我国房地产市场融资方式和渠道分析

1、房地产市场融资方式和渠道分析目前我国房地产市场融资途径比拟单一， 主要是自筹资金、 定金及预收款和 国内贷款的组合， 此外还有利用外资、 民间融资等方式， 只是这些方式筹得的资 金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。 这与兴旺国家相比不太一样。 就目前西方兴旺国家的房地产融资模式来讲， 已经形成了以房地产信托投资基金 (REITs)为核心，以传统融资渠道为根底的多元化融资模式。我国目前的房地产 融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控， 特别是银行利率政策的影响很大。 多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。一银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、 经营、消费等活动有关的

2、贷款， 主要 包括土地储藏贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对 于房地产开发商来说， 贷款受到国家宏观政策， 特别是利率政策的影响很大， 但 是 2022 年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银 行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少： 非银行融资渠道将加速放开， 直接 融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险， 仅从美国等兴旺国家的房 地产金融模式 分析，银行信贷的比例也是逐步降低的， 银行信贷衍生品和非信贷 类的融资品种层出不穷且不断完善。 房地产市场快速开展， 大量的资金 自然而然 会进入房地产市场， 以银行为主导的模式主要会使今后金融

3、市场面临一系列的问 题，无论是对企业还是对个人。 根据我们现在房地产市场的经营状况分析， 目前 房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。二企业上市融资理论上讲，公开上市是最正确途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资本钱，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它 的赢利模式有别于一般 工业 企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况， 难以到达上市要求， 如要求设立满 3年，有最近 3年可比性的盈利， 发行人业务 和管理层近 3 年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道， 但是在 1994 年宏观调控的大背景下， 中国证监会决定暂不接受房地产开发企

4、业的上市 申请，直到 2001 年初才解除了这一禁令。在我国，大局部房地产企业都是通过 买壳、重组来上市。 买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差， 筹 资能力弱化的上市公司， 剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产， 注入自己 的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金， 且筹集到的资金可以作为注册资本 永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发工程，尤其是 商业地产开发具有很大的优势。 一些急于扩充规模和资金的有开展潜力的大中型 企业还可以考虑买 借 壳上市进行融资。三信托工程融资在银信贷收紧的情

5、况下， 房地产信托迅速成为近年来异常活泼的房地产融资 方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、 管理和处分的财产为房地 产及相关财务的信托。自 2001 年我国信托投资“一法两规 ?信托法?、?信 托投资公司管理方法?、 ?信托投资公司资金信托管理暂行方法?的相继出台 以来，信托公司在房地产资 金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。 房地产信 托是金融信托业与房地产业相互融合的产物， 它为房地产业的 开展 提供了大最的 资金和手段。 房地产信托在资金运用上， 可以横跨产业投资、 资本市场和货币市 场，形式多种多样： 如通过贷款、 股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资 金；或者阶段性

6、地购置房地产 企业 ，然后再以卖出的方式融入资金。 与其他模式， 比方上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产 信托融资本身也有诸如 “200 份、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠， 但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多， 而且风险较小， 收益较高。 因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。四房地产信托投资基金 REITs房地产投资信托基金RealEstateInvestmentTrusts简写为REITs，是一种以 发行收益凭证的方式聚集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金

7、制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式， 集聚多个投资者的资金， 收购并持有 房地产或者为房地产进行融资， 并享受税收优惠的投资机构， 这种购置相应地为 开发商提供了融资渠道。 由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资， 不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为根本原那么，其在 一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例， 使企业不会丧失自主 经营权。REITs是房地产信托开展的归宿。REITs在国外开展较成熟，美国、澳 大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2022年 12月国务院办公厅出台的 ?

8、关于当前金融促进经济开展的假设干意 见?简称金融 30条提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地 产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。五房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成局部。 我国房地产企业发行企业债券并 不多见。房地产债券最先出现在 1992 年，由海南经济特区的开发商推出房地产 投资券，分别是“万国投资券 、“伯乐投资券 以及“富岛投资券 ，总计 15 亿元，这三种投资券按?企业债券管理暂行条例?对具体工程发行，实际上是资 产负债表外Off-balancesheet的房地产工程债券。同年9月北京华远房地产发行 了 2900 万元、利率为、限期为年的债券，这

9、属于资产负债表内的房地产企业 债券。由于后来接连出现企业债券到期无法归还的事件， 我国债券市场从此陷入 低潮，国家采取了严厉措施， 限制企业发行债券， 尤其严格限制房地产企业， 1993 年到 1998 年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。 1998年以来，有 4 家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份为翠海花园工程发行的 “1998深振业债券；北京首都创业集团发行的“首创债券，用于北京市六 个居民小区的商品房建设； 北京市房地产开发经营总公司发行的 “莲花小区建设 债券；北京市华远房地产股份发行的“华远债券，用于北京市西城区东冠英 小区危旧改造。 近年来， 发行房地产债券的

10、企业也屈指可数， 发债融资对筹资企 业的条件要求较高， 中小型房地产企业很难涉足。 再加上我国企业债券市场运作 机制不完善和企业债券本身的一些缺陷， 国内房地产企业大都不采用该种融资方 式。这与我国房地产业的开展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。 从我国目前来看， 由于发债主体资格的严格要求和债券市场的开展状况， 房地产 开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随?国务院关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假设干意见? 出台，国家对于债券融资的态度会有 实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大六夹层融资“夹层融资(mezza ninefinancin g)是指

11、从风险与收益角度来看，介于股权与 债权之间的投资形式。 “夹层融资可创新的金融产品很多，一局部可以转让成 股份，一局部可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人， 也可以在前期急需资金的时候只支付利息， 最后才归还本金。 因此，其灵活性非 常适合于房地产业。 “夹层融资模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就 是募集资金投到房地产公司股权中， 然后再回购， 这是比拟低级的； 第二种是房 地产公司一方面贷款， 另一方面将局部股权和股权受益权给信托公司， 即“贷款 +信托公司十股权质押模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优 先债券归还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资这种

12、大的制度安排下，房 地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层 融资是一种准房地产信托投资基金。 夹层融资可以绕开银监会 212 号文件规定的 新发行房地产集合资金信托方案的开发商必须 “四证齐全、自有资金超过 35、 同时具备二级以上开发资质的政策， 根据自身的偏好选择投资。 而对于房地产商 来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式， 可以根据募集资金的特殊要求进行 调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式， 使之符合借款者的现金流要求及其 他特性。夹层融资的最大优点表达为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征， 夹层融资可以产生无数的组合， 以满足投资人及借款者的各种

13、需求。 该模式大量 采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托开展的主要方向之一。七其他方式1、私募融资。作为一股不容无视的民间力量，在股市和房市这样一些高回 报的行业中， 私募基金无时不在证明自己的存在， 甚至充当房价大幅波动的罪魁 祸首。私募基金的融资有时不太标准和不易监管，据估算，十余年间，民间私募 基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。 在当前房地产开发和开发 型证券融资受条件制约的情况下， 采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。 修订后的?证券法?和?公司法?已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托 基金可用于工程开发或房地产投资即物业收购， 而私募发行股票可在一定程度上

14、 解决房地产开发商和股东筹集难题。 当前由于我们对私募基金没有法律标准， 也 缺乏对合格投资人的划分标准， 往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与 集合信托方案， 蕴藏了较大的市场风险。 私募房地产信托基金由于投资标底和募 集的基金份额流动性均不高， 私募发行股票也存在范围有限、 流动性不高的问题， 因而这两种融资方式都有较大局限性。2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控 之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。 在主要渠道提高门槛之后， 重 新开辟融资渠道成为现实的选择。 此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入 开发商的视野。 典当行可以利用其方便、 快

15、捷的业务特点， 积极参与中小企业融 资贷款业务。 随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产工程的解禁， 房屋正 在成为今天典当行最大标的业务。 2006 年上海、天津等经济兴旺城市所在地的 房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策， 天津市更将在建 商品房、期房划入典当行可涉足的领域。 这为各省标准合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说， 典当金额规模太小了， 融资 本钱也较高。3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供应之后，土地供应量亦随之减 少，开发商取得土地的本钱增加。 面临银行

16、银根收紧的压力， 土地交割又必须以 巨额土地转让金在短期内支付为前提， 开发商必须具备强大的金融运作能力或雄 厚的自有资金实力， 手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于 拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方 式 一是申请中国政府特别批准运作地产工程或是购置不良资产； 二是成立投 资管理公司合法躲避限制， 在操作手段上通过回购房、 买断、 租约等直接或迂回 方式实现资金合法流通和回收。 我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基 金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅开展基金、澳洲麦格理集团 旗下基金公司 MGPA 、 SUN-REF 盛阳地产基金、荷兰国际集团 (1NG-GROUP) 、 美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国， 大手笔收购了一些大型商场、 大城市繁华地带写字楼， 或股权投资于房地产建设工程， 有些那么独立开发房地产 工程。随着 2006 年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地 产新的力量。 海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场， 拓宽了国内 房地产企业的融资渠道。 海外基金与国内房地产