弱，而二期小高层和多层住宅户数比重占据总户数的86，他们只能依靠南部杨行镇或东面牡丹江路的成熟生活配套设施，提高了他们的生

7、活成本支出，给普通公寓房销售带来不利。1.4 环境分析总结项目地处宝山西城区东北处，为新型开发生活聚居区，处于建设发展期。生活配套、教育等依托南部杨行地区和东部牡丹江路商圈，完全可支撑该本项目大型别墅生活住宅区的日常生活所需。对于该区域交通不畅的瓶颈问题将被打破，蕰川路北段新建工程于2006年7月10日起开工，M1延伸段加紧施工，区域间的地面公交体系将逐步跟上，出行难问题在日后将在日后逐步得到改善。目前最突出、阻碍区域发展的是分布着众多仓储物流、钢铁公司以及工业园区以及密集交错分布的高压线网，造成区域环境脏乱、空气污染、噪音嘈杂、交通拥堵、秩序紊乱等，将会在不同程度上影响到区域房地产市场发展，

8、降低居住品质，对居住者心里产生极大抗性。因此，未来该区产业结构布局的调整、环境和交通治理改善对项目操作起到至关重要的影响。2.宝山区房地产市场分析2.1区域历年量价走势分析【供应放量，需求谨慎，供需逆转；涨幅回落，价格稳步攀升】从商品房供应看，该区批准预售面积多保持在200万左右，由于近两年市府加大“两个一千万工程”的建设，本区又是供应大户，故2005年急剧放量致使批准预售面积达到了272.2万峰值。若剔除中低价和动迁房成交因素，住宅市场实际批准预售面积是189万。从商品房成交看，2001年至2004年预售登记面积一直保持着节节攀升的态势，2004年达到了市场需求旺盛波峰期，面积达到了239万

9、，同比2003年增幅28.5。急转之下，2005各项宏观调控接踵而至，买方观望气氛迅速弥漫，市场迅速进入“坚冰期”，登记预售面积大幅萎缩至166.7万。剔除中低价和动迁房成交因素，住宅市场实际预售登记面积是102.9万。近年来宝山区城市基础设施逐步跟上，生活机能日渐完善，居住环境不断改善等促进了房地产迅猛发展。成交均价一直保持着上扬的格局，2005年遭遇了宏观调控，涨幅虽然迅速回落，但商品房价格依然突破了6000元/关口，攀升至6299元/。剔除中低价和动迁房成交因素，住宅市场实际成交均价达到了7461元/价位。2.2近期量价走势分析2006年1月至10月，宝山区住宅市场发展轨迹同各项宏观调控

10、政策以及楼市自身发展周期密不可分。年初为楼市传统淡季，进入3月楼市逐步回暖，出现供需放量局面，4-5月预售登记面积均突破17万，达到峰值。5月中旬起高密度的各项宏观调控政策纷纷降临，急转之下使得稍有起色的区域楼市开始回落消沉，购房者们持币观望气氛浓郁，预售登记面积出现大幅萎缩。经过数月楼市调整以及配合沪上传统热销“金九银十”的到来，抑制许久的供需释放。9月众多开发商们纷纷推出房源，使得批准面积高达24.8万，市场被激活。楼市由于经过1年多的反复调整，市场已经进入理性时期，故月成交均价基本维持在7000-7500元/之间徘徊，较为稳定。【房地产市场发展对项目投资的启示】据宝山区统计公报中显示，宝

11、山区房地产开发投资额占据固定资产比重连续数年在40-50，从另一方面折射出近几年宝山区房地产市场处于高速发展期，各项相关指标均不断向上攀升。而在目前大市场环境的背景影响下，宝山区房地产市场出现“供应量庞大、供需大逆转、涨幅明显回落、价格微幅攀升”，市场动能开始明显减弱。由于根据宝山区的远景规划和西城区规划看，其房地产业的发展是经济发展的重要组成部分，为本项目开发的大环境奠定良好基础，市场仍有相当地发挥的空间，前景仍被看好。3.竞争市场特征分析宝山西城区位于杨行镇内，具体范围为南至外环线，西面延伸至富长路，北至富锦路，东至同济路，整体规划面积近22平方公里，几年里将规划200万的公建设施其中包括

12、60万的商业设施，到时，西城区内将开发房产面积达800万，居住人口达到15万人，将形成一个庞大规模的生活区。在功能划分上，城区北块是集文化、休闲、行政、传统居住为一体的现代综合生活区。南块主要定位于以人文生态为主题的中高档生活圈，西城区住宅建设主要分布在南块，其主要商服配套设施也集中在此，目前的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模，上海第三大 “Shopping mall”、总建筑面积约7万的北上海商业广场；未来，城区规划中还将建设大型体育、文化展览、商业贸易中心；多所学校、幼儿园及完善的医疗配套设施，将建设成上海北翼大型现代化综合生态化城区。人居环境的完善，使宝山西城区的高尚生活氛围

13、正在形成，自从2004年5月开始，上市楼盘如雨后春笋般的拔地而起，掀起了新一波供需两旺的热潮。西城区作为宝山区房地产中新兴崛起的板块，里面云集了万科四季花城、康桥水都、宝地绿洲城、禄德佳苑、海德花园、柏丽华庭等知名楼盘，吸引了大量以自住为住的实力消费群。宝山西城区在上海房地产市场上扮演的角色越来越重要，被认为是上海目前最具潜力的居住板块之一。3.1竞争区域公寓市场分析1、在售项目位置分布目前在售个案主要分布在蕰川路和江杨北路沿线，其中以南部和北部最为集中，中部地区仅万科四季花城和本项目两例楼盘。2、在售项目基本情况楼盘名称总规模（万）容积率绿化率物业类型康桥水都二期20143多层、小高层天馨花

14、园十期3.51.34多层、小高层柏丽华庭8.4250小高层东方丽都101.0950以上多层、小高层保集·欧郡101.440多层、小高层福地苑301.4945小高层万科四季花城二期211.340小高层、联排、叠加q 2005年初前开盘个案整体规模多为30-60万大型社区，如天馨花园、万科四季花城、康桥水都；2005年初后开盘个案除福地苑为30万外，其余均为8-10万中等社区。q 在售项目楼盘容积率控制在1-1.49之间，社区规划为多层和小高层混合型社区，其中万科四季花城二期将建有联排、叠加别墅产品。q 小区绿化在40-50%之间，景观绿化营造效果普遍较好。3、户型规划分析主力户型面积（

15、）楼盘名称1R主力面积2R主力面积3R主力面积康桥水都二期56-6571-77143-144天馨花园十期5881-85100-130柏丽华庭-87-100124-128东方丽都-90-102102-144保集·欧郡-90100-140福地苑6096-100103万科四季花城二期-91-113129-139q 楼盘规划以精简户型设计为主，2房和3房面积多分别控制在80-100和100-130。其中，康桥水都所占比重最多的2房面积设置在71-77的小户型，受到众多购房者追捧。q 多层建筑房型面积设置紧凑，对于小高层而言有一定难度，尤其是3房，部分楼盘面积放宽至130-140的房源，如康桥

16、水都、东方丽都、保集·欧郡。4、市场价格分析市场价格分析楼盘名称市场报价（元/）主力总价（万/套）康桥水都二期6000-70001R：34-442R：43-543R：98-101天馨花园十期6000-73001R：35-412R：49-623R：64-91柏丽华庭6300-75002R：55-753R：78-86东方丽都6100-76002R：55-773R：64-109保集·欧郡5600-80002R：54-723R：58-112福地苑60001R：36-2R：49-623R：64-91万科四季花城二期6000-67002R：55-753R：77-93q 从市场价格来看，

17、区域项目的市场报价集中在6000-7500元/，因保集·欧郡一层赠送户型同等面积的地下室，价格拉高至8000元/，而主力均价在6000元/。q 从总价方面看，1房总价在34-44万套，2房总价在43-75万/套，3房总价在60-100万/套，部分个案因面积跨度较大指使总价范围落差十分明显，总体价格控制较为适中，对区域改善型自住客户以及消费能力一般的客户均有一定吸引能力。q 从价格走势看，多采用低开高走的销售策略，并且配合一系列丰富多样促销手段，每推一批房源都有一定程度折扣或价格优惠，可积聚人气，推动销售。5、项目去化分析楼盘名称开盘日期供应量（万）成交量（万）去化率月均消化量（万）剩

18、余体量（万）康桥水都二期2.22.1950.718天馨花园十期3.21.6500.321.9柏丽华庭7.24.4610.44东方丽都8.46.678.60.31.6保集·欧郡2.30.6260.69.4万科四季花城二期5.13.672.490.5117.4福地苑-30（数据来源：网上房地产；截至日期：2006.10.30）q 2005年至今，上海楼市受到了两次宏观调控的政策席卷，市场处于一片观望状态中，区域中不乏有康桥水都、万科四季花城、柏丽华庭等品牌开发商的楼盘依旧在波动明显市场中创下了良好的销售业绩。q 西城区住宅市场依托周边钢铁基地、物流中心等产业支撑，吸引了大量有实力消费者置

19、业，去化率普遍占所推房源的50以上，销售情况较为理想。值得关注的是康桥水都推出二期产品以小户型为主，总价低，邻近地铁共富新村站，社区配套完善等优势，每推一批房源在短时间内就能引爆市场。q 在售个案月均去化能力在0.3-0.5万之间，处于相对平稳的销售态势。相比供应量和剩余庞大体量，消化能力显不足，市场竞争十分激烈，给项目销售带来巨大威胁。q 从区域项目的去化情况看，二房的去化比率明显高于三房，同时精简户型的去化情况明显更好。3.2竞争区域别墅市场分析宝山区别墅产品稀缺，主要集中在规划定高、环境优美怡人的罗店新镇板块，项目所在西城区除本项目一期规划有别墅产品外，只有万科四季花城二期有部分联排与叠

20、加产品。因此，我们将选取本板块以及位于项目西北面的罗店新镇板块内的相关竞争产品进行分析。竞争区别墅产品在售个案一览所属板块西城区罗店楼盘名称万科四季花城二期B块美兰湖别墅美兰金邸开盘日期总建面积（万）1.667.7容积率0.350.5物业类型3-5联排、叠加待建独立独立、叠加、双拼房型面积（）170-190250-350独立：370-400双拼：590叠加：190价格（元/）9000-1000016800独立：12000-15000双拼：10000-13000叠加：9000-1000总价（万/套）153-190450-700独立：374-584双拼：590叠加：171-190总户数4152栋独

21、立63、叠加12栋、双拼5栋去化套数390独立：13套双拼：2套叠加：16剩余套数252独立：50套双拼：3套q 从社区物业类型看，除美兰湖别墅为宝山区首例纯独立别墅社区外，其余为别墅混合型或公寓加别墅性质的混合型居住社区。q 从产品面积设置看，美兰金邸独立与双拼面积定位舒适型，面积范围在370-590，美兰湖别墅独立面积在250-350控制适中；叠加和联排经济产品的面积控制紧凑，面积在170-190，为市场主流产品。q 从产品价格看，叠加与联排经济产品价格在9000-10000元/，独立产品市场主力价格在13000-15000元/之间，美兰金邸推出豪华双拼别墅价格在10000-13000元/

22、，由于面积定位舒适，总价远高于独立别墅。其中，美兰金邸独立、双拼产品地下室计入总价外，其余个案各项产品地下室均赠送，不计入总价。q 从去化情况看，万科四季花城联排别墅销售火爆，其余位于罗店新镇板的别墅产品销售情况并不理想，这于该板块区位偏远、交通不便、产品力弱、生活配套尚匮乏，人气不足、缺乏营销包装创新意识等使得销售不济。3.3竞争区域社区商业市场分析竞争区社区商业在售个案一览楼盘名称所属板块位置开始销售日期销售面积（）销售金额（元）成交均价（元/锦秋新天地上大板块锦秋路2005-3-251050016200149815428经纬城市绿洲上大板块沪太路2004-8-56751313772819

23、463世纪长江苑顾村板块宝安公路电台路2006-6-3073579026958912270宝宸共和家园一街坊庙行通河板块共和新路长江西路2006-3-312220213225709605共和新苑庙行通河板块共和新路2005-10-13324422165213030三湘盛世花园庙行通河板块一二八纪念路近岭南路2005-1-241183714915412912601新城尚景苑淞南高境板块淞肇路淞发路口2005-9-75551111048420031宝地绿洲城西城区板块富锦路克山路口2005-9-1651830710212754新月锦绣园月浦板块绥化路2005-1-10211920817693982

24、4（数据来源：佑威统计；截至2006-10-30）区域内根据在售商业的成交价格可见，社区商业价格受地理位置与道路交通状况的影响，价格起伏较大，但基本上售价在10000元/以上。值得关注的是与本项目同处于西城区板块的宝地绿洲城社区商业，由于邻近吴淞地区牡丹江路的生活配套区商业辐射，再加上小区东面临近同济路快速干道， 06年底通车的上海轻轨3号线延伸段有两个站点（铁力路站、友谊路站）与商业距离都在1500米之内，故销售均价已达到近13000元/。本项目周边暂无商业配套，并不处于西城区核心商业配套区，商业氛围逊色于宝地绿洲城，但由于项目规模较大，周边日后将建有数个居住区，故对于商业配套设施需求仍相当

25、大，而且紧邻M1延伸段富锦路站，未来商业服务半径将有望扩大。3.4小户型市场发展空间简析由于项目二期开发中，多层和小高层公寓对于小户型房源设置的比例须满足74以上，将简要分析小户型市场的供需状况和政策对小户型今后发展影响，为项目决策提供依据。Ø 目前上海市场小户型供需情况从供应结构来看，目前上海小户型公寓供应比较稀缺2005年上海公寓住宅入网上市情况表上海全市内环以内中内环间中外环间外郊环间郊环以外平均套均面积10312611910297108供应比例-9%9%18%52%11%（数据来源：网上房地产，数据中不含别墅）从上表可以看出目前上海市住宅供应主要为100以上的户型。众所周知，

26、外郊环区域主要是配套商品房和中低价房的供应地，面积控制普遍较小；综合数据，100以下的房源供应比重达52，但除去此因素，落实到具体项目中，小户型比例远低于52的比重。从需求结构来看，普通购房者对于小户型公寓的需求仍然较高根据策源06年“五一房展”市场调查结果，在调研的1121位被访者中，选择一房、二房的被访者占了绝大多数比重，占到72.1%。所占比例户型一房5.7%二房66.4%三房26.8%四房及以上1.0%而在选购一房、二房的被访者中选择100以下户型的也超过了近一半的比例。所占比例面积90以下49.5%90-10041.8%100以上8.6%因此可以看出在目前市场上，中低收入阶层对于90

27、左右的经济型户型需求仍然较高。Ø 政府关于“90”的政策对于上海市场会有什么影响q 目前上海供应结构中大户型比例居多，随着政策的落实，上海在未来两年内住宅结构将出现一定的调整，平均户型面积势必有所回落。本区在售的水岸蓝桥·V空间、康桥水都、新梅淞南苑等小户型公寓项目将逐渐增多，另受到配套商品房和中低价房的冲击，市场竞争尤为激烈。q 由于今后小户型公寓同质化现象有可能会加重，因此激烈的竞争会促使开发商更注重小户型公寓的产品开发设计，以求做到新颖独特，更符合购房者的需求。3.5市场总结q 西城区位于宝山区中部，与外环线和郊环线相接，周边分布众多产业，对于发展区域房地产市场而言，

28、地理位置较为优越，可导入周边区域以及各产业链的充沛客源。q 随着轨道交通延伸段的施工建设，西城区进入市区的交通动脉被打通，区域市场的辐射范围明显增加。q 楼盘多以混合型居住社区，容积率普遍在1.0-1.4之间，而本项目二期仅为0.75，容积率实属较低，易于提升楼盘品质和形象。q 西城区板块公寓市场主力均价在6000-6500元/，西城区以及邻近本板块的罗店新镇联排、叠加价格在8000-10000元/，独立、双拼价格在10000-15000元/。q 公寓产品房型走精简路线，二房和三房主力面积分别在80-100与100-130，其中以康桥水都房源最为经济紧凑，销售情况相当火爆；别墅产品除叠加与联排

29、面积控制在170-190的经济型房源外，独立和双拼定位相对豪华舒适。q 从去化特征看，公寓市场中精简户型更受到市场追捧，而面积较大、总价较高的房源面临着去化缓慢的销售抗性；由于市场缺乏合理宣传包装和消费引导，别墅市场销售情况并不理想，其中，联排与叠加产品销售情况略好于独立和双拼产品。q 由于政策导向，未来2年内市场上供应小户型与日俱增，同质化竞争激烈。尤其是项目所处外郊环处，还将受到配套商品房和中低价房的冲击，日后将面临巨大挑战。q 从未来供需情况看，结合在售、在建项目以及潜在地块未来1-2内区域市场潜在住宅供应量将预计在100万以上。据统计，之前区域市场的年去化量为20-25万，未来一段时间

30、供应充足，市场竞争激烈。综合以上分析，报告认为西城区总体区位条件良好，在轨道交通的支撑下，具备导入外区域客户、扩大市场容量的有利条件。如项目开发能通过有效的企划宣传和项目自身产品力的创新突破，仍存在一定市场发展潜力。4. 项目SWOT分析优势：n 本项目建筑面积近20万，规模优势明显；n 周边居住氛围成熟，生活配套设施可依托南部杨行镇或东部牡丹江路，为日后入住居民创造良好生活氛围；n 项目紧邻M1的延伸段，邻近外环线和郊环线，出行相对便捷；n 项目周边聚集众多品牌开发商，有利于打造及提升区域住宅市场形象和品质；n 区域别墅产品十分稀缺，有利于产品顺利销售。劣势：q 仓储货运公司、工业厂房、高压线网密布等，物业视野景观差，给客户心里造成极大抗性；q 项目出行主干道蕰川路拥堵现象严重，给别墅客户的出行带来不畅；机会点：n 项目地处宝山区重点发展的西城区，为提供导入客源提供了条件；n M1号线的延伸段的建设，拉近项目与城市内外部的距离，便于导入交通性客源；n 宝钢企业、工业园区、物流仓储等将为本项目提供工作便利性及产业人口。威胁点：q 项目周边多为农舍、仓储基地、高压线网等