重庆大足区龙水镇项目市调报告

1、龙水镇项目调研报告一、区域情况1、大足县在重庆的区位大足县概况：大足县位于重庆西部，幅员面积1392平方公里，辖24个街镇乡，50个居委会，242个行政村，2101个村民小组，总人口92.7万人，其中农业人口 78.25万人，农村劳动力41.34万人，是驰名中外的“石刻之乡”、“五金之乡”、“鱼米之乡”。大足是重庆唯一不规划布局工业的县城，拥有15个城市森林公园，城市绿化率达47%，空气质量全国一流。交通条件、宜居环境的相得益彰，使大足成为极具吸引力的宜居之城。旅游资源：大足县古号“海棠香国”，境内古迹众多，旅游资源得天独厚，人文自然景观达80多处。重庆市唯一的世界文化遗产大足石刻，凝练岁月之

2、精华，包融中外之文明，其作为世界八大石窟相之一，被誉为“中国四大石窟之首，历史文化尘埃落定之地”。与之相辉映的玉龙山国家森林公园、龙水湖国家级水利风景名胜区，风景秀丽，怡情怡性。2、龙水镇在大足县的区位龙水镇：龙水镇地处重庆西部，是著名的五金之乡，西部最大的建制镇、全国“小城镇建设示范镇”、国家级文明镇、首批“全国发展改革试点小城镇”、重庆市“百镇工程镇”、市商业建设中心镇、市乡镇企业明星镇、市城镇化工作先进镇，是大足县城的重要组团。城区南距成渝铁路、成渝公路15公里，东距重庆城区90公里，大邮路、龙铜路穿境而过，交通十分便捷。全镇辖10个社区、18个行政村，幅员面积111.88平方公里，总人

3、口13.3万人,其中,城区面积7.75平方公里,城镇人口8.3万人，城镇化率62.1%。全镇地区生产总值（GDP）达到22.3亿元，财政收入9705万元，城镇居民人均收入9196元，农民人均纯收入4479元。辖区内有中小学校12所(其中市级重点高中1所，初中3所)，在职教职工1072人，在校学生17578人，幼儿园38所,入园儿童2728人;有一级甲等医院大足县第二人民医院,从业医生183人,各类医药卫生网点32个;有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、建设银行、信用联社等金融机构;有敬老院一个、老年服务站6个、五保家园13个;创建了国家级文明村镇2个，市级文明社区个、小区2个。经市人大常委

4、会批准，龙水镇组团成为大足县的副中心，到2020年规划人口20万人，城镇规划面积20平方公里，发挥县域经济中心和商贸中心，工业重镇的职能。3、龙水镇周边相关区域双桥区：重庆市双桥区位于龙水镇南面，东与永川区相连,是全国重型汽车生产基地之一。行政区域面积43.1平方公里，全区辖2个镇，1个街道办事处：龙滩子街道、双路镇、通桥镇，7个居委会，14个村民委员会。2007年末总人口5万人，其中非农业人口2.95万人，农业人口2.05万人，常住人口城镇化率达93.4%。邮亭镇：邮亭镇位于龙水镇南面，是大足县和龙水镇的“南大门”。幅员面积91.01平方公里，辖15个村、2个社区居委会、151个村民小组，总

5、人口6.1万，其中城镇人口1.7万人，城镇化率28.3%，2007年全镇实现GDP总值7.99亿元。玉龙镇：玉龙镇位于龙水镇东面，全镇辖9个行政村、2个社区居委会，幅员面积51.07平方公里，玉龙镇现辖9个村，2个街道社区，71个村（居）民小组，总人口23068人，其中农业人口19239人，非农业人口3829人，2005年实现地区生产总值2.51亿元，财政总收入1193万元，农民人均纯收入达3277元。石马镇：石马镇位于龙水镇东北面，距县城12公里，幅员面积51.6平方公里，辖9个村(居)委员会，88个社，总人口3.4万余人。2006年，全镇实现国内生产总值2.41亿元，实现财政税收213.4

6、3万元，完成全社会固定资产投资8200万元。珠溪镇：珠溪镇位于龙水镇西南面，全镇辖18个行政村、2个社区，160个村（社区）小组，总户数17584户，总人口59624人，其中非农人口6182人；在外务工人员2万余人，占总人口三分之一左右。2006年底地区生产总值达3.5亿元，工业企业总产值达3561.5万元，社会固定资产投入达1.13亿元，粮食总产量达26110万公斤，农民人均收入达3240元，人口自然增长率控制在1.7以内。4、区域分析总结（1）大足县城一级区划是龙岗和棠香两个街道，二级区划是龙水镇、邮亭镇等镇，双桥区直接由重庆市管辖；（2）大足县各乡镇发展不一，幅员面积、人口、经济、消费等

7、差距较大，相对来说龙水镇各方面要好一些；（3）龙水镇工业较多，环境较差，但商业氛围较好，且建有朝阳步行街、综合街等，做生意的人多会选择此地购房；（4）双桥区与龙水镇各方面与龙水镇相差不多，但是商业不及龙水镇，居住环境要比龙水镇好。二、项目位置项目周边配套：项目位于龙水镇龙水湖旁边，项目对面是影视基地（据了解此规划可能已变），附近有本项目云湖山水的1-3期、龙水湖温泉度假区、酒吧一条街、龙水二小等，主要商业、医疗、行政机关及生活配套都在龙水镇中心地带，距此10分钟车程。三、周边楼盘情况龙水镇项目周边楼盘信息统计表区域项目名称物业地址开发商总建面万楼层状况户型面积（在售）在售户型楼梯房均价电梯房均

8、价楼盘动态龙水镇龙城华府重庆龙水镇新汽车站旁重庆双全房地产公司5.513栋多层2栋18+1高层87-141二房三房260030002010年10开盘推出楼梯房，11月中旬加推电梯房鼎盛宝马苑重庆龙水花市街东关巷15号重庆宏筑房地产开发有限公司4栋3单元二房三房280032002010年10月4日开盘，还有少量房源在售宏福丽都重庆龙水幸光路240号重庆世德物业有限责任公司龙水分公司二房三房2888仅剩少量房源，商业售价4000多金龙花苑重庆龙水幸光四社重庆双全房地产开发有限公司5-6层240二房三房2000锦绣兰香居三房2000只剩余2套尾房，商铺均价9800阳光佳园重庆大足县龙水镇浙江兰溪市永

9、盛房地产开发有限公司大足分公司80-120二房三房2700商铺均价4000元/嘉祥星座重庆大足县龙水镇 二房三房2400商铺均价6000元/双桥区龙景理想城重庆双桥区车城大道重庆茂辉房地产开发有限责任公司33层80-120二房三房2900两房三房均有房源西湖丽都重庆大足县龙水镇 双桥二房三房1400商铺均价4000-8000元/。明年5、6月推出高层大足县时代豪庭重庆棠香南环东路44号 重庆展瑞房地产开发有限公司二房三房3800-3900商铺10月开盘，价格1-3万元/蓝湖丽都重庆棠香五星大道红星社区3、6社重庆遵大房地产有限公司33高层共14层 小高层共8层二房三房3800现购房可享按揭99

10、折，一次98折的优惠凤凰城重庆棠香五星大道365号万和房地产开发有限责任公司88-139二房三房3300仅剩少量三房房源在售富士达名都重庆大足县龙岗街道办事处国梁路6号重庆富士达建设房地产开发有限公司31.817层二房三房3885层差15元香山印象重庆大足东关五星大道重庆世德房地产开发有限公司2栋22+1高层 2栋10+1小高层70-111二房三房3500前期已售罄，后期将于下月初开盘分析总结：1、所有楼盘均为毛坯房，没有精装房，精装房由于价格过高在区县没有市场；2、户型面积集中在80-120间，过小或过大的户型较少，且全部是二房三房，几乎没有一房或四房在售，其中三房销售更好；3、龙水镇和双桥

11、区房源主要分为两种楼梯房和电梯房，多数楼盘项目主打的都是楼梯房，或者是先推楼梯房再推电梯房，且楼梯房多数为中大户型，或者跃层，而电梯房才有小户型，大足县城刚以电梯房为主；4、产品设计上，多数楼盘的户型设计为错层；5、龙水镇各楼盘项目体量普遍在5万方上下，较大体量楼盘没有；6、龙水镇和双桥区楼梯房价格区间为1400-2800元/，电梯房价格区间2700-3200；大足县城电梯房价格区间为3300-4000元/。7、营销推广方面，当地楼盘一般没有较大规模的营销推广，仅仅会在开盘时会有一些简单的庆典活动，由于乡镇区域小，所以很容易就人人皆知；8、优惠促销方面，基本上没有任凭优惠活动和措施，一般是一次

12、性9.8折，按揭9.9折，原因是本来价格就低，买得起房的不在意是否优惠，买不起房的即使有优惠也是买不起。四、个案情况CASE 1：龙城华府位置：大足龙水新汽车站旁总建面：5.5万平方米物业形态：楼梯房、电梯房户型面积：87-141主流户型：二房、三房装修情况：毛坯在售均价：楼梯房2050元/电梯房3000元/项目动态：2010年10开盘推出楼梯房，11月中旬加推电梯房。项目简述：项目位于重庆大足龙水汽车站旁,小区建筑面积5.5万，规划近400户，小区由13栋多层和2栋18+1高层组建而成。一期已销售完毕。二期作为龙水首个电梯高层,以龙水首家高层住宅典范,拔高住宅品质,现在进行开盘前预约登记中。

13、在售户型：CASE 2：车城明珠位置：重庆双桥区车城大道总建面：18万平方米物业形态：高层户型面积：55-73主流户型：单配、一房装修情况：毛坯在售均价：2050元/项目简述：车城明珠由重庆豪晟实业有限公司开发，车城明珠2期，傲居双桥新城市中心核心贵地，毗邻新城行政府邸，集餐饮、娱乐、休闲、购物、健身、教育多维一体。100000平米都市中心地块，30000平米大型商业街，20000平米区政府广场，13000平米中庭花园，30000平米景观绿化，24小时智能化管理、尊贵的国际专业化优质管家服务、双桥首个精装样板实景生活让您畅享行政中心、休闲中心、购物中心、景观中心、居家中心的五星超值生活。CAS

14、E 3：龙景理想城位置：双桥区车城大道总建面：33万平方米物业形态：高层户型面积：81113主流户型：二房、三房开盘时间：2008年底去化率：50%装修情况：毛坯在售均价：2900元/项目简述：龙景理想城由重庆茂辉房地产开发有限责任公司开发，规划33万方大型社区，10000人海量居住城、双公园内外相拥，并且规划有准五星给酒店。项目户型二房占比60%左右，三房占比30%左右，另外有少量跃层；项目于2008年底开盘，一次性付款98折，按揭99折销售至今去化率50%左右。在售户型：CASE 4：蓝湖丽都位置：大足县东部新城东关大转盘旁总建面：33万平方米开发商：重庆遵大房地产开发有限公司物业形态：平

15、层、复式、跃层户型面积：75200主流户型：二房、三房装修情况：毛坯在售均价：3800元/优惠措施：一次性付款97折，按揭99折项目简述：遵大-蓝湖丽都是重庆遵大房地产开发有限公司投巨资，打造的33万方新城电梯洋房大社区！蓝湖丽都位于大足县东部新城东关大转盘旁, 地理位置优越，自然景观优美，以后将是东部新城的城市核心。蓝湖丽都总占地面积超过10万方，总建筑面积达33万方，规划户数近3000户。项目容积率仅为2.99，绿化率达48%，园林绿化面积近6万方，中央超大蓝湖近1万方。蓝湖丽都周边配套齐全：包括县政府商务中心（50亩）、体育中心（200亩）、五星级酒店、长途汽车站、医疗中心及其

16、他相关市政、生活配套。此外，项目还紧临南山公园、插旗山公园、郊野公园及香国公园四大公园。在售户型：户型特点：优点：户型方正，布局合理，270度采光、通风，视野通透；多功能入户花园，超大空中花园，独立餐厅设计；缺点：卫生间过于靠里面，来客入厕不便。四、客源分析一级客户来源区域龙水镇职业特征企事业单位职工、个体置业次数一次以上经济能力中高购买用途改善居住条件、为子女或为父母买房以及少量投资置业特征主要看重价格，其次为生活居住条件需求特征需求大两房和三房二级客户来源区域龙水镇辖区其他社区职业特征企事业单位职工、个体置业次数一次以上经济能力中购买用途改善居住条件、为子女或为父母买房以及少量投资置业特征

17、主要看重价格，其次为生活居住条件需求特征需求大两房和三房三级客户来源区域龙水镇周边行政村职业特征普通农民置业次数零次以上经济能力低购买用途改善居住条件、为子女或为父母买房置业特征看重价格需求特征需求大两房和三房潜在客户来源区域大足县城、龙水周围其他同级别乡镇职业特征企事业单位职工、个体、自由投资者置业次数二次以上经济能力高购买用途投资置业特征主要看重龙水湖旅游休闲功能以及项目未来升值空间需求特征需求商铺客户分析总结：1、客户来源以龙水镇当地居民为主，主力消费群体是企事业单位职工和个体经商者；2、购房者目标区域选择：A.龙水镇居民购房首选重庆主城和大足县城，其次是龙水镇当地，再次是双桥区；B.双桥区居民购房首选重庆主城和大足县城，其次是双桥区，再次是龙水镇；C.龙水镇周边玉龙镇、邮亭镇等乡镇，会选择在龙水镇购房，但是所占比重极少；3、乡镇允许在自家宅基地自建住宅，减少了部分在当地购房的需求；4、对于房子的购买主要是自住性质，改善居住条件，投资性购房较少；5、多数家庭若在龙水镇已有一套差不多的房，则不会再次在龙水镇购房；6、对房子品质要求不高，但对于价格比较敏感，普遍可接受单价在2000-3000元/之间；五、项目SWOT分析优势：1、项目位于龙水湖附近，可以此打造