酬金制物业管理

1、“酬金制物业管理”简介什么是酬金制？ 物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费酬金制的优点： 一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益 “酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质

2、量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免 业主的收入被侵占。 二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程 采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的 服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务 等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后

3、期的服务监督提供了依据。 三、酬金制是实现阳光财务的有效途径 物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是 以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下

4、，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制： 一、建立管理预算制度 管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式

5、下核心内容之一， 是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务 所需的全部支出而做出的收支平衡预算。 二、建立物业服务费收支情况报告制度 也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度 的基础上， 因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。 三、建立物业管理审计制度 酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监 督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足 业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业

6、管理企业合同关系基础上双方的权利审计。 四、建立多退少补机制 本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。 五、建立奖励机制 物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。 总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交

7、纳的物业管理服务费用使 用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神， 同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。酬金制包干制优劣比较比较包干制：服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；酬金制：酬金=（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*1-15%物业公司根据服务要求测算收费标准；业主购买物业公司服务=质价相符 约定：服务内容和服务标准   业委会 物业公司 包干 酬金 包干 酬金 理财方式 省心 审核合理性 自负盈

8、亏 物业为主理财 收费方式 固定支付 按实支付 固定收取 实报实销+管理费 预算编制 省时 审核预算 自我估价测算 公开成本，详细编制 帐目公布 不必查帐 公布决算细目 包干制以外的维修费用 公布全部决算执行情况 物业管理酬金制将有更大的市场空间 所谓物业管理酬金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。国家发改委、建设部物业服务收费管理办法指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业

9、主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。在此时推出物业管理的酬金制

10、并非最佳时机。然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。它明显的区分在“管理”二字。作为民间的群团组织，要想发挥管理的作用，要在双方的物业管理委托合同中约束各自的责、权、利，同时明确业委会的法律地位。通过“共管”制来实现物业

11、管理的和谐化，从而保障物业管理有序、可持续的发展。那么，酬金制相对包干制，具备那些优势呢？“更透明”是指物业管理企业拥有一个健康的心态和良好的诚信度，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取属于自己的那部分酬金，而其余全部用于物业服务合同约定的支出，不虚假报账，曲意提高管理成本。沈阳的移动馨苑的物业管理处财务部由双方组成，会计由移动馨苑业主管理委员会聘请一名，出纳由物业公司委派，二人均隶属物业公司。移动馨苑业主管理委员会在业主会所设立固定的办公场所，负责履行合同的职责，业主管理委员会工作人员不计任何报酬。双方在合作当中及时调整工作思路和管理办法，对个别业主违背物业管理契约、业主公约的，

12、共同出面协调。这样既提高了物业管理企业和业主管理委员会的地位，又建立起广大业主从内心去依赖业主管理委员会的认同感。沈阳移动馨苑八万多平方米的高级住宅小区物业管理费用的收缴率达到99%以上。（物业费用还包括：中央空调费用和24小时热水费用、纯净水费用）“更规范”是根据物业管理费的组成和使用而言，物业管理企业管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，都由业主自己决定。物业公司作为一个代管和代办机构，明确物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造评定标准，区分小修的范围，从而保障业主的权益不收侵害。同时，对正常支出的费用列出预算，对超支部分做特殊说明，并经业主管理

13、委员会确认。每季度由业主管理委员会通过问卷方式向业主作意见征询调查，通过满意率来提高物业管理企业的服务品质。“更有市场空间”。酬金制与包干制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出后，结余全部归业主，出现亏空也完全由业主弥补。这样，物业管理企业自己获得回报名正言顺，旱涝保收，不必再担心赔本赚吆喝了；业主也觉得自己可以当家作主人，师出有名，理直气壮，不必再担心花冤枉钱了。不仅有利于保障物业管理费用能全部用于物业管理支出，而且业主能明明白白地消费，双方互惠互利，从而实现双赢。但是，要保证物业管理酬金制的良性运行，还需要解决其他一些层面的问题。例如：物业管理企业的商业信用问题；

14、业主和业主委员会的管理能力问题；物业管理直接成本的确认问题；管理成本扩张冲动的抑制问题 ；弥补管理运行亏空的分摊问题；物业管理纳税基数的核定问题 ；业主欠费产生债权的归属问题 ；明确业主管理委员会的法律地位问题；其他行业的协调配合问题；政府主管部门的指导监控问题尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认

15、可，并且极具前瞻性和市场发展潜力，可操作空间巨大。物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范，从一定意义上讲，可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。    2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了物业服务收费管理办法（以下简称办法）。办法第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制

16、等形式约定物业服务费用。”目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业管理服务市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也积累了一些成熟的经验，但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足，在实际操作中遇到一些问题，本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见，与各位读者交流。    案例一：    车辆丢失，物业有责应否用“酬金”埋单    本律师曾代理一案件：某

17、小区车辆被盗，业主诉至法院，后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物业公司被判决承担部分车价5万元的赔偿。该小区实际酬金制收费，物业公司认为应由小区来承担这笔费用，而业委会认为既然物业公司收取的酬金，就应用酬金来支付。    律师分析：本案的争议焦点就是物业公司能否将支付的赔偿金列入小区的管理成本，由全体业主来承担，还是由物业公司收取的酬金来承担。本律师认为，首先是物业管理服务合同有约定的，从约定。对于无合同约定的情况应由物业公司来承担责任。理由如下：从合同法角度讲，按照权利义务一致原则，物业公司收取物业管理费是权利，而管好小区，承担管理上的风险就是其义务

18、。其次，根据物业管理条例第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定并没有区分包干制收费还是酬金制收费，换句话讲，物业公司以酬金制收费为名主张不承担责任，在物业管理服务合同无明确约定的情况下，是不能得到法院的支持。    不管是小区车辆的丢失，还是发生人身损害事件，如果一旦判令物业公司承担责任，往往是少则几万，多则几十万。比如说小区的一部20万元的车辆丢失，如果没有保险公司承保，物业公司承担次要责任，一般次要责任按照司法实践

19、的操作是损失的30%，物业公司也需要对业主赔付6万元，相对于物业公司管理住宅楼盘的盈利来说，是一笔不小的成本，所以物业公司应通过合法、合理的方式规避这一风险，从目前的操作看，无非有两种方法可以选择：一是购买公众责任保险。一般实行酬金制收费的小区，业主素质相对较高，对小区购买保险来规避风险一般是理解的；二是通过合同约定，将这部分营业外支出列入小区管理的成本。物业公司具体操作的技巧是：如业委会不同意购公众责任险，物业公司在与业委会充分沟通下确立用成本来分摊这些风险。    案例二：    物业公司所得税可否由实际酬金制收费的小区来分摊？&

20、#160;   本律师服务的一个小区业委会曾遇到这样一个问题：在一次业委会与物业管理公司就小区管理的工作例会上，在就上月物业管理支出有一笔费用-小区分摊了物业管理公司上交的部分所得税，业委会提出异议，认为这笔费用不能由小区来分摊，应由物业公司自行承担，而物业公司认为，收取的物业管理费都是列入物业公司的收入的，酬金制只是一种收费模式而已，所得税的计算也是以该收入，减去物业公司的管理成本、费用后作为计税依据的，所以不应用酬金支付这笔费用，而应当作为小区管理的成本。    律师分析：在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”

21、相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任，但从目前的实际操作看，这只是“理想中的酬金制”，并不是目前实行物业费酬金制物业公司的实际作法。物业公司实行的“准酬金制”，实际上是将小区收取的物业管理费、甚至公益性收入全部作为物业公司的收入。物业公司之所以这样做，主要是由于：一物业公司不情愿只将酬金列为自己的收入，因为这样物业公司的至少一下子会缩小10倍(一般情况下物业公司至多将小区收入的10%作为自己的酬金)，对于一级物业公司而言，如果

22、包干制改酬金制，几千万的收入一下子会缩水到几百万；二是税务部门不同意，至少本律师接触情况是税务部门目前无法理解按照真正的酬金制进行财务上的操作，更不要讲他们会同意以酬金作为计税的收入。其理论依据就是会计核实与所得税核算的准则的不同，企业应当遵守所得税费用的会计处理方法。由于目前的酬金制实际上是“准酬金制”。从财务上讲，收取的所有物业费都是物业公司的收入，用于小区的费用是物业公司的支出，节余也是物业公司的资产，在财务上反映出来是企业盈利，但在酬金制下称之为业主的资产，所以该盈利要交的税也是应由全体业主来承担。当然物业公司酬金部分的结余亦应承担相应的所得税。“理想中的酬金制”变更现实时，小区就无需

23、再分摊相应的所得税成本。实际上，在酬金制的操作中，哪些进小区的管理成本，哪些应由收取的酬金来支付是经常会发生争议的，比如说物业公司总部的办公费用、诉讼成本的承担等，对于这些问题一是要明确约定，二是要通过有说服力的预算与业委会达成一致。    案例三    专项服务收益应否分成    本律师为顾问单位修改一商务楼物业管理服务合同，合同约定某物业管理公司对该商务楼进行管理，实际酬金制收费，但在合同签订过程中，业主方与物业公司发生了争议，业主方认为：既然是酬金制收费，物业公司除了每月的酬金，其它的小区收入均是全

24、体业主的，包括小区的停车费、广告费，物业公司开展专项服务收费等等，而物业公司认为，专项服务收费是物业公司提供专项服务所得，也未计入酬金计算的基数，物业公司有权获得专项服务的收益，无须与业委会或业主进行分成，双方争执不下。    律师分析：对于这一案例，本律师认为应先看一下酬金制的定义，按照物业服务收费管理办法的规定：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 按照一般的理解，“物业服务资金”是指物业管理公司提供非专项物业管理服务向每户业主

25、每月收取的物业管理费，酬金也是在这一基础上提取的，而不是建立在包括专项服务等所有物业管理收取的基础上的，从这个意义上讲，物业公司提供专业服务另计酬金或报酬是讲的通的。但值得注意的是，物业服务资金并没有法律上的定义，所以如果将其理解为包括常规物业管理服务收费、专项物业管理服务收费，甚至包括停车费等公益性收入，也并不能讲是理论上的错误，所以才出现上述这一案例。    按照目前实际“酬金制”收费的常规操作，物业公司在收取酬金的基础上，小区的专项收入一般是归物业公司所有的，基理论基点就是专项服务是针对部分业主的需求而提供的，相对于为全体业主服务收取酬金有本质的不同，也未作

26、为计算酬金的基数。但这观点实际上经不住推敲：除了上文提到的对“物业服务资金”的理解可能会不同外，物业公司提供专项服务的人力成本一般都是作为小区的管理成本，由全体业主分担的，所以这部分人的劳动收益自然也是全体业主的。提供专项服务的场地一般也是全体业主的公益部位，提供专项服务的其它成本也有相当部分是业主承担的，比如说为业主自用部位保洁要用公共部位用水、代看儿童要用全体业主的场地、代订票的通信成本等物业公司一般不会能单独列支。所以，为了避免不必要的纠纷，在物业服务费用实行酬金制情况下，物业公司在与业委会签订合同时，对专项服务的收益归属或者分成应约定清楚，应作出明确约定。从目前的操作看，如果能与业委会

27、进行充分沟通，专项服务的收益归属归物业公司，或大部分收益归物业公司，小部分收益归全体业主，业委会一般还是能接受的。    案例四：    经济补偿金、加班费和社保费谁来承担？    本律师一个顾问单位，遇到这么一情况，小区管理员与物业管理公司发生劳动纠纷，诉至法院，后法院认定物业公司有违反劳动合同法规定，须要承担经济补偿金、加班工资和社保费，物业公司认为该管理人员系为小区服务的，将这部分支出列入小区管理的成本，业主提出异议，他们认为小区是酬金制收费，造成承担经济补偿金等费用系物业管理管理不善造成，不同意承

28、担这部分费用。    律师分析：物业公司应否承担这些费用，本律师认为不能一概而论，应根据法院判令的上述费用的性质来具体判断。按照劳动合同法的规定，物业管理公司支付经济补偿金有些情况是物业公司在人力资源管理上的过错造成的，比如说物业公司无故终止与员工的合同、不提供劳动保护条件致员工提出解除合同的，有些是基于法律的规定引起的，比如说合同到期未签的。对于第一种需要支付经济补偿金的，是由于物业管理公司的管理方面的过错造成，应由物业公司收取的酬金中支付，对于第二种情况，由应列入物业管理的成本。物业管理公司自己管理不善造成要向业主支付经济补偿金，从其根源上讲，是物业公司“节省

29、”小区人力资源管理成本的体现，如果物业公司严格按照劳动合同法来用工，物业管理成本会大幅增大，物业公司或多或少都会通过某种方式规避劳动合同法的一些规定，减少企业用工成本，同时，在酬金制收费下也是减少业主的成本。所以，即使是物业用工的过错造成经济补偿金，物业公司也可以从这一角度，就是否应管理成本中支付来与业委会进行沟通。    对于加班费用，属于本应支付员工的报酬，本应列入物业管理成本，自然不能由物业用酬金来支付。对于综合保险费用，属于法规规定的强制义务，是属于小区管理的人员成本，应由全体业主来承担理所当然。     最后，包干

30、制与酬金制是物业管理收费的两种模式，各有其长，也各有其短。从上述案例分析看，酬金制目前存在的问题是由于其不成熟，包括理论研究上的单薄和实践中未被认可，造成具体操作中遇到一些问题。理论上的单薄表现在法律、法规上对其没有可操作性的规定，理论研究根本没有深入展开。本律师举一例子说明，2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了物业服务收费管理办法，对酬金制收费作出明确规定，并明确收费为全体业主所有，物业公司属于代管性质，但国家发改委、建设部2007年9月20日物业服务定价成本监审办法（试行）对物业公司的基本财务操作规定仍然是包干制，酬金制只字未提。实践中未被认可表现在：物业管理费不能随着物业

31、管理公司成本的增减而增减，现实中物业公司根本无法按照真正酬金制来进行公司帐务处理，物业管理收费案件在司法实践中的毫无差别。由于这些原因，造成酬金制收费在具体实施时，遇到一些问题，产生一些纠纷，本律师认为也是正常的，但关键是要从理论上、法律上破解这些问题和纠纷，让酬金制走向其应然的轨道。    “小区业委会不敢管财务，怕稍有闪失遭业主非议。现在财务由物业公司直接管理，业委会又面临监管难。如果重新聘用物业，我们可能会放弃已实施5年的物业管理酬金制。”昨日，福州海景花园业委会吴主任对记者表示。2003年，海景花园在我省率先尝试推出物业管理酬金制。 本月20日召开的福州物

32、业管理工作会议，已明确今年将推行酬金制。福州目前也有一些小区在尝试酬金制。探寻酬金制在海景花园的从推出到夭折的原因，或将给酬金制推行带来更多的启迪。海景花园酬金制的“硬伤”长期以来，业主与物业矛盾的焦点就是物业费收取及其开支不透明。一方面业主抱怨收费太高，物业服务不咋样；另一方面却是物业诉苦物业费难收，日子过得艰难。去年3月1日实施的福建省物业服务收费管理实施办法，首次明确了“酬金制”概念。“酬金制”的提出，上述矛盾有望缓解。因为酬金制能让业主实现当家理财，进而实现“阳光收费，阳光服务”。其实，早在五年前，海景花园就开始试行了物业酬金制管理。2003年，海景花园不满开发商派驻的物业公司，将其炒

33、掉。炒掉老物业后，一时没有新物业进驻。无奈之下，小区业主决定实行自治，由业委会直接聘请有从业资格的物业管理人员，并支付给他们工资。不久后，在这些物业管理人员的基础上，成立了益欣隆物业，并负责海景花园的物业管理到现在。海景花园还在福建首次尝试了酬金制：即由业委会来核定物业公司的人员、工资和福利，明确物业是由业委会招聘；业委会在每年年底的时候对物业进行财务审计。由于没有先例和范本，海景花园尝试的酬金制留下了“硬伤”。按常理，推行酬金制的小区财务应该由业委会直接负责管理，但海景花园的日常财务收支仍然由物业公司负责。“这种制度设计最大的缺陷，就是不能有效阻止不该花的钱花掉。每年审计一次，即使审计发现问

34、题，不该花的钱还是花了。”福州市物业协会相关负责人丁女士表示。情况也正如丁女士所说的那样。海景花园的酬金制埋下的隐患在2006年初爆发出来。当时，新改选的海景花园业委会，请福建广业会计师事务所根据此前签订的物业管理托管协议，对物业公司进行财务审计。审计的结果令业主很意外，物业公司通过各种名目“多拿”了15万元。为防范此类事情发生，新改选的业委会在2007年7月与物业签订物业管理委托补充协议，对物业公司重新定人定工资和福利，同时招聘业主监督员到物业公司进行财务监督。物业公司任何财务进出，都需要监督员签字确认。然而，这种非常规的财务监督方式引起物业公司反感，业委会和物业的矛盾开始多了起来。今年3月

35、8日，海景花园与益欣隆物业合同已到期。海景花园业委会吴主任昨日直言：“即使重新聘用物业公司，我们也可能会放弃酬金制。”为何不敢管小区财务剖析海景花园的酬金制夭折的原因，主要有两点：一是小区业委会不敢管财务，而由物业直接管理，业委会又面临监管难题。二是毕竟酬金制是新生事物，没有先例可循，只能摸着石头过河。那么，业委会为何不敢直接管理小区财务？海景花园业委会吴主任说，之前也考虑过业委会直接招聘财务人员，但担心管理财务会 给业委会带来极大的工作量，还会招来麻烦。毕竟是沾钱的事情，稍有闪失就会引起业主非议。 对此，丁女士指出，业委会谈钱色变，其实大可不必，关键是要做到财务及时公开。比如在年前先召开业主

36、大会对小区做年度预算，然后进行公示。业委会根据预算进行财务管理，如果有临时变化，也应及时公示征求意见。这样就可以做到心中有数临乱不慌。现在许多业委会相对松散，一旦负责财务管理这项经常性事务，许多业委会按现有的工作方式可能很难适应得了。丁女士建议，具体财务管理不一定要业委会自己管，可以请一些专业机构来打理。现在福州也有一些小区像中福西湖花园，在实行酬金制后业委会专门聘请一个业委会常设秘书，负责与物业公司沟通，这样就可以大大减轻业委会成员的工作量，同时对物业也能起到有效的监督。没有先例该咋办海景花园推行四年的酬金制即将夭折。无独有偶，开创了我省首例由业委会海选物业、保安由业委会选聘的福州盛天现代城

37、物业管理模式上月也宣告失败。盛天海选的物业，因“亏损13万”，进驻仅仅半年就撤出了。记者发现，福州小区每一次物业管理模式创新，都是因为原有物业公司要么主动出走，要么被赶走而临时出台的应对之策。海景花园如此，盛天现代城亦然。在这非常时期被动推出的创新之举，由于没有先例，缺乏相关部门的指导，再加上时间仓促，最后都难逃脱失败的命运。“在海景花园刚刚推行酬金制之时，我就说它命长不了。”昨日，省物业管理协会相关负责人坦言。这位负责人解释道：“酬金制不像包干制，它对小区业委会压力比较大，稍有差错，就可能引来小区业主非议。推行酬金制后，对小区业委会组织、管理、协调能力要求非常高，比如保证业委会不能有猫腻，要

38、求财务要像企业那样公开公正，但是业委会是小区自治组织，不可能像企业那样有严密组织和财务审核制度，很难有这样的专业水准。”不过，本月20日召开的福州市物业管理工作会议，已明确今年将推出酬金制。目前福州也有一些小区在尝试酬金制。没有先例可循，没有部门指导该咋办？对此，福州市物业协会相关负责人丁女士表示，考虑到推出酬金制之后，对业委会成员要求更高，作为行业指导部门理应承担起责任。“我们将推出业委会成员培训计划，提倡业委会成员持证上岗。”关键词点击包干制与酬金制福州市物业服务收费管理实施细则(暂行)2007年6月1日起执行。根据该细则，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形

39、式。“包干制”是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。“酬金制”是业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它服务获得报酬的一种分配方式。由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实

40、践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提基金比较合理，一直是一个比较模糊的问题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。本文就物业管理酬金的计提基金和比例作一探讨。酬金计提基数与比例的现状（一）实行酬金制的代表性行业的特点    市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。有些行业的某些职能开始由专业公司经营。比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。为

41、了适应市场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同形式的酬金制的行业，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析（详见下表）。      分析此表可以得出这样的结论：酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交

42、易双方自由约定。在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。    事实上，在酬金制的好似机运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。比如，在酬金的计提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用单向收取，有的采用双向收取。 物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量的代理行为的存在是其采用酬金制的客观基础。其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是

43、关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任失常主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向下浮动。（二）酬金比例市场化是趋势    在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过底时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让（Commission Discount）的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中

44、达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。    物业管理酬金计提的确定，也应考虑市场因素。有人担心标准订高了会对业主的利益造成影响。事实上，这种担心是多余的。物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况，具体来讲应看行业的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。    通过对上表所列行业的分析，可以看出：若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。物业管理酬金计提的

45、计提基数及其合理性（一）计提基数的确定    物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它（如特约服务）收入。    具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。但有可能会出现两种情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠

46、物业管理企业的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。    这种计提发放反映出两个层面的问题：一是物业管理企业代全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。    以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。因此，这种方法更科

47、学。（二）以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析    首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时决大部分资金都用回到业主身上。这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。    其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理

48、酬金的方式，增加了物业管理企业的经济来源。同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。    再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范物业管理酬金计提比例的确定物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理

49、企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。（一）政府指导价和市场选择相结合    由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市

50、场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。（二）科学地制定管理酬金的计提比例    为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，

51、若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。（三）几个需要说明的问题    一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性质原则。物业管理酬金的计算方法以代收代支的物

52、业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由于物业服务资金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。错误的计算方法是这样的：含酬价=净  价酬  金酬  金=含酬价×酬金率净  价=含酬价×（1酬金率）按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为：酬  金=（净价酬金）×酬金率=净价×酬金率酬金×酬金率此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。为了真正显示

53、计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本身计提酬金。具体计算方法如下：含酬价=净  价酬  金酬  金=净  价×酬金率含酬价=净  价×（1酬金率）假如已知含酬价，则酬金的计算方法为：酬  金=含酬价（1酬金率）×酬金率下面，举例说明物业管理酬金计提的方法：ABC物业管理公司2003年11月收到业主交来的物业服务费115万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为15万元，计算公式如下：115

54、47;（115%）×15%=15万元如果按错误的方法计算公式为：115×15%=17.25万元，则多提酬金2.25万元何为“公共能耗”？其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

55、综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。业主、使用人常会提出物业公司是如何收取公共能耗费的？物业公司通常采用三种方法：（1） 依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。（2） 依据每月能耗（水、电、煤）帐单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。（3） 依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。 以上三个方法，方法:      （1）收取依据略显粗

56、燥，其忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。      （2）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。      （3）本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。但某些物业还存在其特殊性：如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分；电

57、费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或上级房产主管部门审批后，方可实施。公共能耗收费的依据及定价，既不能侵犯业主、使用人的权益，又不能影响物业管理公司正常服务运作。物业管理“寓管理于服务”之中，以专业化管理方式向业主、使用人提供全方位配套服务。管理公司在关注自己的服务是否能让业户更满意的同时，应以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。酬金制的物业管理经济运行模式固然是一个好模式，但从理论到实践还有很长的路程要走。深圳、北京

58、等地的一些物业管理项目先期实行了酬金制，其实践提示我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾择其要者，需要破解的主要有五大难题第一，物业管理直接成本的确认问题 完全意义上的物业管理酬金制，例行收费的收费标准已经没有什么实质性作用，说到底，它只不过是多退少补的一个预交费用数额和支出预控数额而已真正关系到业主与物业公司彼此利益的消长的，是最终形成的物业管理直接成本作为承担全部掏钱买单责任的业主，必然主张自己在物业管理日常成本开支上的控制权力，至少是对成本开支的知情权和其合理性的确认权。倘若我们再沿袭目前这种日常开支完全由物业管理公司掌控，只

59、是在合同期结束前请家审计师事务所做个审计然后将收支情况粗略通报给业主的做法，已经很难为其所认同和接受那么随之而来的问题是，业主应当在什么时机，以什么方式，按什么程序、依什么标准，到什么程度来进行成本确认?倘若在这个关键性的问题上，不能有一个明确的，清晰的具体的说法，业主与物业管理公司势必将陷入无休无止的争权夺利的纷争之中第二，管理成本扩张冲动的抑制问题物业管理公司虽然被社会赋予某种程度的公益色彩，但毕竟是一个经济组织，它无疑要追求自己经济利益的最大化在实行酬金制的情况下，其经济回报主要来源于按照直接成本固定比例提取的管理酬金那么提高回报最简捷。最便当的办法就是增加成本，提高酬金提取的基数。由于

60、事实上存在水涨船高这样一种机会，可以想象得到，即使那些很规范的物业管理公司也难免脱俗，囿于自身经济利益的考虑，还会恪守锱铢必较，精打细算的勤俭持家精神吗？“仔卖爷田不心疼”当省不省，能花则花，具有专业。资讯优势的物业管理公司，轻而易举就可以找到合情、合理、合法的增加开支的理由而相对处于专业、资讯劣势的业主，则很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据如果不能给物业管理公司注入控制成本的内在驱动力的自我约束力，实行酬金制以后，物业管理成本的不断攀升将很可能悄然而至。第三，弥补管理运行亏空的分摊问题 物业管理酬金制与承包制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出以后有了节余全部归业主所有，出现亏空完全由业主弥补，而承包制则是由物业管理公司盈亏自负。然而，现在我们所能够看到的实行酬金制的一些项目，实际上是两不像：节余了，物业管理公司分文不取；亏空了，物业管理公司如数兜底。这显然有悖于权利与义务对等的原则，对物业管理公司有失公平。据了解，这些享受不公平待遇的物业管理公司并非不知，不想通过业主分摊的方式来弥补亏空情愿做冤大头，而是实在无能为之。目前，各地的物业管理费收交率普遍不高，事先已经约定的费用尚且无法如数收取，倘若再向业主分摊亏空，简