房地产开发公司工程部管理办法

1、工程部管理办法第一部分岗位职责工程部经理(副经理)岗位职责一、服从公司主管工程副总的工作安排，组织工程项目部各专业工程师开展各项管理工 作。二、配合公司其它部门进行项目前期运作，提出合理化建议。三、参与和协助工程的招投标工作，参与公司对承包商、监理单位进行考察、评价；组 织投标单位对现场进行踏勘和答疑；参与公司规定范围内工程的招标、评标和开标工作。四、协调工程各相关责任单位的工作开展。五、协调项目业主与工程参与单位工作，将业主意见及时传递到设计、监理、施工及设 备供应商，同时应确保工程的功能性满足业主的项目投资要求，根据项目业主的要求，有针 对性的对工程实施管理。六、负责工程监理的管理，审核项

2、目监理规划 监理实施细则，根据监理聘用合同 对监理单位的工作进行监督检查和考核，权限范围内及时解决监理单位提出的工程实施与工 程管理过程中的重要问题，协助对监理费用控制与结算。七、协助并参与公司对设计单位的选择，参与公司对设计方案的选择工作，组织工程部 各专业工程师进行图纸预审，组织设计及时对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。八、组织开展整个施工过程中的日常工作：a) 制定工程质量控制计划、质量控制目标、安全生产目标、文明施工目标及成本控制 目标；b) 组织图纸预审及会审，审核施工组织设计及重大施工专项方案；c) 组织协调定位、验线、地勘、文勘、三通一平等开工前准备工作；d) 组织各相关责

3、任主体召开施工协调会议，及时协调解决施工过程中出现的各种问 题，确保施工计划的正常进行;e) 审核承包商进度报表，给出工程进度款支付意见；f) 深入施工现场，监督专业工程师做好施工节点记录和工程质量检查，严格按照设计图纸、各项技术规范标准施工、做好工程验收、评定工作；g) 依照工作程序做好与相关部门的横向联系，积极接受上级及相关部门的监督检查；h) 协调部门内部各专业工程师的各项工作，平衡各岗位工作强度；i) 组织项目部内部会议，参加公司相关会议，将上级指示及时准确传达并贯彻实施；j) 审核项目工程的档案资料，组织竣工验收，及时配合报送质检站验收；k) 组织已竣工工程和物业公司的交接工作；l)

4、 认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；专业工程师岗位职责一、服从工程部经理、副经理的各项工作安排；二、做好工程开工前的准备工作，熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；三、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放，跟踪处理图纸会审中提出的问题；四、对监理单位的各项管理资料进行审查，并提出审查意见；对监理的管理工作执行情 况进行监督，并及时反馈相关信息到工程部主管经理处；五、对施工总承包单位的施工组织设计及各专项方案进行审查，对重大技术措施、经济 方案、安全措施、新技术、新材料、新工艺的应用进行重点审查，提出审查意见。监督施

5、工 方案的执行情况，并形成文字记录；六、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收 合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并 书面通知监理及承包商；七、负责各参与单位的安全生产、文明施工的管理监督工作，发现不符合相关法规及行 业标准的应及时制止或采取相应的管理手段，避免造成损失;八、负责审查工程相关各单位提出的土建工程变更要求；九、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见；十、组织并参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目施工过程中出现的问题，

6、进行研究讨论，提出解决办法；十一、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作；十二、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查，对工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见；十三、负责项目标识要求的执行检查及记录，负责土建工程的竣工验收；十四、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈；十五、参与工程各阶段验收，并提出意见，组织相关单位对质量缺陷进行修复；土建工程师1、直接上级：工程部经理/副经理2、工作职责：1）、熟悉国家和地方政府有关工程建设的法律、法规和政策，熟悉工程建设的规划要 求、设计规范、施工规范、标准、施工工艺、流程、工程验收规范等，自觉遵守

7、公司及 工程部的各项管理制度，不违法乱纪，不损害公司利益和信誉。2）、协助工程部经理，配合公司相关部门负责工程前期规划技术管理及报建工作。3）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案、初步设计及施工图设计中的具体技 术工作负责。4）、协助工程部经理协调公司内部各部门问及公司与外部的技术工作。5）、参与开发项目的招、投标工作，考察投标单位，进行合同谈判。6）、参与各单项工程施工的分包单位、配套工程的施工单位、建筑材料，设备设施等 选择、考察和谈判。7）、参与起草开发项目的设计委托书。8）、负责开发项目“三通一平”中的场地平整，道路畅通，现场景观化工作。9）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施

8、工组织设计、施工方案、施工技术措 施、技术核定、设计变更及施工进度计划等。10）、负责控制土建、装饰工程的进度、质量、安全和文明施工，发现问题及时向经 理汇报。11）、参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验收。12）、负责土建、装饰工程现场签证的审查工作，参加项目的决算审计。13）、负责审查土建、装饰工程付款的的形象进度。14）、负责收集、整理开发项目的各种土建、装饰工程资料，并交部门综合业务员归15）、负责协助物管公司完成开发项目质保期内的质保及整改工作。16）、督促、协助安装工程师的相关工作17）、及时完成公司及部门交办的其它工作。18）、对监理公司的工作进行监督

9、。19）、参加现场监理例会。安装工程师1、直接上级：工程部经理2、工作职责：1）、负责工程部安装工程的各项管理工作，对工程部经理负责。2）、参与开发项目的可行性研究，并对项目方案和施工图设计中有关专业技术工作 负责，及时提出合理化建议。3）、负责开发项目“三通一平”中的施工用水，施工用电的申办及组织实施工作。4）、参加图纸会审及工程技术例会，参与讨论施工组织设计、施工方案、施工技术 措施，技术核定、设计变更及施工进度计划等，并对承包人施工进度计划落实情况进行 监督。5）、参与安装各单项工程施工的分包单位、配套工程施工单位、建筑材料的选择、 考察、谈判工作。6）、负责控制安装各专业工程的进度、质

10、量、安全和文明施工，发现问题及时向部 门经理汇报。7）、负责参加各隐蔽工程质量验收、各分部工程验收、配套工程验收、工程竣工验 收。8）、参与调查处理工程质量缺陷事故。9）、负责安装工程现场签证的审察工作，参与项目的结算审计。10）、负责审查安装工程及其配套工程付款的形象进度。11）、配合各配套工程（供水、供电、供气、有线电视、通信、市政等）中办工作。12）、配合收集、整理开发项目的各种安装工程资料，并交部门综合业务员归档。13）、负责协助物管公司完成开发项目中安装工程在质保期内的质保及整改工作。14）、督促协助土建工程师的相关工作。15）、及时完成公司及部门交办的其它工作。资料员岗位职责一、服

11、从工程部经理、副经理的各项工作安排;二、配合工程部相关人员做好工程开工前的准备工作，熟悉施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例；三、参与工程相关的图纸会审、会议、验收及技术交底工程，作好会议、验收及技术交底的记录，及时形成书面文字资料并下发到相关责任主体；四、对于工程设计变更或调整的技术文件应整理分类归档并及时传达给各专业工程师；使变更能得到有效的执行；五、收集、整理工程技术档案资料，做到准确、即时、齐全、完整。六、负责收集业主采购（如果有）的工程设备、工程材料进场的相关报验、 抽验、复检资料，并即时做好标识和信息传递工作。七、协助专业工程师做好各种资料、信息

12、的收集整理工作。八、工程竣工验收时，协助各专业工程师完成对施工总承包单位、分包单位、 监理单位的资料移交，并按照资料进档要求及时完成完整的工程竣工资料。九、协助完成工程竣工备案及工程综合验收，并收集整理资料。第二部分工程部管理流程（一）工程部组成构架公司总经理 工程副总经理工程部经理造价部经理工程部副经理*电气工程师土建工程师暖通工程师乐 观 工 程 师内 业 工 程 师，土工 程 师乐 观 工 程 师内 业 工 程 师早 观 造 价 师土 建 造 价 师否否施工许可监理单 位确交 房工程决招投标、相关手续报批工程开工建设（三）工作程序特急项目编制熠材料计划，工期计划，完善深化啊及躺刚汨阚、调

13、脚公司交底，演哪第陋认价手续1位I的施期驾织伽g工祚金救理秘、蠲激底珊规划II进行程验收，进行样板工程的验收；办卫脚他松!银忸1叫”时的（四）施工图纸会审收到施工图纸10天内初审记录施工单位、监理忖矢叶程部、造价部初审斗录汇总10天的和部施工图纸会审、设计技术交底签字 舶工、监理、设计吗|内工程部、造价部整理会审记录、落实会审意见1 施工单位大内5不同意不同意同邛提诉国工办:前部6设备质量控制施工单依）材料、提供原材料及半成品、构配件、备质量证明柳居洽格证不合格填写材料、设备报验表首批材唧笈% 核验工程部、造价部、相关部门不合格质量签认工程部、造价部、公徐帜部门材料进入施工现场使用施工隼）工程

14、洽商、 按2009年度公司下发的设计工程变更、变更流程现场签证管理办法执行。（八）分部、分项、样板工程质量控制核验原材料、半成品、构 配件、设备质量，对影响 使用功能和观感的材料进 行质量预控监理单位（工程部）对隐蔽工程及其它验收 工序进行检查签认其目.签认分部、分项工程质量返工审定施工样板监理单位（工程部）组织竣工初验（工程部、监理单位）LL组织竣工验收（设计、地勘、质监站、工程部、监理 工程施工质量监督意见书（质量监督站）双，驳收苗菜（，程都、监埋单位、施， 签发竣T移交计书（T程部、监理单位、物一 组织保修期的维修管理（工程部、造价部、施工单签发保修期终结书（，程邵、她，甲位）竣工资料报

15、质监 部门审查（十）单位工程进度控制总施工进度计划内容包括：形象进度编制、中报总施工进度计划施，单位_编制、中报年度、事艇、月度实施计划工程部、造蛇舒他理单位mi不同意不同意协商制定进度控制点工程部对施工单位的处罚不合格现场检查牌位）不合格签署工序质量验收单（监理单位） 下一道一Ef评位参加验收并跟踪审核（工程部、造价部等相关部门）注： 1、重要部位碎施工工序施H单位需填报碎施工申请表2、重要部位施工应填报施工测量放线报验表。（十二）工程质量缺陷及事故处理实施处理方案（施工 单位）（十三）工程竣工验收1、为便于工程的现场管理，创造良好的施工环境；为了有效地控制工程质量、安全、 进度和成本；为了

16、有效地进行合同管理、信息管理、安全管理以及进行内部协调，实现预 定的三大目标特制定本办法。2、本办法是依据建设工程“二法”、“四条例”和工程建设监理规范GB50319-200Q 建设工程施工合同，现行有关文明施工及工程管理的有关规定， 参照以往工程管理经验 并结合本工程的实际而制订的。各施工单位应严格按照本办法执行。3、本办法规定的处罚分纪律处罚和工程处罚两种，凡工程处罚只对单位实行，不直接 对责任人处罚。4、以下管理办法相关责任方若有违反，将视情节及影响面和所造成的后果处以相关责 任主体500-5000元的处罚，由于质量或材料使用不当导致的质量事故发生，将处以 5000-50000元的罚款，

17、并视情况追究相应的法律责任。一、相关责任主体人员的管理1、监理公司的人员不得进行变更，总监理工程师必须派工程招标备案指定人员到岗， 各专业监理工程师也必须是投标书中约定的人员。2、施工总承包单位项目部管理人员及施工队伍必须保持基本稳定，项目经理不得更换，更换主要管理人员（执行项目经理或项目副经理、技术负责人）或劳务队伍需提前1月书面告知建设单位和监理单位并取得同意，同时人员变动不得对工程施工造成实质影响。3、以上要求不得违背，若有发生甲方有权单方面终止合同并重新组织单位实施工程施 工和管理。由此造成的经济和工期损失一并计入过错方。二、工程总体规划管理1、施工过程中变更现场布置或更改施工方案，

18、需要事先报请监理单位并征得建设单位 的同意后方可实施。否则，不予认可相应工程量并强行予以拆除，费用由施工单位承担。 特殊工序、重点部位、冬雨季施工、安全文明等要依据各有关规定编制相应的专项方案报 监理审批后方可施实。2、为便于工程施工管理及工作交流，本工程实行周例会和月例会制度，周例会参加人 员应有并不限于甲方人员、相关监理人员、施工单位项目执行经理、技术负责人、质检员、 资料员、安装负责人，月例会参加人员应有甲方工程部主要管理人员、监理单位的总监及 总监代表和内业人员、施工单位的备案项目经理、项目执行经理及技术负责人，同时约定 施工单位不得以主管工长代替项目执行经理，项目执行经理的职称及执业

19、资格应等同于备 案项目经理。如有特殊情况要向总监和甲方请假征得批准。若项目经理擅自不参加会议者罚款1000元/人次，与会迟到罚现金为100元/人次，若记账则翻一倍/人次。现场技术负责人擅自不 参加会议者罚款500元/人次，与会迟到罚现金为 50元/人次，若记账则为100元/人次。 其他人员未按通知参加会议者罚款2009人次。I三、工程材料、检测仪器、主要设备的管理1、进场材料应与投标文件约定材料品质、品牌相吻合，要资料齐全。重要材料（如钢材、水泥、设备等）批号必须明确并与资料相吻合，否则令其退场。不按业主、监理要求退场者，强行其退场。2、需要复验而未经复验的材料直接用于工程，经补办材料复验不合

20、格者，责令施工单 位将其退场并将已用于工程施工的材料予以拆除，并承担相应的损失，经复试合格者应根 据实际情况酌情处罚，同时给予警告处分。3、材料未经监理见证取样，实验结果无效。材料”三证、一复试” 、隐蔽记录、碎、 砂浆强度报告，要及时报监理备案。4、检测仪器、仪表、计量器具应具有有效校验证明，并按规定定期校验，不经校验不 得使用，未经许可使用仪器形成的测量成果无效，并对用该仪器检测的工程要重新复测。5、重要的大型设备（如塔吊、施工电梯）要经政府安全主管部门验收合格后方可使用， 对强行使用者做重罚处理，并责令验收或退场。四、工程造价管理1、工程施工中发现设计缺陷由施工单位提出变更申请，由本工程

21、的设计单位出具正式 的设计变更通知，施工单位及时按照设计变更通知执行，由此造成的增减费用在施工单位收 到变更通知后14日内递交到甲方造价管理部门， 甲方在14日内给予书面核定，费用的发生 还应有现场隐蔽资料及图片或影响资料做支撑；2、现场发生的签证资料，应在发生前由施工单位提出费用增加申请，报监理及建设单 位核实认可，发生后14日内递交相关资料及费用的计算书，若超过 14日未完成，业主、监 理可拒绝审核，责任由施工单位承担。甲方于 14日内审核完毕并书面告知施工单位，超过 14日甲方未审核视为默认签证费用。3、由于施工单位采取的新工艺、新方法，导致施工工期提前的，甲方不予奖励；由此 造成的工程

22、造价成本减少，甲方享有减少成本总额60%勺所有权；由此造成的工程造价成本增加，由施工单位独自承担。五、质量管理1、质量管理目标：无重大质量事故发生，结构质量达到优良，工程质量达到合格要求， 顾客满意度100%2、质量控制点（轴线、坐标、标高、沉降观测、材料复试、隐蔽验收等）按有关规范实行报验制度。未经监理和建设单位签认擅自进行下道工序并自行隐蔽者，必须剥离检查,其费用由施工单位承担，并处罚款。3、施工单位有责任发现施工图中存在的问题，并及时报告监理、建设单位，积极同监 理、建设单位商定改进（正）措施4、分项、分部工程报验，施工单位除报验保证资料和验收资料外，应经班组自检，技 术负责人、质检员统

23、一检查验收签认合格。若不认真自检、互检，分部分项验收时发现重 大原则性问题的，将处重罚。5、不按设计要求进行施工，私自变更设计工艺及工序的甲方将做罚款处理。6、工程存在严重的质量问题及安全隐患或施工单位严重违反施工程序者，建设单位及监理单位有权责令施工单位停工整顿。停工期间施工单位各项费用支出自负，工期不予顺 延。7、拒不服从监理单位和建设单位的正常管理，态度恶劣者。处以重罚。8、现场关键工序关键部位或需旁站的部位施工时，作业面须有施工单位项目部管理人员在现场组织指导施工（包括工程质量、安全、现场协调等） 。如有违背将处以罚款。9、施工单位分部（项）工程经验收评定，若存在一般质量缺陷允许修复，

24、费用由责任方承担；存在较大质量缺陷的，责成有资质单位进行修复方案设计及论证，有责任方负责修复，同时甲方有权利做追加处罚；本工程不允许出现严重质量缺陷。六、现场签证管理办法施工现场签证包括两个部分，一是施工现场变更签证及临时其它签证；二是乙方负责 采购材料的签证。（一）、施工现场变更签证及临时其它签证1、所有施工现场变更签证及临时其它签证在发生后，必须在三天之内由公司工程部有关专业工程师及负责人签字确认，要求明确签证理由、签证要求是否属实、实际完成的工 程量、工程造价及签字日期；2、所有签证必须由公司工程部、造价部、监理、施工单位办理现场审查、测量收方、 造价确认等手续；3、所有签证单须由建设单

25、位、监理单位及施工单位加盖公章（或部门章）后方为有效;4、所有签证单进行统一编号管理，由公司工程部、造价部及施工单位、监理单位各存 一份，其中原件存入公司档案室，公司内各相关部门留存复印件；5、工程结算时，凡本公司工程部及造价部没有签字的签证单，建设单位（即本公司） 一律不予认可。（二）、乙方负责采购材料的签证同“材料管理”办法中乙方采购材料的认价管理。（三）、所有现场签证单一律要求字迹清楚，内容准确，且所有签证单必须至少签字到公司分管领导一级。签字完毕后，由工程部综合业务员统一分发 （四）、现场签证在公司内部工作流程简单示意图：分管副总 工程部内业分送约定签字的现场签证单 律视为无效签证,不

26、得作为本施工单位提出签证 监理单位领筋确认LI 工程部、造价部各专业工 程师及负责人在三日内签 断）、凡未按上述程序与时叵公司与施工单位结算的依据（六）、上述程序中，公司工程部对所有现场签证单中有关技术指标负责。造价部对其 中的造价指标负责。七、材料管理办法（一）、甲供材料的管理1、造价部负责收集相关工程材料的信息资料；2、造价部根据设计图纸及市场实际情况，提供材料的品牌、规格、型号等相关市场 信息；3、工程部及造价部共同考察被确定的材料及商家，并进行谈判，形成书面意见；4、根据考察意见，工程部及造价部初步确定使用材料，由造价部形成书面意见报公司批准；5、由造价部负责、工程部参与起草工程材料类

27、合同文稿，进行合同细节谈判，签署 相关意见、建议；6、工程部负责材料、设备到施工现场的组织工作，负责材料质量验收；造价部予以 配合。（二）、乙购材料的认价1、工程部根据设计图纸确定使用材料的规格、型号、数量等；2、由造价部了解被确定的材料市场价格；3、由造价部牵头、工程部配合，共同与施工方进行谈判，并报公司审批；4、凡未由甲方签证确认的材料，施工方一律不准使用。即先签证后采购；5、需要认价的材料，乙方在采购材料前，必须提前两周向甲方提交材料名称、产地、 等级、样品等；6、所有认价单必须由建设单位与施工单位共同签字并加盖双方公章后生效。工程部、造价部、监理单位及施工单位各存一份。八、工程款支付程

28、序及流程（一）工程进度款的支付，原则上按合同执行。 为了调动施工单位的积极性和予以惩 戒，工程部可根据现场实际情况向公司申请适当调整工程进度款拨付时间。1、工程部在接到施工单位进度报表及付款申请报告后，应及时核实工程进度及工程量完成情况，并对是否在工程款中应抵扣甲供材料、设备款等、在工程款付款申请表签署明确意见后送造价部2、造价部首先判别是否在工程款中应抵扣甲供材料、设备款等，再根据工程进度情况 和工程合同以及已付工程款情况，审定本次付款金额，签署意见后送财务部。3、财务部审核并签署意见后报公司领导签字。财务部根据公司领导签署的意见，通知 施工单位办理付款手续。4、由公司财务部牵头定期编制工程

29、付款情况统计表，分送公司领导、造价部、工程部 各一份。(二)工程款的支付流程1、预付工程款或定金：(2)造价部按工程部认可的项目计算工程造价，并按合同规定计算应付工程款。(3)财务部按造价部审定的工程造价及合同规定，审查施工单位请款手续、单据及金 额等。3、竣工结算工程款支付流程:施工单位报送竣工结造价部或咨询单位审定、工程部协助配1财务部1 |工程部2 档案室1|4才务部与施工单位办理财务结自财务部翁!瑞千仙!杯殳或陀源程式（三）甲供材料、设备款支师将部通知施工单位请款、一甲供材料、设备款支付程序同工程进度款支付程序，其进度报表为甲供材料交接单 注：工程进度款的支付，原则上按合同执行，为了调

30、动施工单位的积极性和予以惩戒，工程部可根据现场实际情况向公司申请适当调整工程进度款拨付时间。九、工程项目招标管理办法（一）工程招标范围根据工程的特点初步拟定工程项目宜采取招标（含公开招标、邀请招标）的范围：总 承包单位、监理单位、门窗工程、幕墙工程、二次装修工程、消防工程、电梯及安装工程、 地下室车库管理系统工程、供电工程、中央空调及安装工程、弱电工程、甲供材料中配电 设备设施、甲供材料中大宗材料、。土石方工程、地基处理工程、钢结构工程、栏杆及扶手、 防水材料、园林绿化工程、市政污、雨水管网工程、道路工程、供水工程、人防设备安装 工程等。其中内容是否实行招标根据公司领导意见而定。（二）评标人员

31、的组成及定标需要造价部人员参与吗？1、主要工程项目原则上由公司领导二人、工程部负责人及相关专业人员三人、财务 负责人、监理单位一人等有关人员组成招投标评审小组，在充分听取相关职能部门意见的 基础上独立投票表决，并按得票多少做出最终结论。评审结果呈报董事会备案。2、一般工程项目由工程部负责人及相关专业人员四人、监理单位一人组成招投标评审小组，由工程部形成评审意见后书面报送公司领导并由公司领导定夺。评审结果呈报董事 会备案。（三）工程项目招标必须遵循的基本规定1、不得与任何投标单位进行非正常的私下接触；2、不得向任何投标单位泄露任何有关招标过程中的相关信息；3、不得接受投标单位的邀请以及任何有价财

32、物；4、遵守本管理办法实施细则中的分工原则和各程序步骤的期限；5、对于违反上述规定的任何人员，不论职务高低，将根据公司的有关制度予以相应的 处罚。（四）工程部在招标工作中的职责：1、编制招标文件，主要包括：招标范围、工程项目概况、质量及技术要求，材质、 品牌、型号、规格、厂家等要求，施工单位及项目经理的资质等级要求与投标报价依据（如计价定额、项目计价类别、取费标准、价格调整文件等），工期要求，安全文明施工要求， 承接项目的优惠条件、成本控制及工程款支付条件、评标原则等，并初步拟定具体的合同 条件及协议条款。2、主持与施工、安装、调试等工程技术关联性较强的分项工程（如：土石方工程、地基处理工程、

33、钢结构工程、栏杆扶手工程、防水工程、弱电工程、园林绿化、市政污雨水、管网工程、道路工程、供水工程、门窗工程、幕墙工程、消防工程、电梯安装工程、 地下车库管理系统、二次装修分包工程、供电工程、采暖通风工程等）的招标工作，负责 分项工程招标工作的标书发放、重点考察、编制合同与合同签订的主持工作。3、在对投标单位进行资格审查的基础上，可根据其资质、等级进行初步筛选，同时 必须展开实地考察。考察的主要内容包括但不限于落实投标单位的资质、等级，项目经理 的管理能力、信誉度及项目的施工能力，产品质量、信誉度以及客户反映情况等。4、进行初步谈判，详细了解其拟定的施工组织方案和主要的技术措施是否基本满足 公司

34、各方面要求，对明显不能满足相应要求的可在投标前予以淘汰，使基本满足要求的公 司参与正式投标。5、编制技术标底，包括但不限于施工组织方案要求，技术措施要求，安全文明施工要求等。6、全面了解和参与对材料及设备的考察及合同签订，并负责提供有关材料及设备的 规格、型号、技术指标等技术要求。（五）招标具体操作程序与流程：1、主要工程项目至少提前一个月开展招标工作， 一般工程项目至少提前20天开展招 标工作。在此原则的基础上，工程部应预先提出有关招标项目工作进度计划，并将该计划 报送公司领导。2、以工程部为主编制招标文件，初步拟定具体的施工承包或材料、设备采供合同条件及协议条款；详细收集最近时期市场价格等

35、有关信息资料。-（期限5天以内）3、工程部对外发出邀请招标或公示招标后，投标单位领取招标有关文件。-（期限2天以内）。4、工程部对投标单位进行资质、等级筛选；并展开实地考察。（期限5天以内）。5、投标单位必须以书面文本的形式投递经济及技术标书（仅口头报价者一律无效）。-（期限2天以内）6、开标、定标。 （期限2天以内）。7、工程部就技术、经济内容进一步谈判落实并签订合同。-（期限5天以内）。8、所有工程项目的招投标过程中应严格遵守上述每一过程的期限规定，非特殊情况不能逾期，以确保投标过程的高效和严肃。（六）确定中标的原则和具体办法：1、投标文件为密封卷，各投标单位书面投标文件必须会上当场公开拆

36、封。2、工程部对各投标单位是否满足公司有关技术、工期、质量（含材质、规格、型号、 品牌、厂家等）做出明确结论，并依其满足技术、工期、质量等要求的程度综合评价排列 出先后顺序。3、工程部制定出各工程项目的经济标底和中标范围 （标底正负10犯内为有效投标）， 制定出中标原则（如最低价原则、均价原则等）。4、经济标底与技术要求共同作为选定中标单位的主要依据，在满足技术要求的前提 下，最接近标底的单位即为中标单位（但技术排名最后的单位不得成为中标单位）。5、如无完全满足要求的中标单位，可在经济标底范围内依次选择技术排名相对靠前 的单位作为谈判对象，如通过谈判，其能满足公司经济标底的要求，即可成为中标单

37、位。6、如仍无恰当的中标单位，可由公司领导综合评标小组的意见，在规定期限内，从 已参加投标的单位中指定一家作为中标对象，或决定重新招标。7、以下投标书视为无效：投标报价超出标底正负io%r；送递投标文件时间超出投标截止时间者；根据泄露的标底而进行投标者；投标单位不足三标者。8、中标单位选定后，由工程部负责合同签订工作；其他相关部门应积极配合支持。十、工程合同管理办法（一）总则第一条 为加强公司的工程合同管理工作，促进公司各项对外民事活动的开展，规范 对外民事法律行为，避免和减少因合同的签订、履行不当而造成不必要的经济损失，特制定本管理办法。第二条本办法所称合同是指公司在工程实施过程中对外签订的

38、各类合同。第三条 本办法所称的合同管理是指对上述各类合同的签约、履约、监督、责任、存 档及纠纷解决等方面的管理。第四条公司法律顾问全面负责合同管理工作，指导、监督公司及部门进行合同签订、 履行、存档及纠纷处理等工作。（二）合同的签约管理第五条 合同订立的主体资格订立合同的签约各方必须具备法定的主体资格。 公司对外签订的合同只能以公司的名 义进行，不得以部门名义作为签约主体对外签订合同。第六条合同订立的形式对外签订的合同必须采用书面形式，国家规定采用标准合同文本的必须采用标准文本， 禁止在对外经济活动中以白条、欠条、收条等不合规范的形式代行合同功能。第七条合同的内容合同的内容必须具备以下条款：1

39、、 合同当事人的名称、住所或者姓名、住址、身份证号码；2、 合同标的；3、 数量、质量、标准及验收方式；4、 价款或者酬金以及支付方式；5、 履行地点、期限和方式；6、 违约责任；7、 解决争议的方法；8、 合同的生效及失效。第八条 合同订立的基本要求对外签订的合同必须同时满足以下条件：1、 主体合格，即签约各方必须均符合法定的签约主体资格；2、 条款完备，即必须齐备合同的主要条款，不得有条款疏漏；3、 内容合法，即合同的内容不得违反法律、法规的强制性规定。第九条合同的签订程序公司对外签订的工程合同必须经过草拟、审查、审核和盖章四个程序。合同的草拟：合同的草拟原则上由工程部进行。合同的审查：合

40、同的审查包括经济指标的审查及法律审查。合同草拟完毕后，工程部 负责人应对合同的标的、数量、质量及价格等经济指标进行审查并签署相关意见；财务部 应对合同中付款方式、付款进度以及公司资金安排决定付款能力等方面进行审查并提出相 关意见；公司法律顾问应对合同（标的金额超过 20万元）中的法律条款进行审查并提出相 关意见。合同的审核：公司领导对合同进行最终审核。经最终审核后，签署明确的同意签约意 见并指明履约管理责任人，若不同意签约的，应提出相应的处理意见。盖章：公司印章管理部门只能在法定代表人（或其委托人）于正式的合同文本上签名 后方可加盖公司公章。第十条 除公司法定代表人外，其它任何人必须取得法定代

41、表人的书面授权委托后方 能代表公司对外签订书面合同。（三）合同的履约管理第十一条 合同依法订立后，即具有法律效力，应当实际、全面地履行。第十二条对外签订的合同必须落实具体的履约管理责任人，由其负责对合同的履行 情况进行跟踪管理，并及时向公司领导进行汇报。对于涉及风险或收益的重大信息，则必 须在信息获知后即刻通过电话进行汇报。合同的履约管理责任人由公司领导根据项目情况 指定。第十三条 在合同履行过程中，涉及公司向对方支付款项的，履约管理人应协同财务 部门严格按照财务制度及相关规定办理签字审核程序后，方可付款。第十四条 在合同履行过程中，涉及政府部门审批、办理等事项的，公司相关部门应 给予履约管理

42、人以充分的协助。第十五条 合同的变更或解除应依照合同的签约程序进行，经审查、审核通过后方可 变更或解除。第十六条 合同履行过程中的送达，原则上可以直接送达的由履约管理人或公司相关 人员直接送达。需要邮寄送达的，应通过挂号信邮寄送达。送达后对方的签收凭证或挂号邮寄凭证应及时归档，履约管理人保存复印件，原件交公司档案室保存。第十七条工程部应于每年的工作总结中对公司工程合同的签约、履约及相关情况进 行分析总结并报告公司领导，以便对合同管理制度及时进行修改完善。（四）合同的监督管理第十八条 为保证公司所签订的合同能够全面、及时、完善地得到履行，公司特建立四 方监督管理机制。第十九条 合同的履约管理人应

43、养成良好的自我监督管理习惯， 定期对合同的履行进度 和变动信息进行监督管理。第二十条 财务部对合同中的经济指标进行定期（每月月底）和不定期的监督管理，并 将监督管理情况及时反馈给履约管理人，必要时可直接向公司领导进行汇报。第二十一条 法律顾问对合同的合法性进行不定期的监督管理， 并将监督管理情况及时 反馈给履约管理人，必要时可直接向公司领导进行汇报。第二十二条 公司领导对合同进行不定期的监督管理，并直接做出监督管理决定。（五）合同的档案管理第二十三条合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，合同相关管理及知情 人员应严格依照档案管理要求，对合同及合同履行过程形成的相关资料及时整理，并交由

44、档案室存档。第二十四条 公司建立严格的合同档案出借、归还制度，以保证合同的安全性、保密性 和完整性。合同档案借阅一般应当天归还，借阅时间超过一周的，每周星期一，档案管理 人员应提示借阅人员注意合同的安全保管。如借阅人员使用完毕，则应及时归还。第二十五条 公司对外签订的所有合同文本，正本全部由档案室存档，其他相关合同管 理人员如确需留存，则只能留存复印件。第二十六条合同盖章生效后，应及时交由档案室按确定的规范对合同进行编号、登记 并及时归档。第二十七条 合同相关管理人员应定期对履行完毕或不再履行的合同有关资料（包括与有关的文书、图标、传真件以及合同流传单等）进行整理，经法律顾问确认后交档案室存

45、档，不得随意处置、销毁、遗失。第二十八条一般合同应保存至合同履行完毕后 5年方可按照文件销毁程序报经批准后销毁，重要的合同至少保存至合同履行完后 10年方可销毁，销毁合同必须严格按照合同 的签约审查程序进行报告。第二十九条 所有合同知情人员必须严格保守合同中所涉及公司的商业秘密，不得随意对外公布。（六）合同的纠纷管理第三十条合同在履行过程中一旦发生纠纷，合同履约管理人员应及时向公司领导汇报 并通知法律顾问。第三十一条 合同履行发生纠纷后，原则上应尽可能先与对方协商解决， 以避免通过诉讼或仲裁程序解决第三十二条 合同纠纷如果经双方协商后仍不能解决，经公司领导、法律顾问、合同履 约管理人员及其他相

46、关人员讨论通过后，可通过诉讼、仲裁等法律途径解决。第三十三条 法律顾问应对合同纠纷进行全面的分析， 并提出中肯的纠纷解决方案，合 同履约管理人员及其他部门应给予充分的支持。(七)合同的责任管理第三十四条 合同签约阶段，如因经济指标审查人员的重大过失或过错而使公司在所签 订的合同中造成损失的，负责该项审查工作的相关人员应承担一定的经济责任。如经济指 标审查人员已经就该项审查提出反对意见，但未被采纳的，则不对此承担责任。第三十五条 合同签约阶段，如因财务负责人的重大过失或过错使得合同的付款方式、 公司的履约付款能力出现重大问题，并给公司造成损失，财务负责人对此应承担相应的经 济责任。但财务负责人事

47、先已提出质疑的，则不对此承担责任。第三十六条 合同履约阶段，如因履约管理人的重大过失或过错而未及时汇报相关履约 情况，并因此给公司造成损失的，履约管理人应承担一定经济责任。相关监督管理人员存 在重大过失或过错的，也应承担一定的经济责任。第三十七条 合同存档管理中，如因档案管理人员的故意或重大过失， 使得合同档案遗 失、商业秘密泄露，并因此而给公司造成损失的，合同档案管理人员应承担相应经济责任， 情节严重的，可以予以辞退直至追究法律责任。第三十八条 合同存档纠纷处理过程中，各部门应积极配合法律顾问处理合同纠纷， 如 决某一责任人懈怠而使得纠纷解决不力而给公司造成损失的，该责任人应承担相应经济责

48、任。第三十九条上述相关人员承担经济责任后，公司有权根据内部人事管理制度给予内部 纪律处分，包括警告、罚款、免职、辞退。十一、工程档案管理办法为规范工程档案管理，确保档案资料的完整、系统、准确、安全，使档案资料能有效地为公司的经营管理提供信息服务，特制定工程本档案管理办法。(一)档案类别及归档范围：工程档案主要是指建设开发项目从酝酿、策划、决策、建设、销售到使用的全过程中所形成的有关文件资料，其归档范围主要包含：1、可行性研究、任务书(1)项目建议书及批复；(2)可行性研究报告、项目评估文件；(3)环境预测、专项调查报告；(4)设计任务书、计划任务书。(5)与房地产相关的各种政策、法规、文件。2

49、、设计基础资料(1)工程地质、水文、勘察记录及勘察报告、勘察设计、化验、实验报告；(2)地形、地貌、控制点、建筑物及重要设备安装测量定位、观测记录；(3)水、电、气候、地震等其它设计基础材料；(4)为取得上述资料而签订的合同等相关文件资料；(5)设计委托合同及设计任务书。3、设计文件(1)总体规划设计、设计评价、鉴定及审批；(2)技术材料、专利文件、关键技术试验记录；(3)初步设计(中间设计)、施工设计图、设计计算书；(4)变更及修改的设计图纸或相关文件资料。4、施工文件(1) 土建施工、设备、管线、电气及仪表安装施工的施工设计图、工程技术要求、图纸会审纪要；(2)现场施工方案、施工计划进度、

50、施工安全措施、现场质量检查记录等；(3)建筑材料、管线、电气、仪表等材料设备的质检报告、设备调试记录及安装质检 报告；(4)设计变更、施工变更等有关记录、函件、登证、材料设备代用审批记录等。5、工程监理文件(1)监理的招投标文件；(2)监理委托合同；(3)工程监理过程中形成的各种资料、数据和文件；(4)监理公司提交的报告。6、竣工文件(1) 项目单项验收、质监竣工验收、综合竣工验收报告、验收会议纪要文件；(2) 建筑安装竣工质量保证资料、保修书、隐蔽工程检查验收记录；(3) 工程项目竣工图；(4) 工程移交清单(含设备系统调试试验记录，电气装置交接记录等)(5) 消防验收有关资料，(6) 环保

51、、卫生、绿化、人防、白蚁的验收文件。6、工程规划、资产管理文件(1)立项报告及批文；(2) 土地征用批准文件(含土地征用手续、规划用地许可证、建设工程规划许可证、 房屋拆迁许可证、土地出让合同等)；(3)规划红线图；(4)拆迁补偿协议书；(5)工程总(分)包合同、协议书、招投标文件、设备租赁合同(协议)、材料采购 协议等。(6)环保、消防、卫生、绿化、人防、白蚁等报建及测评等文件，市政、水、暖、电、 煤气施工协议等；(7)施工执照；(8)工程设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位等有关工程内容的重要来函、文件；(9)工程概算、预算、决算资料，会计师(审计师)事务所对工程结算的审计报告；(10)

52、工程用款、拨款计划及核定资料；(11)工程竣工交付使用的固定资产有关资料。7、房屋预、销售有关文件(1)商品房预售许可证；(2)办理产权的完税证明、房屋产权证、土地证；(3)购房合同、按揭贷款合同以及补充协议和承诺；(4)各种宣传资料制作及发布的委托合同；(5)房屋使用说明书及质量保证书；(6)销售过程中形成的其他重要资料。8、其他与工程项目有关的文档资料。(二)档案资料的收集、整理、归档：1、工程档案由公司指定专人负责管理 (工作内容包括：工程档案的收集、整理、归档)2、档案资料应全面收集、汇总、及时归档、定期整理，并按不同类别的档案的要求立卷。3、工程档案与公司行政部档案管理之间涉及的所有

53、资料均需及时移交，移交时应办理移交手续，一式两份填写移交明细清单并由相关经办人员及其部门负责人签字确认。4、其他工程档案在项目完成后由工程档案责任人向公司行政档案管理部门移交并办理 移交手续。5、在工程建设过程中，由相关责任人完成的各类工程资料原件，相关责任人应及时移 交给工程档案管理人员，自己只能保留复印件。(三)档案资料的交接手续办理1、单件或少量的文档资料的交接。提交人应填写文档资料交接单，交接单一式两份， 一份由接收人签字确认后留提交人保存，一份作为存根留接收人备查。2、成批的文档资料交接。提交人应准备好文档资料交接清单，清单一式两份，分别由 提交人与接收人签字后各自保存一份备查。文档资料交接(清)单编号:文档资料名称提交人签名：提交时间接收人签名：接收时间十二、安全文明施工管理安全