可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制

1、可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制 摘要:文章通过基础数据收集、基础数据论证、估算编制等三个方面,详细论述可行性研究阶段的工程造价动态控制,从而达到真正意义上的工程造价全过程控制起点和标杆作用。 b5E2RGbCAP关键词:可行性研究阶段、基础数据、估算 建筑工程造价贯穿于项目建设全过程,即投资决策(可行性研究阶段)、项目设计、招投标、施工及竣工决算审计五个阶段。 p1EanqFDPw从工程造价的角度来讲,对应工程造价估算、概算、预算(标底)、结算四个阶段,工程造价的动态控制行为就是:用估算指导概算、用概算指导预算、用预算指导结算,即动态控制目标估算?概算

2、?预算?结算。动态控制目的是保证工程投资控制的可预见性、准确性,从而达到预期投资的效果。 DXDiTa9E3d从管理学的角度,工程造价的动态控制就是工程造价管理的提前,即提前到编制可行性研究报告的阶段。其目的是确保估算的合理性、可控性、准确性,让估算在工程造价全过程控制中起到真正意义上的标杆作用。在实际的操作中,该阶段提供的数据是概念性的、模糊性的以及不确定性的,这就为造价管理重心提前带来相当的难度。这时就需要专业的资深造价人员参与,参与到调查研究的每一个环节,深入细致地了解工程项目的每一个细节,同时结合可行性研究的编制内容,整理与工程造价相关的具体情节与数据,同时收集大量同类地区、同类项目数

3、据,为编制估算奠定可靠的基础数据,确保估算的相对准确性。 RTCrpUDGiT(一)基础数据的收集 (1)项目概况:作为工程造价控制的起点,项目概况中涉及工程造价的一些基础数据,首先是建筑的大体规模,建物单体的数量,建5PCzVD7HxA筑面积、容积率、绿化率等;其次是各栋单体的主要用途,各栋单体之间的关联度等等; (2)市场预测:该环节涉及项目的市场定位、销售方案,这是编制估算的重要环节。从市场定位中可以解悉出与造价相关的具体细节。下面以商用办公楼开发为例。 jLBHrnAILg1)建筑的功能及定位。项目功能及定位直接影响面对什么样的销售群体,预期的销售价格期望;同时影响开发写字楼的档次,以

4、及工程造价的投入。(如该建筑是否为一个智能化建筑、是否为绿色环保建筑、是否为安保功能强大的项目); xHAQX74J0X2)建筑的外部效果。这是一个面子工程,而面子工程涉及方方面面的造价,如外墙的造价、外墙灯光的造价、外墙大屏幕、外墙广告牌,配套的市政设施,园林景观的造价等; LDAYtRyKfE3)售楼标准。通过了解建筑的售楼,明确其内装的大致要求,涉及与造价相关的内部装饰范围,如:其销售部分面积部分是否考虑为毛胚、初装(目前高级写字楼常用的方式,架空地台+吊顶大开间,购买的业主只有在精装时增加隔墙,以及表面的一些装饰,保证整个大楼的统一协调性);与内装相关的各专业之间的配套问题,如:空调末

5、端是否到位以及可能到位的程度,电气末端是否到位及末端配电箱的配置方式,弱电是否配置到位等。 (3)项目建设选址及建设条件论证:从项目建设选址及建设条件来看,这涉及工程造价细节的延伸。 Zzz6ZB2Ltk首先涉及的工程造价环节是选址处的人工费用,如:某BOT发电厂项目,其工程所在地为越南,而该项目的工程人员均为国内外派人员,其人工费相对其在国内的费用高出很多; dvzfvkwMI1其次是材料费用,如:某BOT电信项目,其工程所在地为苏丹,其项目的主要设备材料均由国内采购,然后外运至项目所在地,这将增加大量的运输成本,应考虑相应增加设备、材料的费用; 再次项目所在地的施工环境,将会对工程造价造成

6、直接影响,如深圳中心区某商业综合楼,其所在地为高层商业区,周边高层建筑紧邻本项目。所以第一需考虑的因素是基坑支护问题,基坑支护需结合周边的条件、结合地勘报告,找到切实可行的施工方案,保证在施工过程中,地质情况的稳定性,这些均需在基坑支护费用中充分考虑;第二需考虑临时设施的问题,本项目布置临时设施的位置是否足够。为保证与中心区的形象相统一,是否需加大在临设上的投入;第三需考虑施工运输车辆的行驶时间,因项目在市中心区,白天来往的车辆很多,进入工地的道路也是繁忙路段,同时道路也比较狭窄,那施工用车只有考虑在晚上,如土方的外运,就会增加机械台班的闲置及降效费用,商品砼的运输,不仅会影响施工期,同时会因

7、夜晚施工带来环境影响。因而要考虑处理该类环境影响的相关费用等。 rqyn14ZNXI(4)项目外部配套设施的建设;外部的市政配套设施是否到位,直接影响投资的外部环境以及其带来的可能增加的成本费用等。如:*住宅小区,当用户入住后,因市政燃气未到位,开发商不得不加大投入,建立临时燃气站,保证小区用气。 EmxvxOtOco(5)项目建设周期及工程进度安排;项目建设周期,直接影响项目资金的时间成本、融资成本。应充分考虑项目进展过程中,各种人文、自然因素对建设工期的影响,避免不必要的工期延误。如土石方、基坑支护及桩基工程是否能错开雨季进行施工等。(6)收集同类项目的大量资料:根据本项目的投资功用、规模

8、、类型、结构型式等分门别类收集大量的资料;同时收集项目所在的同地区及具体地点的其它项目资料,进行分类整理;保证收集资料的完整性、可参考SixE2yXPq5性。 (二)基础数据的整理。 1、基础数据的整理:根据常规项目的标段划分,项目大致可分为:基础工程(基坑支护、土石方及桩基工程)、施工总承包工程、专业分包工程(含消防工程、空调工程、幕墙工程、二次装修工程、电梯工程、燃气工程、智能化工程、园林景观工程等),可根据此类标段的划分,把相应的数据放入各标段之中。确保数据收集的条理性。 6ewMyirQFL同时对各标段中的主要数据进行拆分,?基坑的土方量、外运的里程,基坑支护的形式、地质预期及相应桩基

9、形式及长度;?总包工程的建筑面积、钢筋含量、砼含量、初装面积等;?空调工程的制冷面积、制冷主机配置的形式;?二次装修的范围,标准,主要部位使用的材质等;?幕墙工程的形式,与绿色环保相结合的效果,不同部位材质的划分;?燃气工程使用户数等;?智能化工程配置的主要系统、配置系统预期需达到的主要功能等。 kavU42VRUs2、基础数据的论证:基础数据论证是工程造价管理提前的一个重要环节,直接影响工程造价控制起点的准确性、合理性。 y6v3ALoS89(1)基础数据的论证是一个集体决策的过程,它涉及到设计、工程技术、财务等各个环节,需要相关专业人员对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证。分析论证过

10、程不仅要重视新设企业的经济效益的分析,还应立足节约,充分重视项目在市场中的领先地位,以减少项目建成后的运营成本和影响企业今后的发展。 M2ub6vSTnP(2)论证后的基础数据必须是设计意图的真实反映,而不是脱离设计的一组单纯数据。它来源于项目的设计意图及思路,结合类似项目的经验数据整理后的一组数据,该数据从产生后就被赋予一定的生命力,它是与项目密切相关,随0YujCfmUCw着项目的开展,它是不断动态发展和不断完善的。 (3)论证后的基础数据必须真实反映目前先进的生产力。充分了解目前先进的施工工艺,了解先进施工工艺带来的企业效益、项目收益、社会效益,充分展望项目开发期间技术的发展水平。反之推

11、论其对基础数据的影响,进一步对基础数据进行修正和完善。 eUts8ZQVRd(4)论证后的基础数据必须真实反映目前政策和相关的法律和法规。如目前国家提倡的节能减排、绿色环保的建筑理念等,以及为达到该类建筑目标,申请相关认证(如LEED认证等)需涉及的相关费用等,必须在基础数据中充分体现。 sQsAEJkW5T(三)建筑工程投资估算的编制 建筑工程费用的估算方法有单位建筑工程投资估算法(以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量)、单位实物工程量投资估算法(以单位实物工程量乘以实物工程量总量)和概算指标投资估算法。为保证工程造价动态控制的连贯性、可控性,编制估算的方法应采用概算指标投资估算法。 GMsIasNXkA1、投资估算编制中,动态控制的主要基础数据应有明确的体现,该数据是通过上述环节充分论证的。 2、投资估算编制中,价格指标必须与目前市场行情相吻合,充分考虑建筑项目所在地的一些特殊情况,同时对未来的建筑期间内,价格的上涨系数应充分证论后,反应到价格指标中。 TIrRGchYzg3、投资估算编制中,其编制的范围必须与预期的竣工交楼标准相吻合。 4、投资估算编制中,其主要材料和设备的配置(电梯、空调设备等)需与投资项目的档次与吻合。 5、投资估算编制中,其单位工程和专业工程的划分需与预期的标段