房地产估价案例与分析精讲班第46讲课件讲义

1、房地产估价案例与分析精讲班第46讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产估价案例与分析精讲班第46讲讲义销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定（一）物业销售收入估算1项目销售收入测算销售收入：根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为33626720万元。注：项目剩余可销售的住宅及商业可于测算期外销售或出租。2销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的50%），城市建设维护税（营业税的1%），教育费附加（营业税的3%），印花税（销售额的005%），合计为销售额的525%，项目销售税金及附加为1765403万元。按照中华人民共和国土地增值税

2、暂行条例的规定和根据深圳市人民政府关于深圳市开征土地增值税有关问题的批复（深府办函200593号）的要求，深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。本次测算中考虑了项目的土地增值税，但开发普通住宅项目的增值额未超过扣除项目的20%的，则免征土地增值税，本项目未超过20%，则不予征收土地增值税。 根据深圳项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入具体见附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表。 （二）项目销售回款计划 根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目住宅预计从2008年

3、第2季度开发销售，销售期为3年，销售率按95%计算，商业于2008牟4季度开发销售，销售期为25年，销售率按90%计算。项目销售回款计划详见附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表。 （三）资金来源与运用分析 根据深圳节高档住宅项目正常销售情况及本项目的实际情况，预计项目的销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目的资金来源与运用情况详见附表5：资金来源与运用表。经过以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。 （四）销售利润 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润阿）、成本利润率等指标详 注：上表为住宅销售率按95%测算，商业按90%测算时的经济效益指标。 八、财务与敏感性分析 （一）赢利能力

4、分析 经测算，项目总投资为24600698万元，项目计划于2007年第2季度动工，预计2010年4季度竣工验收。项目投资回收期为468年，利润总额为7260620万元，税后利润为6l71527万元，税后成本利润率为2509%，项目盈利指标属于房地产开发项目的正常水平。 （二）项目不确定性分析 1项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下： 当项目的住宅销售率达到7315%，商业销售率达到6930%时，项目可保本； 另一方面，假定项。目开发成本及销售率不变，项目保本销售价格分别如下： 住宅销售价格为621775元/，商业销售价格为138

5、6000元/。 根据市场及项目定位分析，该项目的保本销售价格及销售率较易实现，市场风险较小。 2项目敏感性分析 我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。 经测算可知： 本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。 项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有定赢利空间，说明项目具有一定的抗风险能力。 保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。 （三）社会效益和影响分析 改善区域环境，充分发掘区域价值 增加财政税收 本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税、土地增值税等相关税费合计为2854496万

6、元。 创造就业机会 项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。 九、可行性研究结论与建议 （一）拟建方案的结论性意见 1宏观环境分析总结 从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，深圳市的宏观经济处于高速发展期，给项目发展强力的经济支撑。 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段，按照相关理论，深圳市的房地产处于平稳发展期，房地产项目以质量为主，数量与质量并重，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大的发展机会。 随着规划中快速

7、干道修建、深惠公路的改造及地铁三号线的建设，未来龙岗中心区域与关内的距离将大大缩短，龙岗可及性将有质的提高，从而吸引更多关内置业者的目光，使得住宅郊区化趋势逐渐明显。在这样大环境下，龙岗中心区域市场需求量将逐步增大，价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好。 随着未来龙岗奥体新城的建设和旧城旧村的逐步改造，区域城市环境将有本质的改变，这也为本项目开发带来机遇，同时也提供了更多置业需求机会。 2项目综合评价结论 城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好： 地铁三号线的建设、奥体新城的重点发展区域定位和旧城旧村的改造将极大地改善区域投资环境和城市形象，为本项目开发提供良好的发展环境和机会。 项目建

8、设资金来源： 项目建设资金来源于自筹资金、投资方投入、银行贷款和项目销售回款。 项目具有良好的社会效益； 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 3项目经济效益属于行业一般水平 注：上表为住宅销售率按95%测算，商业销售率按90%测算时的经济效益指标。 项目各计算期的利润测算详见附表6：项目损益及利润分配表 （二）项目主要问题的解决办法和建议 1项目的主要问题 项目规划受到“90、70”标准限制，产品定位为中小户型，同时未来周边区域的房地产供应较大，这使本项目销售面临一定市场竞争，因此对项目销售提出一定要求。 2建议 项目需加强产品创新，控制开发节奏，注重

9、的整体营销策划和推广。 在项目经营销售时，建议聘请有品牌优势的专业代理公司进行市场销售，提升项目竞争力。 （三）项目风险及防范建议 1项目风险 （1）市场风险 从2006年下半年至2007年，区域内房地产市场供应量较大且集中，因此市场竞争压力较大，如何制定合理的营销策略吸引客户在此置业是本项目最大风险。 （2）建筑工期及本体风险 项目属中等规模房地产项目，目前项目尚未动工，且地块上有部分待拆迁建筑物，项目能否按照计划顺利拆迁并顺利建设以进入市场，存在一定不确定性，因此项目存在一定的建筑工期及本体风险。 （3）政策风险 2004及2005年，国家颁布了多项政策对房地产进行宏观调控，主要包括： 2

10、004年10月，国务院规定提高房地产项目资本金比例到35%； 国务院先后出台了关于切实稳定住房价格的通知、加强房地产市场引导和调控的八项措施、关于做好稳定住房价格工作的意见； 2005年6月3日，深圳市税务局、财政局、国土局联合颁布关于加强深圳市房地产税收管理的通知对个人购房不足2年即转手交易，开始全额征收营业税； 深圳市地税局发布了关于深圳市开征土地增值税的通告（深地税告20056号），从2005年11月1日开始征收土地增值税。 这一系列政策，明确了以“进一步控制房地产投资规模”、“抑制房价过快上涨”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等作为宏观调控目标。 2006年，面对全

11、国房地产持续上涨，特别是深圳一季度的过快过热发展，国家和深圳市政府先后出台了一系列政策： 4月28日，中国人民银行颁布金融机构贷款基准利率上调027个百分点，而存款利率保持不变； 4月29日，深圳市政府正式颁布了由深圳市国土房产局及市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的关于稳定房价促进深圳市房地产市场持续健康发展的意见（深八条），旨在稳定深圳市过快上涨的房价，促进深圳市房地产市场持续健康发展； 5月24日，国务院办公厅发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（又称“国十五条”），深圳出台国十五条的实施细则； 8月19日，中国人民银行再次颁布金融机构存款

12、基准利率和贷款基准利率分别上调027个百分点； 2006年6月20日，深圳市政府率先推出了关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知（深府2006）98号）。 其中各项条款严格按照通知执行，细则之严格，一方面表明了深圳对宏观调控的重视，同时也再次表示了深圳市政府对抑制房价的决心。 2006年8月以来，国家针对外资出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，主要的目的是限制外资投资热钱对国内房地产市场的炒作。 2006年9月以来，国家加强对土地宏观调控和查处的力度，针对土地违法违规出让、圈地、闲置囤积等进行严厉查处。同时，深圳市今年还出台了新版的房地产预售合同示

13、范文本（2006版）并对非普通住宅征收3%的契税。 这些政策因素对本项目未来市场具有一定影响。 2风险防范建议 作好项目前期的市场调研和客户需求调查； 按照计划施工，施工期间严格控制开发成本； 根据项目资金运用情况向对外融资、股市增发权益融资，以保证资金充足； 加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高中场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度； 在销售时有针对性地制订项目销售及宣传策略，扩大项目影响力，以确保项目后期销售计划顺利实现。 附表 l：项目工程计划横道图 2：项目开发成本估算表 3：项目投资计划估算表 4：项目销售收入与经营税金及附加估算表 5：项目资金来源与运用表 6：项目

14、损益及利润分配表 7：现金流量表 8：敏感性分析表 案例说明 1可行性研究报告的主要内容 1）通过对项目背景及概况、项目市场发展状况、项目定位、项目未来的经济收益与开发成本等深入调研分析，对行业的未来发展作出理性的判断； 2）通过科学的经济测算工具，根据内部收益率、净现值、动态回收期以及投资利润率等经济指标，对项目未来的经济效益作出客观科学的评价。 2可行性研究报告技术思路 1）在对委托人目标进行解析的前提下，确定本次项目评价的目的是判断项目的可行性； 2）在明确委托人目标的前提下，通过对项目所在城市宏观经济状况及房地 产市场竞争状况进行分析，发现项目的优势、劣势、机会和威胁； 3）根据对项目

15、的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，给出项目的整体发展战略； 4）在项目的整体发展战略之下，给出项目的整体定位，包括不同物业类型的产品定位、客户定位和价格定位； 5）在项目整体定位的基础上，对项目能够实现的价格进行评估、预测，并 对项目的经济效果进行评价，判断项目的经济可行性。 3可行性研究的思维导图，见图434 第四节 第四节房地产贷款项目评估 房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。 本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产

16、贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。 一、房地产贷款项目评估的含义 房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。 二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定 中华人民共和国城市房地产管理法； 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国城市

17、规划法； 中华人民共和国担保法； 中华人民共和国会计法； 中华人民共和国税收征收管理办法； 贷款通则； 商业银行房地产贷款风险管理指引； 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知； 房地产抵押估价指导意见； 房地产开发项目经济评价方法； 房地产估价规范； 中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。 三、房地产贷款项目评估的特点 （一）综合性 房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一宗房地产的价值（价格）评估不同，评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目，在状态上有土地、在建工程、存量房；在用途

18、上有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场、以及娱乐用房等。全面、综合、动态的系统分析过程，需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需工程、经济、财务等多种专业人士配合作业。 （二）科学性 由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。 （三）专业性 房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业相关规定、专业特征、内在规律、程序的方

19、法进行评估。 （四）特殊性 房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特征。如作为普通住宅销售的房地产项目，投资回收期相对较短，一般在l3年左右。而作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目，投资回收期可长达15年以上。房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等，更增加了房地产贷款项目评估的复杂性。 四、房地产贷款项目评估的内容 房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的

20、内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容： 第一部分借款企业资信评估 第二部分项目概况评估 第三部分项目市场分析 第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估 第五部分项目进度与资金运用评估 第六部分项目财务效益评估 第七部分不确定性分析 第八部分贷款效益及风险评估 第九部分结论与建议 各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。 在报告的开头一般会增加总论（或摘要）部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。 在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格；附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片

21、。 报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚。定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。 五、房地产贷款项目评估的注意事项 （一）评估的侧重点 金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化；以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本、市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。 （二）动态与静态分析 在财务效益评估时，计算期较长的房地产项目（如作为酒店、商业

22、中心等自行管理或出租的综合性房地产项目），应进行动态评价，测算与分析项目的动态评价指标；计算期12年的房地产项目（如作为普通住宅销售的房地产项目）对资金运用、销售收入测算、贷款取得与偿还等也应进行动态的分析。 （三）项目风险评估 从项目本身及借款企业两方面考虑。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性、合规性和可行性（包括技术、经济等）；施工过程及质量风险；租售模式风险；外部竞争环境风险等。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力；信用状况；其他项目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求，担保措施的可实施性等方面。 （四）项目市场评估 与对某一宗房地产的价

23、值（价格）评估相比，贷款项目评估注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。一般要求进行项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，评价项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。 案例44 北京市×××国际花园贷款项目评估报告 评估报告摘要 一、借款企业资信评估 北京×××房地产股份有限公司为上市公司，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。 公司2003年9月末资产总额12089003万元，负债总额5254635万元，所有者权益总额6834369万元，股本总额1732000万元。通过资产负债

24、率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 截至2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。 二、项目概况 项目由北京×××房地产股份有限公司开发建设。位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000m，距西四环四季青桥约1200m。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。规划占地面积6551936，规划总建筑面积1648644

25、l，地上建筑面积12850524，地下建筑面积3635917，总体布局由5栋住宅弧形板楼、高档会所及整体地下车库组成。2#、3#、4#、，5#、6#楼为住宅，地下2层，地上1417层。7#楼为配套公建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库，地下1层。 从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。 项目周边各项市政设施齐备。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用。 三、项目市场分析 北京西部地区继亚运村、CBD之后，成为京城楼市又

26、一后起之秀，也是近两年北京楼价涨幅最大的区位。 项目定位为纯居住高档国际生活社区。 本项目有区位价值优势、建筑价值优势、观景价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。同时面临近中关村范围竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接的影响，与曙光花园望山园未完全独立，以及作为上市公司会面临年底现金回流的压力等不利因素。 四、项目资金来源 项目总投资为91508万元，其中：（1）项目单位自筹资金30000万元，由募集资金20000万元及非募集资金10000万元组成，占总投资的3278%；（2）申请银行借款17000万元，占总投资的1858%；（3）售楼回款4450810万元，占总投资的4864%。其中

27、企业自筹资金已基本到位。 五、项目进度与资金运用目前该项目为在建工程，2#、3#、5#和6#号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工；7井楼（会所）地下结构部分完工；地下车库结构部分完工；小区管网等配套工程施工中。预计住宅楼于2004年2月竣工，会所、地下车库、小区配套及园林绿化工程于2004年6月30日完工。 项目在同一时期的资金来源大于资金运用并有盈余完全可以满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求，能够达到资金平衡。项目成功的关键问题是能否按期得到××银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。 六、财务指标 1项目静态财务评价指标 （1）总投资收益率：15

28、08%；总投资年均收益率：603%； （2）总投资净收益率：1102%；总投资年均净收益率：441%； （3）自有资金收益率，4599%；自有资金年均收益率：1840%， （4）自有资金净收益率：3360%；自有资金年均净收益率：1344%。 （5）项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7资金来源与运用表。 2动态财务评价指标 （1）全投资财务内部收益率（FIRR，按季度计算）：税后为725%，此项指标远高于银行贷款利率，项目可行。 （2）全投资财务收益净现值（FNPV，按季度计算）：季度基准贴现率取i3%，税后为644550万元，也远大于0，因此

29、项目可行。 本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报，项目实施方案可行。 七、不确定性分析 采用静态分析，项目盈亏平衡点为8974%，销售均价（住宅）保本点为6640元/，销售面积保本点为143109。采用动态分析，盈亏平衡点分别为（即税后NPV等于零时的值，I3%（季）：住宅销售价格：6710元/（会所及地下车库销售价格保持12000元/及115200元/个不变），住宅销售面积：122500（会所及地下车库销售面积保持546108及550个不变）。从上述指标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较大的抗风险能力。 对开发建设投资和销售

30、收入两个主要因素进行敏感性分析。项目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度，但对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性，抗风险能力大大降低。 八、贷款风险评估 项目存贷比率为3975%。本项目最大风险是楼盘能否按照测算比例实现项目前期预售。 九、结论与建议 项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营

31、销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。 由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。 开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制及管理，以确保项目资金的正常周转。 第一部分借款企业资信评估 一、借款企业 北京×××房地产股份有限公司。公司为上市公司，股票在上海证券交易所上市。 二、借款企业简介 （一）公司名称： 中

32、文名称：北京×××房地产股份有限公司 （二）公司法定代表人：××× （三）注册资本；17320万元 （四）企业类型：股份有限公司（上市） （五）公司注册及办公地址： 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 （六）经营范围： 房地产开发、商品房销售等 （七）营业期限：自1996年12月31日至长期 （八）成立日期：1993年12月29日 （九）公司股票上市交易所：上海证券交易所 股票简称：×××股票代码：600××× （十）其他有关资料： 企业法人营业执照注册号：

33、5;×× 税务登记号码：地税××× 国税××× 公司聘请的会计师事务所：××会计师事务所有限责任公司 三、借款企业合法有效性分析 北京×××房地产股份有限公司具有企业法人营业执照，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。据此，该公司在设立和行业资质方面均具合法有效性，本项目开发规模，与其开发资质相匹配。 四、股东情况 根据北京×××房地产股份有限公司2002年度报告该公司股东情况如下： （一）报告期末股东总数为185

34、82户 （二）公司前10名股东（略） （三）控股股东情况介绍（略） （四）其他持股超过10%的法人股东介绍（略） 五、公司治理结构 （一）公司治理情况（略） （二）独立董事履行职责情况（略） （三）公司在业务、人员、资产、机构财务等方面做到了与控股股东分开、公司具有独立完整的业务和自主经营能力（略） （四）高级管理绩效考核及激励机制（略） 六、管理团队及员工情况（略） 七、公司经营情况 （一）公司主营业务的范围及其经营状况（略） （二）主要控股及参股公司的经营情况及业绩（略） （三）主要供应商、客户情况（略） （四）经营中出现的问题与困难及解决方案（略） 八、公司投资情况 （一）募集资金使用情

35、况（略） （二）非募集资金投资情况（略） 九、公司财务状况分析 （一）资产负债分析（略） （二）盈利能力及资产运用效率（略）（三）现金流量分析（略） 十、资信状况评价 北京×××房地产股份有限公司开户及存款基本情况列表如下： 单位：万元表444 注：截止日期2003年10月30日 截止2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用纪录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。 综上所述，北京×××房地产股份有限公司在人才、公司治理结构、经营管理、技术力量和资金运营方面均具有很强实力。目前已具备规模及融资优势，为项目开发的

36、顺利进行创造了有利条件。 第二部分项目概况 一、项目背景 ×××国际花园项目位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000m，距西四环四季青桥约l200m。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔 市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。 ×××国际花园位于北京市海淀区昆玉河西岸，是北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目曙光工程之中的住宅建设项目。曙光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程，位于海淀四季青乡境内。 二、项目建设内容、规模和规划设计方案 （一）项目名称：×××国际花园

37、（以下简称项目）。 （二）项目建设地点：北京市海淀区四季青乡。 （三）项目建设规模 ×××国际花园项目： 规划占地面积：6551936 其中：建设用地面积：6551936 规划总建筑面积：1648644l 其中：地上建筑面积：12850524 地下建筑面积：3635917 出让宗地面积：6551936 出让总建筑面积：14872524 其中：地上建筑面积：12850524 地下建筑面积：20220 其中：住宅建筑面积：12570524 地上公建建筑面积：2800 地下公建建筑面积：700 地下车库建筑面积：19520 容积率：254 建筑高度：4995m 14层部

38、分檐高3825m，最高点51m 居住总人口：2822人 总户数：882户 建筑层数：17层局部14层 其中：地上：17 地下：2 停车数量：882（均为机动车地下） 人均集中绿地面积：171 （四）规划设计方案 1总体规划设计 ×××国际花园总体布局由5栋住宅弧形板楼错落有致坐落于绿树丛中；设计新颖、造型别致的高档会所镶嵌于5栋弧形板楼中间；整体地下车库位于小区中央；沿昆玉河方向设计100m宽、300m长的市政绿化带及观景长廊。 2#、3#、4#、5#、6#楼为住宅，地下2层，地上1417层。7楼为配套公建（会所），地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地

39、下车库，地下1层。 2规划设计特点（略） 3月牙形板楼特点（略） 4会所特点（略） （五）庭院设计 1人车分流（略） 2区内景观设计特点（略） 3植物景观特色（略） 4“喷泉”主题园林（略） （六）装修、配套设施及智能化 1结构部分 主体结构：全现浇剪力墙结构与全现浇框架结构。 结构层高：住宅地上1417层285m，地下12层3m。 2装修部分 1）外墙砖：爱和陶（TOTO下属品牌）海洁特（氧化钛）瓷砖。 2）户门：德国霍曼公寓门HA1型双扇内开门产品，两居室户型为单扇内开门。 3）外窗：西飞品牌断热冷桥铝合金静电粉末喷涂节能窗。 4）户内装修标准：（简装） 3设备部分 包括供水系统、供电系统

40、、燃气系统、采暖及热水炉系统、中央空调、线电视系统、卫星电视系统、通讯系统、消防系统、地下车库设消防排烟通风、烟感、温感和喷淋系统、楼内设消防正压送风系统、电梯等。 4智能化设施 包括安防系统、信息系统等。 （七）居住用房户型设计 ×××国际花园项目中住宅面积为12570524，分布在区内乙2林、3#、5#及6#楼，共有住宅套数744套。 住宅户型、格局多种，其中： 三居室A户型：销售面积155170； 三居室B户型：销售面积167174； 三居室C户型：销售面积148152； 四居室D户型：销售面积216219； 三居室E户型：销售面积165171； 两居室F户

41、型：销售面积100110； 两居室G户型：销售面积89； 四居室U户型：销售面积239； 复式H户型及三居K户型等。 三、项目合法有效性分析 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。 该项目已取得北京市计划委员会（现北京市发展与改革委员会）、北京市建设委员会的关于开发建设曙光地区农村改造试点工程项目建议书的批复、关于开发建设曙光地区农村改造试点工程可行性研究报告的批复

42、、关于确认×××国际花园建设单位的函、关于北京××集团部分开发建设项目变更建设单位的复函及关于×××国际花园项目建议书（代可研）的批复，并已获得北京市城市规划管理局（或北京市规划委员会）颁发的建设用地规划许可证、审定设计方案通知书和建设工程规划许可证及北京市建设委员会颁发的建设工程施工许可证，并于2001年10月12日与北京市国土资源和房屋管理局签订了北京市国有土地使用权出让合同，并取得了北京市人民政府颁发的国有土地使用证，现已取得商品房预售许可证。从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设

43、具有合法有效性。 四、项目建设的必要性 （一）建设意义 ×××国际花园位于北京市海淀区昆玉河西岸，是北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目一曙光工程之中的住宅建设项目。曙光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程，位于海淀四季青乡境内，北起板井路（西郊机场路），南至市农科院蔬菜研究中心，东起蓝靛厂南路，西至四环路，总占地面积115公顷，绿化率达6445；其中的曙光花园小区总规划建设用地297公顷，总建筑面积约6775万。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用，在该地区周边建设居住及配套服务项目是必要的。 （二）最高最佳使用分析 最

44、高最佳使用原则是要说明，项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。衡量、判断房地产项目是否处于最优使用状态主要从下列方面： ·在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途使用。 该项目已取得北京市计划委员会（现北京市发展与改革委员会）、北京市建设委员会、北京市城市规划管理局（或北京市规划委员会）、北京市国土资源和房屋管理局以及北京市人民政府颁发的相应证件和批复。因此

45、，从目前情况分析，项目符合“在法律上允许”的前提条件。 ·在技术上可行即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行分析。 该项目的建筑设计由××有限公司设计，由北京××建设工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技术属于目前国内正常施工的技术范围之内，不包含现在无法实际操作的设计，因此，项目符合“在技术上可行”原则。 ·在经济上可行即应是在各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。 ·土地与建筑物的均衡性即以房地产内部构成要素的组合是否达

46、到均衡来判断其是否处于最优使用状态，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 项目建设地点为北京市海淀区，位于西三环与西四环之间，该项目周边区域为成熟的居住社区，已建成和正在建设的住宅项目较多，且达到一定的规模，周边市政设施较齐全且还在不断改造完善之中，在此建造居住及配套服务性物业充分满足了土地与建筑物的均衡性。 ·房地产与周围环境的协调性即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行分析。 项目位于北京市政府最早确定的实现城市绿化隔离带的实验地一海淀区曙光花园地区，东临昆玉河，沿昆玉河两侧绵延数公里的城市绿化带和其西北侧约43公顷的曙光